TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 15/11/2024

à : M^e Bénédicte LAVILLE

Copie exécutoire délivrée

le : 15/11/2024

à : M^e Marie-hélène LEONE CROZAT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01518 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36MB

N° MINUTE :

7/2024

JUGEMENT

rendu le vendredi 15 novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [N] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0468

DÉFENDERESSE

Madame [C] [F], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1141

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024009100 du 19/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 novembre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 15 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01518 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36MB

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2005, Madame [N] [D] a donné à bail à Madame [C] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2023, Madame [N] [D] a délivré à Madame [C] [F] un congé pour vente à effet au 20 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 8 janvier 2024, Madame [N] [D] a fait assigner Madame [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

— La validation du congé du 1er mars 2023, et l’expulsion de Madame [C] [F],

— La condamnation de Madame [C] [F] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération des lieux,

— La condamnation de Madame [C] [F] à lui payer la somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles, et aux dépens.

A l’audience du 16 septembre 2024, Madame [N] [D] s’oppose aux demandes reconventionnelles et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, Madame [C] [F] demande :

— Le prononcé de la nullité du congé,

— le bénéfice de délais de 12 mois pour quitter les lieux,

— la condamnation de Madame [N] [D] à payer à son conseil la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles.

Le juge se réfère pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties à leurs conclusions écrites soutenues oralement en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte de commissaire de justice.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit indiquer à peine de nullité le motif invoqué et les prix et conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. Les cinq premiers alinéas de l’article 15 II doivent être reproduits dans le congé.

L’offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif dans l’intention évidente d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption constitue une fraude affectant l’acte et justifiant son annulation.

La preuve de la fraude incombe au locataire qui l’invoque.

En l’espèce, le bail, consenti à Madame [C] [F] pour une durée de 3 ans renouvelable, expirait le 20 novembre 2023 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 1er mars 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il rappelle le motif du congé, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Le prix de 350000 € indiqué dans le congé représente un prix au m2 de 10606 €/ m2 pour une surface du logement de 33 m2.

Si ce prix apparaît certes élevé compte tenu de l’évaluation de l’agence Century 21 du 11 janvier 2023 (entre 310000 et 320000 €), le prix moyen présenté par Madame [C] [F] et extrait de la base notariée s’applique à l’ensemble des ventes immobilières du quartier et non à l’adresse exacte du bien.

En outre, l’estimation en ligne réalisée par Madame [N] [D] s’établissait en juin 2023 à 342000 €.

Par ailleurs, Madame [N] [D] expose son souhait de pouvoir, compte tenu de son âge, organiser sa vie en l’absence de famille proche et acquérir un appartement dans une structure médicalisée.

L’absence de démarches pour vendre durant le temps du congé peut s’expliquer par le souhait de vendre le bien déjà libre alors que Madame [C] [F] lui a fait part de ses difficultés à se reloger et de son souhait de se maintenir dans les lieux au-delà du congé.

Au regard de ces éléments d’appréciation, Madame [C] [F] ne caractérise ni l’intention frauduleuse de Madame [N] [D] ni l’absence d’intention de vendre.

Dès lors, le congé ayant été délivré dans les formes et délais légaux requis, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 20 novembre 2023 à défaut pour la locataire d’avoir accepté l’offre de vente qu’il contenait.

Madame [C] [F] étant ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 21 novembre 2023, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion dans les conditions du dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation des lieux sans droit ni titre crée un préjudice certain au propriétaire, privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien, qui justifie de lui allouer une indemnité d’occupation qu’il y a lieu de fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, ce à compter du 21 novembre 2023, et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions "

Suivant l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. »

En l’espèce, les délais déjà écoulés depuis la résiliation du bail justifient d’écarter la demande de délais pour quitter les lieux de Madame [C] [F].

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sa demande au titre des frais irrépétibles est donc rejetée, et l’équité commande de la condamner à payer à Madame [N] [D] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de nullité du congé pour vente,

Constate la résiliation du bail du 21 novembre 2005 conclu entre Madame [C] [F] et Madame [N] [D] par l’effet du congé pour vente,

Constate que Madame [C] [F] est occupant sans droit ni titre,

Ordonne à défaut de libération volontaire des lieux son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Madame [C] [F] à payer à Madame [N] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 21 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

Rejette la demande de délais pour quitter les lieux,

Rejette toutes les autres demandes des parties,

Rejette la demande de Madame [C] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [C] [F] à payer à Madame [N] [D] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [C] [F] aux dépens de l’instance,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection