TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01507 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3JK5

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00105

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Nous,Madame Diane OTSETSUI, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors des débats et de Madame Fatma BELLAHOYEID,Greffière, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 24 Novembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

L’EPIC EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de L’OPH DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R101

ET :

LA SOCIETE BIYAMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric TEFFO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 32

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EXPOSE DU LITIGE

Le 4 décembre 2017, l’établissement public EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’Office public de l’habitat de [Localité 4], a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) A V, pour une durée de neuf années, un local situé [Adresse 1] à [Adresse 5] (Seine-[Localité 7]), bail cédé le 4 décembre 2019 à la SARL BIYAMO.

Le 18 mars 2025, l’établissement EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier à la société BIYAMO un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 1er septembre 2025, l’établissement EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner la société BIYAMO, aux fins pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail cédé, au 19 avril 2025, soit un mois après le commandement de payer ;

— le rejet de toute demande de délai éventuellement sollicité par la défenderesse ;

— l’expulsion de la société BIYAMO et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au demandeur de choisir, aux frais, risques et périls de la société BIYAMO, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

— la condamnation de la société BIYAMO à lui verser :

une provision de 124.200,13 euros au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte au 25 aout 2025 ;une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme du loyer, assortie des intérêts au taux légal, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux ;la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 24 novembre 2025 et la décision mise en délibéré au 22 janvier 2026.

A l’audience, l’établissement EST ENSEMBLE HABITAT, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son assignation.

La société BIYAMO a demandé un échelonnement de la dette sur 24 mois.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du Code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1er du Code de commerce y figurent.

Le commandement du 18 mars 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 113.866,29 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, et 397,93 euros au titre des frais.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 18 avril 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la société BIYAMO, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l’exécution forcée de l’expulsion, elle sera déboutée de sa demande d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, d’une part, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail mentionné ci-avant, le commandement de payer du 18 mars 2025 et le décompte actualisé au 20 novembre 2025, si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 132.250,51 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, date du commandement de payer.

La majoration de l’indemnité d’occupation sollicitée est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Il sera dit qu’il n’y aura pas lieu à capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société BIYAMO produit notamment le procès-verbal d’une plainte pénale datée du 1er juillet 2023 dont il ressort que ses locaux ont été l’objet un vol occasionnant un préjudice important.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, un moratoire de 24 mois lui sera accordé comme il sera dit au présent dispositif et en cas de non-respect une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la société BIYAMO, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la société BIYAMO qui succombe sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 18 mars 2025.

Au cas présent, l’équité ne commande pas de faire applicable de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

CONDAMNONS la SARL BIYAMO à payer en deniers ou quittances à l’établissement EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 132.250,51 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025 ;

AUTORISONS la SARL BIYAMO à se libérer de sa dette en plus des loyers courants, selon les modalités suivantes :

—  24 mois de délais,

— par règlements mensuels et consécutifs de chacun 5.510 euros, le 10 de chaque mois au plus tard,

— le premier règlement intervenant au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

— la dernière échéance comprenant le solde de la dette ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DISONS que les loyers et charges courants doivent être payés selon les modalités contractuelles du bail commercial en vigueur entre les parties ;

DISONS que, faute pour la SARL BIYAMO de payer à bonne date, en sus du loyer et charges courants qui demeurent exigibles à leur échéance prévue par le contrat, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SARL BIYAMO et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du, situés, par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ;

— le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS la SARL BIYAMO aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 18 mars 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 22 JANVIER 2026.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Diane OTSETSUI