TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 13 Juin 2025

N° RG 24/08032 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LIRZ

Jugement du 13 Juin 2025

N°: 25/549

[W] [S]

C/

[K] [J]

[Z] [R] [J], en qualité de caution

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Mme [S]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Maître [F]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 13 Juin 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 25 Avril 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [W] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

ET :

DEFENDEURS :

M. [K] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Marine GRAVIS, avocat au barreau de RENNES

M. [Z] [R] [J], en qualité de caution

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 avril 2023, Madame [W] [S] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [J] concernant un studio meublé situé [Adresse 3] (3ème étage droite), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 450 euros avec indexation habituelle, le contrat de bail prévoyant le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 900 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [Z] [J] se portait caution solidaire pour le paiement des loyers, avec la révision prévue au contrat de bail, dans la limite de 5.400 euros plus tous les accessoires cumulés.

Madame [S] a adressé plusieurs courriers à son locataire relatant des incidents de paiement du loyer ayant conduit la bailleresse à solliciter la caution, et faisant état d’une utilisation non conforme du bien, Madame [W] [S] a fait délivrer à Monsieur [K] [J] un commandement de payer la somme en principal de 2.145 euros, acte signifié au domicile de Monsieur [K] [J] le 27 décembre 2023,.

Le commandement de payer a été signifié à la caution par acte de commissaire de justice délivré le 4 janvier 2024 à la personne de Monsieur [Z] [J].

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [K] [J] le 28 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 décembre 2023 au domicile de Monsieur [K] [J], Madame [W] [S] a fait signifier à son locataire un congé pour un motif légitime et sérieux, en l’espèce l’inexécution par la locataire de l’une des obligations lui incombant, à savoir l’absence de paiement des loyers et charges.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 21 et 14 octobre 2024, Madame [W] [S] a fait assigner Monsieur [K] [J], en sa qualité de locataire, et Monsieur [Z] [J] en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] afin :

à titre principal :

¤ de déclarer le congé délivré le 27 décembre 2023 par Madame [W] [S] à Monsieur [K] [J] valide,

¤ que soit constatée la résiliation du bail en date du 24 avril 2023 à sa date d’expiration le 23 avril 2024,

en conséquence :

¤ que Monsieur [K] [J] et Monsieur [Z] [J] soient solidairement condamnés à verser à Madame [W] [S] la somme de 2.166,75 euros au titre des arriérés locatifs, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,

¤ que Monsieur [K] [J] soit condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de sa résiliation et jusqu’à libération effective des lieux,

¤ que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 450 euros par mois,

¤ qu’il soit dit que l’indemnité d’occupation qui se substitue au loyer, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à la libération effective et remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire,

à titre subsidiaire :

¤ que soit constatée la résiliation du bail par application des effets de la clause résolutoire,

en conséquence :

¤ que Monsieur [K] [J] et Monsieur [Z] [J] soient solidairement condamnés à verser à Madame [W] [S] la somme de 1.502,40 euros au titre des arriérés de loyers et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,

¤ que Monsieur [K] [J] soit condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de sa résiliation et jusqu’à libération effective des lieux,

¤ que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 450 euros par mois,

¤ qu’il soit dit que l’indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 24 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à la libération effective et remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire,

¤ que Monsieur [Z] [J] soit condamné au paiement de la somme de 664,35 euros au titre des indemnités d’occupation dues du 10 mars au 23 avril 2024,

en tout état de cause :

¤ que soit ordonnée la libération des lieux par Monsieur [K] [J] et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie,

¤ que soit ordonnée l’expulsion de Monsieur [K] [J] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec l’assistance de la force publique à défaut de libération volontaire des lieux,

¤ qu’il soit jugé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

¤ que Monsieur [K] [J] et Monsieur [Z] [J] soient solidairement condamnés à verser à Madame [W] [S] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

¤ que Monsieur [K] [J] et Monsieur [Z] [J] soient solidairement condamnés aux entiers dépens.

Un protocole d’accord a été signé entre Monsieur [Z] [J] et Madame [W] [S] le 19 décembre 2024 aux termes duquel Monsieur [Z] [J] accepte de payer à Monsieur [S] la somme de 2.166,75 euros au titre de la dette locative de Monsieur [K] [J], la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles de Madame [S] et la somme de 357,56 euros au titre des dépens. Ce protocole a été exécuté.

A l’audience du 31 janvier 2025, la demanderesse, assistée de Maître VERDIERE, s’est désistée de sa demande à l’égard de la caution au regard du protocole d’accord signé entre les parties, et a indiqué que les loyers étaient partiellement réglés par l’intermédiaire de la CAF, et que Monsieur [K] [J] n’avait plus d’assurance. Monsieur [K] [J] a indiqué qu’il ne travaillait pas, qu’il avait été victime d’une agression et qu’il ne pouvait pas payer d’indemnité d’occupation, et que le logement était insalubre.

A l’audience du 25 avril 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [S], comparante en personne, a maintenu ses demandes et s’est opposée à tout délai pour quitter les lieux. Elle a ajouté que l’état des lieux de sortie avait été prévu le 23 avril 2024 mais que le locataire ne s’était pas présenté. Elle a ajouté qu’elle remboursait un emprunt pour ce logement, qu’elle percevait une modeste retraite et que sa situation financière était tendue.

Monsieur [K] [J], représenté par Maître [F], ne s’est pas opposé aux demandes, hormis le montant de l’indemnité de l’article 700 sollicitée dont il a demandé la réduction.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS :

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Il résulte des dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 que « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué … »

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Vu les dispositions des articles 25-3 et suivants et l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, la bailleresse a adressé à Monsieur [K] [J] un congé pour motif légitime et sérieux aux motifs qu’il existe des incidents de paiement répétés consistant en des retards et des règlements partiels du loyer.

La bailleresse justifie avoir fait délivrer à son locataire un commandement de payer le 27 décembre 2023.

Pour être légitime et sérieux, le motif du congé doit établir une inexécution de ses obligations par le locataire.

Si l’arriéré locatif fixé dans l’assignation, soit 2.166,75 euros a été réglé par la caution, Monsieur [Z] [J], à Madame [S] en vertu d’un protocole d’accord en date du 19 décembre 2024, Monsieur [K] [J] a continué de demeurer dans les lieux et ne s’est acquitté depuis d’aucun loyer complet, seules les prestations servies par la Caisse d’Allocations Familiales étant versées.

Dès lors, s’agissant d’un logement meublé, il convient de retenir que le bail est résilié depuis le 23 avril 2024, soit un an après le début du bail, lequel est d’une durée d’un an, le bailleresse ayant régulièrement fait délivrer à son locataire un congé pour motif légitime et sérieux le 27 décembre 2023 soit au moins trois mois avant la fin du bail.

Aux termes de ses écritures, Monsieur [K] [J] n’a pas contesté le montant réclamé par Madame [S], bailleresse, mais a sollicité que lui soit accordé un délai pour quitter le logement afin de pouvoir trouver un nouveau lieu de résidence. Madame [S] s’oppose à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux.

Cependant, d’une part Monsieur [J] ne s’acquitte pas de l’entier loyer mis à sa charge malgré l’effort financier réalisé par la caution, et d’autre part, Monsieur [J] ne peut ignorer depuis le 27 décembre 2023 l’intention de Madame [S] de ne pas renouveler le bail. Monsieur [J] a donc disposé d’un délai très large pour rechercher un nouveau logement.

En outre, Monsieur [K] [J] ne justifie pas de l’assurance du logement, ce qui est particulièrement préjudiciable.

Monsieur [J] ne justifiant pas de l’existence d’une situation particulière prévue selon les termes des dispositions de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du locataire visant à obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

En conséquence, Monsieur [K] [J] sera condamné à quitter les lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et que passé ce délai il pourra être procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à l’issue d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux resté infructueux.

Il y a lieu d’ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [K] [J] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués par toute voies de droit, notamment l’assistance de la force publique et d’un serrurier, passé ce délai de 2 mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré des loyers et charges et au titre de l’indemnité d’occupation :

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au regard du décompte actualisé produit par la bailleresse, le montant des loyers restés impayés par Monsieur [K] [J] au 5 mars 2025, soit avant l’audience à laquelle l’affaire a été retenue, s’élevait à la somme de 7.316,69 euros.

Compte tenu du paiement réalisé par la caution, dans le cadre du protocole d’accord intervenu le 19 décembre 2024, à hauteur de 2.166,75 euros au titre de l’arriéré locatif, la dette locative restant due par le locataire s’élève à 5.149,94 euros au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation est due en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail. A compter du 23 avril 2024, Monsieur [K] [J] est devenu occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail. Il est par conséquent redevable à compter du 24 avril 2024 d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel avec l’indexation habituelle, soit la somme actualisée de 450 euros par mois, jusqu’à son parfait départ des lieux loués.

Il y a lieu de constater que l’arriéré locatif actualisé dont la bailleresse justifie à l’audience et retenu à hauteur de 5.149,94 euros comprend les loyers et charges impayés dus jusqu’à la résiliation du bail le 23 avril 2024, ainsi que les indemnités d’occupation dues mensuellement depuis la résiliation du bail.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [K] [J] à payer à Madame [W] [S] :

¤ la somme totale de 5.149,94 euros au titre de sa dette locative (loyers et charges, et indemnités d’occupation) fixée au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, cette somme produisant des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

¤ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer révisable dans les mêmes termes que la révision prévue au contrat de bail, soit la somme actualisée de 450 euros, et ce jusqu’à entière libération des lieux et la remise des clefs entre les mains du bailleur ou de son mandataire.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [J] succombant à l’instance, il supportera exclusivement la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la seule charge de Madame [S] les frais exposés par elle et non couverts par les dépens. Cependant et eu égard à la situation financière de Monsieur [J] évoquée à l’audience, il convient de condamner ce dernier au paiement d’une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la procédure étant l’unique moyen pour la demanderesse d’obtenir le paiement des sommes qui restent dues ainsi que le départ du locataire défaillant des lieux loués.

Eu égard à l’ancienneté du litige et Monsieur [J] se maintenant dans les lieux, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

CONSTATE le désistement des demandes présentées à l’encontre de Monsieur [Z] [J], caution, eu égard au protocole d’accord signé le 19 décembre 2024 ;

DIT que le bail conclu le 24 avril 2023 entre Madame [W] [S] et Monsieur [K] [J] concernant un studio meublé situé [Adresse 3] (3ème étage droite) se trouve résilié depuis le 23 avril 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [K] [J] est occupant sans droit ni titre depuis le 23 avril 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder des délais de paiement supplémentaires à Monsieur [K] [J] ;

DIT que Monsieur [K] [J] devra avoir quitté et libéré les lieux loués, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, passé ce délai, il pourra être procédé à son expulsion, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter resté infructueux;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [K] [J] ainsi que celle de tous les occupants de son chef du lieux à usage d’habitation sis [Adresse 3] (3ème étage droite), par toutes voies de droit, notamment par assistance de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à Madame [W] [S] :

¤ la somme totale de 5.149,94 euros au titre de sa dette locative (loyers et charges, et indemnités d’occupation) fixée au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, cette somme produisant des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

¤ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer révisable dans les mêmes termes que la révision prévue au contrat de bail, soit la somme actualisée de 450 euros, et ce jusqu’à entière libération des lieux et la remise des clefs entre les mains du bailleur ou de son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à Madame [W] [S] la somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTE Madame [W] [S] de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] aux entiers dépens ;

Ainsi rendu les jour, mois et an susdits.

La greffière La juge des contentieux de la protection.