TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP requêtes

N° RG 24/01886 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BF2

N° MINUTE :

3/2024

JUGEMENT

rendu le mardi 24 septembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de Maître Nathalie LACHAISE KONDRACKI avocat au barreau de PARIS Toque C494

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [O], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Florence BASSOT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Médéric CHIVOT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2024

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Florence BASSOT, Juge assistée de Médéric CHIVOT, Greffier

Décision du 24 septembre 2024

PCP JCP requêtes – N° RG 24/01886 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BF2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 août 2022, Monsieur [S] [O] a donné à bail à Monsieur [K] [E], un appartement meublé situé sis [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel 500 euros incluant un forfait pour charges d’un montant de 35 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 900 euros.

Par lettre datée du 30 juin 2023, Monsieur [E] a donné congé à Monsieur [O].

Par ordonnance en date du 21 novembre 2023, délivrée à la requête de Monsieur [K] [E] et signifiée à Monsieur [S] [O] le 12 décembre 2023, le Tribunal judiciaire de Paris a enjoint à ce dernier de payer à Monsieur [K] [E] une somme de 900 € en principal assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Par lettre datée du 2 janvier 2024 reçue par le greffe le 5 janvier 2024, Monsieur [S] [O] a formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer du 21 novembre 2023.

A la suite d’un renvoi, les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 20 juin 2024 où l’affaire a été évoquée.

A cette audience, les parties sont présentes ou assistées. Elles versent des conclusions auxquelles elles se réfèrent et aux termes desquelles:

Monsieur [E], assisté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de:

— Condamner Monsieur [O] à lui rembourser l’intégralité des loyers perçus soit la somme de 5 500 euros;

— Condamner Monsieur [O] à lui restituer le dépôt de garantie de 900 euros outre la majoration de 10 % par mois de retard, soit 9 mois de retard =1 710 €avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure;

Subsidiairement,

— Condamner Monsieur [O] à lui rembourser la somme du trop-perçu de loyers, soit 2 716,56 € en violation de la réglementation relative à l’encadrement des loyers de [Localité 4] fixée notamment par l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure;

— Déclarer irrecevable et mal fondée la demande reconventionnelle de Monsieur [O] à hauteur de 1 018 €, le bailleur ayant expressément reconnu que Monsieur [E] est à jour de ses loyers et Monsieur [E] justifie des règlements des mois de janvier et février 2023 prétendument manquants;

— Déclarer irrecevables et mal fondée la demande de Monsieur [O] pour un montant de 650 euros au titre des frais d’hébergement, restauration, déplacement et bureautique qui ne relèvent pas de l’article 700 du CPC;

— Condamner Monsieur [O] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [O] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter Monsieur [E] de toutes ses demandes;

— Condamner Monsieur [E] au paiement de la somme de 518 euros au titre d’un arriéré de loyer;

— Condamner Monsieur [E] au paiement de la somme de 2 325,67 euros correspondant au devis de l’entreprise PPRIM pour les réparations liées à la dégradations de l’espace sanitaire;

— Condamner Monsieur [E] au paiement de la somme de 650 euros destinée à compenser en partie les frais liés à cette procédure.

Vu l’article 455 du CPC.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 24 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition

L’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à personne 12 décembre 2023 et l’opposition, formée dans le délai prévu à l’article 1413 du code de procédure civile, est recevable en la forme.

L’opposition régulière rend l’ordonnance d’injonction de payer non avenue.

Sur la demande de restitution des loyers pour trouble de jouissance

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. ainsi qu’un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Il est constant qu’aucun diagnostic n’a été remis à Monsieur [E] au moment de la signature du contrat de bail.

En l’espèce, Monsieur [E] considère que cette absence de diagnostic justifie le remboursement de l’intégralité des loyers d’autant que le logement est indécent.

Il doit être rappelé qu’en sollicitant la restitution de l’ensemble des loyers, Monsieur [E] sollicite l’anéantissement du contrat étant rappelé que la résolution sanctionne l’inexécution fautive par un contractant de ses obligations alors que la nullité sanctionne un vice de formation du contrat.

La demande de Monsieur [E] fait référence à un défaut d’information au moment de la conclusion du bail faisant dès lors plutôt référence au consentement viciée évoquant la nullité mais également à l’indécence du logement justifiant la résolution rétroactive du contrat. Or, aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, il incombe au juge de restituer aux prétentions leur véritable qualification juridique.

Quoiqu’il en soit, sur le fondement de la demande de résolution du contrat, il n’est pas rapportée la preuve de la mise à disposition d’un logement ne répondant pas aux normes de décence visées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Par ailleurs, si l’absence des dossiers de diagnostic technique et énergétique peut justifier la nullité du bail ou une réduction du montant des loyers, il incombe au locataire de prouver soit que cette omission est due à la volonté du bailleur de le tromper, soit que ce manquement provoque un désagrément.

Or, outre que le défaut de remise des diagnostics techniques et énergétiques n’est pas sanctionnée expressément par la loi, il sera par ailleurs noté que Monsieur [E] n’a aucun moment sollicité la communication ou l’établissement des diagnostics pendant la durée du bail pas plus qu’il ne justifie par des éléments probants l’existence de désordres de nature à justifier la nécessité d’une telle information préalable.

Il en résulte que l’absence de remise des diagnostics ne présente pas de caractère de gravité suffisante en l’espèce pour justifier de prononcer la restitution des loyers, Monsieur [E] ne justifiant pas d’un préjudice lié à ce manquement.

En conséquence, Monsieur [E] sera débouté de cette demande.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée avec retard.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Toutefois, lorsque le bailleur reproche à son locataire d’avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état du logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d’exécution par le locataire de son obligation d’entretien ou des réparations locatives, ou s’il trouve sa cause dans l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, c’est-à-dire à la vétusté. Cette appréciation doit notamment prendre en compte la durée d’occupation qui, en l’espèce, a duré moins d’un an.

Les dégradations et pertes visées par le texte précédemment cité s’apprécient en comparant l’état des lieux d’entrée et de sortie.

En application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 l’etat des lieux est etabli contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des cles ou, a defaut, par huissier de justice, a l’initiative de la partie la plus diligente et a frais partages par moitie.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement ne sont versés aux débats et si Monsieur [E] fait valoir que l’état de vétusté de l’appartement était très avancé au moment de la prise de possession des lieux, il ne le justifie par aucun élément probant, les photos versées aux débats sans être annexées à un constat d’huissier étant dénuées de toute force probante.

Or, en l’absence d’état des lieux d’entrée, l’appartement est réputé avoir été remis en bon état et le fait que le bailleur verse aux débats un état des lieux daté de 2019 qui mentionnait que l’appartement présentait un état d’usage ne suffit pas à établir qu’au moment de la prise de possession de lieux par Monsieur [E] il ait été en mauvais état.

En revanche, il sera rappelé qu’en l’absence d’état des lieux de sortie, la preuve des désordre doit être rapportée par le bailleur.

Or, si Monsieur [O] démontre avoir remplacé les WC à la Turque, il ne justifie pas que ce désordre soit lié à un défaut d’entretien par le locataire d’autant que l’ampleur des travaux sur ces derniers permettent de présumer un problème de vétusté touchant cette installation.

Dès lors, la retenue du dépôt de garantie au titre des réparations locatives est infondée.

S’agissant de l’arriéré de loyer, il sera constaté que Monsieur [O] justifie par une attestation de sa banque un arriéré de loyers d’un montant de 518 euros au titre des loyers de février et juillet 2023 que Monsieur [E] conteste mais ne justifie pas alors que lui incombe la charge de la preuve.

Dès lors, il convient de déduire du dépôt de garantie la somme de 518 euros de sorte que Monsieur [O] sera condamné à restituer la somme de 382 euros.

Sur les intérêts de retard

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire.

En l’espèce, Monsieur [E] fait valoir que le bailleur a cumulé neuf mois de retard mais sollicite le paiement de la somme de 810 euros.

Or, il résulte du texte susvisé que les intérêts de retard correspondant à 10% du loyer principal de sorte que Monsieur [O] sera condamné au paiement de la somme de 450 euros ( 50 euros x 9).

Cette somme ayant pour objet de dédommager le locataire du retard dans la restitution du dépôt de garantie ne peut être assortie d’une condamnation à des intérêts au taux légal qui obéit à la même finalité.

Sur le remboursement d’un trop-perçu de loyer

Aux termes de l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 et du décret du 12 avril 2019 , le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

En l’espèce, la nature du bien loué est sans conteste un studio. le loyer de référence majoré pour ce type de bien, situé [Adresse 6] est donc de 40,6 euros/m2 et le loyer de référence à 33,8 euros/m2.

Or, le ratio surface/montant du loyer litigieux conduit à retenir que le bien a été loué à un prix du mètre carré de 50,543 euros.

Il convient d’en déduire que le loyer applicable au logement aurait dû être de 373,52 euros et non de 465 euros.

Il en résulte un trop-perçu de 91,48 euros/mois.

Cependant, dans la mesure où il résulte des éléments susvisés que Monsieur [E] bénéficiant d’une aide de la CAF, n’était redevable que d’une partie du loyer à hauteur de 51,8%, il s’avère que le trop-perçu s’élève à la somme de 47,38 euros et compte tenu d’un impayé de loyer pendant deux mois, Monsieur [O] sera condamné à lui rembourser la somme de 426,42 euros ( 47,38 euros x 9 mois) au titre du trop-perçu de loyer.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O], partie succombante, doit supporter les entiers dépens.

Il sera également condamné à verser à Monsieur [E] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable en la forme l’opposition formée par Monsieur [S] [O];

Et statuant de nouveau par un jugement se substituant à l’ordonnance rendue à son encontre le 25 août 2023,

DEBOUTE Monsieur [K] [E] de sa demande de remboursement des loyers;

CONDAMNE Monsieur [S] [O] à restituer à Monsieur [K] [E] la somme de 382 euros en restitution du dépôt de garantie;

CONDAMNE Monsieur [S] [O] à payer à Monsieur [K] [E] la somme de 450 euros au titre des intérêts de retard;

CONDAMNE Monsieur [S] [O] à payer à Monsieur [K] [E] la somme de 426,42 euros au titre du trop-perçu de loyer;

CONDAMNE Monsieur [S] [O] à payer à Monsieur [K] [E] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire;

CONDAMNE Monsieur [S] [O] aux dépens de la présente instance,

Fait et jugé à Paris le 24 septembre 2024

le greffier le Président