TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e MANGIONE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Corinne FRAPPIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/06507 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SIZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [O] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Corinne FRAPPIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1704

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e MANGIONE de la SELARLE BOYER-BESSON-MANGIONE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 juin 2024

Délibéré le 14 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/06507 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SIZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 22 septembre 2008 Monsieur et Madame [W] [B] ont donné à bail à Madame [O] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] pour un loyer de 430 euros hors charges.

Se plaignant de l’indécence de son logement, Madame [O] [P] a par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 janvier 2021 mis en demeure Messieurs [G] et [I] [B] venant aux droits de Monsieur [W] [B] de réaliser divers travaux puis les a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par actes d’huissier de justice des 28 et 29 septembre 2021.

Par ordonnance du 6 janvier 2022, le juge des référés a ordonné aux bailleurs de procéder au remplacement des plaques électriques et du réfrigérateur et de rétablir une arrivée d’eau pour la machine à laver le linge, les a condamnés in solidum à payer à la preneuse une provision de 500 euros à valoir sur son trouble de jouissance et a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [V] [J].

L’expert a conclu à la non-conformité de l’installation électrique aux normes de décence et a déposé son rapport le 18 octobre 2022.

Les travaux ont été achevés le 30 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023 Madame [O] [P] a fait assigner Monsieur [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— donner injonction à Monsieur de produire un acte de notoriété permettant d’établir la propriété du logement loué à la suite du décès de Monsieur [G] [B],

— condamner Monsieur [I] [B] à lui payer une somme de 11 375 euros en réparation de ses préjudices matériel et moral outre 29 euros au titre du coût d’établissement du devis de reprise des désordres électriques,

— condamner Monsieur [I] [B] à lui transmettre au plus tard le 5 de chaque mois pour le mois en cours une quittance de loyer portant le détail des sommes versées en distinguant le loyer et les charges sous astreinte de 5 euros par jour de retard,

— condamner Monsieur [I] à lui payer une somme de 7 600 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et le coût du constat d’huissier du 18 mars 2021.

À l’audience du 24 juin 2024, Madame [O] [P], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle a réitéré les demandes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, Madame [O] [P] invoque, au visa notamment des articles 1719 et suivants du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien d’un logement décent, à raison de la non-conformité et de la dangerosité de l’installation électrique.

Elle évalue son préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’utiliser un certain nombre de prises et son préjudice moral compte tenu du risque d’électrocution, dans la limite de la prescription triennale, soit depuis le 29 septembre 2018 et jusqu’au jour de réalisation des travaux, sur une base de 50 % du loyer hors charges.

Elle fonde sa demande de transmission sous astreinte des quittances sur l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 en indiquant rencontrer des difficultés chaque mois à obtenir les justificatifs des sommes acquittées.

Monsieur [I] [B], représenté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il a sollicité le rejet des demandes de sa locataire et demandé qu’il soit statué sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose être seul propriétaire du bien à la suite du décès de son frère intervenu le 29 décembre 2022.

Il considère que la locataire n’établit pas d’indécence du logement, ni la réalité de son préjudice, reprochant notamment à l’expert judiciaire de s’être contenté d’indiquer que l’installation électrique n’était pas conforme aux normes les plus récentes, sans démontrer la dangerosité de cette installation en l’absence de preuve du moindre incident et de risques avérés.

Il affirme avoir fait réaliser les travaux dès qu’on le lui a demandé et souligne que les services techniques de la Ville de [Localité 4], qui se sont déplacés dans le logement, ne l’ont pas alerté sur le risque de cette installation pour la sécurité physique et la santé de la preneuse.

Il estime que l’indemnisation sollicitée est démesurée eu égard à l’absence d’incident comme de préjudice étayé et note qu’avant son courrier du 12 janvier 2021, la locataire ne s’est jamais plainte ni n’a émis le moindre grief.

Il précise avoir exposé des frais importants et avoir assuré le relogement de la demanderesse pendant les travaux bien que cela n’était pas strictement nécessaire.

Enfin il affirme transmettre à la locataire les quittances de loyer.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 septembre 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [I] [B] produit l’attestation de dévolution successorale établie par Maître [R] [F], notaire à [Localité 3] établissant qu’il a hérité de son frère [G] [B] décédé le 29 décembre 2022 et qu’il est donc désormais le seul propriétaire du bien litigieux de sorte que la demande formulée à ce titre par Madame [O] [P] est devenue sans objet et sera par conséquent rejetée.

Sur la demande d’indemnisation pour manquement du bailleur à son obligation d’entretien du logement dans un état décent

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est en outre tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu’il concerne la décence du logement ou le bon état d’usage et de réparation, incombe au preneur.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 précise en son article 2 que les réseaux et branchements d’électricité du logement sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. Les normes de sécurité pour un bien en location sont principalement définies en électricité basse tension par la norme NF C 15-100 en vigueur depuis décembre 2002, mise à jour en juin 2005 et amendée jusqu’en juin 2015.

Il s’ensuit que le bailleur l’obligation de maintenir le logement dans un état décent et non dangereux pour le locataire, une telle obligation constituant une obligation de résultat qui ne nécessite pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, l’expert judiciaire conclut son rapport en ces termes :

«  Les désordres et troubles allégués sont confirmés. L’état général de l’installation électrique est jugé non conforme aux normes de décence et normes en vigueur.

L’installation électrique est a priori d’origine à la construction du bâtiment. Elle n’a pas fait l’objet de travaux de mise aux normes suivant la NF C15-100 édition de 2002, notamment pour une mise en conformité de la sécurité électrique.

En l’état elle présente un risque de dangerosité pour les contacts indirects par l’absence (1) du conducteur de protection sur les circuits d’éclairage ainsi que pour de nombreuses prises de courant et (2) par l’absence d’une protection différentielle générale.

La mise en conformité de la sécurité électrique de l’installation avec la norme en vigueur est nécessaire. Un préjudice matériel et immatériel est identifié sur cela."

Ainsi, contrairement à ce qu’affirme le propriétaire, l’expert judiciaire a très précisément explicité les raisons pour lesquelles il a estimé l’installation électrique dangereuse tant pour la sécurité des biens que des personnes, et au vu de la dangerosité manifeste de cette installation, le bailleur au lieu de pointer l’absence d’incident avéré devrait plutôt se réjouir qu’aucun drame ne soit arrivé, ce qui aurait engagé sa responsabilité de manière bien plus conséquente.

En outre, il n’est pas nécessaire pour que le logement soit jugé indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 que l’installation électrique soit dangereuse, il suffit que les "branchements d’électricité soient [non] conformes aux normes de sécurité définis par les lois et règlements« et »en [mauvais] état d’usage et de fonctionnement« , ce qui est le cas en l’espèce, puisque l’expert judiciaire a constaté »l’état de vétusté avancée« de l’installation avec notamment des »fils de très ancienne facture ne comport[ant] pas de conducteur de protection les reliant à la terre« et »de nombreuses prises de courant sans contact de mise à la terre" , obligation imposée dès 2002 par la norme NF, soit avant même la location (cf. notamment page 21 du rapport en réponse au dire de l’avocat du bailleur).

Il en résulte que les désordres sont avérés et que ceux-ci caractérisent un manquement objectif du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien et ce peu important l’absence de faute de sa part, étant cependant relevé que Monsieur [I] [B] ne peut raisonnablement soutenir avoir agi avec diligence, alors qu’à la suite de la lettre du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 4] du 18 mars 2021 et de la transmission le 12 avril suivant par Madame [O] [P] du procès-verbal de constat d’ huissier justifiant du bien-fondé de ses doléances, il a fallu une nouvelle mise en demeure de son avocat le 13 juillet 2021 puis une ordonnance de référé du 6 janvier 2022 pour qu’il effectue enfin les premiers travaux concernant les plaques électriques (qui selon lui constituent « un équipement qui figure au bail mais qui ne fait pas partie de la chose louée » – cf. lettre de son conseil du 12 avril 2021), le réfrigérateur et l’arrivée d’eau de la machine à laver le linge.

De plus, l’expert judiciaire ayant relevé dans son rapport que l’installation électrique remontait très probablement à « l’origine de la construction du bâtiment dans les années 1970-1980 a priori », il est probable que la simple intervention d’un électricien un peu sérieux aurait dû normalement le convaincre de la nécessité de procéder à la mise en conformité de cette installation, sans avoir besoin de recourir à une expertise judiciaire, dont il va en définitive devoir assumer le coût.

L’indécence du logement est nécessairement une source de préjudice pour le locataire.

Mais, l’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts pour le locataire que s’il a été mis en demeure, soit en l’espèce à compter seulement du 12 janvier 2021.

En outre, il apparaît que l’indemnisation sollicitée, sur une base mensuelle de 50 % du loyer, est très excessive, alors que le logement est demeuré habitable.

Dans ce contexte, il y a lieu de condamner Monsieur [I] [B] à verser à sa locataire, en indemnisation de ses préjudices de jouissance et préjudice moral, sur une base mensuelle de 25 % du loyer, une somme du 12 janvier 2021 au 30 novembre 2022 soit durant 22,6 mois de 2 570,75 euros.

Le propriétaire sera également condamné à prendre à sa charge les frais d’établissement du devis destiné à chiffrer les travaux de reprise pour un montant justifier de 29 euros.

Le surplus des demandes sera rejeté

Sur la demande de transmission des quittances sous astreinte

En vertu de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande laquelle porte le détail des sommes versées en distinguant les loyers et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Madame [O] [P] ne saurait obtenir la condamnation sous astreinte de son bailleur à lui transmettre des quittances pour les loyers non réglés, car non encore dus, étant précisé que la locataire n’établit pas avoir demandé la transmission de quittances qui ne lui auraient pas été communiquées. La demande formulée de ce chef sera par conséquent rejetée.

L’attention du bailleur sera néanmoins tirée sur le fait que la transmission des quittances est gratuite et qu’il ne peut en application de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989 faire supporter au locataire des frais d’expédition.

Sur les autres demandes

Monsieur [I] [B], qui perd le procès, sera condamné aux en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce inclus les frais d’expertise judiciaire.

Les frais d’établissement du procès-verbal de constat du 18 mars 2021 ne font pas partie des dépens limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civilemais relèvent dans l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, les parties pouvant produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il convient d’allouer à ce titre à Madame [O] [P], qui verse aux débats les factures de son avocat, une somme de 3 331,72 euros intégrant le coût du procès-verbal de constat d’huissier et tenant compte de l’indemnité déjà allouée en référé.

Enfin, il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à payer à Madame [O] [P] la somme de 2 570,75 euros en indemnisation de ses préjudices de jouissance et préjudice moral résultant de l’indécence du logement ainsi qu’à celle de 29 euros au titre du coût d’établissement du devis de reprise des désordres électriques,

DÉBOUTE Madame [O] [P] de sa demande de transmission des quittances sous astreinte,

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à verser à Madame [O] [P] la somme de 3 331,72 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [I] [B] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection.