TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Sophie POURRUT CAPDEVILLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Fabien ROZAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00536 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YCA

N° MINUTE :

10

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Fabien ROZAY de la SELAS ALONG SIDE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0309

DÉFENDERESSE

Madame [D] [P], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Sophie POURRUT CAPDEVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1700

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 octobre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/00536 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YCA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 20/09/2019, [D] [P] a consenti un bail d’habitation meublé à [V] [I], [N] [Y] et [T] [B] sur un appartement sis [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 3380 euros et d’une provision sur les charges mensuelles de 120 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28/11/2023 à étude, [T] [B] a assigné [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir sa condamnation à la restitution du dépôt de garantie et au paiement de la majoration légale.

L’affaire était appelée à l’audience du 02/02/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 31/05/2024.

[T] [B], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises à l’audience et au visa des articles 2, 3 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, 2 du décret du 30 mars 2016, de voir :

— juger que [D] [P] n’a pas effectué d’état des lieux de sortie conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

— condamner [D] [P] à lui verser la somme de 6760 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— condamner la même au paiement de la somme de 12168 euros au titre de la majoration du dépôt de garantie prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— condamner [D] [P] à verser la somme correspondant au remboursement des frais d’huissier engagés pour la procédure ;

— condamner la même au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens incluant les frais d’assignation.

[D] [P] n’était ni présente, ni représentée.

L’affaire était mise en délibéré au 21/08/2024.

Sur requête du conseil de [D] [P], la réouverture des débats était ordonnée en cours de délibéré et les parties étaient convoquées à l’audience du 04/10/2024.

[T] [B], représenté par son conseil, maintient ses demandes.

[D] [P], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :

— la dire recevable ;

— dire et juger [T] [B] irrecevable et mal fondé ;

— le débouter de ses demandes ;

— à titre subsidiaire : ordonner la compensation entre les sommes dues par [T] [B] et celles dues par elle ;

— dans tous les cas : condamner [T] [B] à verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il sera référé aux écritures des parties soutenues oralement et déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12/12/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Sur la qualité de [T] [B] pour agir

[D] [P] conteste la recevabilité des demandes de [T] [B], estimant que le contrat de bail prévoit la restitution du dépôt de garantie seulement entre les mains de [N] [Y].

Toutefois, et comme le soulève [T] [B], [D] [P] a conclu un avenant au contrat de bail le 30/06/2020 modifiant cette clause initiale du bail du 20/09/2019 et prévoyant ainsi que le locataire restant, soit [T] [B], sera entièrement responsable des dégradations locatives depuis le début du bail et sera bénéficiaire de la restitution du dépôt de garantie à la sortie des lieux.

[D] [P] ne produit aucune pièce venant démontrer un vice de consentement tel que prévu par le code civil. Il n’y a donc pas lieu d’écarte l’avenant du bail signé par les deux parties.

[T] [B] dispose dont de la qualité pour agir et son action est recevable.

Sur la demande de condamnation au titre de la restitution du dépôt de garantie

Sur le droit à restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

L4article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Il convient de rappeler que le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives. Cette obligation ne s’étant pas à la remise à neuf des plafonds, peintures et revêtements de sol, atteints pat la vétusté après plusieurs années d’occupation.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

Le contrat de bail conclu par les parties le 20/09/2019 stipule en page 3/10 « Un état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier seront établis lors de la remise et de la restitution des clés au preneur, dans les mêmes formes. Ils seront établis contradictoirement et amiablement par les Parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au bail. »

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement selon un procès-verbal de constat par commissaire de justice le 26/09/2019.

Par courriel du 18/11/2021, [D] [P] a notifié à [T] [B] un état des lieux de sortie.

En l’espèce, il résulte de l’analyse des pièces versées aux débats par les parties, que les parties ont effectué un état des lieux d’entrée dans la forme d’un procès-verbal par commissaire de justice. Contrairement à la clause contractuelle, [D] [P] n’a pas repris cette forme pour effectuer un état des lieux de sortie. Le document produit par la propriétaire intitulé « état des lieux de sortie » n’est ni daté, ni signé et ne reprend pas la forme de l’état des lieux d’entrée contradictoire.

[D] [P] produit une capture d’écran de son téléphone indiquant les dates des « 31 juil – 1 août 2021 » et « 26 août 2020 ». Cette pièce n’est pas une preuve objective, en ce qu’elle n’est pas constatée par commissaire de justice, et il ne peut de ce fait être démontré que les dates n’ont pas été modifiées pour les besoins de la cause.

S’il ressort des échanges de SMS entre [D] [P] et [T] [B] des 31/07/2021 et 02/08/2021 qu’un état des lieux de sortie a été effectué entre les parties, rien ne permet de prouver que le document envoyé par [D] [P] plus de trois mois plus tard correspond à cet état des lieux fait en présence du demandeur.

Aussi, le seul envoi d’un message de la part de [T] [B] sollicitant le changement de l’heure de l’état des lieux de sortie le 31/07/2021 ne démontre par que celui-ci a fait échec à la réalisation d’un état des lieux de sortie contradictoire par procès-verbal de commissaire de justice.

Enfin, et au surplus, il convient de relever qu’à l’entrée des lieux, le commissaire de justice a constaté l’état d’usage de nombreux meubles et des traces, fissures, salissures dans les pièces de l’appartement marquant l’usure du bien. Le meuble du dégagement fonctionne difficilement, la vitrerie de la fenêtre du dressing est fissurée.

Compte tenu de ces éléments, et en l’absence de caractère probant de l’état des lieux produit par [D] [P], l’existence de dégradations locatives n’est pas démontrée par la défenderesse.

Dans ces conditions, [T] [B] est bien fondé à solliciter la restitution du dépôt de garantie de 6760 euros. [D] [P] sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur la dette locative

En vertu de l’article 22 susvisé, et d’une jurisprudence constante, la libération des lieux ne peut s’entendre que par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

En l’espèce, [T] [B] indique avoir restitué les clefs à [D] [P] le 04/08/2021. Toutefois, et comme le soulève [D] [P], il ressort de l’échange de SMS du 04/08/2021 sur lequel se fonde [T] [B] que ce dernier aurait laissé les clefs dans l’appartement avant de quitter les lieux définitivement, ce qui ne correspond ni à une remise en main propre, ni à l’envoi des clefs par courrier recommandé à la bailleresse ou son mandataire.

[D] [P] déclare ne pas avoir récupéré le dernier trousseau de clefs. [T] [B], qui ne justifie pas d’une remise en main propre contre signature ou d’un avis de bonne réception des clefs, ne prouve pas s’être libéré de son obligation.

Il n’est donc pas démontré par [T] [B] que les lieux ont été effectivement libéré le 04/08/2021.

L’attestation rédigée par [D] [P] le 25/08/2021, sur demande de [T] [B], mentionne à juste titre une fin de bail au 31/07/2021. La libération effective des lieux, quant à elle, n’a pas eu lieu avant le changement de clefs par la propriétaire le 08/09/2021 (facture LEAP), date à laquelle elle a pu reprendre entièrement la jouissance de son bien.

[D] [P] est donc bien fondée en son moyen, en ce qu’elle est créancière d’une indemnité d’occupation égale au loyer et charges, au titre de l’occupation de son bien.

Ainsi, [T] [B] reste redevable des indemnités, loyers et charges échus du 01/08/2021 au 08/09/2021 inclus, soient 750 euros de loyer restant dû en juillet 2021, 3500 euros d’indemnités d’occupation dues en août 2021 et 928 euros dues jusqu’au 08/09/2021 inclus.

[T] [B] est donc débiteur de la somme de 5178 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande de condamnation au titre de la majoration légale

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, et comme analysé précédemment, [T] [B] n’a pas restitué les clefs à [D] [P] ou son mandataire en main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception. Il ressort pourtant des échanges SMS produits par les deux parties que [D] [P] avait demandé la remise des clefs à son mandataire « RASA ».

Or, la remise des clefs est la condition du point de départ de la restitution du dépôt de garantie par le propriétaire.

[T] [B] ne peut donc se prévaloir des dispositions de l’article 22 relative à la majoration alors même qu’il ne justifie pas avoir respecté les conditions de ce même article pour restituer les clefs.

La demande de majoration sera écartée.

Sur la compensation des sommes

Il y a lieu de faire application de la compensation légale prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et ordonner la compensation entre les sommes dues par [T] [B] au titre de la dette locative et celles dues par elle [D] [P] au titre du dépôt de garantie.

Sur la demande de remboursement des frais d’huissier

Cette demande s’apparente à des dépenses compris dans les frais de procédure et dépens, qu’il convient d’analyser au titre des demandes accessoires.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, et en équité, il y a lieu de laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

Il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de la nature du litige, du partage des dépens et de l’équité.

L’exécution provisoire de la présente décision sera prononcée de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable [T] [B] en son action ;

CONDAMNE [D] [P] à verser à [T] [B] la somme de 1582 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite de la dette locative de 5178 euros arrêtée au 08/09/2021 inclus ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

REJETTE les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision s’applique de plein droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et le greffier susnommé.

Le greffier La juge des contentieux de la protection