TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e HITTINGER-ROUX (P0497)

M^e PIEDELIÈVRE (P0238)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 20/09878

N° Portalis 352J-W-B7E-CS6XG

N° MINUTE : 2

Assignation du :

09 Octobre 2020

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. NORD SUD (RCS de [Localité 12] 350 956 520)

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX de la S.C.P. HB & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497

DÉFENDERESSE

S.C. PARGAL (RCS de [Localité 12] 428 113 989)

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Géraldine PIEDELIÈVRE de la S.E.L.A.S. LPA-CGR avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0238

Décision du 26 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/09878 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS6XG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 18 Décembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Sandra PERALTA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 13 juillet 2010, la S.C. PARGAL a consenti à la S.A.R.L. NORD SUD un bail commercial portant sur des locaux commerciaux dépendant de la « Galerie des [Localité 10] », sise [Adresse 8] [Adresse 4] et [Adresse 3] ([Adresse 5]), complété par un avenant du 3 mars 2011, pour un local à usage de « vente au détail de prêt-à-porter homme, femme et enfant » à titre principal et « accessoires de mode, bijoux, parfums, chaussures, articles de sport » à titre accessoire.

Au troisième trimestre 2020, le loyer annuel en principal s’élevait à la somme de 327.510,76 euros HC/HT.

Par acte extrajudiciaire en date du 15 septembre 2020, la S.C. PARGAL a fait délivrer à la S.A.R.L. NORD SUD un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et portant sur une demande de règlement d’une somme de 246.644,14 euros, au titre des loyers et charges des deuxième et troisième trimestres 2020.

Par acte d’huissier du 9 octobre 2020, la S.A.R.L. NORD SUD a fait assigner la S.C. PARGAL devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition à commandement de payer. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/09878.

Par acte extrajudiciaire du 15 octobre 2020, la S.C. PARGAL a fait délivrer au preneur un second commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et portant sur une somme de 123.329,17 euros, au titre des loyers et charges du quatrième trimestre 2020.

Par acte d’huissier du 27 octobre 2020, la S.A.R.L. NORD SUD a assigné la S.C. PARGAL en opposition à commandement de payer devant la juridiction de céans. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/10566.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 7 janvier 2021, les deux affaires ont été jointes et appelées sous le numéro unique RG 20/09878.

Par décision en date du 21 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Paris a fixé le loyer renouvelé à compter du 25 mai 2020 à la somme de 327.510,76 euros, en principal par an, correspondant au plancher du dernier loyer indexé. La S.A.R.L. NORD SUD a interjeté appel de cette décision. La procédure est actuellement pendante devant la cour d’appel de Paris.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 31 janvier 2024, la S.A.R.L. NORD SUD demande au tribunal, aux visas des anciens articles 1134, 1147, 1148, 1289, 1343-5 et suivants, 1719 et 1722 du code civil, 367, 514-1, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

« JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 septembre 2020 délivré à la requête de la société PARGAL est sans effet, comme ayant été délivré de mauvaise foi ;

JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 octobre 2020 délivré à la requête de la société PARGAL est sans effet, comme ayant été délivré de mauvaise foi ;

JUGER que la société NORD SUD n’est redevable d’aucune dette de loyers et charges envers la société PARGAL au titre du bail, pour les périodes de fermeture suivantes de la Galerie :

— du 15 mars au 11 mai 2020 ;

— du 30 octobre au 27 novembre 2020 ;

— du 20 mars au 18 mai 2021 ;

CONDAMNER la société PARGAL à restituer la somme de 22 124,68 euros versée par la société NORD SUD au titre de la période du 15 mars au 31 mars 2020 ;

Sans préjudice des contestations liées aux manquements fautifs du Bailleur,

JUGER que le loyer afférent aux périodes affectées par le couvre-feu (soit du 16 janvier au 2 juin 2021), ne pourra être exigé qu’à hauteur de 50 % du montant facturé, compte-tenu de la perte partielle de la chose louée,

JUGER que la société NORD SUD n’est redevable d’aucune dette de loyers et charges envers la société PARGAL au titre du bail pour les périodes d’ouverture du 15 mars 2020 jusqu’à la justification par la société PARGAL de la levée de toute mesure restrictive à l’exploitation commerciale au sein de la Galerie ;

ORDONNER la résiliation judiciaire du bail ;

CONDAMNER la société PARGAL à régler à la société NORD SUD la somme de 3 500 000 € à titre de dommages-intérêts, pour la perte de son fonds de commerce ;

A titre subsidiaire,

COMMETTRE tout expert qu’il plaira au Tribunal afin d’évaluer le préjudice subi par la société NORD SUD du fait de la perte de son fonds de commerce ;

SURSEOIR A STATUER sur les demandes principales des parties, jusqu’au dépôt du rapport,

A titre plus subsidiaire,

Vu les articles 1719, 1134, 1147 et 1289 et suivants [anciens] du code civil

CONDAMNER la société PARGAL à payer à la société NORD SUD une somme correspondant au montant total des loyers facturés en période de fermeture, à titre de dommages-intérêts pour les manquements de la société PARGAL à son obligation de loyauté contractuelle soit la somme de 130 534,05 € HT,

CONDAMNER la société PARGAL à payer à la société NORD SUD une somme correspondant à 80 % du montant total des loyers facturés en période d’ouverture, à titre de dommages-intérêts pour les manquements de la société PARGAL à son obligation de délivrance et ses composantes, soit la somme de 898 205,44 € HT (montant arrêté au T4 2023 inclus),

ORDONNER la compensation des sommes dont les Parties seraient respectivement rendues débitrices,

A titre infiniment subsidiaire,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

ACCORDER à la société NORD SUD, un délai de 24 mois pour le règlement de toute sommes qui pourraient être allouées à la défenderesse et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir, selon les modalités suivantes :

— de la 1ère à la 6ème échéance mensuelle : 1 % de la somme due par échéance ;

— de la 7ème à la 12ème échéance mensuelle : 2 % de la somme due par échéance ;

— de la 13ème à la 18ème échéance mensuelle : 4 % de la somme due par échéance ;

— de la 19ème à la 23ème échéance mensuelle : 9 % de la somme due par échéance ;

—  24ème échéance : 13 % de la somme due.

JUGER que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’échéancier de

paiement.

JUGER qu’en conséquence la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où la société NORD SUD s’acquitte effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par le jugement à intervenir ;

Vu l’article 514-1 du code de procédure civile,

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, manifestement incompatible avec la nature de l’affaire, s’agissant d’un locataire de parfaite bonne foi et d’une question de droit extrêmement discutée et susceptible d’une acception différente en fonction des juridictions,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société PARGAL à payer à la société NORD SUD à restituer la somme de 208 792 € au titre des provisions pour charges non justifiées ;

DEBOUTER la société PARGAL de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNER la société PARGAL à payer à la société NORD SUD la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la société PARGAL en tous les dépens, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, Avocat au Barreau de Paris, par application de l’article 699 du code de procédure civile."

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 6 décembre 2023, la S.C. PARGAL demande au tribunal, aux visas des articles 1103, 1104 et 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de :

« DEBOUTER la société NORD SUD de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

JUGER la société PARGAL recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles.

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire au 15 octobre 2020 et, subsidiairement, au 15 novembre 2020.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

ORDONNER la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du Preneur ;

En tout état de cause,

ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société NORD SUD et de tous occupants de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, si besoin est avec le concours de la force publique.

DIRE que passé ce délai courra une astreinte de 5.000 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit, le Tribunal se réservant compétence pour liquider cette astreinte et en ordonner une nouvelle.

CONDAMNER la société NORD SUD au paiement des sommes dues, soit au paiement de la somme de 1.848.422,19 €, sauf à parfaire.

JUGER que la somme de 206.120,02 € appréhendée dans le cadre de la saisie conservatoire pratiquée le 21 octobre 2021 sera libérée au profit de la société PARGAL. CONDAMNER la société NORD SUD au règlement des intérêts sur les sommes dues au taux légal majoré de 5 points à compter du 1er avril 2020.

Décision du 26 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/09878 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS6XG

FIXER l’indemnité d’occupation journalière due à compter du 15 octobre 2020, et subsidiairement du 15 novembre 2020 à 1% du loyer annuel et de ses accessoires par jour calendaire, soit à la somme journalière de 4.097,32 € HT et hors charges et CONDAMNER la société NORD SUD au paiement de celles qui seront échues au jour de la décision à intervenir.

CONDAMNER la société NORD SUD au paiement à la société PARGAL d’une indemnité compensatrice du préjudice résultant de l’absence de locataire, évaluée à un an de loyer et ses accessoires, soit la somme de 409.732,08 €.

DIRE que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur conformément à l’article CG 22.2.1. du Bail.

CONDAMNER la société NORD SUD au paiement d’une indemnité de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens qui incluront le coût du commandement, dont distraction du profit de M^e Géraldine Piedelièvre (SELAS LPA-CGR avocats) en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 15 février 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de juge collégiale initialement fixée au 16 septembre 2025 a été avancée à l’audience de juge collégiale du tribunal de céans du 18 décembre 2024.

MOTIFS

1 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

1.1- Sur les effets du commandement de payer du 15 septembre 2020

La S.A.R.L. NORD SUD fait valoir que le commandement de payer délivré le 15 septembre 2020 visant la clause résolutoire est nul et de nul effet en ce qu’il a été délivré de mauvaise foi à l’issue de la période d’état d’urgence sanitaire et en pleine période de reprise de l’épidémie ; que la bailleresse ne pouvait ignorer la fermeture du commerce pendant plusieurs mois pour avoir elle-même fermé l’accès de la galerie commerciale dans le cadre des mesures administratives ; que la bailleresse était avertie de son désaccord sur le paiement des loyers et charges et des fondements juridiques justifiant le défaut de paiement.

La S.C. PARGAL s’oppose à cette demande. Elle soutient qu’elle a délivré le commandement de payer visant la clause résolutoire le15 septembre 2020, soit très largement après la période de fermeture et plus de cinq mois après l’échéance impayée ; que la locataire a cessé de régler ses loyers et charges depuis le 1er avril 2020 ; que les échanges intervenues entre les parties n’ont abouti à aucun accord ; qu’elle a proposé à sa locataire un étalement du règlement du 2ème terme 2020 ; que la mesure de fermeture administrative n’a été appliquée que du 15 mars au 10 mai 2020 ; que la seule contestation du preneur de ses obligations n’est pas de nature à priver le bailleur de ses propres prérogatives contractuelles.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 ancien devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

Il sera cependant rappelé que la bonne foi se présume et que la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré. Il en va de même de la fraude.

En l’espèce, le contrat de bail dispose d’une clause résolutoire ainsi stipulée : "A défaut par le Preneur d’exécuter une seule des clauses, charges et conditions du présent bail et des pièces annexes, ou de payer exactement à son échéance une quelconque somme due en vertu des présentes (loyers et accessoires, complément de dépôt de garantie, rappels de loyer, indemnité d’occupation, pénalités ou intérêts…) ou d’une décision judiciaire s’y rapportant (fixation judiciaire du loyer, complément de dépôt de garantie, indemnité d’occupation, pénalités ou intérêts…), le présent bail sera, si bon semble au Bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un mois après un simple commandement de payer, contenant déclaration par ledit Bailleur de ce qu’il se réserve le droit d’user du bénéfice de la présente clause, nonobstant toute consignation ou offre réelle ultérieure. Pour le cas où la mise en demeure porterait sur des travaux à exécuter, la résiliation de plein droit serait acquise dès lors que le Preneur n’établirait pas que dans le mois imparti il a fait toutes diligences pour les entreprendre effectivement et les achever dans les meilleurs délais.

Si le Preneur refusait de quitter les lieux immédiatement, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendu par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, exécutoire par provision et sans caution, nonobstant appel."

Par acte extrajudiciaire en date du 15 septembre 2020, la S.C. PARGAL a fait délivrer à la S.A.R.L. NORD SUD un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et portant sur une demande de règlement d’une somme de 246.644,14 euros, au titre des loyers et charges des deuxième et troisième trimestres 2020.

Il n’est pas contesté que la locataire n’a pas régularisé les causes du commandement dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement.

La bonne ou mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire s’appréciant à la date de cet acte, il ne sera pas tenu compte pour apprécier la bonne ou mauvaise foi de la bailleresse des moyens soulevés par la locataire concernant des commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés postérieurement au commandement de payer litigieux. Il ne sera pas davantage tenu compte de faits qui se seraient déroulés postérieurement à celui-ci.

Les décisions gouvernementales faisant suite à la crise sanitaire de la COVID et ordonnant la fermeture des centres commerciaux portent sur trois périodes du 15 mars 2020 au 11 mai 2020, du 20 octobre 2020 au 27 novembre 2020 et enfin du 4 avril 2021 au 18 mai 2021.

Il est constant que s’il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions n’autorise pas pour autant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d’honorer les loyers demeurant exigibles. Son irrespect ne peut en effet avoir pour autre sanction que d’engager la responsabilité éventuelle des parties au contrat.

En l’espèce, il est établi que par courriel en date du 26 mars 2020 la bailleresse indiquait à la locataire que "Les mesures exceptionnelles imposées par le Gouvernement pour endiguer la crise sanitaire, à laquelle nous devons tous faire face collectivement, entraînent des répercussions importantes dans le secteur commercial, en raison du confinement de la population et l’obligation de fermeture de la plupart des magasins et de tous les restaurants.

Nous sommes tout à fait conscients de l’incidence de cette conjoncture sur votre activité et, dans ce contexte, nous vous proposons de bénéficier d’un accompagnement dans la gestion de votre trésorerie.

Ainsi, vous pourrez, si vous le souhaitez, moduler et différer le règlement de votre loyer du 2ème trimestre 2020 en fractionnant cette échéance en 3 mensualités suivant ce calendrier :

• Mois d’avril 2020 (un tiers) = payable le 30/04/2020

• Mois de mai 2020 (second tiers) = payable le 31/05/2020

• Mois de juin 2020 (troisième tiers) = payable le 30/06/2020 (…)".

La locataire s’est opposée à la proposition de la bailleresse en sollicitant notamment un avoir correspondant aux loyers et charges sur la période du 15 mars au 11 mai 2020 et le paiement d’un loyer équivalent à 7% du chiffre d’affaires du 12 mai 2020 jusqu’à la fin de l’année 2020, proposition qui a été refusée par la bailleresse.

Il ressort de ces éléments que le commandement de payer visant la clause résolutoire litigieux a été délivré pendant une période où les centres commerciaux ne faisaient plus l’objet d’une fermeture administrative.

Par ailleurs, la bailleresse a fait preuve de bonne foi en acceptant de réexaminer les conditions et modalités financières du contrat de bail commercial afin de tenir compte des conséquences économiques négatives liées à l’épidémie de covid-19.

Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l’absence de bonne foi de la bailleresse dans la délivrance de ce commandement sera écarté.

En conséquence, la demande de la S.A.R.L. NORD SUD tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 15 septembre 2020 sera rejetée.

1.2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

1.2.1 Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et acquises à la date du 15 octobre 2020 à minuit. L’expulsion de la S.A.R.L. NORD SUD, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera ordonnée dans les termes du dispositif de la présente décision. La nécessité d’une astreinte n’étant pas démontrée, celle-ci ne sera pas ordonnée.

Le tribunal ayant fait droit à la demande principale de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de statuer sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 octobre 2020 ainsi que sur la demande à titre subsidiaire de résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire.

Par ailleurs, un bail dont la résiliation est acquise ne pouvant être résilié une nouvelle fois (Cass. Civ 3e , 6 février 2025, n° 23-17.922), la S.A.R.L. NORD SUD sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse étant précisé qu’elle ne sollicite pas du tribunal qu’il fasse rétroagir la résiliation à une date antérieure à la date de constat de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle sera dès lors également déboutée de ses demandes subséquentes de dommages et intérêts pour perte du fonds de commerce et à titre subsidiaire d’expertise.

1.2.2 Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation. En vertu de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

La S.A.R.L. NORD SUD occupante des lieux loués sans droit ni titre à compter du 16 octobre 2020, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux, laquelle en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

L’article CG 22.2.1 du bail stipule que « sans préjudice de son obligation de payer les loyers et leurs accessoires échus antérieurement à la date de résiliation, le Preneur devra au Bailleur de plein droit, à titre de clause pénale forfaitaire conventionnellement irréductible : (…) Une indemnité d’occupation, égale à 1% du loyer annuel et de ses accessoires, par jour calendaire pour la période écoulée entre la résiliation et la remise des lieux à disposition du Bailleur ».

L’indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus, la majoration réclamée par la bailleresse, constitutive d’une clause pénale, étant manifestement excessive.

La S.C. PARGAL sera donc déboutée de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

2 – Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La S.C. PARGAL soutient que la S.A.R.L. NORD SUD ne règle plus ses loyers depuis la fin de l’état d’urgence sanitaire et que la dette locative s’élève à la somme de 1.848.422,19 euros selon décompte arrêté au 16 octobre 2023. Elle sollicite la condamnation de la S.A.R.L. NORD SUD à lui régler cette somme.

La S.A.R.L. NORD SUD s’oppose à cette demande et soulève à titre principal l’exception d’inexécution en raison des manquements du bailleur à son obligation de délivrance tant pendant les fermetures administratives à la suite à la crise du COVID que pendant les périodes de réouverture. Elle sollicite l’annulation des loyers sur les périodes du 15 mars 2020 au 10 mai 2020, du 30 octobre au 27 novembre 2020 et du 20 mars au 18 mai 2021 ainsi que pour les périodes d’ouverture à compter du 15 mars 2020 et jusqu’au jugement. Elle sollicite par ailleurs la condamnation de la S.C. PARGAL à lui restituer la somme de 22.124,68 euros versée par elle au titre de la période du 15 mars au 31 mars 2020.

Elle sollicite également à titre subsidiaire la suspension du contrat de bail en raison de la force majeure du 15 mars 2020 au 10 mai 2020, du 30 octobre au 27 novembre 2020 et du 20 mars au 18 mai 2021. Elle sollicite toujours à titre subsidiaire que le loyer afférent aux périodes affectées par le couvre-feu (du 16 janvier au 2 juin 2021) ne puisse être exigé qu’à hauteur de 50% du montant facturé, compte-tenu de la perte partielle de la chose louée et affirme qu’elle n’est redevable d’aucune dette pour les périodes d’ouverture du 15 mars 2020 jusqu’à la justification par la S.C. PARGAL de la levée de toute mesure restrictive à l’exploitation commerciale au sein de la galerie commerciale. Elle sollicite enfin à titre subsidiaire une réduction du loyer à hauteur de 80% sur la période du 15 mars 2020 et jusqu’à la date du présent jugement, soit la somme de 898.205,44 euros HT à titre de dommages et intérêts, compte tenu des manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Elle sollicite, en outre, que la S.C. PARGAL soit condamnée à lui restituer la somme de 208.792 euros au titre des provisions pour charges non justifiées.

Elle sollicite enfin, à titre infiniment subsidiaire des délais de paiement.

2.1- Sur l’exception d’inexécution en raison des manquements de la bailleresse à l’obligation de délivrance

La S.A.R.L. NORD SUD soutient que la bailleresse a elle-même pendant la période de l’état d’urgence sanitaire procédé à la fermeture de la galerie commerciale, l’empêchant d’exercer son activité ; qu’elle n’a pas pu exploiter du 15 mars 2020 au 10 mai 2020, du 30 octobre au 27 novembre 2020 et du 20 mars au 18 mai 2021 ; qu’il n’y a pas eu pendant ces périodes de délivrance et de jouissance paisible du local commercial ; que la bailleresse n’apporte pas la preuve, même matérielle, que le local est bien resté accessible au public pendant ces périodes.

Elle fait valoir par ailleurs que la bailleresse a mis en place pendant les périodes d’ouverture des mesures sanitaires extrêmement restrictives qui ont gravement affecté la commercialité du local, tant en quantité qu’en qualité ; que les mesures de distanciation n’étaient pas appliquées dans les parties communes de la galerie et les conditions d’hygiène des sanitaires communs n’étaient pas satisfaisantes et ont conduit à la démission d’un de ses salariés ; que l’obligation de délivrance d’un local conforme aux normes de sécurité sanitaires, qu’elle était en droit d’attendre dans une période d’épidémie sans précédent, n’était pas remplie.

Elle soutient enfin qu’en raison de plusieurs autres manquements de la bailleresse à ses obligations de délivrance, et de maintien d’un environnement commercial favorable et d’entretien, il lui est extrêmement difficile, voire impossible, de maintenir son exploitation dans le local même en période d’ouverture.

Elle allègue notamment que :

— des travaux sur la cabine d’ascenseur aux mois de juillet et août 2020 lui ont occasionné une gêne en termes d’accès à la boutique et de visibilité pour les chalands et que les ouvriers ne portaient pas de masques,

— au mois d’octobre 2020, l’entrée principale de la galerie côté [Localité 10]-Elysées a été amputée des trois quarts de sa surface en raison des barrières de chantier installées pour une durée indéterminée dans le cadre de travaux d’électricité,

— la S.C. PARGAL se refuse à décorer les parties communes au niveau du local, notamment à Noël,

— depuis mars 2021, un kiosque à lunettes a été installé en plein milieu de l’entrée de la galerie commercial et que les clients ne respectent pas le sens de la circulation défini au sol,

— le cabinet d’aisance communs aux commerçants de la galerie situé au niveau -1 est inaccessible et que les sanitaires mis à disposition en remplacement ne disposent d’aucun système d’aération, ne font pas l’objet d’un suivi d’entretien et comportent un unique WC pour l’ensemble des commerçants. Elle soutient qu’il est très difficile de convaincre ses salariés et de nouvelles recrues de travailler sur ce site dans ces conditions. Elle allègue en outre que la bailleresse refuse d’aménager des sanitaires PMR dans la galerie ou dans les locaux loués,

— la bailleresse se refuse à effectuer des travaux relatifs au système de ventilation/climatisation/chauffage du local (ventilo-convecteurs),

— les travaux entrepris pour une durée de 8 mois le 31 janvier 2023 ont entraîné une modification des accès aux réserves et au parking, outre des nuisances importantes en termes de bruit, pour les salariés et la clientèle,

— la bailleresse a supprimé son nom d’un panneau de signalisation situé devant le local, au niveau des escalators et qu’en outre ce panneau masque la visibilité du local.

La S.C. PARGAL s’oppose à ces demandes. Elle soutient qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance pendant la période « COVID ». Elle fait valoir que la galerie commerciale n’a pas été fermée ; que les fermetures imposées par le Gouvernement ont été suivies de manière individuelle en fonction des activités exercées ; que la pharmacie et la boulangerie installées dans la galerie n’ont pas été fermées ; que la prétendue impossibilité d’exploiter les locaux selon l’usage contractuel ne lui est en tout état de cause nullement imputable ; que la jurisprudence rejette unanimement l’exception d’inexécution dans cette hypothèse.

S’agissant des manquements soulevés par la locataire dans la mise en oeuvre des mesures sanitaires, la bailleresse soutient qu’elle a été assistée par un auditeur indépendant qui a confirmé que l’ensemble des mesures sanitaires avaient été mises en place tout en assurant le maximum de fluidité dans les déplacements des chalands ; que la locataire ne peut sans mauvaise foi prétendre avoir été empêchée de jouir paisiblement de ses locaux alors que les mesures sanitaires mises en place par la bailleresse s’imposaient à tous et notamment aux lieux accueillant du public.

S’agissant des autres manquements soulevés par la locataire, la S.C. PARGAL soutient que les motifs invoqués sur la prétendue absence de commercialité de la galerie ont déjà donné lieu à une décision de la cour d’appel de Paris du 17 février 2023. Elle ajoute que s’agissant de l’implantation des kiosques, elle a fait l’objet d’un plan d’implantation validé par la Préfecture laissant des voies de circulation suffisantes ; que la locataire est malvenue de critiquer la qualité de la galerie alors qu’elle n’ouvre sa boutique que quand bon lui semble. Elle précise s’agissant de l’absence de toilettes accessibles aux personnes à mobilité réduite (PMR) que la locataire ne peut faire peser sur elle une obligation au titre de sa responsabilité en qualité d’employeur. S’agissant du risque incendie, elle allègue avoir informé sa locataire d’un défaut d’entretien du système de ventilation qui ressort de la responsabilité de la locataire. S’agissant enfin des travaux réalisés, elle fait valoir que la locataire ne peut à la fois lui reprocher la mauvaise commercialité et le mauvais état de la galerie et la réalisation de travaux visant à développer la galerie et accueillir de nouvelles enseignes.

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales, notamment de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte par ailleurs des articles 1227 et 1231-1 du code civil, et 1719 du même code qu’un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur permet au preneur de revendiquer le bénéfice d’une exception d’inexécution pour le paiement des sommes dues en vertu du contrat s’il établit une impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés en location, ne pouvant obtenir que des dommages et intérêts s’il résulte du manquement du bailleur une simple restriction à sa jouissance des lieux. En application de l’article 1315 ancien devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d’établir la réalité de son préjudice.

* Sur les périodes de fermetures administratives

La S.A.R.L. NORD SUD fait valoir que du fait de la fermeture administrative du centre commercial pendant les périodes du 15 mars 2020 au 10 mai 2020, du 30 octobre au 27 novembre 2020 et du 20 mars au 18 mai 2021, elle n’a pu exploiter les locaux loués conformément à leur destination contractuelle.

Toutefois, la fermeture administrative du centre commercial et du local litigieux, imposée par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre l’épidémie de COVID, n’est pas le fait de la bailleresse qui, pour sa part, a continué à remplir son obligation de délivrance.

Dès lors, l’impossibilité d’exploiter alléguée par la locataire, imputable à une mesure générale de police administrative, n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance et de l’obligation de jouissance paisible de la bailleresse.

La S.A.R.L. NORD SUD sera donc déboutée de sa demande d’annulation des loyers dues du 15 mars 2020 au 10 mai 2020, du 30 octobre au 27 novembre 2020 et du 20 mars au 18 mai 2021. Elle sera également déboutée de sa demande de restitution de la somme de 22.124,68 euros versée par elle au titre de la période du 15 mars au 31 mars 2020.

* Sur les périodes d’ouverture à compter du 15 mars 2020 et jusqu’au présent jugement

Si la locataire impute de nombreux manquements à l’encontre de sa bailleresse, force est de constater qu’elle ne justifie nullement une impossibilité totale d’exploiter sur les périodes d’ouverture à compter du 15 mars 2020 jusqu’au présent jugement.

Il résulte de ces éléments que la S.A.R.L. NORD SUD n’est pas fondée à invoquer l’inexécution de l’obligation de délivrance par la bailleresse pour justifier de l’inexécution de ses propres obligations locatives. Elle sera donc déboutée de sa demande en ce sens.

2.2- Sur la suspension du contrat de bail en raison de la force majeure

La S.A.R.L. NORD SUD soutient que la pandémie de Covid 19 constitue un cas de force majeure.

La S.C. PARGAL s’est opposée à cette demande en alléguant que la Cour de cassation a jugé que la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance et qu’un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers.

Décision du 26 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/09878 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS6XG

Aux termes de l’article 1218 du code civil, "Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1."

La force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé.

Constitue un cas de force majeure un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution, l’irrésistibilité n’étant pas caractérisée si l’exécution est seulement rendue plus difficile ou onéreuse. Ainsi, le débiteur d’une obligation de paiement inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.

Il en résulte que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ne peut exonérer un locataire à bail commercial du paiement des loyers.

Dès lors, la S.A.R.L. NORD SUD ne peut opposer à la S.C. PARGAL la suspension du contrat de bail pour s’exonérer de son obligation de payer les loyers pendant les mesures de fermeture administrative liées à la crise COVID. En conséquence, sa demande d’exonération du paiement des loyers tirée de la force majeure sera rejetée.

2.3- Sur les demandes de réduction des loyers au titre de la perte de la chose louée

Il résulte de l’article 1722 du code civil que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; et que si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

L’application de l’article 1722 n’est pas restreinte au cas de perte totale de la chose ; elle s’étend au cas où, par suite des circonstances, le preneur se trouve dans l’impossibilité de jouir de la chose ou d’en faire un usage conforme à sa destination.

* pendant les périodes de couvre-feu

La S.A.R.L. NORD SUD soutient qu’elle a subi un couvre-feu très restrictif du 16 janvier au 19 mars 2021 (couvre-feu à 18h) et du 20 mars au 2 juin 2021 (couvre-feu à 19h). Elle sollicite à cet effet une réduction du loyer à hauteur de 50%, soit la somme de 130.534,05 euros HT.

La S.C. PARGAL s’est opposée à cette demande en alléguant la jurisprudence sur la perte de la chose louée sur la période COVID. Elle précise que le couvre-feu a été repoussé à 21h à compter du 19 mai 2021.

En l’espèce, le couvre-feu, prescrit par les autorités administratives, à l’origine de l’impossibilité d’exploiter les locaux pendant une durée limitée et prévisible, résulte des dispositions générales relatives à l’état d’urgence sanitaire et ne vise pas spécifiquement les locaux litigieux mais la nature de l’activité exercée dans les centres commerciaux tels que celui abritant les locaux objets du litige.

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle des locaux loués, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

En conséquence, la S.A.R.L. NORD SUD est mal fondée à solliciter une réduction de loyer sur ce fondement et sera par conséquent déboutée de sa demande de condamnation de la S.C. PARGAL à lui verser la somme de 130.534,05 euros HT.

* pendant les périodes d’ouverture à compter du 15 mars 2020 et jusqu’au présent jugement

La S.A.R.L. NORD SUD a sollicité l’indemnisation des préjudices subis du fait des différents manquements de la bailleresse à hauteur de 80% du loyer en vigueur du 15 mars 2020 et jusqu’à la date du présent jugement, soit la somme de 898.205,44 euros HT s’agissant de restrictions substantielles de jouissance des locaux, notamment relatives aux parties communes. Elle allègue à l’appui de ses demandes les manquements à l’obligation de délivrance développés ci-dessus.

La S.C. PARGAL s’est opposée à ces demandes. Ses moyens sont les mêmes que ceux soulevés précédemment s’agissant de l’exception d’inexécution.

S’agissant des mesures sanitaires mises en oeuvre par la bailleresse, cette dernière justifie avoir été assistée par le bureau Véritas dans le cadre de leur mise en oeuvre. Dans son rapport intitulé « Diagnostic des conditions de reprise d’activité en période de pandémie COVID-19 » en date du 28 mai 2020, le bureau Véritas n’a constaté aucune non-conformité tant s’agissant des mesures de distanciation et de barrières physiques que d’hygiène. Au demeurant, la S.A.R.L. NORD SUD ne démontre pas le non-respect des mesures de distanciation dans les parties communes de la galerie et notamment autour des kiosques ni que ce non-respect l’aurait empêchée d’exploiter les lieux litigieux conformément à leur destination contractuelle.

S’agissant des travaux effectués aux mois de juillet et d’août 2020 qui auraient occasionné une gêne en termes d’accès et de visibilité de la boutique, la S.A.R.L. NORD SUD ne produit que trois photographies non datées. Au demeurant, ces photographies ne démontrent nullement la gêne alléguée. Par ailleurs, il n’est pas davantage démontré que les ouvriers ne portaient pas de masque.

S’agissant des travaux d’octobre 2020 ayant amputé selon la S.A.R.L. NORD SUD l’entrée principale de la galerie, le procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 9 octobre 2020 constate que « l’entrée est en travaux » et que « l’accès à la galerie est amputée d’environ 3/4 de sa surface ». Néanmoins, les photographies annexées démontrent que l’entrée n’est nullement masquée et qu’elle reste accessible aux chalands. En tout état de cause, il n’est pas démontré que ces travaux auraient eu un impact sur l’exploitation des locaux litigieux.

S’agissant de l’absence de décorations, si l’absence de décoration de Noël dans les parties communes au niveau du local loué est attestée par un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 10 décembre 2020, force est de constater que la S.A.R.L. NORD SUD ne justifie pas que cette absence aurait eu une incidence sur l’exploitation de son local.

S’il n’est pas contesté que les sanitaires accessibles aux personnes à mobilité réduite (PMR) présents au niveau -1 dans les parties communes aient été condamnés, il ressort des pièces versées aux débats que les commerçants de la galerie ont accès à d’autres sanitaires. Néanmoins ces sanitaires ne sont pas accessibles aux personnes à mobilité réduite et ne disposent pas d’un système d’aération. La S.A.R.L. NORD SUD soutient que dans ces conditions il lui est très difficile d’embaucher de nouveaux salariés, notamment des salariés handicapés. Néanmoins, il ressort des pièces versées par la locataire elle-même que les obligations relatives aux cabinets d’aisances, notamment PMR, ne concernent que les employeurs. Ainsi, conformément aux stipulations des articles CG 4.2, 14.5 et 14.6 du contrat de bail, il revenait donc à la S.A.R.L. NORD SUD, et non à la bailleresse, d’installer dans son local des cabinets d’aisance adaptés au besoin des PMR. Au demeurant, les pièces fournies par la locataire ne peuvent suffire à démontrer que cette absence de sanitaires PMR rend difficile l’exploitation des locaux loués.

En outre, la locataire allègue sans le démontrer qu’elle a été contrainte de ne plus ouvrir son commerce le dimanche au vu des conditions de sécurité défaillantes et de difficultés de recrutement.

S’agissant du risque incendie, par courrier signifié le 23 octobre 2022, la bailleresse a signifié l’arrêt des ventilo-convecteurs à compter du 1er octobre 2022 en raison de leur inaccessibilité rendant la maintenance impossible et constituant ainsi un risque d’incendie. Elle précise que les ventilo-convecteurs pourront être remis en route une fois que des moyens d’accès auront été créés par la locataire. L’article CP 11.3 stipule que la locataire est tenue de prendre en charge tous les frais d’entretien (y compris les réparations de toute nature) relatifs à la climatisation. Dès lors la bailleresse était en droit de demander à sa locataire d’effectuer les travaux permettant de rendre accessible le ventilo-convecteur et ainsi de permettre leur entretien.

S’agissant des travaux effectués en 2023, il n’est pas justifié que ces travaux ont eu un impact sur l’exploitation de son local tout comme le panneau de signalisation.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, les manquements à l’obligation de délivrance soulevés par la locataire ne sont pas démontrés. Au demeurant, elle ne démontre nullement avoir été depuis le 15 mars 2020 dans l’impossibilité de jouir du local litigieux ou d’en faire un usage conforme à sa destination. Dès lors, elle sera déboutée de sa demande de réduction du loyer.

2.4- Sur la contestation des charges

La S.A.R.L. NORD SUD allègue que la régularisation de charges effectuée en juillet 2021 pour les exercices 2018 et 2019 est fautive. Elle fait valoir qu’aucun justificatif de charges n’a été apporté par la bailleresse et qu’elle ne justifie pas de la clé de répartition. Elle sollicite la condamnation de la S.C. PARGAL à lui verser la somme de 208.792 euros au titre des provisions pour charges non justifiées.

La S.C. PARGAL s’est opposée à cette demande. Elle fait valoir que le retard dans la régularisation pour les années 2018 et 2019 est dû à un retard dans la tenue des assemblées générales de copropriétaires. Elle soutient qu’elle n’est pas contrainte de communiquer à chaque locataire l’ensemble des factures relatives aux dépenses engagées dans la galerie ; que la locataire peut consulter auprès d’elle les justificatifs reçus du syndic ; que les documents sont extrêmement volumineux et que la locataire n’a jamais demandé à consulter ces documents.

En l’espèce, la contestation porte sur les provisions sur charges versées pour les années 2018 et 2019, soit sous l’empire du bail précédent conclu le 13 juillet 2010 et ainsi avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel

Pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, les parties pouvaient librement déterminer la répartition des charges entre elles. Il convient donc de se référer aux stipulations contractuelles liant les parties. S’il est prévu le règlement de provision, il doit y avoir une régularisation en fin d’exercice et les charges doivent être justifiées par le bailleur. L’absence de régularisation de charges rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, de sorte qu’en l’absence de régularisation des charges, les provisions versées par le locataire doivent être remboursées.

En l’espèce, les charges mises à la charge de la locataire sont prévues et détaillées aux articles CG 9-1 à CG 9-6.

L’article CG 9.3 plus particulièrement stipule qu’ « à la clôture de chaque période annuelle, le montant des provisions versées sera régularisé en fonctions des dépenses réelles à l’aide des clés de répartition telles que définies à l’article CP 5 auxquelles le Preneur reconnaît adhérer sans réserve ».

L’article CP 5 précise que "la quote-part de participation des lieux loués (quote-part boutique) aux charges générales de l’immeuble est de 7.569/456.358 tantièmes. Les tantièmes affectés aux lieux loués pourront être modifiés par le Bailleur afin d’optimiser, la répartition des charges notamment en cas de changement dans l’utilisation des installations, d’évolution des différents services et/ou prestation, de suppression ou d’installation nouvelle, ainsi qu’en cas de modification des locaux ou de la législation ; ce qui est expressément accepté par le Preneur".

Par conséquent, la bailleresse est contractuellement et légalement tenue de produire un décompte annuel justifiant la répartition des charges aux fins de la régularisation des comptes de charges.

Il n’est pas contesté que la S.C. PARGAL a transmis à la S.A.R.L. NORD SUD le 1er juillet 2021 la régularisation des charges pour les années 2018 et 2019.

Contrairement à ce que soutient la locataire, la bailleresse n’était pas tenue de lui adresser les justificatifs à l’appui des régularisations. En effet, l’article CG 9.5 stipule que « le Preneur pourra, sur rendez-vous, prendre connaissance auprès du Bailleur ou de son mandataire, aux horaires de bureaux, des comptes de répartition des dépenses, mais il est formellement convenu que, sans préjudice de ses droits et recours, le Preneur ne pourra surseoir, en tout ou partie, au règlement de sa quittance et de ses accessoires en prétextant un désaccord sur le montant de ses charges ». Or, la locataire ne justifie pas avoir pris rendez-vous auprès de sa bailleresse pour consulter les justificatifs des charges ni les avoir contestés.

Au demeurant, il est constant que si l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur leur paiement et permet au preneur d’en obtenir le remboursement, il est admis que le bailleur puisse établir la preuve du quantum des charges récupérables au cours de l’instance.

La S.C. PARGAL a produit au cours de la procédure les états de répartition des charges de copropriété relatifs aux années 2018 et 2019 lesquels identifient la quote-part relative aux lots exploités par la S.A.R.L. NORD SUD et détaillent précisément les charges facturées, à savoir notamment l’eau froide, l’électricité, d’entretien, d’ascenseur, de chauffage, de climatisation, de parking, la taxe de balayage, la taxe sur les ordures ménagères et la taxe foncière .

L’examen de ces décomptes permet à la présente juridiction de s’assurer que l’ensemble des charges et taxes locatives invoquées par la bailleresse sont fondées et justifiées.

En conséquence, la S.A.R.L. NORD SUD sera déboutée de sa demande de restitution de la somme de 208.792 euros au titre des provisions pour charges versées au titre des années 2018 et 2019.

2.5- sur l’arriéré locatif

En l’espèce, au vu de l’ensemble de ces éléments et du décompte produit par la S.C. PARGAL, l’obligation de la S.A.R.L.NORD SUD au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 16 octobre 2023, est fondée à hauteur de 1.848.422,19 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. NORD SUD.

2.6- Sur les intérêts contractuels majorés

La S.C. PARGAL sollicite que les sommes dues produiront intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter du 1er avril 2020 et au fur et à mesure des échéances.

La S.A.R.L. NORD SUD sollicite la réduction des clauses pénales invoquées par la bailleresse, en l’absence du moindre préjudice démontré par celle-ci.

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’article CG .1 intitulé « PENALITES » stipule que « en cas de non paiement à son échéance du loyer dû par le Preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais impartis (…) Le Bailleur percevra de plein droit, sans mise en demeure préalable, le Preneur étant mis en demeure par la seule signature des présentes, un intérêt de retard légal majoré de 5 (cinq) points, tout mois commencé étant dû en entier ».

En l’espèce, la majoration d’intérêts de retard qui détermine par avance l’indemnisation du bailleur causée par le comportement du preneur, à savoir les retards de paiement, s’analyse en une clause pénale manifestement excessive.

Les intérêts pénaux seront dès lors réduits au montant des intérêts légaux par application de l’article 1231-5 du code civil.

La S.A.R.L. NORD SUD sera donc condamnée à payer à la S.C. PARGAL la somme de 1.848.422,19 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 16 octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance pour les loyers et les charges et à compter du présent jugement pour les indemnités d’occupation.

2.7- Sur la demande de délai de grâce

L’ancien article 1244-1, devenu l’article 1343-5 du code civil, prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

A titre subsidiaire, la S.A.R.L. NORD SUD sollicite des délais de paiement. Elle fait valoir qu’elle se trouve dans une situation économique difficile. Elle précise que la baisse de la fréquentation touristique ainsi que la mise en place du télétravail ont eu un impact sur la commercialité du quartier. Elle soutient que la situation financière de la bailleresse ne serait pas impactée par les délais de paiement ; que celle-ci a effectué une saisie conservatoire qui a été fructueuse à hauteur de 206.120,02 euros ; qu’elle a garanti la dette à l’aide d’un nantissement sur son fonds de commerce ; que ses derniers comptes disponibles démontrent que l’aide de l’Etat lui permettra de traverser la crise et de désintéresser sa bailleresse au fur et à mesure de sa reprise d’activité ; que la bailleresse ne saurait invoquer à son profit la durée de la procédure ; qu’elle n’en est nullement responsable.

La S.C. PARGAL s’oppose à la demande de délais de paiement. Elle soutient que la locataire ne remplit pas la condition de bonne foi ; qu’elle n’exploite pas régulièrement les locaux ; qu’aucun règlement n’a été effectué depuis plus de deux ans ; que les pièces comptables produites démontrent que les difficultés financières sont antérieures à la pandémie de covid-19 ; que la locataire ne démontre nullement être en capacité de se rétablir financièrement ; qu’elle a déjà bénéficié de larges délais de fait.

En l’espèce, force est de constater que d’une part, la S.A.R.L. NORD SUD a pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, lui laissant la possibilité de provisionner le montant de sa dette, et que d’autre part elle ne produit aux débats aucun élément comptable récent relatif à sa situation financière, de sorte qu’elle ne démontre pas qu’elle serait en mesure d’apurer sa dette dans le délai maximum de deux ans.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. NORD SUD de sa demande de délais de paiement.

3 – Sur l’indemnité compensatrice et le dépôt de garantie

La S.C. PARGAL sollicite la condamnation de la S.A.R.L. NORD SUD au paiement d’une indemnité compensatrice du préjudice résultant de l’absence de locataire, évaluée à un an de loyer et ses accessoires, soit la somme de 409.732,08 euros. Elle sollicite également la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts conformément à l’article CG 22.1 du contrat de bail.

La S.A.R.L. NORD SUD sollicite la réduction des clauses pénales invoquées par la bailleresse, en l’absence du moindre préjudice démontré par celle-ci.

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire

L’article CG 22.2.1 du contrat de bail stipule que « sans préjudice de son obligation de payer les loyers et leurs accessoires échus antérieurement à la date de résiliation, le Preneur devra au Bailleur de plein droit, à titre de clause pénale forfaitaire conventionnellement irréductible : (…) (…) le dépôt de garantie, nonobstant le paiement des loyers (…) Une indemnité compensatrice du préjudice résultant de l’absence de locataire évaluée à un an de loyers avec ses accessoires ».

Cette stipulation, qui détermine par avance l’indemnisation du bailleur causée par le comportement du preneur, à savoir la résiliation du bail, s’analyse en une clause pénale manifestement excessive. Le cumul de l’indemnité compensatrice avec la conservation du dépôt de garantie, apparaît manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par la bailleresse. L’indemnité compensatrice sera donc réduite à 4.000 euros. Le dépôt de garantie sera conservé par la S.C. PARGAL.

4 – Sur la demande relative à la saisie-conservatoire

La demande de la S.C. PARGAL tendant à voir juger que la somme de 206.120,02 euros appréhendée dans le cadre la saisie conservatoire pratiquée le 21 octobre 2021 sera libérée à son profit sera rejetée dès lors que la présente décision vaut titre, étant précisé qu’il lui appartiendra de procéder à la conversion de la saisie conservatoire en saisie-attribution selon les modalités figurant aux articles R. 523-7 à R. 523-9 du code des procédures civiles d’exécution.

5 – Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L. NORD SUD, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 septembre 2020 dont distraction au profit de Maître Géraldine PIEDELIÈVRE (S.E.L.A.S. LPA-CGR avocats) en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la S.A.R.L. NORD SUD à payer à la S.C. PARGAL la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.A.R.L. NORD SUD sur le même fondement sera rejetée.

Compte tenu des dispositions du présent jugement et de la nature de l’affaire, étant précisé que les questions de droit soulevées par la S.A.R.L. NORD SUD avaient été tranchées par la Cour de cassation près de 20 mois avant l’ordonnance de clôture et que cette dernière ne justifie aucunement de sa situation économique actuelle, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. NORD SUD de l’ensemble de ses demandes,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13 juillet 2010, liant la S.C. PARGAL et la S.A.R.L. NORD SUD, à la date du 15 octobre 2020 à 24h00,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux situés [Adresse 7], [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Adresse 11] ([Adresse 5]) dans les deux mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la S.C. PARGAL et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DIT que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. NORD SUD à compter de la résiliation du bail à compter du 16 octobre 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, au montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus,

DÉBOUTE la S.C. PARGAL de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE la S.A.R.L. NORD SUD à payer à la S.C. PARGAL la somme de 1.848.422,19 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 16 octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance pour les loyers et les charges et à compter du présent jugement pour les indemnités d’occupation,

DÉBOUTE la S.C. PARGAL de sa demande de majoration du taux d’intérêt,

CONDAMNE la S.A.R.L. NORD SUD à payer à la S.C. PARGAL la somme de 4.000 euros au titre de l’indemnité compensatrice,

DIT que le dépôt de garantie sera conservé par la S.C. PARGAL,

DÉBOUTE la S.C. PARGAL de sa demande tendant à voir juger que la somme de 206.120,02 euros appréhendée dans le cadre de la saisie conservatoire pratiquée le 21 octobre 2021 sera libérée à son profit,

CONDAMNE la S.A.R.L. NORD SUD à payer à la S.C. PARGAL la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.R.L. NORD SUD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. NORD SUD en tous les dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 septembre 2020 dont distraction au profit de Maître Géraldine PIEDELIÈVRE (S.E.L.A.S. LPA-CGR avocats) en application de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 12] le 26 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA