TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.

délivrées le :

à M^e DI BENEDETTO (E1852)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e DE LANGLE (B0663)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/07270

N° Portalis 352J-W-B7E-CSR2U

N° MINUTE : 3

Assignation du :

29 Juillet 2020

JUGEMENT

rendu le 28 Novembre 2024

DEMANDEURS

Madame [W] [N]

[Adresse 4]

[Localité 15]

Madame [L] [Y]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Madame [B] [V]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Madame [S] [K]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Monsieur [D] [A]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentés par M^e Flavio DI BENEDETTO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1852

Décision du 28 Novembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 20/07270 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSR2U

DÉFENDERESSES

S.C.I. SCI [Adresse 9] (RCS de PARIS n°812 720 522)

[Adresse 2]

[Localité 12]

S.A.S. BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS (RCS de NANTERRE n°337 953 459)

[Adresse 8]

[Localité 14]

représentées par Maître Henri DE LANGLE de la SELARL HENRI DE LANGLE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0663

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, assistés de Vanessa ALCINDOR, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 13 Juin 2024 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024, délibéré prorogé au 28 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

en premier ressort

Par acte authentique du 26 juillet 2016, la S.C.I. SCI [Adresse 9] a consenti à madame [W] [N], à madame [L] [Y], à madame [B] [V], à madame [S] [K] et à monsieur [D] [A], de l’AARPI LEXT, un bail professionnel portant sur des locaux en rez-de-chaussée et en sous-sol sis [Adresse 9] à Paris 16ème, destinés à l’usage exclusif de cabinet d’avocats, pour une durée de six ans reconductible tacitement et moyennant un loyer annuel en principal de 85 748 €.

Les locataires se sont plaints auprès de la bailleresse et de son administrateur de biens de désordres troublant leur jouissance des locaux, résultant notamment d’infiltrations d’eau, leur reprochant de ne pas faire les diligences nécessaires.

Par actes des 29 et 30 juillet 2020, madame [W] [N], madame [L] [Y], madame [B] [V], madame [S] [K] et monsieur [D] [A], ont assigné leur bailleresse, la S.C.I. SCI [Adresse 9], ainsi que son administrateur de bien, la S.A.S. BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS :

— d’une part, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, afin d’ordonner le séquestre des loyers dus depuis la période de confinement, ainsi que d’ordonner aux défenderesses de vérifier la conformité du circuit électrique des locaux loués,

— d’autre part, devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 03 décembre 2020, confirmée par la cour d’appel de Paris du 27 octobre 2021, leurs demandes en référé ont été rejetées.

Par jugement avant dire droit du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire, saisi de demandes tendant au paiement d’indemnités pour troubles de jouissance sur la période allant de décembre 2018 jusqu’au prononcé du jugement (ou des travaux de réfection), pour préjudice moral, en réparation de multiples démarches et échanges de courrier avec le bailleur et son gestionnaire, pour préjudice résultant de la résiliation du contrat d’assurance des locaux, ainsi qu’aux fins de remboursement des loyers pour la période du 16 mars au 11 mai 2020, de condamnation des défenderesses à réaliser sous astreinte les travaux restant nécessaires à la jouissance paisible des locaux et de réduction du loyer prévu par le bail jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres restants, a :

— révoqué l’ordonnance de clôture de la mise en état du 10 juin 2022 compte tenu de la production d’un procès-verbal de constat du 21 septembre 2023 constatant la réapparition d’une infiltration d’eau à laquelle il était censé avoir été remédié en février 2022,

— renvoyé l’affaire à la mise en état et fixé un calendrier de procédure impératif en vue d’une nouvelle clôture le 15 mai 2024 au plus tard et un renvoi en plaidoiries à l’audience du 13 juin 2024,

— précisé que les parties ne pourraient conclure ou produire de nouvelles pièces que si elles sont afférentes à l’infiltration d’eau objet du constat du 21 septembre 2023.

Dans leurs dernières écritures du 14 mai 2024, madame [W] [N], madame [L] [Y], madame [B] [V], madame [S] [K] et monsieur [D] [A] sollicitent du tribunal :

— la condamnation solidaire des défenderesses à leur payer :

*une indemnité de 71 206 € à parfaire pour troubles de jouissance sur la période allant de décembre 2018 jusqu’au prononcé du jugement, (ou des travaux de réfection) à intervenir,

*une indemnité de 12 000 € pour préjudice moral,

*une indemnité de 15 750 € au titre de leur préjudice économique, en réparation des multiples démarches et échanges de courrier avec le bailleur et son gestionnaire,

*une indemnité de 20 000 € au titre du préjudice résultant de la résiliation du contrat d’assurance des locaux,

— d’ordonner le remboursement des loyers pour la période du 16 mars au 11 mai 2020, pour un montant total de 18 109,48 € TTC,

— d’ordonner aux défenderesses de réaliser les travaux restant nécessaires aux fins de permettre la jouissance paisible des locaux, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 250 € par jour de retard,

— de prononcer la réduction du loyer prévu par le bail, à hauteur de 20%, à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres restants,

— de condamner solidairement les défenderesses à leur payer une somme de 15 000 € au titre de leurs frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures du 02 mai 2024, la S.C.I. SCI [Adresse 9] sollicite :

— le rejet de leurs demandes,

— subsidiairement que le quantum des indemnités soit ramené « à de justes proportions »,

— la condamnation solidaire des demandeurs à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles.

La S.A.S. BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS, bien qu’ayant constitué avocat aux côtés de la S.C.I. SCI [Adresse 9], n’a pas conclu, leur conseil n’ayant adressé des conclusions qu’au nom et pour le compte de cette dernière.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 15 Mai 2024 et l’audience de plaidoiries de l’affaire a été fixée au 13 Juin 2024, à laquelle elle a été mise en délibéré au 14 Novembre 2024, prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Les demandes à l’encontre de la S.C.I. SCI [Adresse 9]

Sur la demande d’indemnisation pour troubles de jouissance des lieux

Les locataires sollicitent, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, l’indemnisation de troubles de jouissance des lieux, faisant valoir que le bailleur, tenu d’une obligation de résultat ne cessant qu’en cas de force majeure, doit répondre des dommages subis même s’il a fait preuve de diligence et même si le trouble persiste, non de son fait mais en raison de l’incapacité de l’entreprise qu’il a mandatée d’y remédier.

Ils ajoutent que le trouble de jouissance doit être réparé même s’ils ont pu exploiter les locaux loués et n’ont pas subi de perte de clientèle ou de chiffre d’affaires, et que le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif que le preneur a une obligation d’être assuré contre les dégâts des eaux.

Pour chiffrer leur demande d’indemnisation, ils :

— exposent avoir loué des locaux dans un immeuble de standing en cohérence avec leur clientèle issue de cabinets d’affaires internationaux,

— rappellent payer un loyer d’un montant moyen de 251 € par jour pour une surface totale de 244 m²,

— sollicitent que le montant de leurs indemnités soit calculé selon le pourcentage de surface affectée par les désordres multiplié par le nombre de jours pendant lesquels la perte de jouissance a été subie.

La bailleresse réplique que si elle ne conteste pas la survenance des troubles évoqués, mais leur ampleur, il est faux de soutenir qu’elle n’a pas été diligente alors que les dégâts des eaux ont systématiquement fait l’objet d’une recherche immédiate par des prestataires qu’elle a mandatés et de travaux de reprise (ou, pour la dernière fuite en date, en voie de l’être), reprochant à sa locataire d’entretenir l’illusion d’une situation grave sans apporter la preuve que les locaux sont impropres à leur destination contractuelle.

S’agissant spécifiquement des dégâts des eaux, elle explique que dans le cadre de son obligation d’entretien des locaux, le locataire doit déclarer le sinistre à son assureur dont un expert en identifie l’origine et répartit la charge des travaux de reprise et de l’indemnisation en fonction de son imputabilité, conformément au mécanisme de la convention inter-assurances IRSI ; elle déduit du silence des locataires sur ce point et de l’absence de production des déclarations de sinistre qu’ils ont probablement d’ores et déjà perçu une indemnisation tant des embellissements locatifs que du trouble de jouissance, rappelant qu’elle a déjà pris à sa charge les travaux de remise en état de juillet 2020.

Elle rétorque encore qu’il n’est pas justifié d’un préjudice réparable, autre que des « coulures », puisqu’ils n’ont pas été contraints de quitter les locaux ou privés de la jouissance de tout ou partie de ceux-ci.

L’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

L’article 1720 du même code ajoute que :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

L’obligation d’entretien prévue par l’article 1719 du code civil exige qu’il veille constamment, et sans même être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer, à l’entretien de son immeuble, c’est-à-dire à la réparation des outrages naturels du temps et de l’usure normale due à l’action des éléments.

Cette obligation se distingue de l’obligation de réparer prévue par l’article 1720 du même code, qui ne vise que la réparation des accidents survenus en dehors de l’usure normale et qu’il ne peut connaître s’il n’en a pas été prévenu ; à ce titre, le manquement du bailleur à ses obligations, lorsqu’il ne pouvait se rendre lui-même compte du désordre, n’est caractérisé que s’il en a été informé par le locataire.

Il s’agit d’obligations de résultat dont le bailleur ne peut s’exonérer que par la preuve d’une force majeure.

Il est admis que les parties peuvent, par des clauses expresses du bail, interprétées restrictivement, convenir de limiter ou d’exclure les obligations du bailleur et ses responsabilités.

*Les infiltrations au sous-sol et au rez-de-chaussée

Les demandeurs sollicitent l’indemnisation d’un trouble « esthétique, réputationnel et olfactif » pour la perte de jouissance de :

Au sous-sol :

1) 6,56% de la surface des locaux (16 m²) dans le premier bureau en fond de circulation, pendant une période de 417 jours du 03 juin 2019 au 24 juillet 2020, une période de 504 jours du 06 octobre 2020 au 22 février 2022 et une période de 348 jours du 02 juin 2023 jusqu’à la date de leurs dernières conclusions du 14 mai 2024,

2) 8,61% de la surface des locaux (21 m²) dans le second bureau en fond de circulation, pendant une période de 504 jours du 06 octobre 2020 au 22 février 2022,

3) 3,01% de la surface des locaux (17 m²) dans le couloir, pendant une période de 504 jours du 06 octobre 2020 au 22 février 2022,

Au rez-de-chaussée :

4) 4,92% de la surface des locaux (12 m²) dans l’entrée, pendant une période de 515 jours du 25 février 2019 au 24 juillet 2020 et pendant une période de 385 jours du 02 février 2021 au 10 février 2022,

5) 4,10% de la surface des locaux (10 m²) dans le bureau en fond de circulation, pendant une période de 385 jours du 02 février 2021 au 10 février 2022.

Ils expliquent que ces désordres en sous-sol sont liés à des infiltrations d’eau de pluie par la cour et les jardinières situées au-dessus, provoquant des salissures et cloques de certains murs et plafonds, desquelles s’échappent des gouttes tachant les moquettes d’auréoles, et passant même par un spot lumineux avec un risque électrique, que ces sinistres ont fait l’objet d’un constat amiable signé avec le mandataire de la bailleresse le 03 juin 2019, de réparations par celle-ci en juillet 2020 mais sont réapparus le 06 octobre 2020 et ont perduré jusqu’au 22 février 2022, date des travaux de reprise des dégâts causés par la bailleresse.

Ils ajoutent que le 02 juin 2023, des infiltrations au plafond d’un bureau du sous-sol se sont de nouveau manifestées, ce dont ils ont averti le gestionnaire de biens du bailleur par courriel du jour même, mais que ce n’est qu’à compter du jugement du 21 mars 2024 que la bailleresse a véritablement fait preuve de diligence, mettant plus d’un an pour en identifier l’origine, et n’ayant toujours pas résolu le problème à l’heure actuelle.

Concernant les infiltrations en rez-de-chaussée, imputables apparemment à une gouttière dysfonctionnelle, apparues en partie le 25 février 2019 et pour l’autre partie le 05 février 2021, provoquant une humidité très importante des peintures, boursoufflées, écaillées, auréolées de taches brunâtres et moisies, ils reprochent à la bailleresse et à son administrateur de n’avoir mis fin au dommage que tardivement, les travaux de reprise étant réalisés les 07 et 10 février 2022.

La bailleresse réplique avoir fait toutes diligences utiles et fait réaliser des travaux sur la jardinière et la terrasse en mars 2020, à la suite desquels la locataire a sollicité une remise en état des locaux dégradés, qu’elle a accepté de supporter, les travaux ayant été réalisés en juillet 2020, puis qu’à la suite d’une déclaration de nouvelles fuites elle a fait réaliser des mesures de reprise ayant mis fin aux infiltrations en novembre 2020 et que le 11 mai 2021 elle a fait procéder au débouchage d’une colonne d’évacuation d’eaux pluviales en réponse à une mise en demeure qui lui avait été adressée le 06 mai précédent.

Soulignant qu’elle avait résolu l’intégralité des troubles, pour autant qu’elle en avait été informée, et que ce n’est qu’à la suite d’une réunion d’expertise assurantielle du 12 octobre 2021 qu’elle a été informée de la persistance des infiltrations en rez-de-chaussée et en sous-sol, elle explique qu’elle a immédiatement mandaté une entreprise pour reprendre l’étanchéité des jardinières, intervenue le 21 octobre 2021 et une entreprise pour reprendre l’étanchéité d’un mur du rez-de-chaussée ainsi que la descente d’EP adjacente, ce dont elle a informé la locataire le 10 novembre 2021.

Elle ajoute, la locataire s’étant plainte en janvier 2022 de taux d’humidité élevés à certains endroits des murs, que le mur du rez-de-chaussée avait simplement mis du temps à sécher, que les fuites dans deux des bureaux du sous-sol étaient nouvelles et que selon un rapport de la société IMPER, l’infiltration trouve son origine dans un défaut d’étanchéité du bassin de rétention d’eaux géré par EAU DE PARIS.

Elle dit qu’elle a immédiatement traité les demandes de sa locataire, que les deux prestataires qu’elle a mandatés pour rechercher l’origine de l’infiltration et la résoudre ayant été défaillants, elle a confié cette mission à un troisième, qui n’a pas encore rendu son rapport d’intervention.

Le tribunal relève, concernant la première période d’infiltrations d’eau, la bailleresse opposant aux demandeurs que la remise en état des locaux dégradés relève de l’assurance souscrite pour couvrir les dégâts des eaux, que si une clause exonératoire des dommages causés par des dégâts des eaux peut être insérée dans le bail au profit du bailleur, en l’espèce, la clause évoquée par la bailleresse selon laquelle le preneur doit s’assurer notamment pour les dégâts des eaux ne revêt aucunement une telle qualification.

Ainsi, à défaut de clause limitative ou exclusive de responsabilité à ce titre, elle n’est pas dispensée d’indemniser sa locataire des travaux d’embellissement (qu’elle a d’ailleurs pris en charge en 2020 et en février 2022) et troubles de jouissance résultant d’un tel sinistre.

En outre, dès lors que la locataire fait la démonstration d’une faute de sa part et d’un préjudice en résultant, dont elle doit donc réparation, et que l’indemnisation par l’assureur ne concerne que les rapports entre celui-ci et son assuré, la bailleresse ne saurait se prévaloir de l’absence de preuve d’une non prise en charge par un assureur pour prétendre que la locataire ne justifie pas d’un préjudice réparable.

En conséquence, la bailleresse est bien responsable du dommage subi depuis le 03 juin 2019, à compter de sa déclaration du 10 juillet 2019, date du constat amiable d’un dégât des eaux signé avec son gestionnaire de bien, et ce jusqu’au 20 juillet 2020.

Elle doit également répondre du dommage subi depuis le 06 octobre 2020, à compter de sa déclaration du 12 octobre 2020, date du constat amiable d’un dégât des eaux signé avec son gestionnaire de bien, et ce jusqu’au 22 février 2022 (constat de commissaire de justice des travaux de réfection des embellissements daté du 24 février 2022) ; cependant, sur cette période, dès lors qu’elle n’est pas responsable des désordres dont elle ne pouvait avoir connaissance sans en être alertée, elle ne saurait répondre d’un éventuel dommage subi entre le 10 novembre 2020, date de la facture de la société IMPER FRANCE de réfection de l’étanchéité des jardinières, et le 06 septembre 2021, date du courriel démontrant qu’elle a été informée de la réapparition d’infiltrations.

Elle est également responsable du préjudice causé par la fuite en sous-sol réapparue en juin 2023 (objet d’un mail à la bailleresse du 02 juin 2023 et de procès-verbaux de constat des 21 septembre 2023 et 27 mars 2024) à laquelle elle ne justifie pas avoir mis un terme à la date des conclusions des demandeurs du 14 mai 2024, étant observé que la défaillance des entreprises auxquelles elle a confié le soin d’y remédier ne l’exonère en rien de sa responsabilité.

S’agissant des infiltrations en rez-de-chaussée, elle doit répondre du dommage subi depuis le 25 février 2019, à compter de sa déclaration du 10 juillet 2019, date du constat amiable d’un dégât des eaux signé avec son gestionnaire de bien, et ce jusqu’au 21 juillet 2020, date des travaux de remise en état des lieux qu’elle a fait effectuer, ainsi que du dommage subi depuis le 03 février 2021, à compter de sa déclaration du 05 février 2021, date du constat amiable d’un dégât des eaux signé avec son gestionnaire de bien, et ce jusqu’au 10 février 2022 (selon un courriel de l’administrateur de bien indiquant des travaux de réparation des lieux sur trois jours à compter du 07 février 2022).

Il convient de constater, à l’examen notamment des sept constats de commissaire de justice des 05 décembre 2018, 29 avril 2021, 15 juillet 2021, 30 décembre 2021, 05 janvier 2022, 21 septembre 2023 et 27 mars 2024, que les locataires ont subi des désagréments importants, à plusieurs reprises et dans plusieurs parties des locaux loués, liés à des infiltrations d’eau dégradant les murs et plafonds des locaux, provoquant boursoufflures, écaillements, taches et moisissures de peinture, de nature esthétique, voire olfactive, mais touchant aussi à la sécurité de l’occupation des lieux lorsque ces infiltrations ont touché le réseau électrique (spot au plafond d’un bureau).

En louant des locaux dans un immeuble de standing, les locataires pouvaient légitimement s’attendre à bénéficier d’une prestation de qualité, de sorte que si les lieux ne sont pas totalement impropres à leur destination, en ce qu’ils sont exploitables, ce qui au demeurant n’est pas contesté, ils ne sont pas conformes à leur destination d’accueil d’avocats d’affaires avec une clientèle exigeante sur la présentation des locaux et ne répondent pas au confort attendu par leurs occupants qui subissent des désagréments esthétiques mais également un défaut de salubrité et de sécurité.

Il convient en conséquence de condamner la bailleresse à indemniser les locataires des troubles de jouissance subis au cours des périodes pour lesquelles sa responsabilité a été retenue, qui seront justement évalués à partir des surfaces touchées (non discutées) et du montant journalier du loyer, soit de la façon suivante :

1) dans le premier bureau en fond de circulation au sous-sol :

— du 10 juillet 2019 jusqu’au 20 juillet 2020 : 6,56% de 251 € x 375 jours

— du 12 octobre 2020 jusqu’au 10 novembre 2020 :6,56% de 251 € x 29 jours

— du 06 septembre 2021 jusqu’au 22 février 2022 :6,56% de 251 € x 170 jours

— du 02 juin 2023 au 14 mai 2024 :6,56% de 251 € x 346 jours

=15 148,35 €

2) dans le second bureau en fond de circulation au sous-sol :

— du 12 octobre 2020 jusqu’au 10 novembre 2020 :8,61% de 251 € x 29 jours

— du 06 septembre 2021 jusqu’au 22 février 2022 :8,61% de 251 € x 170 jours

=4 300,60 €

3) dans le couloir du sous-sol :

— du 12 octobre 2020 jusqu’au 10 novembre 2020 :3,01% de 251 € x 29 jours

— du 06 septembre 2021 jusqu’au 22 février 2022 :3,01% de 251 € x 170 jours

=1 503,46 €

4) dans l’entrée :

— du 10 juillet 2019 jusqu’au 21 juillet 2020 :4,92% de 251 € x 376 jours

— du 05 février 2021 jusqu’au 10 février 2022 :4,92% de 251 € x 370 jours

=9 212,50 €

5) dans le bureau en fond de circulation, au rez-de-chaussée :

— du 05 février 2021 jusqu’au 10 février 2022 : 4,10% de 251 € x 370 jours

=3 807,67 €

Total : 33 972,58 €

Il y a lieu en conséquence de condamner la bailleresse à payer une indemnité de 33 972,58 € à ses locataires en réparation des dommages causés par les infiltrations à l’intérieur des locaux.

*Les désordres dans la courette au niveau du sous-sol

Les demandeurs sollicitent l’indemnisation d’un trouble « esthétique et réputationnel » pour la perte de jouissance de 5,74% de la surface des locaux (14 m²) pendant une période de 1148 jours du 07 janvier 2019 au 22 février 2022, compte tenu de coulures de rouille sur le mur blanc, ainsi que de jets de terre et d’autres débris végétaux.

Il y a lieu de juger que la bailleresse doit répondre du dommage lié aux infiltrations déjà constatées dans un procès-verbal d’huissier du 05 décembre 2018, à compter de sa déclaration du 10 juillet 2019, date du constat amiable du 07 janvier 2019 signé avec son gestionnaire de bien, et ce jusqu’au 22 février 2022, le procès-verbal de constat établi sur sa demande pour justifier des travaux de remise en état des lieux notant encore les désordres dans le patio au 24 février 2022.

En revanche, le problème de chute de terre et de débris végétaux en provenance des jardinières situées aux étages supérieurs n’est observé que dans ce dernier procès-verbal, de sorte qu’il n’est pas avéré que ce désagrément a été subi depuis janvier 2019.

De plus, les coulures inesthétiques sur le mur ont une moindre gravité dans la partie extérieure des locaux.

Dans ces conditions, il convient de réduire l’indemnité allouée à ce titre, en retenant un pourcentage d'1%, et non de 5,74% :

Soit : 1% de 251 € x 958 jours = 2 404,58 €

Il y a lieu en conséquence de condamner la bailleresse à payer une indemnité de 2 404,58 € à ses locataires en réparation des dommages subis dans la courette.

*Les dysfonctionnements du système de chauffage

Les locataires sollicitent une indemnité de 4 000 € en réparation de dysfonctionnements du chauffage entre le 26 novembre 2021 et le 27 janvier 2022.

Ils produisent divers courriels aux termes desquels ils se sont plaints auprès de la bailleresse du défaut de fonctionnement du système de chauffage des locaux malgré des températures extérieures froides ; un mail du 29 novembre 2021, évoquant une absence de chauffage depuis trois jours et un avertissement du gardien de l’immeuble resté sans effet, un mail du 07 décembre 2021 indiquant que « le chauffage n’est toujours pas opérationnel », se plaignant de devoir utiliser des « chauffages d’appoint », ce qui leur « cause des difficultés », un mail de relance du 17 janvier 2022 indiquant que le chauffage ne fonctionne toujours pas au rez-de-chaussée et qu’il fait froid dans les bureaux, un mail d’un sous-locataire, [H] [J], du 21 janvier 2022, se plaignant que « Les grille-pains sont peu efficaces et bruyants. Deux mois que cela dure et je ne parle que de cette année. C’est tous les ans la même chose », un mail de même date au gestionnaire de bien de la bailleresse selon lequel « Nous sommes toujours sans chauffage sur tout un étage, sans aucune information sur la date de réparation », un mail du 27 janvier 2022 lui indiquant « Le chauffage au RDC a fonctionné moins de 12 heures après sa remise en fonctionnement en début de semaine ».

La bailleresse réplique être intervenue dans la semaine et avoir fourni à sa locataire des chauffages d’appoint, qu’en réponse au mail du 21 janvier 2022, elle a répondu le jour-même en indiquant les opérations de réparation et de maintenance effectuées et prévues les 22 et 26 janvier, des radiateurs d’appoint pouvant être fournis dans l’intervalle, que le 25 janvier 2022, son mandataire de gestion a demandé de lui confirmer le fonctionnement du système et que si les locataires se sont encore plaints le 27 janvier suivant, ils n’ont plus rien réclamé par la suite, ce dont elle déduit que le problème était résolu.

Il ressort des éléments produits que les demandeurs justifient d’importants défauts de fonctionnement du chauffage en période froide, auxquels le recours à des appareils de chauffage d’appoint n’a pas suffisamment remédié et que la bailleresse n’a véritablement fait cesser que près de deux mois plus tard, ce qui caractérise un manquement de sa part à son obligation de fournir et maintenir des locaux en état d’usage conforme à leur destination et un dommage certain pour les locataires qui ont dû travailler dans un inconfort manifeste.

Dès lors, compte tenu de la durée et de l’importance de cette atteinte à la destination des lieux, il convient de condamner la bailleresse à payer une indemnité de 3 000 € aux demandeurs à ce titre.

L’indemnité revenant aux demandeurs au titre de leur trouble de jouissance sera donc fixée à :

33 972,58 € + 2 404,58 € + 3 000 € = 39 377,16 €.

Sur la demande d’indemnisation pour préjudice moral

Les demandeurs sollicitent en outre une indemnité de 12 000 € au titre d’un préjudice moral occasionné par les nuisances subies.

La bailleresse leur oppose que ce dommage se confond avec le préjudice de jouissance allégué par les demandeurs.

En vertu de l’ancien article 1147 du code civil, dans sa version applicable à la date bail conclu en juillet 2016, celui qui, par la mauvaise exécution ou l’inexécution de ses obligations conventionnelles, cause un dommage à son cocontractant lui en doit réparation.

Il est constant qu’il appartient à la partie qui réclame l’indemnisation d’un préjudice de démontrer tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Or, en l’espèce, force est de constater que les demandeurs ne caractérisent aucunement un préjudice moral distinct du trouble de jouissance déjà traité.

Dans ces conditions, leur demande à ce titre ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice économique

Les locataires réclament de ce chef une indemnité pour les multiples démarches et échanges de courriers, sur la base du taux horaire d’associé de 350 € HT multiplié par quarante-cinq heures, expliquant que lesdites démarches excèdent largement les simples alertes qui auraient été rendues nécessaires par un dysfonctionnement temporaire ordinaire traité avec diligence.

La bailleresse réplique que l’avertissement du bailleur des troubles subis en cours de bail relève de son exécution de bonne foi et que les alertes données ne sauraient s’analyser en un préjudice réparable.

Le tribunal constate effectivement que le fait pour un locataire de devoir avertir son bailleur des problèmes rencontrés au cours du bail, dont il ne peut avoir connaissance sans en être alerté, ne constitue pas un préjudice indemnisable.

Toutefois, en l’espèce, la répétition des troubles, le temps de traitement long d’une partie de ceux-ci impliquant des relances par les locataires justifie l’indemnisation des démarches excédant l’exécution normale du bail par l’allocation d’une somme qu’il convient de fixer à 3 000 €.

Sur la demande d’indemnisation pour la résiliation du contrat d’assurance

Les demandeurs réclament la réparation d’un dommage consistant en des tracas et désagréments causés par la résiliation de leur police d’assurance par leur assureur par lettre du 27 octobre 2021, à effet au 1er janvier 2022, en raison de la « fréquence de sinistres pour lesquels (il a été amené) à intervenir », de la difficulté à trouver une compagnie acceptant d’assurer les locaux, exigeant six mois de recherches, compte tenu des diverses infiltrations, objets de sept constats amiables et liées à aux défauts structurels de l’immeuble et à la carence du bailleur qui n’a pas rapidement identifié la cause réelle des fuites ni mis en place de solution pérenne pour en prévenir la réapparition.

La bailleresse leur oppose qu’il n’est pas démontré que la résiliation de la police d’assurance est directement liée aux dégâts des eaux objets du litige alors qu’elle a systématiquement repris les désordres et que les locataires prétendent que leur assureur ne les a indemnisés qu’à hauteur de 1 208,30 €.

Elle ajoute qu’il n’est pas non plus établi que la souscription d’un nouveau contrat d’assurance a impliqué un surcoût pour les demandeurs.

Force est effectivement pour le tribunal de constater que les demandeurs ne justifient pas que leur ancien assureur a résilié la police en raison des seuls dégâts des eaux litigieux, alors que selon leurs explications il n’aurait versé, à ce titre, qu’une indemnité de 1 208,30 €, et que la bailleresse a pris en charge les travaux de reprise des embellissements, ni, en tout état de cause, ne font la démonstration d’un préjudice distinct des dommages déjà indemnisés au titre du trouble de jouissance et au titre du préjudice économique (démarches et échanges de courriers).

Leur demande à ce titre ne peut donc qu’être rejetée.

Sur la demande de remboursement des loyers payés pour la période du 16 mars au 11 mai 2020

Les demandeurs, se prévalant d’une perte juridique de la chose louée et d’un défaut de délivrance de la bailleresse, réclament le remboursement de deux mois de loyer en raison de l’impossibilité d’y accéder en application du confinement ordonné par décrets n°2020-260 et n°2020-293 des 16 et 23 mars 2020.

L’article 1722 du code civil dispose que :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Il est admis que la perte peut ne pas être matérielle mais « juridique » et résulter de l’impossibilité dans laquelle se trouve le preneur de jouir de la chose conformément à sa destination.

Mais il est maintenant constant que les mesures sanitaires, mesures de police administrative générales et temporaires, sont sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peuvent donc être assimilées à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

Le moyen tiré de la perte de la chose louée ne permet donc pas d’exonérer, totalement ou partiellement, les preneurs de leur obligation de paiement des loyers.

En application de l’ancien article 1184 du code civil, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail en juillet 2016, une partie à un contrat synallagmatique peut se prévaloir d’une exception d’inexécution des engagements de son cocontractant pour refuser d’exécuter ses propres obligations.

Néanmoins, il est constaté que les locaux loués ont bien été mis à disposition des locataires par la bailleresse et que les confinements sanitaires qui ont pu affecter leur usage sont le seul fait du législateur.

Il n’est donc pas justifié d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance pendant le confinement justifiant que les locataires soient dispensés d’exécuter leur obligation, en contrepartie, de payer les loyers.

En conséquence, le tribunal constate que les locataires échouent à démontrer qu’ils n’étaient pas tenus de payer les loyers et charges contestés.

Il convient, dès lors, de rejeter leur demande de remboursement à ce titre.

Sur les demandes de travaux sous astreinte et de réduction de loyer

En application de l’ancien article 1184 du même code, une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible et solliciter des dommages et intérêts.

Les preneurs, qui démontrent la persistance d’un dégât des eaux dans l’un des bureaux du sous-sol, peuvent prétendre à l’exécution forcée par le bailleur des travaux de réparation nécessaires ainsi qu’à l’indemnisation des dommages consécutifs aux désordres causés par le défaut de réparation imputable à la bailleresse.

La persistance du désordre depuis plus d’un an justifie le prononcé d’une condamnation de la bailleresse à réaliser les travaux nécessaires à y remédier définitivement, assortie d’une astreinte provisoire.

L’indemnisation du trouble de jouissance des lieux causé par les infiltrations d’eau prendra la forme d’une réduction du loyer, qu’il convient de fixer proportionnellement à l’importance du dommage causé, soit 6,56% du loyer, à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres restants.

II – Les demandes à l’encontre de la S.A.S. BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE

Selon l’ancien article 1202 du code civil, devenu son article 1310, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il est admis que plusieurs parties co-responsables d’un dommage soient condamnées in solidum à le réparer.

Il y a lieu, en l’espèce, de constater que les demandeurs, qui sollicitent la condamnation solidaire de l’administrateur de biens mandaté par leur bailleresse à les indemniser des divers dommages évoqués, ne se prévalent d’aucun fondement juridique à l’appui de cette prétention et n’invoquent que des manquements de la S.C.I. SCI [Adresse 9] à ses obligations, sans caractériser de faute de la mandataire dans l’exécution du mandat, distincte de celles reprochées à la bailleresse pour le compte de laquelle elle agissait et de nature à engager sa responsabilité personnelle.

Dans ces conditions, leurs demandes à son encontre ne peuvent qu’être rejetées.

III – Les demandes accessoires

La S.C.I. SCI [Adresse 9], qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de 8 000 € aux demandeurs au titre de leurs frais irrépétibles.

Pour les motifs exposés ci-avant, les demandes à ce titre à l’encontre de la S.A.S. BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. SCI [Adresse 9] à payer à madame [W] [N], à madame [L] [Y], à madame [B] [V], à madame [S] [K] et à monsieur [D] [A] une indemnité de quarante-deux-mille-trois-cent-soixante-dix-sept euros et seize centimes (42 377,16 €) au titre de leur préjudice de jouissance (39 377,16 €) et de leur préjudice économique (3 000 €) ;

ORDONNE à la S.C.I. SCI [Adresse 9] de procéder ou de faire procéder à tous travaux nécessaires pour remédier aux désordres causés par l’infiltration d’eau constatée par procès-verbaux du 21 septembre 2023 et du 27 mars 2024 dans le sous-sol des locaux sis [Adresse 9] 16ème, ce dans le mois suivant la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de deux-cent-cinquante euros (250 €) par jour de retard pendant six (6) mois ;

ORDONNE une réduction du loyer dû par madame [W] [N], madame [L] [Y], madame [B] [V], madame [S] [K] et monsieur [D] [A], de l’AARPI LEXT, à la S.C.I. SCI [Adresse 9], à hauteur de six virgule cinquante-six pour cent (6,56%) de son montant hors taxes et hors charges, ce à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à la réparation des désordres causés par l’infiltration d’eau mentionnée ci-dessus ;

REJETTE les demandes de madame [W] [N], madame [L] [Y], madame [B] [V], madame [S] [K] et monsieur [D] [A] au titre de l’indemnisation d’un préjudice moral et de la résiliation du contrat d’assurance, ainsi que leur demande de remboursement de loyers du 16 mars au 11 mai 2020 ;

REJETTE les demandes de madame [W] [N], madame [L] [Y], madame [B] [V], madame [S] [K] et monsieur [D] [A] envers la S.A.S. BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS ;

CONDAMNE la S.C.I. SCI [Adresse 9] aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à madame [W] [N], à madame [L] [Y], à madame [B] [V], à madame [S] [K] et à monsieur [D] [A] une somme de huit-mille euros (8 000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de la S.C.I. SCI [Adresse 9] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 28 Novembre 2024

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA