TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01860 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UFJ7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social

C/

[M] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [M] [F], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 19 juillet 2021 prenant effet au 22 juillet 2021, la S.A [Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [M] [F] un appartement à usage d’habitation (n°154) situé [Adresse 3] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 419,95 euros et une provision sur charges mensuelle de 165,86 euros.

Par contrat distinct signé électroniquement le 16 juillet 2021 prenant effet au 22 juillet 2021, la S.A HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [M] [F] un garage (n°0038) sis à la même adresse pour un loyer mensuel de 56,32 euros et une provision sur charges d'1,90 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A [Adresse 7] a fait signifier à Monsieur [M] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 14 novembre 2024 pour un montant de 734,19 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la S.A HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Monsieur [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé afin :

— de constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir,

— d’ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— de le condamner au paiement :

* de la somme de 1.912,43 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour à compter de ce jour et jusqu’à la libération effective du logement. Tous les règlements devant être effectués directement entre les mains du propriétaire,

* d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 février 2025.

A l’audience du 01er juillet 2025, la S.A [Adresse 7], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.933,97 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2024 comprise en précisant que les loyers demeurent impayés depuis le mois de mars 2025. Elle indique que le dossier de Fonds de Solidarité pour le Logement a été interrompu en raison de l’absence de versements réguliers du locataire.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 25 février 2025, Monsieur [M] [F] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 7 novembre 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le bail d’habitation conclu le 19 juillet 2021 prenant effet au 22 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 6.2. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail concernant le garage comporte également une clause résolutoire, laquelle prévoit qu’en cas de non-paiement et 8 jours après une sommation de payer les sommes dues restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, la clause résolutoire prévue au bail relatif au parking n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En tout état de cause, le garage est ainsi l’accessoire du logement, dont il doit suivre le sort.

Un commandement de payer visant ces clauses, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 14 novembre 2024, pour la somme en principal de 734,19 euros.

Monsieur [M] [F] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 15 janvier 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 15 janvier 2025 et Monsieur [M] [F] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [M] [F] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A [Adresse 7] produit un décompte du 25 juin 2025 démontrant que Monsieur [M] [F] reste devoir la somme de 1.933,97 euros, mensualité de juin 2024 comprise.

Monsieur [M] [F] non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.933,97 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [M] [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 15 janvier 2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [M] [F] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au baux conclus le 19 juillet 2021 prenant effet au 22 juillet 2021 entre la S.A [Adresse 7] et Monsieur [M] [F] concernant un appartement à usage d’habitation (n°154) situé [Adresse 3] à [Localité 10] et le garage (n°0038) sis à la même adresse, sont réunies à la date du 15 janvier 2025;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [F] à verser à la S.A [Adresse 7] à titre provisionnel la somme de 1.933,97 euros (décompte arrêté au 25 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [F] à payer à la S.A HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [F] à verser à la S.A [Adresse 7] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,