TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 18/01/24

à : M^e Chloé SOULARD

Copie exécutoire délivrée

le : 18/01/24

à : M^e Emmanuel ESKINAZI

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 23/02573 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZNBV

N° MINUTE :

5/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 18 janvier 2024

DEMANDERESSE

La Société JAIPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuel ESKINAZI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0119

DÉFENDERESSE

La S.C.I. ANNONCIATION 1, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Chloé SOULARD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC112

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 janvier 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 18 janvier 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/02573 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZNBV

Par acte du 8 octobre 2019, la SCI ANNONCIATION 1 a consenti à la société JAIPH la vente d’un bien immobilier, réalisée à un prix de 335 000 euros. L’immeuble est constitué des lots 22 et 102, dépendants de l’immeuble situé au [Adresse 2]. La vente a été conclue, avec faculté de rachat, pour un prix de 366 000 euros dans les 12 mois, puis de 382 000 euros, dans un délai de 18 mois à compter de la signature de l’acte de vente.

La société JAIPH a consenti également aux termes de l’acte de vente, la jouissance du bien dans le cadre d’une convention précaire de 18 mois, à titre gratuit, à l’exception des charges et impôts fonciers, une clause pénale de 15 % étant prévue. La SCI s’est engagée, en contrepartie, à laisser les locaux libres à l’issue du délai de 18 mois, sauf à payer une indemnité forfaitaire de 200 euros par jour.

Par acte d’huissier en date du 3 février 2023, la société JAIPH a fait assigner la SCI ANNONCIATION 1 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

— 

constater que le droit de jouissance consenti à la SCI ANNONCIATION a pris fin à l’expiration du délai contractuel prorogé au 31 décembre 2022

— 

ordonner l’expulsion sans délai de la SCI ANNONCIATION 1, avec séquestration des meubles

— 

supprimer le délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

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condamner la SCI ANNONCIATION au paiement de la somme de 18223, 45 euros au titre des indemnités d’occupation, impôts, charges et frais impayés , arrêtées à la date du 31 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2022 sur la somme de 16 000 euros et à compter de l’assignation pour le surplus et la condamner à une indemnité d’occupation égale à l’indemnité d’occupation stipulée dans l’avenant soit la somme de 2666, 67 euros chaque mois, avec les sommes dues au titre des impôts, charges et frais à échoir, jusqu’à la libération des lieux.

— 

condamner la SCI ANNONCIATION 1 à payer la somme de 200 euros par jour de retard à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à complète libération des lieux

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condamner la SCI ANNONCIATION 1 au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens en ce compris le coût de l’assignation et des actes subséquents tendant à la libération des lieux.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre la mise en état des parties.

A l’audience du 9 novembre 2023, la société JAIPH, représentée par son conseil, s’en est remis oralement aux termes de son assignation, sauf à ajouter qu’elle sollicite le rejet de la demande formulée par la société défenderesse de voir le juge des contentieux de la protection se déclarer incompétent. Elle a actualisé la dette à la somme de 60800 euros à la date du 31 octobre 2023, la dette incluant le montant de la clause pénale.

Au soutien de ses demandes, la société JAIPH fait valoir, en réponse à l’exception de compétence relevée, que le juge des contentieux de la protection est seul compétent pour connaître des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre, ce qui est le cas de la SCI ANNONCIATION 1, peu important le nom de la personne physique occupant le logement réellement. Elle rappelle également que l’expiration du titre d’occupation ne constitue pas une modalité de la vente à réméré, qu’il ne s’agit pas d’interpréter. Enfin, elle précise que le juge du contentieux de la protection n’est saisi que de l’expulsion, sans connaître de la régularité de la vente, aucune nullité n’étant relevée.

La SCI ANNONCIATION 1, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de se déclarer incompétent, au profit du tribunal judiciaire de Paris, estimant que la SCI ANNONCIATION 1 n’occupe pas elle-même les locaux litigieux composés des lots 22 et 102 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2] dans le [Localité 3], les locaux étant destinés à l’habitation et non pas à usage d’habitation, et qu’au surplus, la SCI ANNONCIATION 1 bénéficiait d’un droit de jouissance jusqu’à la date du 31 décembre 2022, en raison d’une vente en réméré dont l’interprétation échappe au juge des contentieux de la protection. Elle ajoute que le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour connaître de l’appréciation économique du contrat, et de ce fait de la fixation de l’indemnité d’occupation, ce dernier ne pouvant pas estimer le régularité du contrat de vente à réméré qui peut, en fait, dissimuler un prêt usuraire entre prix d’achat et de vente. Aucune observation complémentaire n’est formulée sur le fond du dossier, aucune explication n’étant apportée sur le maintien de la SCI ANNONCIATION dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence

Les demandes formées par la société demanderesse ne portent que sur l’expulsion de la société SCI ANNONCIATION 1 à l’issue du droit de jouissance dont elle disposait, du fait de la vente à réméré signée entre les parties.

La SCI disposait d’un droit de jouissance, de l’appartement, ce qu’elle ne conteste pas. Elle ne conteste pas non plus se maintenir dans les lieux.

Force est de relever que l’usage du bien est clairement mentionné dans l’acte de vente lui-même puisqu’il y est indiqué : «  Usage du bien : Le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d’habitation. L’acquéreur entend conserver cet usage ». Il y est ajouté également : «  L’acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour et il en a la jouissance à compter de la date d’expiration du différé de jouissance ci après relaté et assimilé à une convention d’occupation précaire ». La SCI ANNONCIATION bénéficiait ainsi de la jouissance par le biais d’une convention d’occupation précaire, l’acquéreur en ayant la jouissance libre à compter d’un délai de 18 mois, la SCI ANNONCIATION 1 devenant ainsi sans droit ni titre.

La date d’expiration du délai du droit de jouissance, comprise dans le contrat, ne pouvant être que constatée par le juge des contentieux de la protection, aucune interprétation du contrat de vente à réméré n’est ni sollicitée ni même nécessaire. Il est clairement exposé, que «  Le vendeur s’oblige à laisser les lieux libres de toute location, ou occupation quelconque, à défaut il ne pourrait se prévaloir d’un quelconque régime de maintien dans les lieux ».

Aucune demande complémentaire que des demandes subséquentes à la demande d’expulsion consécutives à l’absence de droit ou de titre n’est formée par la société JAIPH. Les arguments sur l’équilibre économique du contrat de réméré, l’existence d’un prêt usuraire ou la validité du contrat de vente sont inopérants, aucune demande, à ce titre, n’étant formée, aucune demande de sursis à statuer n’étant, au demeurant, réclamée, indiquant que le tribunal judiciaire de Paris aurait été saisie de la validité de la vente à réméré.

Le juge des contentieux connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes sans droit ni titre, ce qui est le cas de l’espèce. De ce fait, le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître de ces demandes.

Sur l’expulsion

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la SCI ANNONCIATION 1 occupe le local litigieux, appartenant à la société JAIPH, à des fins d’habitation, telle que cela résulte du contrat de vente à réméré.

Le maintien dans les lieux par la SCI ANNONCIATION 1 est établie, et n’est pas contestée, de même que le défaut de tout droit ou titre d’occupation.

Il sera donc ordonné à la SCI ANNONCIATION 1 de libérer les lieux. A défaut de départ des lieux il convient d’autoriser son expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. La société JAIPH n’a pas indiqué les raisons pour lesquelles elle sollicitait la suppression de ce délai, elle en sera déboutée.

Sur les sommes réclamées

Il résulte des documents versés que la faculté de rachat a été prorogé en contrepartie de la somme de 2666, 67 euros mensuelle correspondant à une indemnité d’occupation, outre les charges et impôts, soit la somme de 16 000 euros pendant une année, et la somme de 2297, 66 euros du 24 décembre 2020 et 2056, 98 du 10 juin 2021.

Cet avenant versé au dossier n’est pas signé par les parties mais aucune contestation n’est formée à l’audience sur son application.

La SCI ANNONCATION sera ainsi condamnée à verser la somme de 18 223, 45 euros au titre des indemnités, charges et frais arrêtées à la date du 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2022 sur un montant de 16 000 euros et à compter de l’assignation pour le surplus puis une somme de 30 596, 87 euros à la date du 31 octobre 2023, tel que cela résulte des documents produits, l’indemnité d’occupation étant fixée mensuellement à la somme de 2666, 67 euros, non contestée.

Il résulte de l’acte de vente initiale que le montant de la clause pénale est fixée à la somme de 200 euros par jour de retard, la somme réclamée à ce titre atteignant la somme de 60 800 euros. Cette clause s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil. Elle sera ainsi réduite à la somme de 20 euros par jour de retard. La SCI ANNONCIATION est condamnée à la somme de 6080 euros au titre de la clause pénale.

La SCI ANNONCIATION sera également condamnée à verser une indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à libération des lieux et remise des clés, tel que la société JAIPH le demande dans son assignation, à la somme de 2666, 67 euros par mois, augmentée des impôts et des charges dues.

Sur les demandes accessoires

La SCI ANNONCIATION 1, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la SCI ANNONCIATION 1 au paiement de la somme de 1000 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la compétence du juge des contentieux de la protection

CONSTATE que la SCI ANNONCIATION 1 est occupant sans droit ni titre des lots 22 et 102 dépendants de l’immeuble situé au [Adresse 2],

ORDONNE en conséquence à la SCI ANNONCIATION 1 de libérer les lieux à compter de la signification du présent jugement,

DEBOUTE la société JAIPH de sa demande de suppression du délai de deux mois

DIT qu’à défaut pour la SCI ANNONCIATION 1 d’avoir volontairement libéré les lieux, la société JAIPH pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SCI ANNONCIATION 1 à verser à la société JAIPH la somme de 18 223, 45 euros au titre des indemnités, charges et frais arrêtées à la date du 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2022 sur un montant de 16 000 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi que la somme de 30 596, 87 euros correspondants au arriérés d’indemnités d’occupation dû du 1er janvier 2023 à la date du 31 octobre 2023.

CONDAMNE la SCI ANNOCIATION à payer à la société JAIPH la somme de 6080 euros au titre de la clause pénale

CONDAMNE la SCI ANNONCIATION 1 aux dépens, et à payer la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier,Le juge des contentieux de la protection