TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [R] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03911 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SML

N° MINUTE :

2/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 novembre 2024

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] ayant pour sigle RIVP

Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDERESSE

Madame [R] [S]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 août 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 novembre 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/03911 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SML

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé prenant effet le 7 janvier 2019, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 735,96 euros et d’une provision pour charges de 170 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3289,25 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [S] le 1er février 2024.

Par assignation du 3 avril 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  8126,77 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 30 août 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 août 2024, s’élève désormais à 26886,81 euros. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme [R] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [R] [S].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à la locataire le 31 janvier 2024.Il est constaté que le 4 février 2024, la locataire a réglé la somme de 4000 euros. En consequence, la somme d’un montant de 3289,25 euros, objet du commandement a été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, la bailleresse ne peut donc pas se prévaloir des effets de la clause résolutoire les conditions n’étant pas réunies.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et à faire procéder à l’expulsion de la locataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 août 2024, Mme [R] [S] lui devait la somme de 26886,81 euros, soustraction faite des frais de procédure.

L’actualisation de la dette locative à l’audience malgré l’absence de comparution du défendeur ne heurte pas le principe du contradictoire dès lors que le montant demandé par le bailleur était prévisible de manière certaine en ce qu’il résulte des impayés de loyer dont le montant est connu de celui-ci.

Mme [R] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8126,77 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Mme [R] [S] a réglé le 4 février 2024 la somme de 4000 euros, soit dans le délai requis suivant le commandement de payer en date du 31 janvier 2024 de régler la somme de 3289,25 euros au titre de l’arriéré locatif ;

REJETTE en conséquence la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [S] ;

CONDAMNE Mme [R] [S] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 26886,81 euros (vingt-six mille huit cent quatre-vingt-six euros et quatre-vingt-un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8126,77 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que Mme [R] [S] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (3397,20 euros par mois) incluse dans cette condamnation si elle communique à la bailleresse ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [R] [S] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [R] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024 et celui de l’assignation du 3 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024, et signé par la juge et Le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge