TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 19/11/2024

à : M^e Thierry ROUZIES, Monsieur [M] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le : 19/11/2024

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/03941 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SRZ

N° MINUTE :

1/2024

JUGEMENT

rendu le mardi 19 novembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 7] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Madame [H] [V], demeurant en EHPAD “[Localité 6] Alice Guy”10 [Adresse 9],

représentée par M^e Thierry ROUZIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0614

ATFPO [Localité 7] EST, en sa qualité de curateur de Madame [V] [H], [Adresse 5]

représentée par M^e Thierry ROUZIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0614

Monsieur [M] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Blanche GUERRIER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 juin 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 novembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 19 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/03941 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SRZ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2005, la société [Localité 7] HABITAT OPH (anciennement OPAC de [Localité 7]) a donné en location à Mme [H] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 226,71 euros.

Mme [H] [V] a fait entrer M. [M] [Z] dans les lieux en 2017.

Mme [H] [V] est placée sous mesure de curatelle renforcée depuis le 15 janvier 2021 et cette mesure de protection a été confiée à l’Association tutélaire de la fédération protestante des œuvres (ATFPO).

Par ordonnance du 6 décembre 2022, le juge des tutelles a autorisé la résiliation du bail en raison du placement en institution de Mme [H] [V]. L’ATFPO a résilié le bail par courrier du 27 décembre 2022, à effet au 1er février 2023.

Par courriers avec avis de réception des 26 janvier 2023 et 13 février 2023, l’ATFPO a confirmé la résiliation du bail de Mme [H] [V] à M. [M] [Z] et lui a demandé de libérer les lieux, puis a pris acte de son refus de remettre les clés de l’appartement et de le libérer.

Par courrier RAR du 12 avril 2023, la société [Localité 7] HABITAT OPH a fait sommation à M. [M] [Z] de lui communiquer les pièces nécessaires à l’examen d’un dossier de transfert éventuel du bail. Puis la société [Localité 7] HABITAT OPH a tenté de faire délivrer une sommation interpellative à M. [M] [Z], transformée en procès-verbal de difficultés 18 août 2023. Le commissaire de justice a toutefois relevé que « le nom [de M. [M] [Z]] est inscrit sur la boîte au lettre » ainsi que « sur le tableau des occupants ».

En l’absence de restitution du logement par M. [M] [Z], par assignations du 20 mai 2024 pour Mme [H] [V] et M. [M] [Z] et du 21 mars 2021 pour l’ATFPO, la société [Localité 7] HABITAT OPH a fait citer les défendeurs à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], aux fins de voir :

constater que Mme [H] [V] a donné congé du logement litigieux par courrier du 27 décembre 2022 à effet du 1er février 2023,constater que Mme [H] [V] et M. [M] [Z] sont occupants sans droit ni titre dudit logement,ordonner l’expulsion des défendeurs sans droit ni titre et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique,ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement conformément aux dispositions de l’article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner in solidum Mme [H] [V] et M. [M] [Z] à verser la somme de 3 785,58 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 31 janvier 2024 inclus,condamner in solidum Mme [H] [V] et M. [M] [Z] à verser une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de détention d’un titre d’occupation majorée de 30%, en se basant sur le barème de fixation des loyers, ou à titre subsidiaire correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de détention d’un titre d’occupation,condamner in solidum Mme [H] [V] et M. [M] [Z] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 20 septembre 2024, la société [Localité 7] HABITAT OPH, représentée par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance locative à la somme de 6 318,96 euros.

Mme [H] [V], assistée de sa curatrice aux pouvoirs renforcés et représentée par son avocat, a sollicité sa mise hors de cause dans la procédure introduite par la société [Localité 7] HABITAT OPH.

Elle soutient avoir régulièrement donné congé et quitté le local situé [Adresse 4]. Elle ajoute que M. [M] [Z] a intégré le logement avec son accord en 2017, et s’y maintient contre sa volonté depuis.

Régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [M] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur le congé donné par la locataire et ses conséquences

En vertu des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 combinés, le locataire peut mettre fin aux relations qui l’unissent avec le bailleur sans avoir à attendre le terme du contrat. S’il entend user de cette faculté de résiliation unilatérale, il peut le faire à tout moment à condition de donner congé dans les formes et délais imposés par l’article 15 susvisé.

Ces délais sont en principe de trois mois et d’un mois notamment lorsque le congé porte sur un bien situé sur le territoire de la ville de [Localité 7]. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé.

Le congé doit être notifié par lettre recommandé avec demande d’avis de réception, signifié par huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En l’espèce, Mme [H] [V] justifie de l’envoi d’un congé sous la forme d’un courrier recommandé avec avis de réception avec un préavis d’un mois dans les formes et les délais requis. Sa réception par le bailleur le 2 janvier 2023 n’est pas contestée. Par suite, ce congé doit être validé.

Mme [H] [V], qui soutient avoir quitté matériellement les lieux, produit une attestation d’hébergement de l’EPHAD [Localité 6] Alice GUY [Adresse 1] à [Localité 8] attestant de ce que la défenderesse y est admise en hébergement permanent depuis le 13 octobre 2022. L’ordonnance du juge des tutelles de [Localité 7] en date du 6 décembre 2022, versée par le demandeur, vise par ailleurs un avis de non-retour au domicile du docteur [L] [U] en date du 25 juillet 2022.

Il est donc établi qu’à compter du 13 octobre 2022 a minima, Mme [H] [V] ne réside plus dans les lieux, ce qui n’est pas contesté par la société [Localité 7] HABITAT OPH.

Il résulte toutefois des pièces produites, que si Mademoiselle [P] [Y] n’habite plus les lieux, elle ne les a pas pour autant libérés et restitués au bailleur dès lors qu’ils sont occupés par M. [M] [Z] qui n’a pas sollicité le transfert du bail.

Il résulte de ce qui précède que M. [M] [Z], était, jusqu’au 1er février 2023, occupant du logement situé [Adresse 4] du chef de sa locataire en titre, la société [Localité 7] HABITAT OPH, et est depuis le 2 février 2023 occupant sans droit ni titre dudit logement.

Il convient par conséquent d’accueillir dans les termes du dispositif ci-après, la demande d’expulsion du bailleur.

Quant aux objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux, leur sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’absence de démonstration d’une introduction dans les lieux par voie de fait, le délai prévu à l’alinéa 1er de l’article L 412-1 code des procédures civiles d’exécution ne sera pas supprimé.

Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré de loyers

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En ce que l’indemnité d’occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l’occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er février 2023.

Seule la restitution des lieux marque la date à partir de laquelle l’indemnité d’occupation cesse en principe d’être due. Distincte du simple fait consistant, pour le locataire, à quitter matériellement le logement, elle a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux concernés avec la remise effective des clés.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur qui est résilié à la date du 1er février 2023, et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de dire que Mme [H] [V] et M. [M] [Z] seront redevables in solidum, à son égard, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui s’est substituée au loyer, et ce, du 2 février 2024 jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

La majoration de 30% du montant du loyer sollicitée par [Localité 7] HABITAT-OPH à titre d’indemnité d’occupation, s’analyse en une clause pénale que le juge peut, comme telle, sur le fondement de l’article 1152 alinéa 2 du code civil, réduire si elle apparaît excessive.

En l’espèce, les éléments fournis par le bailleur ne caractérisent pas un préjudice justifiant une telle majoration de telle sorte qu’en l’absence d’élément justifiant de dépasser la valeur locative du bien loué, il convient de fixer le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer éventuellement révisé et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

En conséquence, Mme [H] [V] et M. [M] [Z] seront condamnés in solidum à compter du 2 février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer éventuellement révisé et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

En application de l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le locataire est redevable, en application de l’article 1728 du code civil, des loyers et charges convenus aux termes du contrat de bail.

Le décompte fourni par la société [Localité 7] HABITAT OPH ne fait toutefois apparaître aucun arriéré de loyers à la date de la résiliation du bail, le solde débiteur du compte locatif de Mme [H] [V] étant nul à la date du 5 février 2023.

En conséquence, la société [Localité 7] HABITAT OPH sera débouté de sa demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers, le préjudice d’occupation du logement après le 1er février 2023 étant réparé par l’indemnité d’occupation allouée au demandeur.

Sur les demandes accessoires

Au regard de la situation des parties, il apparaît équitable de rejeter la demande de la société [Localité 7] HABITAT OPH sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs seront, in solidum, condamnés aux dépens de l’instance.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé donné par l’ATFPO, es qualité de curateur aux pouvoirs renforcés de Mme [H] [V], locataire en titre du logement situé [Adresse 4], au 1er février 2023,

DECLARE en conséquence M. [M] [Z] occupant sans droit ni titre desdits locaux,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [H] [V] en tant que de besoin, de M. [M] [Z] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’alors le sort des meubles sera réglé conformément aux aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Mme [H] [V] et M. [M] [Z] à verser à la société [Localité 7] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer éventuellement révisé et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, à compter du 2 février 2023 et jusqu’à la libération parfaite des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DEBOUTE la société [Localité 7] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’arriéré locatif,

DEBOUTE la société [Localité 7] HABITAT OPH de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [H] [V] et M. [M] [Z] aux dépens de l’instance,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LA JUGE