TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 DECEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00189 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GUQN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Madame [M] [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Nelsie-clea KUTTA ENGOME de la SELARL ACTE – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

Monsieur [D] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Nelsie-clea KUTTA ENGOME de la SELARL ACTE – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Société SOCIETE CRB (ARC IMMOBILIER), Société par actions simplifiée inscrite au RCS d'[Localité 9] sous le n°794 201 079, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin MARTINOT-LAGARDE, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [N] [W] épouse [S], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Benjamin MARTINOT-LAGARDE, avocat au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 15 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2022, Madame [N] [S] née [W] a donné à bail à Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X], une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 824 euros et 12 euros de provision sur charges, payables d’avance le 1er chaque mois.

Un diagnostic de performance énergétique a été réalisé le 5 mai 2015 par la société DIAG’EXPERTISES et a été annexé au contrat de bail.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 16 septembre 2022.

Par courrier recommandé en date du 9 octobre 2023, les consorts [B] ont mis en demeure la société ARC IMMOBILIER (SAS CRB) de faire réaliser des travaux, sous peine de saisir le tribunal afin d’obtenir la condamnation de la bailleresse à la réalisation de ces travaux avec autorisation de consigner les loyers jusqu’à leur entière exécution, outre l’indemnisation de leurs préjudices, dont le préjudice financier lié à la surconsommation d’électricité et les troubles de jouissance subis depuis leur entrée dans les lieux.

Le 8 janvier 2024, Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] ont mandaté un commissaire de justice afin de procéder à un constat de l’état du logement.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] ont fait assigner en référé la société CRB exerçant sous le nom commercial « ARC IMMOBILIER » et Madame [N] [S] née [W], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Déclarer que Madame [N] [S] née [W] représentée par son mandataire, la société CRB, ne respecte pas son obligation de délivrance d’un logement décent au sens de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 décembre 2002 ;

Enjoindre à Madame [N] [S] née [W] représentée par son mandataire, la société CRB, de réaliser ou faire réaliser aux frais de la bailleresse les travaux de mise aux normes de l’immeuble sis [Adresse 4] (France), dans le délai maximum de 2 mois à compter de la décision, et ce, sous peine, passé ce délai, de sa condamnation au paiement d’une astreinte provisoire de cent euros (100 euros) par jour de retard pendant une période de trois mois à l’issue de laquelle il sera le cas échéant de nouveau statué, notamment :Mise aux normes de l’installation de chauffage ;Mise aux normes de l’installation électrique ;Mise aux normes des menuiseries dégradées par l’humidité n’assurant plus le clos et le couvert ;Remplacement de la porte d’entrée avec fourniture d’une porte d’entrée assurant le clos ;Installation d’une VMC conforme dans la salle de bain ;Changement du ballon d’eau chaude par un ballon plus économique énergétiquement ;Avec une isolation du ballon d’eau chaude permettant de réduire les pertes de chaleur et empêchant l’appareil de s’allumer fréquemment ;Remise en état du raccordement électrique du thermostat ;Rambarde d’escalier à refixer ;Isolation de la porte de chambre à l’étage ;Remplacement de la serrure de la porte du garage ;Remplacement de plusieurs prises de courant ;Mise en place d’une porte isolante pour l’accès au garage ;

Ordonner la suspension du paiement du loyer entre les mains de la société CRB et ce avec effet rétroactif à compter de la date à laquelle les concluants ont assigné leur bailleresse et son mandataire, jusqu’à la réalisation des travaux avec consignation de ceux-ci entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations ;

Condamner in solidum la société CRB et Madame [N] [S] née [W] à payer à Madame [M] [X] et Monsieur [D] [I] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) à titre de provision de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices de jouissance, préjudice financier et préjudices moraux ;

Subsidiairement,

Ordonner une expertise confiée à tel expert qu’il appartiendra avec pour mission de : Décrire les désordres allégués dans le logement loué et notamment ceux relatifs à l’installation de chauffage, à l’installation électrique, à l’isolation, à l’humidité, et à l’état des menuiseries ;En déterminer les causes ;Préconiser les travaux nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût ;Décrire les travaux propres à y remédier en fixant leurs coûts ;Chiffrer le montant des préjudices subis par les locataires, ce compris de jouissance ;Donner un avis sur la suspension ou la réduction du loyer en cas de non réalisation des travaux de mise en conformité ;

Déclarer que dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et de la réalisation des travaux, Madame [M] [X] et Monsieur [D] [I] sont dispensés de payer leurs loyers au propriétaire, et ce avec effet rétroactif à compter de la date à laquelle les concluants ont assigné leur bailleresse et son mandataire, avec consignation de ceux-ci entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations ;

Condamner in solidum la société CRB et Madame [N] [S] née [W] à réaliser tous les travaux tels qu’ils résulteront du rapport d’expertise à intervenir ;

En tout état de cause,

Débouter la société CRB et Madame [N] [S] née [W] de toutes demandes contraires ;

Condamner in solidum la société CRB et Madame [N] [S] née [W] à payer à Madame [M] [X] et Monsieur [D] [I] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum la société CRB et Madame [N] [S] née [W] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024, après un renvoi sollicité par l’avocat des défendeurs lors de l’audience du 27 juin 2024 et accordé.

A cette seconde audience, Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X], représentés par leur avocat, ont précisé qu’il s’agissait d’une demande de travaux et qu’ils maintenaient l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation. Ils ont indiqué que le dossier contenait un constat d’huissier. Ils ont précisé que le loyer s’élevait à 836 euros par mois. Ils ont ajouté qu’un état des lieux d’entrée avait été réalisé et que le logement présentait des problèmes d’humidité.

Ils ont expliqué avoir payé 3 600 euros d’électricité sur six mois, que le logement n’était pas décent à cause de problèmes de moisissures et de dégradation des menuiseries et que les travaux nécessaires n’avaient jamais été fait.

Ils ont indiqué que la défenderesse apportait une facture de 2021 sans rapport avec le litige. Ils ont rappelé les points pour lesquels le logement n’est toujours pas décent selon eux.

La société CRB dénommée « ARC IMMOBILIER » et Madame [N] [S] née [W], représentés par leur avocat, ont déposé leurs conclusions, qu’ils ont soutenues à l’audience et par lesquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS de :

Déclarer Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] irrecevables en leurs demandes dirigées à l’encontre de la société CRB, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tiré du défaut de qualité à défendre de la société CRB ;

Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] à l’égard de Madame [N] [S] ;

Débouter Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires, comme non fondées ;

Condamner in solidum Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] à payer à la société CRB la somme de 1 100 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] à payer à Madame [N] [S] la somme de 1.800 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] aux entiers dépens.

Ils ont fait valoir en premier lieu que la société CRB était uniquement le mandataire du bailleur et n’avait pas qualité à défendre.

Ils ont estimé que le litige provenait de la consommation énergétique du logement et précisé que le premier loyer du bail n’avait pas été payé, pour permettre aux locataires de payer le chauffage. Ils ont indiqué par ailleurs que le logement était de catégorie « F » et par conséquent énergivore. Ils ont ajouté que les locataires avaient souscrit une offre ENGIE pour un an, tarif non réglementé.

Ils ont fait état d’un changement de la VMC en 2021 et qu’il y avait un problème d’aération du logement de la part des locataires. Ils ont souligné qu’aucune démarche n’avait été réalisé auprès de l'[Localité 8] et que les travaux nécessaires avaient été effectués, le bailleur ayant répondu à ses obligations.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, la décision est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

Il convient de préciser que l’adresse complète du logement est : [Adresse 4], et que c’est cette adresse qui sera reprise dans la motivation de la décision ainsi que dans le dispositif.

I. Sur la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir :

Aux termes de l’article 122 du Code de Procédure Civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix la chose jugée.

Il doit être rappelé que l’exécution des obligations contractuelles passées par un mandataire au nom et pour le compte de son mandant incombe à ce dernier seul.

En l’espèce, un contrat de bail a été signé le 16 septembre 2022 entre Madame [N] [S], représentée par son mandataire ARC IMMOBILIER (la SAS CRB), et Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] concernant le logement situé [Adresse 4].

Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] formulent des demandes à l’encontre de Madame [S], représentée par son mandataire la société CRB, et sollicitent également la condamnation de la société CRB à payer la somme provisionnelle de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts, outre la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Or, le contrat de bail à l’origine de ces demandes ne l’engage pas à titre personnel.

En conséquence, Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] seront déclarés irrecevables concernant leurs demandes formulées à l’encontre de la société CRB pour défaut de droit d’agir, relevant du défaut de qualité à agir contre la société CRB.

II. Sur la demande de travaux et de consignation des loyers :

Aux termes de l’article 1719 du Code Civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1720 du Code Civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…) ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. (…) ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…).

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux (…).

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le bailleur est également tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est notamment obligé de délivrer le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Il doit également assurer au locataire une jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, le garantir des vices ou défaut de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse dans les conditions mentionnées au présent article. Il doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] sollicitent à titre principal que Madame [N] [S] née [W] soit condamnée à ses frais, à la réalisation de travaux de mises aux normes du logement occupé par les locataires, dans un délai maximum de deux mois à compter de la décision à intervenir, sous peine de sa condamnation au paiement d’une astreinte provisoire de cent euros par jour de retard pendant une période de trois mois.

Le 8 janvier 2024, un procès-verbal de constat a été réalisé par un Commissaire de Justice à la demande de Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X]. Il ressort de ce procès-verbal que :

Dans la pièce principale : la porte-fenêtre double en bois présente de nombreuses taches d’humidité, de moisissure et de l’eau suinte de cet élément. Côté extérieur, la boiserie est ternie, les joints ont tendance à se désolidariser. La porte est mobile, même en position fermée. De la condensation se forme sur les parois vitrées.

Dans la cuisine : la bouche d’aération est jaunie et poussiéreuse. Une porte double battante présente les mêmes désordres que la menuiserie précédente : taches d’humidités, moisissure et les parois vitrées sont détrempées. Une ampoule avec douille se trouve sur la cloison donnant sur la pièce principale, de l’émail se trouve au fond de celle-ci. Un cache-prise se désolidarise à proximité du couloir ;

La porte d’entrée : celle-ci présente des taches d’humidité et de moisissure. Sur la partie extérieure de la porte, les joints ont tendance à se désolidariser. A proximité de cette porte d’entrée, il y a une fenêtre en bois, qui présente les mêmes désordres que les menuiseries précédentes. Sur la partie basse des parois vitrées, il y a une présence de salpêtre.

La chambre de gauche RDC : sur la fenêtre, il y a une présence d’humidité et de moisissures, ainsi que de la condensation sur les parois vitrées. Les plinthes sont recouvertes de taches noires éparses et diffuses, correspondant à de l’humidité et de la moisissure. De même, dans les angles entre la partie haute du mur donnant sur le garage et le plafond, il y a une zone mouchetée par des taches d’humidité. Sur la partie haute des murs, de nombreuses taches jaunâtres d’écoulement sont présentes.

La chambre de droite RDC : sur la fenêtre, il y a une présence d’humidité et de moisissure et les parois vitrées présentes des taches de condensation. Des taches d’humidité et de moisissure sont présentes sur des affaires stockées (sacs, vêtements).

Le couloir : dans un placard situé dans le couloir, deux étagères en bois sont mouchetées par des traces d’humidités et de moisissures. Dans ce même placard, les murs présentent de nombreuses taches d’infiltrations d’eau, de moisissure et d’humidité. Les affaires qui sont situés à l’intérieur de ce placard sont également recouvertes de taches d’humidité et de moisissure.

Les toilettes : une bassine est installée à proximité des tuyaux d’alimentation d’eau. A proximité de la VMC, il y a un linteau en bois humide. L’intérieur de l’aération est noirci.

La salle de bain : la cloison séparative entre le couloir et la salle de bain présente des décollements de papiers peints. L’ensemble a tendance à gondoler et onduler. Des boursouflures et des écaillements de peintures sont constatés. Des taches d’humidité et de moisissures, de manière éparse et diffuse sont présentes sur les autres cloisons de la salle de bain. Sur les dalles de faux plafond, il y a le même désordre. La fenêtre de la salle de bain est écaillée et ternie. Les baguettes situées sur les pourtours se décollent sur la simple pression des mains. La menuiserie présente d’importantes taches d’humidité et de la condensation. La bouche de VMC produit un bruit important et les pourtours de celle-ci sont noircis. Sous le meuble-lavabo, la faïence murale présente des taches d’humidité et de moisissures.

Le garage : derrière la porte du garage, il y a des écaillements de peinture, le joint a tendance à craqueler. Il s’agit d’une porte d’intérieur et non d’une porte de service. Celle-ci présente de nombreuses taches et traces du côté garage. Le mur est composé de parpaings sans isolation.

Chambre de gauche, à l’étage : le VELUX présente sur ses boiseries des taches d’humidité et de moisissure. Sur la paroi vitrée, il y a d’importantes taches de condensation.

Chambre de droite, à l’étage : les mêmes désordres sur le VELUX que la chambre précédente sont présents. Sur la porte donnant sur le local chauffe-eau, des taches d’humidité sont présentes. Cette porte est détrempée, il y a des gouttelettes d’eau sur la poignée de porte. Des panneaux de polystyrène ont été fixés sur cette porte pour limiter les désordres au sein de la chambre.

Dans le local ballon d’eau-chaude : à l’intérieur de la gaine VMC, il y a de l’eau stagnante. Le moteur de la VMC est suspendu. Derrière le ballon d’eau-chaude, il est constaté la partie de la gaine de VMC qui est obstruée et compressée. Des renforts sous le ballon d’eau chaude ont été réalisés, et à proximité, le plancher en bois est gondolé et noirci. De l’eau s’écoule de la gaine en PVC qui contient de l’eau stagnante à l’intérieur, cette gaine a tendance à ployer.

Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] fondent leur demande de travaux sur ce constat d’huissier du 8 janvier 2024. Ils produisent également un devis n°292 du 20 juin 2023 de descriptif de travaux par la société LK ELEC MULTISERVICES, aux termes duquel il faudrait prévoir le remplacement de la porte-fenêtre de la cuisine et du salon, le remplacement de la VMC de la salle de bain, la remise en état du raccordement électrique du thermostat et la refixation de la rambarde d’escalier. Le coût de l’isolation de la porte de chambre à l’étage, du remplacement de la serrure de la porte de garage, ainsi que du remplacement de plusieurs prises de courant est également envisagé.

Ensuite, ils produisent un devis n°D-2023-0150 en date du 27 septembre 2023 provenant de la société « Ma petite entreprise », portant sur le coût du changement de l’ensemble des menuiseries du logement, la fourniture et la pose d’un ballon d’eau chaude de 300L, ainsi que l’isolation du ballon d’eau chaude avec la fabrication d’une pièce en placo plâtre avec laine de verre.

Madame [N] [S] née [W] verse quant à elle aux débats une facture du 15 avril 2021 attestant du remplacement de la VMC vétuste, ainsi que du remplacement de la résistance du chauffe-eau électrique.

Une facture du 10 octobre 2022, relative notamment à une vidange et détartrage du chauffe-eau est produite.

Elle produit en outre une facture du 14 juin 2024, attestant le changement de quatre prises électriques, la fermeture d’une ouverture en placo avec structure métallique dans le mur existant, au niveau du pignon côté garage avec la mise en place d’un échafaudage, la vérification et le renfort par vis de la rambarde de l’escalier, la dépose et le remplacement d’un chauffe-eau électrique de 250L, l’isolation de la porte côté grenier du pignon, le remplacement de la VMC, et l’isolation des rampants.

Par conséquent, il apparaît que des travaux ont été réalisés par la bailleresse, postérieurement au procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 8 janvier 2024.

Depuis cette date, aucun élément au sein du dossier ne permet d’attester de l’état du logement à ce jour, après les travaux réalisés par Madame [N] [S].

En conséquence, une contestation suffisamment sérieuse existe, de sorte qu’il ne sera pas fait droit dans le cadre de la procédure en référé à une condamnation à la réalisation des travaux demandée par Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X].

Il n’existe par ailleurs pas de raison de prescrire tous ou certains de ces travaux à titre conservatoire ou de remise en état qui s’imposent, faute de démonstration d’un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite, sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile.

Il convient, par conséquent, de rejeter les demandes de travaux, ainsi que les demandes d’astreintes et de consignation des loyers qui leur sont accessoires ou en découlent.

Il en sera de même, nécessairement, de la demande de provision au titre des préjudices de jouissance, financier et moraux.

III. Sur la demande d’expertise :

En vertu de l’article 143 du Code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du même Code ajoute que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Enfin l’article 145 précise que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait prétendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, les parties sont opposées sur l’exécution des obligations du bailleur s’agissant de la décence du bien loué au regard des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 2009 régissant les rapports locatifs.

Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] appuient leur demande notamment sur l’état des lieux d’entrée réalisé le 16 septembre 2022, ainsi que sur le coût de la fourniture d’électricité depuis leur entrée dans les lieux et un constat d’huissier du 8 janvier 2024.

Ces pièces permettent de constater la présence de moisissures et d’humidité dans le logement, un défaut d’étanchéité à l’air de la porte d’entrée ainsi que des fenêtres, une installation électrique défectueuse, un non fonctionnement de la VMC, ou encore un ballon d’eau chaude vétuste.

Madame [N] [S] née [W] verse quant à elle aux débats notamment une facture du 15 avril 2021 attestant du remplacement de la VMC vétuste, ainsi que du remplacement de la résistance du chauffe-eau électrique ; une facture du 14 juin 2024 attestant le changement de quatre prises électriques, la fermeture d’une ouverture en placo avec structure métallique dans le mur existant, au niveau du pignon côté garage avec la mise en place d’un échafaudage, la vérification et le renfort par visses de la rambarde de l’escalier, la dépose et le remplacement d’un chauffe-eau électrique de 250L, l’isolation de la porte côté grenier du pignon, le remplacement de la VMC, et l’isolation des rampants.

Les demandeurs produisent un devis n°292 du 20 juin 2023 de descriptif de travaux par la société LK ELEC MULTISERVICES, aux termes duquel il faudrait prévoir le remplacement de la porte-fenêtre de la cuisine et du salon, le remplacement de la VMC de la salle de bain, la remise en état du raccordement électrique du thermostat et la refixation de la rambarde d’escalier. Le coût de l’isolation de la porte de chambre à l’étage, du remplacement de la serrure de la porte de garage, ainsi que du remplacement de plusieurs prises de courant est également envisagé.

Ensuite, ils produisent un devis n°D-2023-0150 en date du 27 septembre 2023 provenant de la société « Ma petite entreprise », portant sur le coût du changement de l’ensemble des menuiseries du logement, la fourniture et la pose d’un ballon d’eau chaude de 300L, ainsi que l’isolation du ballon d’eau chaude avec la fabrication d’une pièce en placo plâtre avec laine de verre.

Au regard de ces pièces, le tribunal ne dispose pas des éléments techniques suffisants pour trancher le litige et en particulier pour déterminer si le propriétaire a manqué à ses obligations de bailleur. Il ne lui est pas non plus possible de déterminer la nature minimale des travaux nécessaires pour remédier aux problèmes relevés.

Les éléments de preuve apportés par les locataires constituent en tout état de cause des éléments suffisants pour établir le motif légitime de ceux-ci à solliciter une expertise et l’utilité d’une telle mesure.

En conséquence, il convient de recourir à une mesure d’instruction qui prendra la forme d’une expertise.

La mission reprendra majoritairement les termes fixés par les demandeurs.

Les locataires ayant un intérêt tout particulier à la réalisation de cette expertise qu’ils sollicitent, la consignation sera totalement mise à leur charge.

IV. Sur la consignation des loyers en attente du rapport d’expertise et de la réalisation des travaux :

Aux termes de l’article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] sollicitent que dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et de la réalisation des travaux, ils puissent être dispensés de payer leurs loyers au propriétaire, et ce avec effet rétroactif à compter de la date à laquelle ils ont assigné leur bailleresse et son mandataire, avec consignation de ceux-ci entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations.

Une expertise est ordonnée afin de rechercher si la bailleresse a remis aux locataires un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, ou s’il a respecté cette obligation dan le cours du bail et si les locataires ont respecté leur obligation d’entretien courant du logement et des équipements. Cette expertise doit permettre d’établir à qui incombe la responsabilité des désagréments présents dans le logement.

Dans cette attente, aucune responsabilité ne pouvant être imputée ni à la bailleresse, ni aux locataires, ceux-ci seront déboutés de leur demande de consignation des loyers dans l’attente du rapport d’expertise.

En conséquence, la demande formulée par Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] de consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts dans l’attente du rapport d’expertise et de la réalisation des travaux sera rejetée.

V. Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Il y a lieu, en l’espèce, de laisser les dépens à la charge des demandeurs, en l’état des éléments du litige qui ne permettent pas de déterminer l’issue du litige, ce que la mesure d’expertise a pour objet d’instruire.

Il n’y aura pas lieu de mettre à la charge de quiconque une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au vu du sens de la présente décision.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

DECLARONS irrecevables les demandes de Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] formulées à l’encontre de la SAS CRB dénommée « ARC IMMOBILIER » et tendant à sa condamnation directe et en tant que mandataire de Madame [N] [S] dans le cadre du bail signé le 16 septembre 2022 entre les parties et relatif au logement dont ils sont locataires, situé [Adresse 5] ;

REJETONS la demande de travaux formulée à titre principal par Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] à l’encontre de Madame [N] [S] née [W] ainsi que les demandes d’astreinte, de consignation des loyers et de condamnation au versement d’une provision en réparation des préjudices de jouissance, financier et moraux, et cela concernant le logement pris à bail le 16 septembre et situé [Adresse 5] ;

ORDONNONS une expertise,

DESIGNONS en qualité d’expert Monsieur [R] [F], domicilié [Adresse 1] et lui donnons pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, les parties présentes ou appelées, de :

1°/ convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats et se rendre sur les lieux situé [Adresse 5], recueillir les explications des parties et se faire communiquer par celles-ci tous documents utiles à son information ;

2°/ établir la chronologie, recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

3°/ visiter le logement ;

4°/ examiner et décrire les lieux faisant l’objet du contrat de location dans leur état actuel ;

5°/ décrire les désordres allégués dans le logement loué et notamment ceux relatifs à l’installation de chauffage, à l’installation électrique, à l’isolation, à l’humidité, et à l’état des menuiseries ;

6°/ en déterminer les causes ;

7°/ rechercher de manière générale la réalité des vices et/ou non conformités allégués par la partie demanderesse en produisant au besoin des photographies, en indiquer la nature, l’origine et l’importance ;

8°/ rechercher :

— si le bailleur a remis au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation,

— si le bailleur a délivré au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

— si le bailleur a entretenu les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y a fait toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués,

— si les locataires ont respecté leur obligation d’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au bail et les menues réparations, et s’ils ont occasionné des dégradations et pertes depuis le début de la location, notamment en lien avec les désordres qu’ils évoquent ;

9°/ rechercher de manière générale la cause des vices et désordres ; préciser en quoi le bailleur n’a pas satisfait à ses obligations ; répondre à cette même question en ce qui concerne l’obligation des locataires ;

10°/ préconiser les travaux nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût ;

11°/ écrire les travaux propres à y remédier en fixant leurs coûts ;

12°/ chiffrer le montant des préjudices subis par les locataires, ce compris de jouissance ;

13°/ donner un avis sur la suspension ou la réduction du loyer en cas de non-réalisation des travaux de mise en conformité ;

14°/ donner au Tribunal tous les éléments nécessaires pour apprécier le préjudice, tant matériel qu’immatériel, éventuellement subi par les locataires ou le bailleur ; indiquer de façon plus générale toutes suites dommageables notamment sur la santé des occupants du logement ;

15°/ répondre aux dires des parties, dans la limite de la présente mission ;

16°/ instruire toute difficulté dont la solution sera jugée utile au règlement du litige et répondre à toute question posée par les parties en relation avec leur différend ;

17°/ à ces diverses fins, entendre tout sachant, se faire remettre toute pièce par quiconque et, de manière générale, procéder à toute investigation nécessaire à l’accomplissement de sa mission ;

FIXONS à la somme de 1 200 euros l’avance à valoir sur la rémunération de l’expert à charge pour Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] de consigner cette somme au greffe du Tribunal dans le délai d’un mois à compter de la demande qui leur sera adressée par le greffe ;

DISONS que faute pour Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] de consigner cette somme ou de fournir des explications sur le défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque ;

DISONS que cette expertise sera réalisée dans le respect du principe du contradictoire et conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de Procédure Civile ;

IMPARTISSONS à l’expert un délai de quatre mois à compter du jour où il sera saisi de sa mission et avisé du versement de la consignation pour procéder à ses opérations et déposer l’original de son rapport au greffe avec remise en copie à chacune des parties, sauf prorogation de ce délai sollicité en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle de cette expertise ;

DISONS que si les parties parviennent à une conciliation, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance sur requête ;

DISONS qu’à l’issue de la première réunion des parties, l’expert soumettra au président du tribunal de céans et communiquera aux parties un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et en cas d’insuffisance de la provision versée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

REJETONS la demande de consignation des loyers par Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] pendant la durée de la mesure d’expertise et dans l’attente de la réalisation des travaux ;

LAISSONS les dépens de l’instance à la charge de Monsieur [D] [I] et Madame [M] [X] ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation de quiconque sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier

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Le greffier, Le vice-président,