COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00133 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JWPO

Minute N° : 25/00207

JUGEMENT DU 15 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [U] [E] [D]

né le 29 Décembre 1972 à [Localité 7] (MAROC)

de nationalité Espagnole

Profession : Sans profession

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Christiane IMBERT-GARGIULO, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Mickaël PAVIA, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 84007/2023/754 du 30/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

DEFENDEUR(S) :

Madame [R] [H]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Eve BENAVENT-PRUDIK, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 11/3/25

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2019, Madame [R] [H] a consenti à Monsieur [U] [E] [D] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel de 580 euros, charges non comprises.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 12 décembre 2022 reçue le 14 décembre 2022, Monsieur [U] [E] [D], se plaignant de l’indécence du logement loué, a mis en demeure Madame [R] [H] de procéder aux travaux de mise en conformité du logement.

Par courrier en date du 11 janvier 2023, Monsieur [U] [E] [D] a sollicité l’intervention des services de la mairie de [Localité 6] afin d’organiser une visite des lieux pour constater les désordres.

Le 14 mars 2023, l’association SOLIHA est intervenue sur les lieux et un rapport constatant l’indécence du logement a été dressé le 17 mars 2023.

Selon courrier du 24 mars 2023, les services de l’habitat de la mairie de [Localité 6] ont informé Monsieur [U] [E] [D] de la communication des conclusions du rapport établi par l’association SOLIHA à Madame [R] [H] et l’interpellation de celle-ci sur la nécessité de procéder aux travaux nécessaires.

Le 30 avril 2023, Monsieur [U] [E] [D] a quitté le logement litigieux, un nouveau bail étant conclu depuis le 31 mars 2023 auprès de la société GRAND DELTA HABITAT, suite à l’obtention d’un logement social.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, Monsieur [U] [E] [D] a fait assigner Madame [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon afin qu’il :

constate qu’elle a engagé sa responsabilité contractuelle pour défaut de délivrance d’un logement décent et pour ne pas avoir entrepris les travaux de remise en état ;la condamne à lui payer la somme de 400€ au titre du remboursement de la moitié des factures de gaz et d’électricité ;la condamne à lui payer la somme de 1 763,31€ en réparation du préjudice matériel subi ;la condamne à lui payer la somme de 8 000€ en réparation du préjudice moral subi ;la condamne à lui payer la somme de 12 000€ en réparation du préjudice de jouissance subi ;la condamne à lui payer la somme de 1 500€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Après plusieurs renvois depuis la première audience en date du 21 mai 2024, l’affaire est plaidée le 11 mars 2025.

A l’audience, Monsieur [U] [E] [D] comparait représenté et sollicite le bénéfice de ses conclusions dans lesquelles il demande au tribunal, en sus de ses prétentions originelles, de : – débouter la défenderesse de l’intégralité de ses demandes ;

— à titre subsidiaire suite à la demande reconventionnelle de la bailleresse, constater la prescription de l’action de cette dernière en remboursement des factures d’entretien de la chaudière ;

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— fixer à la somme maximale de 131€ les demandes de la bailleresse en remboursement des factures d’entretien de la chaudière tenant la prescription et l’absence de droit ;

— ordonner la compensation des sommes dues entre les parties.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] [E] [D] fait valoir, en se fondant sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, que Madame [R] [H] a manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant pas aux travaux de remise en l’état préconisés suite à l’établissement du rapport constatant l’indécence du logement.

Il précise, pour justifier ses demandes formées au titre du préjudice matériel, qu’il a été contraint de surchauffer son logement compte tenu de l’humidité des lieux. Il ajoute que le mauvais état du logement l’a conduit à acquérir de nouveaux meubles suite à la détérioration de son ancien mobilier.

Au titre du préjudice moral, Monsieur [U] [E] [D] expose que lui et sa famille ont souffert des problèmes de santé du fait de l’indécence de lieux, notamment des affections respiratoires et des allergies. Il relate avoir subi une période d’hospitalisation suite à ces faits.

S’agissant des demandes formées au titre du préjudice de jouissance, Monsieur [U] [E] [D] expose que l’indécence du logement fait obstacle à une jouissance paisible, de sorte que les loyers et charges payés pendant toute la durée de la location constituent une contrepartie disproportionnée pour la mise à disposition d’un tel habitat.

Subsidiairement, pour s’opposer aux demandes reconventionnelles adverses, Monsieur [U] [E] [D] relève, en se fondant sur les articles R.224-41-5 du Code de l’environnement, 122 du Code de procédure civile et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que les demandes en paiement concernant les trois factures d’entretien de la chaudière sont irrecevables comme étant prescrites pour au moins deux d’entre-elles, le délai pour agir résultant des dispositions précitées étant écoulé. Il ajoute que ces demandes en paiement sont aussi infondées étant donné que le texte pose le principe du libre choix du chauffagiste par le locataire, les factures étant néanmoins établies au nom de la bailleresse pour deux d’entre elle. Il précise, concernant la troisième facture, que cette dernière est établie à son nom, de sorte que la défenderesse ne peut en solliciter le remboursement.

*

En défense, Madame [R] [H] comparait également représentée et sollicite, à titre principal, le rejet des demandes formées par Monsieur [U] [E] [D] à son encontre. Reconventionnellement, elle demande la condamnation de Monsieur [U] [E] [D] à lui payer la somme de 2 400 euros au titre des loyers dus, outre la somme de 395,01 euros au titre des factures d’entretien de la chaudière et la somme de 1 400 euros au titre des factures issues des travaux effectués suite au départ de Monsieur [U] [E] [D]. En tout état de cause, Madame [R] [H] souhaite que Monsieur [U] [E] [D] soit condamné à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens. Elle sollicite que l’exécution provisoire soit écartée.

Au soutien de ses demandes tendant au rejet des prétentions adverses, Madame [R] [H] affirme, au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de l’article 1794 du Code civil, qu’elle ne peut être tenue responsable de l’indécence des locaux loués. Elle soutient que l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucun désordre ou dysfonctionnement. Elle souligne que les locataires n’ont fait mention d’aucune difficulté en deux ans d’occupation, pour être entrés dans le logement au mois de janvier 2019. Elle conteste avoir refusé d’intervenir après le courrier de mise en demeure de son locataire au mois de décembre 2022, expliquant que c’est au contraire ce dernier qui a refusé l’intervention des artisans missionnés par ses soins, ce qui constitue une faute au regard des dispositions précitées. Elle ajoute que les locataires ont également violé leurs obligations contractuelles en ne procédant pas à l’aération des lieux loués, provoquant l’indécence du bien. Elle explique avoir de nombreux logement à la location en qualité de propriétaire, de sorte qu’elle a connaissance des règles s’imposant à elle en la matière. Elle précise que ses relations avec ses autres locataires ne lui posent aucune difficulté.

Elle soutient que les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [U] [E] [D] sont infondées.

Elle expose, concernant les demandes relatives au préjudice matériel, que les factures d’électricité dont le remboursement est demandé correspondent à une période antérieure à la dénonciation des dysfonctionnement affectant le logement, de sorte qu’elle ne peut en être redevable. Elle relève, concernant les demandes formées au titre du rachat de mobilier, qu’il ne lui revient pas de supporter les choix personnels de ses locataires quant à leur nouvel ameublement.

Concernant les demandes formées au titre du préjudice moral, Madame [R] [H] se fondant sur l’article 1353 du Code civil, affirme que Monsieur [U] [E] [D] ne rapporte pas la preuve de son préjudice. Elle précise que ce dernier ne justifie pas de l’étendue des montants demandés ni des modalités de calcul employées.

Elle rapporte, au sujet du préjudice de jouissance mis en avant par Monsieur [U] [E] [D], que ce dernier s’est fait justice lui-même en refusant de payer les loyers dus à compter du mois de décembre 2022, de sorte que les demandes formées à ce titre ne peuvent prospérer.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles en paiement, Madame [R] [H] relève que Monsieur [U] [E] [D] est débiteur à son égard de la somme de 2 400 euros au titre de la dette locative accumulée entre décembre 2022 et avril 2023. Elle soutient que ce dernier est tenu, en qualité de locataire, de l’entretien de la chaudière, ceci justifiant sa condamnation en paiement pour les frais qui en sont issus. Elle affirme qu’il revient à son locataire d’assumer également les coûts de la remise en l’état du logement, puisqu’il est seul responsable de l’indécence des lieux loués.

Elle fait valoir que l’exécution provisoire doit être écartée dans cette affaire compte tenu des enjeux économiques en cas de condamnation et du risque d’insolvabilité de Monsieur [U] [E] [D] si une réformation devait être décidée.

Le dossier est mis en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS

1) Sur la demande en dommages et intérêts de M. [E] [D]

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le bailleur est obligé :

— De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées (…).

— D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au point ci-dessus.

— D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

— De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, précise que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1° Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…).

2° Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres (…).

3° Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.

4° La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

5° Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

6° Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

(…)

En application de ces dispositions, il est acquis que l’indemnisation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur. En outre, l’obligation du bailleur de fournir un logement décent constitue une obligation de résultat et est d’ordre public.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, relatif aux obligations du preneur, indique en substance qu’il appartient au locataire de prendre soin du logement et l’entretenir correctement, de ne pas transformer les locaux et équipements loués en l’absence de l’accord écrit du propriétaire, et de permettre l’accès au logement pour les travaux nécessaires au maintien en état du logement.

Enfin, l’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

*

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée en date du 1er janvier 2020 versé aux débats par les parties, démontre que le logement a été livré en bon état.

Toutefois, l’indécence du bien loué au jour de la visite effectuée par l’association SOLIHA le 14 mars 2023 n’est pas contestée par Madame [R] [H]. Cette situation est également confirmée par le rapport qui en est issu. Il est mentionné la présence de désordres affectant le bâti, les équipements électriques et le chauffage, ainsi que des problématiques d’aération et d’humidité. Il est précisé, concernant les dysfonctionnements électriques, l’existence de fils apparents et la présence d’une douille de chantier dans la loggia. S’agissant des problèmes d’humidité, il est relevé que des moisissures sont présentes sur les murs des deux chambres, les murs de la cuisine de l’entrée et ceux de la salle de bain. Il est souligné que la VMC de la loggia est débranchée par les locataires, qui déclarent ne pas l’utiliser en raison des dysfonctionnements. Il est aussi rapporté que la fenêtre de la cuisine est partiellement condamnée, son ouverture étant dangereuse. Il est conclu que les désordres identifiés présentent un risque manifeste pour la santé et la sécurité des occupants, lesdits désordres étant qualifiés de multiples et graves, sans pour autant constituer un danger imminent. Il est préconisé la réalisation des travaux de vérification de la VMC et de la toiture, une vérification des murs et de leur isolation par l’intérieur ainsi que des travaux pour assurer l’étanchéité de la baignoire. De même, une reprise de la fenêtre de la cuisine pour assurer sa fixation et son étanchéité ainsi que la mise en place d’un luminaire sécurisé dans la loggia sont recommandés.

Dès lors, l’indécence du logement est démontrée.

Par ailleurs, il ressort des courriers produits que Madame [R] [H] avait connaissance dès le 14 décembre 2022, des difficultés rencontrées par ses locataires et de leur intention d’entamer des procédures en vue de voir le logement déclaré indécent à défaut de travaux. Ces avertissements ont été relayés par les services de la mairie suivant courrier du 24 mars 2023. Enfin, il ressort du courriel produit par Madame [R] [H] que le locataire déclare avoir cherché à informer sa propriétaire des difficultés d’humidité dénoncées dès la fin de l’année 2021.

Or, Madame [R] [H] ne démontre pas avoir procédé aux travaux requis en dépit de ces avertissements répétés.

En outre, si Madame [R] [H] affirme avoir été confrontée à l’obstruction de ses locataires pour effectuer les travaux préconisés, il convient de relever que cette dernière ne verse aux débats aucun élément de nature à prouver ses allégations. Il y a lieu de rappeler à cet égard que le refus affirmé par courriel, de la part des locataires, de signer un constat amiable de dégât des eaux, est impropre à une telle démonstration.

Enfin, le simple fait que les désordres ne soient dénoncés que deux ans après l’entrée dans les lieux par les locataires n’est pas en lui-même exclusif de toute responsabilité du propriétaire dans l’apparition des défauts constatés.

En effet, les problématiques d’aération et de ventilation ainsi que les infiltrations d’eau relevées dans le rapport SOLIHA résultent des aptitudes structurelles du bien loué, tel que cela s’infère de l’étendue des moisissures constatées lors de la visite domiciliaire et la porosité des murs intérieurs. Il s’en suit que l’indécence du logement ne peut être imputée au seul défaut d’entretien des locataires.

Enfin, les attestations produites par Madame [R] [H] sont inopérantes à démontrer son irresponsabilité dans les problématiques invoquées, puisqu’elles sont relatives à des situations locatives distinctes, sans rapport avec le bail en cause.

En conclusion, il apparaît que Madame [R] [H] a manqué à aux obligations contractuelles attachées à sa qualité de bailleresse en ne veillant pas à assurer la décence du logement loué pendant la durée du contrat de bail.

Dès lors, il y a lieu d’évaluer le préjudice indemnisable.

*

Au titre des préjudices matériels, sont évoqués des sur-dépenses de chauffage et des rachats de mobiliers.

Concernant les dépenses de chauffage, il est produit deux factures distinctes, l’une portant sur l’année 2021, pour un montant de 450,44 euros et la seconde portant sur l’année 2022, pour un montant de 219,39 euros, ainsi que deux rappels de paiement.

S’agissant du rachat d’ameublement, il est produit trois factures correspondant à l’achat de meubles de lit, à savoir un matelas de dimension 140*200 pour un montant de 329 euros, un matelas de dimension 140*190 pour un montant de 194 euros et un lit coffre BAHIA de même dimension pour un montant de 359,98 euros. Il est également versé aux débats un extrait de conversation électronique relativement à l’achat d’un matelas de dimension 90*200 et un sommier, outre une attestation relative à l’achat de banquettes orientales, pour un montant de 700 euros.

Néanmoins, aucun élément ne permet d’établir que l’acquisition de l’ensemble de ces équipements, à supposer qu’il soit démontré par les pièces produites, ait effectivement résulté de l’indécence du logement. Il en va de même s’agissant des demandes relatives aux paiement des factures d’électricité, dont les montants, particulièrement variables et couvrant une période de deux années, ne peuvent être imputés à l’indécence des lieux constatée lors de la visite du logement au mois de mars 2024.

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [U] [E] [D] de ses demandes de ce chef, faute pour sa part de rapporter la preuve du lien de causalité entre l’indécence du logement et les achats réalisés.

Au titre du préjudice moral, il est versé au débat trois attestations médicales relevant des difficultés de santé apparues chez Monsieur [U] [E] [D], son épouse et son fils mineur, qui vit avec eux. Le médecin y préconise un changement de logement en faveur d’un environnement exempt d’humidité. Il est relevé une courte hospitalisation de Monsieur [U] [E] [D], les 28 février et le 1er mars 2023 dans le cadre de soins de suite et de réadaptation en pneumologie, attestée par un document émanant du centre hospitalier intercommunal de [Localité 6] et de [Localité 8]. Un autre certificat médical émanant du même médecin fait état de ce que l’épouse de Monsieur [U] [E] [D] n’est plus affectée par des allergies ORL depuis son déménagement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [U] [E] [D] et sa famille ont rencontré des difficultés de santé du temps où il vivait dans le logement ayant fait l’objet d’un constat d’indécence, ce qui n’est plus le cas désormais. Il est tout aussi constant qu’en raison de l’indécence des lieux loués, un relogement a été rendu nécessaire, conduisant Monsieur [U] [E] [D] et sa famille à engager des frais et dégager du temps pour organiser le changement de logement.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [R] [H] à payer à Monsieur [U] [E] [D] la somme de 2 000 euros de ce chef.

S’agissant du préjudice de jouissance invoqué par Monsieur [U] [E] [D], il convient de souligner que l’indécence du logement au jour de la visite de l’association SOLIHA est attestée et non contestée, que les traces d’humidité relevées lors de cette visite et la planche photographique annexée au rapport permettent d’identifier un phénomène de prolifération des moisissures, témoignant d’un étalement dans le temps des difficultés constatées. Par ailleurs la dette locative invoquée par la bailleresse pour s’opposer à cette demande n’est étayée par aucun élément probant, alors que Monsieur [U] [E] [D] indique avoir toujours réglé son loyer, charges comprises, depuis son entrée et jusqu’à sa sortie des lieux en avril 2023.

Dès lors, il y a lieu de condamner Madame [R] [H] à payer à Monsieur [U] [E] [D] la somme de 7 020 euros, équivalant à 30% du loyer et des charges payés par le locataire relativement à la période de location considérée, d’une durée de 39 mois (du 1er janvier 2020 au 30 avril 2023). Ce taux est retenu eu égard à la longueur de la période d’occupation du bien par les locataires et compte tenu du caractère progressif de l’apparition des désordres, ces deux éléments impliquant de ramener à de plus justes proportions les demandes formées par Monsieur [U] [E] [D] de ce chef.

En conclusion, il convient de condamner Madame [R] [H] à payer à Monsieur [U] [E] [D] la somme de 7 020 euros au titre de son préjudice de jouissance.

2) Sur les demandes reconventionnelles en paiement de Mme [H]

Sur les demandes formées au titre de la dette locative

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile que la partie qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et qu’il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il convient de relever le défaut d’élément probant de nature à établir l’existence de la dette locative dont Madame [R] [H] se prévaut puisqu’aucune pièce n’est versée aux débats à ce titre, ni même un décompte des paiements.

En outre, Monsieur [U] [E] [D] conteste le défaut de règlement des loyers que lui impute sa bailleresse et ne reconnaît pas la dette locative qu’elle met à sa charge, ni dans son principe ni dans son montant.

Dès lors et faute d’élément probatoire, il y a lieu de rejeter la demande en paiement formée par Madame [R] [H] sur ce point.

Sur les demandes formées au titre des factures d’entretien de la chaudière

L’article R.224-41-5 du Code de l’environnement dispose que l’entretien de la chaudière est en principe à la charge de l’occupant lorsque le logement est équipé d’une chaudière individuelle, sauf stipulation contraire du bail.

Par ailleurs, aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Madame [R] [H] produit trois factures :

— une facture n°021583, correspondant à l’année 2019 à 2020, est établie à son nom, pour un montant de 129,01 euros ;

— une facture n°025331 correspondant à l’année 2020 à 2021, également à son nom, pour la somme de 131 euros ;

— une facture n° 029008 établie au nom de Monsieur [U] [E] [D] relative à l’année 2021 à 2022, à hauteur de 135 euros.

La demande en paiement relative à la première facture n°021583, correspondant à l’année 2019 à 2020, a été réglée le 19 février 2020, de sorte que Madame [R] [H] connaissait ou devait connaître, dès cette date, sa créance à l’encontre de ses locataires pour l’entretien de la chaudière relativement à cette facture. En application des dispositions précitées, Madame [R] [H] avait donc jusqu’au 19 février 2023 pour en solliciter le remboursement.

Par conséquent, la demande en paiement formée au titre de cette facture est irrecevable comme étant prescrite.

Il en va de même concernant la demande formée au titre de la facture n°025331, pour l’année 2020 à 2021, laquelle a été réglée par la défenderesse le 08 février 2021, de sorte qu’elle pouvait solliciter le remboursement de cette facture que jusqu’au 08 février 2024.

Or les conclusions portant la demande en ce sens datent du 07 septembre 2024, soit postérieurement à la date d’acquisition de la prescription.

Par conséquent, la demande en paiement formée au titre de cette facture est également prescrite.

Quant à la facture établie au nom de Monsieur [U] [E] [D] et payée le 29 janvier 2022, cette dernière est impropre à justifier une action en paiement quelconque de la bailleresse, puisqu’elle n’est pas identifiée comme l’auteur du paiement, de sorte que la demande formée à ce titre sera rejetée.

En conclusion, Madame [R] [H] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes en paiement au titre des frais engagés pour l’entretien de la chaudière.

Sur les demandes formées au titre des travaux ultérieurs au départ des locataires

Il résulte de la lecture combinée des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile que la partie qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et qu’il appartient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [R] [H] produit plusieurs factures permettant d’attester des dépenses effectuées par elle auprès d’enseignes de bricolage, pour une période couvrant les mois de mai, juillet et août 2023.

Pour autant, rien ne permet d’affirmer que les dépenses dont il s’agit sont imputables à un défaut d’entretien des locataires, ni même que ces dernières ont effectivement était engagées par elle dans la perspective d’une mise en conformité du logement concerné.

Dès lors, il convient de rejeter les demandes formées à ce titre par Madame [R] [H].

3) Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [H] partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité impose de condamner Madame [R] [H] à payer à Monsieur [U] [E] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ce dernier.

Sur la demande d’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [U] [E] [D] de sa demande formée au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE Madame [R] [H] à payer à Monsieur [U] [E] [D] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [R] [H] à payer à Monsieur [U] [E] [D] la somme de 7 020 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame [R] [H] de l’intégralité de ses demandes en paiement formées à titre reconventionnel à l’encontre de Monsieur [U] [E] [D] ;

CONDAMNE Madame [R] [H] à payer à Monsieur [U] [E] [D] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés

Le greffier Le juge