TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédérique MORIN ; Madame [V] [O]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05604 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CPD

N° MINUTE :

6-2025

JUGEMENT

rendu le mardi 20 mai 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4], dont le siège social est sis SAS CREDASSUR – [Adresse 2]

représenté par Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – FREDERIQUE MORIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E0024

DÉFENDERESSE

Madame [V] [O], demeurant [Adresse 1], représentée par sa tutrice, Madame [S] [Y]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

Délibéré 20 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05604 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CPD

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [V] [O] est copropriétaire du lot n° 11 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du 30 septembre 2021, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Bordeaux a prononcé une mesure de tutelle aux biens et à la personne au bénéfice de Mme [V] [O] pour une durée de 120 mois et a désigné Mme [S] [Y] en qualité de tutrice.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société CREDASSUR, a assigné Mme [V] [O] représentée par Mme [S] [Y] en qualité de tutrice devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir la condamnation de cette dernière es qualité au paiement des sommes suivantes :

—  3417,38 euros, montant des charges dues au 9 août 2024,

—  439,32 euros, montant des frais nécessaires dus au 9 août 2024,

— avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 avril 2024 sur la somme de 2898,59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— avec capitalisation des intérêts,

—  1200 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 4 mars 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement et signifiées le 26 février 2025 à Mme [V] [O] représentée par sa tutrice demande la condamnation celle-ci es qualité au paiement des sommes suivantes :

—  5836,14, montant des charges dues au 20 février 2025,

—  439,32 euros, montant des frais nécessaires dus au 20 février 2025,

— avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 avril 2024 sur la somme de 2898,59 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3417,38 euros et à compter des conclusions pour le surplus,

— avec capitalisation des intérêts,

—  1200 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignée à personne, Mme [V] [O] représentée par Mme [S] [Y] en qualité de tutrice, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 ars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (matrice cadastrale, état des charges des années 2022 et 2023, appels de fonds, procès-verbaux d’assemblée générale du 7 juin 2023, 24 juin 2024, 10 avril 2024, décompte des sommes dues du 1er juillet 2023 au 20 février 2025) la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 5836,14 euros.

Mme [V] [O], et non sa tutrice es qualité, sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 et ce à compter de l’assignation sur la somme de 3417,38 euros et à compter du 26 février 2025 pour le surplus – et non à compter de la mise en demeure laquelle ne contient pas de décompte de sorte qu’il s’avère impossible de déterminer la part de la créance correspondant réellement aux charges.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a demandé la somme de 439,32 euros au titre des frais nécessaires sans expliciter comment se décompose sa créance de sorte qu’elle est incertaine.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [V] [O] n’a réglé aucune somme depuis le mois de juillet 2023. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile Mme [V] [O] qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens.

Mme [V] [O] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [V] [O] représentée par Mme [S] [Y] en qualité de tutrice à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic la société CREDASSUR la somme de 5836,14 euros au titre des charges, provisions pour charges et travaux impayés pour la période du 1er juillet 2023 au 20 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024 sur la somme de 3417,38 euros et à compter du 26 février 2025 pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE Mme [V] [O] représentée par Mme [S] [Y] en qualité de tutrice à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic la société CREDASSUR la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Mme [V] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic la société CREDASSUR la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER LA JUGE