TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/02951 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWGMJ

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 09 Décembre 2024

DEMANDEURS

Madame [U] [B] épouse [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [J] [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous les deux représentés ensemble par Maître Raphaëlle YERNAUX-CATROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2149

DÉFENDEURS

Madame [N] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [P] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Tous les deux représentés ensemble par Maître Jade TELLINI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0065

Décision du 09 Décembre 2024

2ème chambre civile

N° RG 22/02951 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGMJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-Présidente adjointe, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 Octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 09 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort

____________________

Faits, procédure et prétentions des parties

Madame [U] [B] épouse [G] et Monsieur [J] [G] sont propriétaires de deux appartements constituant leur domicile conjugal, situés [Adresse 1] (92).

Le 14 juin 2021, ils les ont mis en vente pour un prix total de 1 090 000 euros.

Après avoir visité les lieux, Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] ont, le 25 juin 2021, fait une offre d’achat pour un prix de 1 000 000 d’euros, incluant l’acquisition d’un des deux parkings boxés des vendeurs.

Un accord a été trouvé entre les parties pour un prix de 1 030 000 euros, frais d’agence inclus.

Le 10 juillet 2021, une proposition d’acquisition était formalisée par l’intermédiaire de l’agent immobilier des vendeurs.

Le 3 septembre 2021, une promesse unilatérale de vente a été conclue, par acte notarié, entre les parties sous la condition suspensive – entre autres – d’obtention d’un prêt immobilier de 1 030 000 euros à un taux d’intérêt maximum de 1,4 % sur une durée maximale de 25 ans avec un apport personnel de 150 000 euros avant le 3 novembre 2021.

Le 29 octobre 2021, un avenant a été signé par les parties aux fins de proroger la date de réalisation de la condition suspensive au 17 novembre 2021 et de décaler la date de réitération de la vente au 10 décembre 2021.

Le 14 novembre 2021, Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] ont demandé une seconde fois la prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive.

Le 17 novembre 2021, la banque LCL a adressé une lettre de refus de financement à Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D].

Par courrier du 18 novembre 2021, Madame [U] [B] épouse [G] et Monsieur [J] [G], ci-après les époux [G], ont mis en demeure Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] de justifier des « éléments prévus dans la promesse de vente pour bénéficier de la condition suspensive », ce dans le délai prévu par la promesse de vente, soit 5 jours ouvrés, à laquelle ils ont répondu par courrier du 22 novembre 2021, en produisant une lettre de refus du LCL et un courrier de leur courtier.

Par courrier du 1er décembre 2021, les époux [G] ont adressé une proposition de règlement amiable, dans lequel ils indiquaient être légitimes à réclamer la somme de 101 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par lettre du 15 décembre 2021, Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] ont répondu à ce courrier, sollicitant la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

C’est dans ces conditions que sur assignation délivrée le 2 mars 2022 et par dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 avril 2023 auxquelles il est expressément référé, Madame [U] [B] épouse [G] et Monsieur [J] [G], invoquant les articles 1103, 1104 et 1304-3 du code civil, demandent au Tribunal de :

« – JUGER recevables et bien fondées les demandes de Madame [U] [B] épouse [G] et de Monsieur [J] [G]

ET, EN CONSEQUENCE :

A TITRE PRINCIPAL :

— JUGER que le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable aux bénéficiaires Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D], et qu’elle est ainsi considérée comme accomplie,

En conséquence,

— CONDAMNER solidairement Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] à verser à Madame [U] [B] épouse [G] et à Monsieur [J] [G] la somme de 101.000 € au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation,

— CONDAMNER solidairement Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] à verser à Madame [U] [B] épouse [G] et à Monsieur [J] [G] la somme de 1174,91 € au titre des frais de syndic engagés,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— JUGER que la mauvaise foi dans la négociation et la formation de la promesse de vente des biens de Monsieur et Madame [G] est établie,

En conséquence,

— CONDAMNER solidairement Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] à verser à Madame [U] [B] épouse [G] et à Monsieur [J] [G] la somme de 101.000 € à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi ou, à titre subsidiaire, la somme de 86.600 €,

— CONDAMNER solidairement Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] à verser à Madame [U] [B] épouse [G] et à Monsieur [J] [G] la somme de 1.174,91 € au titre des frais de syndic engagés,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER solidairement Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] à verser à Madame [U] [B] épouse [G] et à Monsieur [J] [G] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER solidairement Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] aux entiers dépens. »

En réponse, dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 14 avril 2023 et auxquelles il est expressément référé, Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] demandent au Tribunal de :

« A titre principal,

— DEBOUTER Monsieur et Madame [G] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre reconventionnel,

— ORDONNER la libération du séquestre de 50.500 euros entre les mains de Maître [E] de l’étude [H], avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2021, ce sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [G] au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts

— Ne pas écarter l’exécution provisoire sur les demandes reconventionnelles ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [G] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 avril 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 7 octobre 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2024.

Motifs de la décision

Sur l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1304-3 du code civil prévoit que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, rappelées dans la promesse de vente du 3 septembre 2021, il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, la promesse de vente du 3 septembre 2021 est consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt classique d’un montant maximal de 1 030 000 euros avec une durée de remboursement de 25 ans au plus, le taux nominal d’intérêt maximal étant fixé à 1,40% par an hors assurances.

Aux termes de cette promesse unilatérale de vente, il est également stipulé que « Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le Bénéficiaire devra :

— justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

— et se prévaloir au plus tard a la date ci-dessus, par courrier simple, courrier électronique ou courrier recommande avec avis de réception ou tout moyen présentant des garanties équivalentes adresse au Promettant a son domicile élu ou a son Notaire, du refus de ce ou ces prêts. »

Par un avenant en date du 29 octobre 2021, les parties ont prorogé la date d’obtention d’une offre de prêt, initialement fixée au 3 novembre 2021, jusqu’au 17 novembre 2021.

Les époux [G] soutiennent que Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] ne justifient pas avoir sollicité une demande de prêt conforme à la promesse de vente dans les délais prévus par celle-ci et que, par conséquent, la non-réalisation de la condition suspensive résulte de leur fait, estimant les attestations du courtier versées aux débats comme étant de complaisance.

En application de l’article 1304-3 du code civil précité, il est constant que le dépôt d’une demande de prêt auprès d’un courtier équivaut à une demande auprès d’un établissement de crédit.

Or, il résulte du mail du 4 septembre 2021 adressé par Madame [N] [L] à Monsieur [S] [W], président de la société TOTEM COURTAGE, que celle-ci l’a saisi d’une demande de prêt dès le lendemain de la signature de la promesse de vente, en joignant à son envoi la promesse unilatérale de vente, saisine confortée par l’attestation établie par ce courtier le 26 janvier 2023 qui confirme les caractéristiques attendues de la demande de prêt, conformément aux termes de la promesse, et le fait qu’il a été saisi du dossier de recherche d’un prêt pour Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] dans le délai de quinze jours suivant la signature de la promesse. Le simple fait que le courtier soit un ami de longue date de Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] ne permet pas de remettre en cause la réalité de cette saisine et le fait qu’il a été mandaté en sa qualité de courtier pour rechercher un prêt répondant aux caractéristiques prévues au contrat.

Dès lors, il est justifié par Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] du dépôt d’une demande de prêt auprès d’un courtier, équivalant à une demande auprès d’une établissement de crédit, conforme aux stipulations de la promesse de vente et dans les délais prévus par celle-ci, peu important à cet égard que la demande de prêt adressée par le courtier à la société Crédit Agricole le 15 septembre 2021 n’ait pas été conforme aux stipulations de la promesse en ce qu’elle intégrait les honoraires du courtier à hauteur de 2 000 euros, ou encore que cet établissement bancaire ait dû solliciter de Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] des pièces pour compléter son dossier, tel qu’il ressort du mail en date du 28 septembre 2021.

Par ailleurs, Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] justifient par un courrier du LCL LE CREDIT LYONNAIS en date du 17 novembre 2021, soit dans le délai tel que prorogé par l’avenant à la promesse du 29 octobre 2021, s’être vus opposer un refus de la part de l’établissement bancaire.

Si ce courrier du 17 novembre 2021 ne comporte pas le taux d’intérêt du prêt sollicité et ne mentionne, dans son objet, que le nom de Monsieur [D], les défendeurs rapportent néanmoins la preuve de la conformité à la promesse de la demande de prêt formée auprès de cet établissement bancaire en produisant, d’une part, un second courrier du LCL CREDIT LYONNAIS, daté également du 17 novembre 2021, précisant le taux d’intérêt de 1,40%, et d’autre part, une attestation établie par la même banque en date du 28 mars 2023 qui explique que « lorsque nous éditons une lettre de refus à un client et s’agissant d’un compte joint, seul le nom du client créé en premier au moment de l’ouverture du compte figure sur le document et de plus, sont mentionnés sur cette lettre uniquement l’adresse du bien ainsi que le montant du financement et la durée. Le taux n’y apparait jamais. Il s’agit là du process LCL. ».

En outre, le simple fait que cette lettre de refus indique que le financement devait porter sur « un bien immobilier » ne saurait suffire à démontrer que la demande de prêt n’était pas conforme comme ne précisant pas qu’elle portait sur deux appartements alors que ce type de courrier est nécessairement sommaire et que le bien en cause est suffisamment identifié par la mention de son adresse, outre le fait que les deux lots devaient être réunis en un seul.

De même, le fait que Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] aient obtenu le jour même du terme du délai, la justification d’un refus de leur banque ne saurait caractériser le fait que ce refus serait de pure complaisance tel qu’il est soutenu en demande.

Enfin, les pièces versées aux débats, et notamment les nombreux échanges de courriels et de SMS entre les parties, l’agent immobilier, leurs notaires, ne permettent nullement d’établir que Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] auraient refusé sans motif sérieux une offre de prêt conforme du CREDIT AGRICOLE, la preuve n’étant au demeurant pas rapportée de l’édition par l’établissement bancaire d’une telle offre de prêt définitive.

Par conséquent, il résulte des pièces versées aux débats que la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a pas défailli du fait de Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D], de sorte qu’elle n’est pas réputée accomplie.

Dès lors, Madame [U] [B] épouse [G] et Monsieur [J] [G] seront déboutés de leur demande de condamnation des défendeurs à leur verser l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat et la libération de la somme de 50 500 euros séquestrée entre les mains de Maître [E] de l’étude [H] sera autorisée, au bénéfice de Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D], avec intérêt au taux légal à compter du 17 décembre 2021, date de la première mise en demeure.

Il n’y a pas nécessité d’assortir cette restitution d’une astreinte.

Enfin, en application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera également ordonnée.

Sur la demande subsidiaire en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1103 du code civil précité, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En outre, le premier alinéa de l’article 1104 de ce même code dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Madame [U] [B] épouse [G] et Monsieur [J] [G] invoquent le comportement fautif de Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D], exposant que ces derniers ont fait une présentation manipulée de leurs éléments financiers et ont fait preuve d’une particulière mauvaise foi dans leurs démarches en vue d’obtenir un financement, ayant notamment mensongèrement indiqué aux promettants qu’ils disposaient d’un accord de prêt ou encore de l’imminence d’une offre de prêt. Les demandeurs expliquent que de ce fait, ils ont non seulement écarté un couple d’acquéreurs qui avait proposé un prix supérieur à celui proposé par les défendeurs mais ont été également contraints de vendre en urgence et à un moindre prix leur bien immobilier, avec nécessité de contracter un prêt à la consommation pour compenser le préjudice de trésorerie subi. Ils exposent également que de ce fait, ils n’ont pu être prêts et mener à bien avant la saison estivale 2022 leur projet personnel et avoir subi à cet égard un important manque à gagner. Ils sollicitent en réparation de leur préjudice matériel, à titre principal, la somme de 101 000 euros de dommages et intérêts, et à titre subsidiaire la somme de 86 600 euros.

Toutefois, en l’espèce, par la promesse unilatérale de vente du 3 septembre 2021, Madame [U] [B] épouse [G] et Monsieur [J] [G] ont conféré à Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] la faculté d’acquérir leur bien, ces derniers se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation, avant le 3 décembre 2021.

Dès lors, le contrat était affecté d’un aléa, de sorte que les promettants n’avaient aucune certitude quant à la réalisation de la vente de leur bien jusqu’à l’expiration du délai de la promesse et ne peuvent se prévaloir d’un préjudice résultant de cette absence de réalisation de la vente.

Leur demande en paiement de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur la demande de remboursement des frais d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires

Aux termes de l’article 1103 du code civil précité, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Madame [U] [B] épouse [G] et Monsieur [J] [G] réclament le remboursement de la somme de 1 174,91 euros engagée pour réunir une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires afin de satisfaire la condition suspensive, exigée par Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] de réunion des lots de copropriété objets de la vente.

S’il n’est pas démenti que la réunion de l’assemblée générale extraordinaire a été convoquée, aux frais de Madame [U] [B] épouse [G] et Monsieur [J] [G], pour répondre à la demande de réunion des lots formée par Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] lors des négociations sur l’achat de ce bien immobilier, force est de constater que compte tenu de l’aléa affectant la promesse unilatérale de vente, les demandeurs, qui n’avaient aucune garantie quant à la réalisation de la vente, ne peuvent se prévaloir d’un quelconque préjudice résultant de l’absence de réalisation de cette vente, et par conséquent, de l’inutilité de la réunion des lots convenue dans le cadre de la promesse de vente.

Etant relevé au demeurant qu’aucune stipulation contractuelle de la promesse de vente ne prévoyait la possibilité d’un remboursement de la somme engagée, par eux et à leur risque, pour convoquer l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en cas de non réalisation de la vente, ils ne pourront qu’être déboutés de leur demande de remboursement de ladite somme.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour résistance abusive

Estimant que [U] [B] épouse [G] et Monsieur [J] [G] ont, de manière abusive, refuser la restitution de la somme de 50 500 euros séquestrée entre les mains du notaire, les privant ainsi d’une chance d’investir dans un bien immobilier et les contraignant à rester en location, Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] sollicitent leur condamnation à leur verser la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice.

En application des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il n’est pas démontré en défense que le refus de restitution du séquestre litigieux ait entravé Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] dans leur recherches immobilières et les ait contraints à renoncer à acquérir un bien immobilier.

En conséquence, Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D], faute de démontrer la réalité du préjudice allégué, seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts de ce chef.

Sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Madame [U] [B] épouse [G] et Monsieur [J] [G], succombant à la présente instance, supporteront les entiers dépens.

L’équité justifie de condamner in solidum Madame [U] [B] épouse [G] et Monsieur [J] [G] à payer à Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D], pris ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :

Déboute Madame [U] [B] épouse [G] et Monsieur [J] [G] de l’ensemble de leurs demandes ;

Autorise la libération de la somme de 50 500 euros séquestrée entre les mains de Maître [E] de l’étude [H] au profit de Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] ;

Condamne Madame [U] [B] épouse [G] et Monsieur [J] [G] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 50 500 euros à compter du 15 décembre 2021 ;

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

Rejette la demande d’astreinte formée par Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] ;

Rejette la demande de dommages et intérêts de Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D] ;

Condamne [U] [B] épouse [G] et Monsieur [J] [G] aux dépens ;

Condamne Madame [U] [B] épouse [G] et Monsieur [J] [G] in solidum à payer à Madame [N] [L] et Monsieur [P] [D], pris ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 09 Décembre 2024

La Greffière La Présidente