Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [S] [F], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [H]

domicilié : chez Monsieur [G] [H]

66 Rue de la Centrale

KAWENI

97600 MAMOUDZOU – MAYOTTE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 décembre 2024

date des débats : 27 février 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/02600 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGTN

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [T] [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 octobre 2017, l’Office public de l’habitat de la métropole nantaise NANTES METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [H] un logement à usage exclusif d’habitation lui appartenant sis, 12 rue d’Houat – 44000 NANTES, et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 248,74 € pour le logement, outre une provision sur charges de 63,59 € par mois.

Le 18 juillet 2023, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 519,03 € au titre des loyers échus et impayés au 6 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 1er juillet 2024, l’Office public de l’habitat de la métropole nantaise NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— à titre principal constater la résiliation du bail ayant pris effet le 3 octobre 2017 entre les parties en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée ;

— à titre subsidiaire et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

— en toutes hypothèses : ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [T] [H], ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Monsieur [T] [H] à payer à l’Office public de l’habitat de la métropole nantaise NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 960,86 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner Monsieur [T] [H] à payer à l’Office public de l’habitat de la métropole nantaise NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, soit la somme de 273,39 € augmentée des charges locatives en cours, à compter du 19 septembre 2023, et ce jusqu’à la libération complète des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— condamner Monsieur [T] [H] à payer à l’Office public de l’habitat de la métropole nantaise NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2024 puis un renvoi a été ordonné à l’audience du 27 février 2025.

Lors de cette audience, l’Office public de l’habitat de la métropole nantaise NANTES METROPOLE HABITAT, valablement représenté par un salarié, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance. Il a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 3021,99 € selon le décompte arrêté au 25 février 2025.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [T] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société demanderesse a déclaré que Monsieur [T] [H] avait un dossier de surendettement en cours auprès de la commission de surendettement de Mayotte.

Le locataire ne s’étant pas présenté aux rendez-vous qui lui ont été proposés, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Monsieur [T] [H] n’ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 1er juillet 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 19 décembre 2024.

En outre, l’Office public de l’habitat de la métropole nantaise NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 29 novembre 2021, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers ou des charges

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire rédigée comme suit : « Le présent contrat sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. »

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [T] [H] le 18 juillet 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 519,03 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois au locataire pour régler sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois.

En outre, la décision de recevabilité de la commission de surendettement est intervenue le 16 octobre 2024, soit postérieurement à ce délai de deux mois visé dans le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ainsi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2023.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de l’Office public de l’habitat de la métropole nantaise NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3021,99 € au 25 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

L’assignation, qui contient une demande relative à l’actualisation de la créance, mentionne en outre expressément la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que l’actualisation de la créance est recevable, en dépit de l’absence de l’intéressé.

Ce décompte n’appelle aucune critique.

Monsieur [T] [H] n’a pas comparu pour contester la somme sollicitée ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [T] [H] sera condamné à payer à l’Office public de l’habitat de la métropole nantaise NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 3021,99 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 25 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 inclue, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 sur la somme de 960,86 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que : « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

L’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4 et L733-7 du code de la consommation, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement.

En l’espèce, par décision en date du 16 janvier 2025, la commission de surendettement des particuliers de Mayotte a imposé au profit de Monsieur [T] [H] un rééchelonnement de ses dettes sur 30 mois sans effacement à l’issue compte tenu d’une capacité de remboursement de 882,61 euros par mois. La commission de surendettement a notamment prévu le remboursement de la dette locative à l’égard de NANTES METROPOLE HABITAT, déclarée à hauteur de 2832,02 euros, en une mensualité de 715,03 euros et trois mensualités de 705,66 euros. Il n’a été fait état d’aucune contestation de cette décision, de sorte que cette mesure est en cours depuis le 16 février 2025.

L’examen du décompte actualisé produit par le bailleur permet de constater que le locataire a repris le paiement de son loyer courant depuis trois mois.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, d’octroyer des délais suspensifs de la clause résolutoire identiques aux délais de paiement accordés par la commission de surendettement, à savoir une mensualité de 715,03 euros, trois mensualités de 705,66 euros et la dernière mensualité devant régler le solde de la dette.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler que si Monsieur [T] [H] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant pendant toute la durée des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit à la date du 19 septembre 2023. La totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et le locataire sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours augmenté des charges avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion. Le bailleur pourra procéder à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

Monsieur [T] [H] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 18 juillet 2023.

Monsieur [T] [H] sera condamné à payer à l’Office public de l’habitat de la métropole nantaise NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office public de l’habitat de la métropole nantaise NANTES METROPOLE HABITAT à l’encontre de Monsieur [T] [H] ;

Condamne Monsieur [T] [H] à payer à l’Office public de l’habitat de la métropole nantaise NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 3021,99 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 25 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 inclue, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 sur la somme de 960,86 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

Accorde à Monsieur [T] [H] un délai de paiement de 5 mois pour se libérer de la dette, en plus du loyer courant, de 1 fois 715,03 euros, 3 fois 705,66 euros et la 5ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

Rappelle que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

Dit que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité de la dette locative et/ou du loyer courant à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

Constate, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 19 septembre 2023, du bail portant sur les lieux loués sis 12 rue d’houat – 44000 NANTES ;

Dit que Monsieur [T] [H] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonne à défaut, l’expulsion de Monsieur [T] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Condamne Monsieur [T] [H] à payer à l’Office public de l’habitat de la métropole nantaise NANTES METROPOLE HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Renvoie le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

Condamne Monsieur [T] [H] à verser à l’Office public de l’habitat de la métropole nantaise NANTES METROPOLE HABITAT une somme de 150€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne Monsieur [T] [H] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 18 juillet 2023 ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Stéphanie ZARIFFA