TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [O] [I] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître [Localité 5] DE LASTELLE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/04041 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TPU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 31 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.C. FONCIERE RU 01 2007 venant aux droits de SCI FONCIERE GESTION RU 01/2007 dont le siège social est sis [Adresse 2] et ayant pour gestionnaire la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0070

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [I] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juillet 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 octobre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 31 octobre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/04041 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TPU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2011 à effet au 21 octobre 2011, la SCI FONCIÈRE GESTION RU 01/2007 aux droits de laquelle vient la SC FONCIÈRE RU 01 2007 a donné à bail à Monsieur [O] [C] et à Madame [N] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] (lot n°2,1er étage) à Paris (75018) moyennant un loyer mensuel de 1 454,34 euros outre 220 euros de provision sur charges et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Madame [N] [F] a donné congé par lettre du 15 novembre 2021.

Monsieur [O] [C] a libéré les lieux le 8 septembre 2023 et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi à cette date.

Exposant que Monsieur [O] [C] restait lui devoir une somme de 7 960,79 euros au titre des loyers et charges ainsi que de diverses réparations locatives, dépôt de garantie déduit, la SC FONCIÈRE RU 01 2007 l’a par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024 assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts, ainsi qu’à 1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût de l’assignation.

À l’audience du 4 juillet 2024, la SC FONCIÈRE RU 01 2007 représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, faute pour le commissaire de justice d’avoir pu déterminer son domicile actuel, Monsieur [O] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice est revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Conformément aux dispositions 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 octobre 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

— Sur les arriérés de loyer et de charges

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SC FONCIÈRE RU 01 2007 sollicite le règlement d’une somme de 3 502,15 euros au titre des loyers et charges impayés de juillet 2023 au 8 septembre 2023, date de restitution des clés et produit à cet effet les avis d’échéance sur la période considérée.

Il sera toutefois relevé que l’avis d’échéance de juillet 2023 mentionne une reprise d’un solde antérieur de 4 317,23 euros ainsi que des frais d’enquête de 156 euros sur lesquels il n’est apporté aucune précision ni pièce justificative.

Dès lors, le montant des sommes non justifiées étant supérieur à la créance alléguée, la SC FONCIÈRE RU 01 2007 sera déboutée de sa demande en paiement au titre des arriérés de loyer et des charges.

— Sur les dégradations locatives et le défaut d’entretien à la charge du preneur

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire lors de son départ de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Enfin en vertu de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre les états des lieux d’entrée du 21 octobre 2011 et de sortie du 8 septembre 2023 que l’appartement n’a pas été correctement nettoyé (traces de tartre dans la salle de bains et dans la cuisine et présence de poussières et/ou de traces sur des radiateurs, les prises électriques et la VMC).

Ces désordres qui n’apparaissent pas dans l’état des lieux d’entrée relèvent de l’entretien courant du logement qui incombe au locataire de sorte que les frais de ménage correspondant évalués en référence au chiffrage établi par la société CONSTATIMMO à la somme de 375,50 euros seront mis à la charge de Monsieur [O] [C].

Il apparaît par ailleurs que le logement à l’état neuf lors de l’entrée dans les lieux a subi plusieurs dégradations. Le sol d’une des chambres est gonflé avec des traces noires et des rayures et des lattes sont manquantes dans une autre chambre et dans l’entrée. Les portes coulissantes des placards ont été entreposées dans le local vélo nécessitant de les réinstaller après les avoir nettoyées. Plusieurs pênes de portes intérieures ne fonctionnent plus. Des poignées de fenêtres sont cassées ou doivent être refixées. Les portes de la cabine de douche sont dégondées. L’une des portes-fenêtres du salon ferme mal, les vitres de l’autre sont cassées et le volet est mal réglé. Plusieurs prises électriques sont mal fixées, des douilles sont descellées et des ampoules sont manquantes.

Ces dégradations non constatées en début de bail constituent des réparations locatives au sens de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 dont la prise en charge doit reposer intégralement sur le locataire, soit en référence au chiffrage de la société CONSTATIMMO, une somme de 325,79 euros mise à la charge de Monsieur [O] [C] pour les sols, de 1 173,64 euros pour les menuiseries et les huisseries et de 305,84 euros pour l’électricité.

Enfin, toutes les clés du logement et de la boîte aux lettres ainsi que les badges magnétiques de l’immeuble n’ont pas été restitués nécessitant d’en commander de nouveau et de remplacer le barillet de la porte d’entrée pour un coût évalué à 700 euros.

Le surplus des demandes sera rejeté. Ainsi, le locataire ne saurait même partiellement supporter le coût de rebouchage de trous de cheville et de réfection de murs et plafonds dégradés par un dégât des eaux alors que compte-tenu de la durée d’occupation des lieux (près de 13 ans) et de la vétusté des peintures, la bailleresse aurait dû procéder à leur remise en état. Il n’est par ailleurs pas fait mention dans l’état des lieux de sortie de la nécessité d’enlever un rideau laissé dans une chambre, de procéder au remplacement de la poignée du meuble sous évier de la salle de bains, de nettoyer le miroir qui se trouve dans cette pièce et de régler la serrure de la porte de la buanderie.

Au vu de ces éléments, le montant des dégradations locatives et frais d’entretien à la charge de Monsieur [O] [C] sera fixé à la somme de 2 880,77 euros.

— Sur les comptes entre les parties

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, Monsieur [O] [C] est redevable de la somme de2 880,77 euros au titre des réparations locatives de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 1 454,34 euros. Il sera par conséquent condamné à verser à la SC FONCIÈRE RU 01 2007 la somme de 1 426,43 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 4 avril 2024.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’exercice d’une action en justice, ou la défense dans une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages-intérêts que dans le cas de mauvaise foi, malice ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la SC FONCIÈRE RU 01 2007 allègue d’un préjudice résultant de la résistance abusive dont son locataire aurait fait preuve en refusant de lui communiquer sa nouvelle adresse.

Cependant, dans la mesure où il n’a pas été fait droit à l’intégralité des demandes de la bailleresse, la résistance de Monsieur [O] [C] à régler les sommes réclamées ne saurait être qualifiée d’abusive.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les autres demandes

Monsieur [O] [C] partie perdante sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de SC FONCIÈRE RU 01 2007 les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à payer à la SC FONCIÈRE RU 01 2007 la somme de 1 426,43 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 4 avril 2024,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à payer à la SC FONCIÈRE RU 01 2007 la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SC FONCIÈRE RU 01 2007 de ses autres demandes,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.