TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Isaac LOUBATON

— M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/09695

N° Portalis 352J-W-B7G-CXTL2

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDERESSE

S.A.S. ETBTH

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Isaac LOUBATON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0132

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/09695 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXTL2

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Septembre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société par actions simplifiée ETBTH (la SAS ETBTH), exerçant une activité de marchand de biens, était propriétaire des lots n°9, 13, 16, 17, 15, 21, 22, 9, 14, 23, 04, 34, 26, 37, 34, 38, 39 d’un immeuble en copropriété situé au [Adresse 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SAS ETBTH de payer des charges de copropriété impayées pour un montant de 18.565,46 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 08 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner la SAS ETBTH en paiement d’arriérés de charges de copropriété d’un montant de 90.317,04 euros devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 24 novembre 2022.

La SAS ETBTH a vendu les lots n°4, 15, 21 et 23 à la SCI [H] IMMO par acte du 28 mars 2023.

Le syndicat des copropriétaires a fait opposition par acte du 7 avril 2023 pour un montant de 170.127,02 euros.

Dans ses dernières écritures notifiées le 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter la SAS ETBTH de toutes ses demandes ;

— condamner la SAS ETBTH au paiement de la somme de 121.335,18 euros, au titre des charges dues au 01/10/2023, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;

— condamner la SAS ETBTH au paiement de la somme de 4.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SAS ETBTH au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SAS ETBTH au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans ses conclusions en réplique n°2 notifiées par voie électronique le 06 novembre 2023, la SAS ETBTH demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

— dispenser la SAS ETBTH de toute participation aux frais de procédure ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître LOUBATON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 mars 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 12 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

Le 15 octobre 2024, une demande de note en délibéré a été sollicitée par le tribunal aux fins de demande de transmission des dernières conclusions et pièces 3 et 4 pour le défendeur outre un justificatif de propriété au demandeur, la matrice cadastrale produite étant au nom de la SARL MMGS.

Par message RPVA du 04 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a indiqué que la SAS ETBTH a acquis les lots 4, 9, 13 à 17, 21 à 23, 26, 34 et 37 à 39 le 27 janvier 2022, que le 28 mars 2023 elle a revendu ses lots 4, 15, 21 et 23 et qu’à ce jour elle est propriétaire des lots 9, 13, 14, 16, 17, 22, 26, 34 et 37 à 39.

Par messages RPVA du 06 novembre 2024, la SAS ETBTH a transmis un extrait de matrice cadastrale et l’attestation de la vente d’une partie des lots à la société de M. [H] ainsi que ses conclusions n°2 et ses pièces 4 et 5 outre le bulletin de renvoi au 18 février 2025 de l’affaire 23/08679 correspondant à la procédure visée en pièce 5.

Par message RPVA du 6 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a attiré l’attention du tribunal sur le fait que le document « extrait cadastral modèle 1 » omet les lots 9 et 13 dont la SAS ETBTH est toujours propriétaire et qui figurent bien sur le « relevé de propriété au 31/10/2024 » que les deux parties ont communiqué et que la SAS ETBTH est toujours propriétaire des lots 9, 13, 14, 16, 17, 22, 26, 34 et 37 à 39, seuls les lots 4, 15, 21 et 23 ayant été vendus le 28/03/2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un relevé de propriété délivré le 25 octobre 2024 que la SAS ETBTH est propriétaire des lots 09, 13, 14, 16, 17, 22, 26, 34 et 37 à 39 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 février 2021, 29 mars 2022 et 10 février 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux notamment la réfection des caves et de la couverture ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SAS ETBTH – déduction faite des frais de recouvrement, des “frais pré état daté” des 9 août 2022 et 28 juin 2023 et des “paiements parties” pour un montant total de 62.501,32 euros suite à la vente des lots 4, 15, 21 et 23 – est débiteur de la somme de 56.888,16 euros au 1er octobre 2023.

La SAS ETBTH oppose qu’elle a saisi le tribunal de céans suivant exploit d’huissier du 27 mai 2022 aux fins de faire annuler différentes résolutions adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 mars 2022 portant sur la réalisation de divers travaux (réfection des caves, de la plomberie et colonnes montantes, travaux de couverture et d’électricité, ravalement de la cage d’escalier) pour une somme exorbitante et qu’il est constant que le copropriétaire qui a attaqué en nullité une décision de travaux votée par l’assemblée ne peut pas, l’instance étant en cours, se voir réclamer le paiement de sa quote-part de travaux (Cass. 3ème Civ. 4 novembre 2004).

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’arrêt de la Cour de cassation évoqué par la SAS ETBTH concerne des travaux somptuaires alors qu’en l’espèce les travaux votés par l’assemblée générale du 29 mars 2022 sont des travaux nécessaires et que la SAS ETBTH ne se plaint que de leur coût élevé.

En l’espèce il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale et notamment celui du 10 février 2023 que des étais ont été installés afin d’assurer la sécurité de l’immeuble, que le réseau d’évacuation situé dans les caves est vétuste et fuyard et à l’origine des désordres. Ainsi les travaux votés par l’assemblée du 29 mars 2022 ne sont pas somptuaires mais nécessaires et, au surplus, pas contestés par la SAS ETBTH qui a manifesté son accord pour réaliser ces travaux mais a contesté le montant du devis qu’il estimait excessif.

Ainsi l’assemblée générale n’ayant pas fait l’objet d’une annulation, la SAS ETBTH n’est pas fondée à contester le paiement des charges et travaux.

La SAS ETBTH ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 56.888,16 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés, l’intérêt au taux légal étant dû à compter de l’assignation en raison des divers versements effectués depuis la mise en demeure par la débitrice.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SAS ETBTH de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SAS ETBTH a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er avril 2022.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SAS ETBTH a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SAS ETBTH, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 3.000 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS ETBTH à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  56.888,16 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 08 août 2022 ;

—  3.000 euros au titre des frais de irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS ETBTH aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 14 Novembre 2024

La Greffière La Présidente