TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. LUCKYMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Raphael BERGER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03309 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DL2

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 03 décembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 10] SITUEE [Adresse 2]-[Adresse 6] [Adresse 1] [Localité 4], Représenté par son syndicat le cabinet CADOT BEAUPLET – (SAFAR) – [Adresse 9] – [Localité 8]

représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0886

DÉFENDERESSE

S.C.I. LUCKYMMO, dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 7]

comparante en personne assistée de M. [G] [K] muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 03 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03309 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DL2

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LUCKYMMO, ayant pour gérant Monsieur [M] [K], est propriétaire du lot n°1036 dans l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4], cadastré AY[Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété représentant 41/50003ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] [Adresse 2] [Adresse 6] [Adresse 1] [Localité 4], représenté par son syndic la cabinet CADOT BEAUPLET en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI LUCKYMMO, par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4367,33 euros au titre des charges de copropriété au 11 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023, 1104 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1000 euros de dommages et intérêts,1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] [Adresse 2] [Adresse 6] [Adresse 1] [Localité 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2024.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] [Adresse 2] [Adresse 6] [Adresse 1] [Localité 4] a souhaité actualiser sa créance au titre des charges à la hausse, à savoir à la somme de 7135,38 euros incluant l’appel du 4ème trimestre 2024, et a maintenu ses autres demandes.

La SCI LUCKYMMO a été valablement représenté à l’audience par Monsieur [G] [K], fils du gérant. La SCI LUCKYMMO a reconnu le principe et le montant de sa dette. Elle a exposé que l’appartement était en vente si qu’elle a sollicité le report du paiement de la dette au 1er mars 2025, considérant qu’elle aura vendu l’appartement dans l’intervalle.

La décision a été mise en délibéré au 3 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 1036, indiquant la répartition des tantièmes (41/50003èmes), l’extrait Kbis relatif à la SCI LUCKYMMO, établissant sa qualité de copropriétaire,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 18 juin 2022 au 23 septembre 2024,

l’historique du compte du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 7135,38 euros au titre des charges de copropriété, 4ème trimestre 2024 inclus, et de 1104 euros au titre des frais de recouvrement, les procès-verbaux des assemblées générales des 25 juin 2021, 18 juin 2022, 12 juin 2023 et 10 septembre 2024 comportant : approbation des comptes des exercices 2020 à 2023,vote des budgets prévisionnels 2022 à 2025,fonds travaux 2021 à 2024,vote des travaux ou opérations suivantes : souscription d’un contrat de prestation de service pour la gestion de l’astreinte téléphonique d’urgence, rénovation des loges des gardiens, renouvellement des colonnes gaz, mise en conformité du règlement de copropriété (assemblée générale du 25 juin 2021, résolution 26, 28, 30, 31), travaux de rénovation des parties communes, souscription d’un emprunt collectif (assemblée générale du18 juin 2022, résolution 23, 35), réalisation d’un diagnostic de performance énergétique, contrôle technique des ascenseurs (assemblée générale du 12 juin 2023, résolution 27, 29), les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure du 4 septembre 2023, sans justificatif d’envoi par courrier avec AR,la mise en demeure de payer la somme de 2714,08 euros en principal adressée le 7 décembre 2023 à la SCI LUCKYMMO (pli présenté le 13 décembre suivant, avisé et non réclamé), la mise en demeure avec AR du 5 février 2024, les lettres simples de relance des 3 mai 2023, 26 juillet 2023, 27 septembre 2023, 25 octobre 2023, 25 janvier 2024,le contrat de syndic, les factures de frais de gestion, dont la facture d’honoraires d’avocat du 5 février 2024 d’un montant de 360 euros.En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 7135,38 euros, portant sur les charges de copropriété pour la période allant du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024. Il convient de relever que le demandeur exclut du décompte les frais de recouvrement. La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 7135,38 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception au domicile du destinataire absent lors de la présentation de la lettre, soit le 14 décembre 2023, à hauteur de 2714,08 euros, et de l’assignation du 23 avril 2024 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1104 euros se décomposant comme suit :

—  549 euros pour l’envoi de 4 mises en demeure, en ce compris la facture d’honoraires d’avocat du 5 février 2024,

—  24 euros pour l’envoi d’une lettre de relance,

—  540 euros pour la transmission du dossier avocat.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé que l’envoi d’autant de mises en demeures et lettres de relance avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. Seul le coût de la première mise en demeure dont l’envoi par courrier avec AR est justifié sera retenu sur cet aspect, à savoir celle du 7 décembre 2023.

Le montant de la facture d’honoraires d’avocat du 5 février 2024 intègrera par ailleurs les frais irrépétibles.

Enfin, pour l’envoi du dossier à l’avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.

En conséquence la somme de 60 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, équivalent au coût de la mise en demeure avec AR du 7 décembre 2023.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI LUCKYMMO présente, de manière récurrente depuis trois années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SCI LUCKYMMO. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 700 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur le report du paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI LUCKYMMO justifie d’avoir mis en vente l’appartement objet du litige et produit une promesse de vente notariée du 18 juillet 2024 pour un montant de 359000 euros qui n’a pas abouti. Dans ces conditions, il sera fait droit à sa demande de report du paiement de sa dette au 1er mars 2025 afin de lui permettre de procéder à la vente effective du bien dans l’intervalle.

La totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible à cette date.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LUCKYMMO, ayant pour gérant Monsieur [M] [K], à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] [Adresse 2] [Adresse 6] [Adresse 1] [Localité 4], pris en la personne de son syndic la cabinet CADOT BEAUPLET :

— la somme de 7135,38 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 à hauteur de 2714,08 euros, et du 23 avril 2024 pour le surplus,

— la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023,

— la somme de 700 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement au 7 octobre 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE la SCI LUCKYMMO à s’acquitter des sommes susvisées le 1er mars 2025 au plus tard,

DIT qu’à défaut de paiement de la totalité des sommes dues au 1er mars 2025, celle-ci deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE la SCI LUCKYMMO à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] [Adresse 2] [Adresse 6] [Adresse 1] [Localité 4], pris en la personne de son syndic la cabinet CADOT BEAUPLET, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI LUCKYMMO aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.