TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 19/11/2024

à : La Société Civile THANATOS

Copie exécutoire délivrée

le : 19/11/2024

à : M^e Victor RIOTTE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03184 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CGC

N° MINUTE :

7/2024

JUGEMENT

rendu le mardi 19 novembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], Représenté par son syndic FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE,

représenté par M^e Victor RIOTTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0027

DÉFENDERESSE

La Société Civile THANATOS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Blanche GUERRIER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 novembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 19 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03184 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CGC

EXPOSE DU LITIGE

La SC THANATOS est propriétaire des lots n°1, n°3, n°11 et n°12 d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet CSDA, a fait assigner la SC THANATOS devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

4 556,54? euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et capitalisation des intérêts,174 euros au titre des frais de recouvrement,1 500 euros à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l’audience du 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il indique un changement de syndic, étant désormais représenté par la société FONCIA RIVE DROITE.

Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne morale, la SC THANATOS n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il sera référé à l’assignation du syndicat des copropriétaires soutenue à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SC THANATOS tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°1, n°3, n°11 et n°12 de l’immeuble situé [Adresse 4] appels de fonds couvrant la période du 1er janvier 2022 au 16 février 2024,les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date des 14 juin 2021, 16 mai 2022 et 6 juin 2023 ayant notamment :◦

approuvé les comptes pour les exercices 2020, 2021, 2022,◦approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2022, 2023, 2024,◦décidé des travaux ou opérations suivants : mise en place de coffrages bois.

Au vu des pièces produites, la SC THANATOS est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 4 556,54? euros, pour la période allant du 1er janvier 2022 au 16 février 2024. Elle sera condamnée à verser cette somme au syndicat des copropriétaires.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 29 novembre 2023, date de réception de la mise en demeure, pour la somme de 4 193,53 euros y étant visée, et à compter du 3 avril 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 174 euros se décomposant comme suit :

24 euros pour les frais d’un courrier de relance après mise en demeure par le syndic en date du 20 février 2023,150 euros pour les honoraires de remise du dossier à l’avocat, datés du 16 février 2024.

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires, qui se borne à produire les factures du syndic, ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante, le courrier de relance et la remise du dossier à l’avocat constituant des actes élémentaires d’administration de la copropriété.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera intégralement débouté de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que la SC THANATOS ne paye pas régulièrement ses charges, et que le syndicat des copropriétaires a dû engager une procédure judiciaire pour obtenir paiement des charges échues. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de condamner la SC THANATOS au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SC THANATOS, partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, la SC THANATOS devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SC THANATOS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 4 556,54? euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er janvier 2022 au 16 février 2024 inclus,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 29 novembre 2023 pour la somme de 4 193,53 euros, et à compter du 3 avril 2024 pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] de sa demande au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE la SC THANATOS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE la SC THANATOS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SC THANATOS aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier

Le président