TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [V] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Florent VIGNY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09021 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7FM

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 24 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. MAFINVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Florent VIGNY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2199

DÉFENDERESSE

Madame [V] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2026 par Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 24 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09021 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7FM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2007, la S.C.I [I] [T], aux droits de laquelle vient désormais la S.C.I. MAFINVEST, a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [G] sur des locaux situés au [Adresse 3], rez-de-chaussée, porte droite, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.900 € charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer à Mme [V] [G] un commandement de payer la somme principale de 11 574,76 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [V] [G] le 7 mai 2025.

Par assignation du 9 septembre 2025, la S.C.I. MAFINVEST a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [G] sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

∙ 15.424,26 €, au titre de l’arriéré locatif dû au 8 août 2025, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal capitalisés à compter du 6 mai 2025,

∙ 1.542,42 €, au titre de la clause pénale de 10 %, avec intérêts au taux légal capitalisés à compter du 6 mai 2025,

∙ une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant de la dernière échéance locative charges comprises, soit un minimum de 4.977 €, taxes et indexation annuelle en sus, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— être autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 3.300 €,

— condamner Mme [V] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, tous les frais de commissaire de justice engagés jusqu’à l’expulsion définitive et le droit proportionnel visé à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [V] [G] à verser une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 10 septembre 2025.

À l’audience du 9 février 2026, la S.C.I. MAFINVEST a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la dette à 25.197,26 € au 28 janvier 2026. Elle s’est opposée à tous délais de paiement.

Mme [V] [G], citée à personne par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I) Sur la demande de constat de la résiliation du bail

A) Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande de résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

B) Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié à la locataire le 6 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 11 574,76 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.C.I. MAFINVEST à faire procéder à son expulsion.

En revanche, il n’y a pas lieu de prévoir une astreinte ; cette demande sera rejetée.

II) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’article VIII, 2., du bail stipule que si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice des droits du bailleur.

L’article 4, i), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, Mme [V] [G] sera condamnée à payer à la S.C.I. MAFINVEST une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.

Il n’y a pas lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au double du loyer comme le prévoit l’article VIII, 2., du bail, une telle clause étant réputée non écrite conformément à l’article 4, i), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

III) Sur la clause pénale

L’article VIII, 1., du bail stipule que tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, et ce sans qu’une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation de l’article 1230 du code civil.

L’article 4, i), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, la S.C.I. MAFINVEST sollicite une somme de 1.542,42 € au titre de la clause pénale prévue à l’article VIII, 1., du bail.

Or, conformément à l’article 4, i), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, une telle clause est réputée non écrite.

La S.C.I MAFINVEST sera donc déboutée de sa demande.

IV) Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la S.C.I. MAFINVEST produit un décompte actualisé et contradictoire (LRAR du 28/01/2026) démontrant qu’à la date du 1er février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, Mme [V] [G] lui doit la somme de 25 197,26 €.

Mme [V] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 11 574,76 €, à compter du 9 septembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.849,50 € (15.424,26 € – 11.574,76 €), et à compter de la signification du présent jugement sur le surplus.

V) Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La S.C.I MAFINVEST demande de conserver le montant du dépôt de garantie de 3.300 € versé en début de bail.

Or, Mme [V] [G] n’a pas encore quitté les lieux et les comptes définitifs des sommes restant dues au bailleur n’ont pas encore été faits.

La S.C.I MAFINVEST sera déboutée de sa demande.

VI) Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [V] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 6 mai 2025 et de l’assignation du 9 septembre 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. MAFINVEST les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600,00 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT que la demande de résiliation du bail de la S.C.I. MAFINVEST est recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er février 2007 entre la S.C.I [I] [T], aux droits de laquelle vient la S.C.I. MAFINVEST, et Mme [V] [G] concernant les locaux situés au [Adresse 3], rez-de-chaussée, porte droite est résilié depuis le 7 juillet 2025,

ORDONNE à Mme [V] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], rez-de-chaussée, porte droite ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT que l’article VIII, 1. et 2. du bail du 1er février 2007 est une clause réputée non écrite,

CONDAMNE Mme [V] [G] à payer à la S.C.I. MAFINVEST une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 7 juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

DÉBOUTE la S.C.I. MAFINVEST de sa demande relative à la clause pénale,

CONDAMNE Mme [V] [G] à payer à la S.C.I. MAFINVEST la somme de 25 197,26 € au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés) arrêté au 1er février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025 sur la somme de 11 574,76 €, à compter du 9 septembre 2025 sur la somme de 3.849,50 € et à compter de la signification du présent jugement sur le surplus,

DÉBOUTE la S.C.I. MAFINVEST de sa demande de conservation du dépôt de garantie,

CONDAMNE Mme [V] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 mai 2025 et de l’assignation du 9 septembre 2025,

CONDAMNE Mme [V] [G] à payer à la S.C.I. MAFINVEST la somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 avril 2026

le greffier le Président