TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M.[T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/00565 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YHD

N° MINUTE :

24/009

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 mai 2024

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [T],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 mai 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier

Décision du 14 mai 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/00565 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YHD

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 23 avril 2008, la Société de Gérance d’Immeubles Municipaux désormais la RIVP, a donné en location à Monsieur [T] et Madame [W], un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 613,59 euros par mois.

Madame [W] a délivré congé le 15 février 2022.

Monsieur [T] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la RIVP lui a fait délivrer un commandement de payer le 21 septembre 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 3944,16 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 04 janvier 2024, la RIVP a fait assigner en référé Monsieur [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier de l’appartement qu’il occupe,

▸ ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meubles qu’il lui plaira, et ce aux frais, risques et périls du défendeur, ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

▸ condamner par provision Monsieur [T] au paiement de la somme de 5966 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés à la date de l’assignation (échéance d’octobre 2023 incluse),

▸fixer à compter du 1er novembre 2023 l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et condamner par provision Monsieur [T] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à libération définitive des lieux,

▸ condamner Monsieur [T] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 septembre 2023.

La dénonciation au préfet est intervenue le 05 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 mars 2024.

Lors des débats, la RIVP par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 16220,86 euros.

En défense, Monsieur [T] a comparu en personne et exposé sa situation personnelle et financière, sollicitant son maintien dans les lieux et indiquant pouvoir bénéficier d’une aide financière familiale pour régler sa dette constituée en partie par un SLS appliqué par le bailleur depuis janvier 2024.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur n’a formulé aucune demande à ce titre, mentionnant que le loyer courant n’était pas réglé par le locataire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 05 janvier 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 07 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 26 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 04 janvier 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [T], locataire d’un logement situé [Adresse 1] suivant bail sous seing privé du 23 avril 2008, n’a pas réglé l’intégralité de la dette, ni dans le délai de 6 semaines, ni dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

En effet, il a été visé un délai de six semaines au commandement de payer du 21 septembre 2023, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspondant pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier, et n’étant pas celui mentionné dans la clause résolutoire du bail visé dans le commandement, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.

Ainsi il convient de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 22 novembre 2023.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [T] restait devoir la somme de 16220,86 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de février 2024 inclus, composée notamment de SLS appliqués à compter de janvier 2024.

Il convient d’expurger le décompte des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Monsieur [T] sera en conséquence condamné à verser la somme provisionnelle de 16195,86 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, en l’absence de reprise du paiement du loyer avant l’audience par le locataire qui n’a effectué aucun règlement depuis décembre 2023, expliquant qu’il est sans ressource après avoir perdu son emploi en mai 2023, il y a lieu de constater qu’aucune suspension de la clause résolutoire ou octroi de délais de paiement ne peuvent prospérer.

Monsieur [T] étant occupant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [T] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [T] à payer à la RIVP qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [T] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 22 novembre 2023, du bail consenti par la Société de Gérance d’Immeubles Municipaux désormais la RIVP à Monsieur [T] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [T], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la RIVP pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [T] à payer à la RIVP une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

Condamne Monsieur [T] à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 16195,86 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Monsieur [T] à payer à la RIVP une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [T] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 mai 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.