TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Xavier GUITTON

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/04982

N° Portalis 352J-W-B7G-CWPRW

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 21 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] dont les références cadastrales sont Section BW n° [Cadastre 4], représenté par son syndic, la Société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDERESSE

S.C.I FM 119

[Adresse 1]

[Localité 7]

non- représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 21 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/04982 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPRW

DÉBATS

A l’audience publique du 26 Septembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FM 119 est propriétaire du lot n°25 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 20ème, soumis au régime de la copropriété.

Par acte d’huissier de justice du 5 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 20ème, représenté par son syndic la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS, a assigné, devant ce tribunal, la SCI FM 119 aux fins de paiement d’une somme de 33.186,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation de ceux-ci, au titre de charges impayées au 1er janvier 2022, de la somme de 3.300 euros de dommages-intérêts, outre les dépens et une indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée, le 1er avril 2022, à M. [U], gérant de la SCI FM 119.

Par conclusions signifiées à la SCI FM 119, par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires demande :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,

Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil :

— condamner la SCI FM 119 à lui payer la somme en principal de 20.657,06 euros à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 9 janvier 2023 inclus, et représentant :

* 20.531,06 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles,

* 126,00 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— assortir la condamnation d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter du 1er avril 2022, date de délivrance de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 33.186,62 euros et de la signification des conclusions sur la somme de 20.657,06 euros,

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation,

— condamner la SCI FM 119 à lui payer:

Décision du 21 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/04982 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPRW

* la somme de 3.300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

***

La SCI FM 119, assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, et à qui les conclusions ont été signifiées dans les mêmes conditions, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé aux écritures du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 31 janvier 2024. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 26 septembre 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la SCI FM 119 sur le lot n°25 de l’état descriptif de division.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 septembre 2020, 17 mars 2021 et 26 avril 2022 approuvant les comptes des années 2019, 2020 et 2021, les budgets prévisionnels des exercices concernés, les fonds travaux et certains travaux dont ceux de rénovation de façade de la cour, de reprise de planchers ou encore de peinture de la porte d’entrée,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots des défendeurs.

Il résulte du décompte du 17 janvier 2023, produit aux débats (pièce n°12), que la somme de 33.186,62 euros, soit les appels de fonds au 1er janvier 2022, visés à l’assignation, ont été réglés par des versements successifs de la SCI FM 119 des 19 mai et 27 juin 2022.

Ces appels de fonds correspondant étaient justifiés et ont été apurés par la défenderesse. Aussi, les intérêts au taux légal sur la somme sollicitée dans l’acte introductif d’instance, soit 33.186,62 euros, ne peuvent être accordés qu’entre le 5 avril 2022, date de délivrance de l’assignation, et la date d’apurement de la somme alors réclamée soit le 27 juin 2022. Ces intérêts n’ayant pas été dus au moins pour une année, ils ne peuvent faire l’objet d’une capitalisation, les conditions de l’article 1343-2 du code civil n’étant pas, de ce chef, réunis.

Pour le surplus, objet des conclusions “d’actualisation”, le décompte fourni et les pièces versées aux débats justifient que le compte individuel du copropriétaire est débiteur de la somme de 20.657,06 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 9 janvier 2023, “4e tvx ravalement cour” compris.

La SCI FM 119 n’établit pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 20.657,06 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023, date de signification des conclusions.

Ces derniers intérêts pourront être capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, pour ceux échus, dus pour au moins une année entière.

Le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires sera rejeté.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI FM 119 a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, sachant par ailleurs que le dernier décompte fourni révèle qu’elle procède, régulièrement, à des virements mensuels significatifs.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la SCI FM 119 sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, par Maître GUITTON.

Décision du 21 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/04982 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPRW

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI FM 119 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI FM 119 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 20ème :

— les intérêts au taux légal sur la somme de 33.186,62 euros entre le 5 avril 2022 et le 27 juin 2022,

— la somme de 20.657,06 euros au titre de l’arriéré d’appels de charges et de travaux arrêtés au 9 janvier 2023, “4e tvx ravalement cour” compris, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023, et capitalisation de ceux-ci, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE la SCI FM 119 aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la SCI FM 119 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] Paris 20ème la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes du syndicat des copropriétaires précité ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 21 Novembre 2024

La Greffière La Présidente