TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e HANOUNE

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e SYAN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/08584

N° Portalis 352J-W-B7H-C2GE4

N° MINUTE :

Assignation du :

26 juin 2023

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [H], [C] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 11]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/014989 du 31/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

représentée par Maître Shahena SYAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0258

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. GERARD SAFAR

[Adresse 10]

[Localité 12]

représenté par Maître Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1202

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08584 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GE4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Madame Brigitte BOURDON, vice-présidente

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 10 octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 19 décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [Y] est propriétaire des lots n° 147 et 125 dans un ensemble immeuble sis [Adresse 8], comportant plusieurs bâtiments, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 11 juin 1997, la résolution n°8 relative à la nouvelle répartition des charges a été adoptée, sans que le modificatif annexé à la convocation ne soit publié.

Depuis 1997, plus de 10 procédures judiciaires ont opposé Madame [Y] au syndicat des copropriétaires, dont 9 ont été engagées à l’initiative de Madame [Y].

Une assemblée générale ordinaire des copropriétaires s’est tenue le 4 avril 2023. L’ordre du jour comprenait 49 résolutions dont 26 ont été inscrites à la demande de Madame [Y]. Cette dernière n’était pas présente lors de cette assemblée, ayant adressé son formulaire de vote par correspondance le 29 mars 2023.

C’est dans ces conditions que Madame [H] [Y] a fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 26 juin 2023, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], aux fins d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 4 avril 2023 et d’indemnisation, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08584 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GE4

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Madame [H] [Y] demande au tribunal de :

«  ANNULER les résolutions 6, 11, 15, 18, 19, 22, 25, 26, 28, 30, 31, 32, 33, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 et 49 de l’assemblée générale du 4 avril 2023 ;

RECTIFIER les résolutions 8 et 21 de l’assemblée générale du 4 avril 2023 conformément en ajoutant le vote de Mme [Y] selon formulaire de vote par correspondance ;

CONSTATER que les résolutions 16, 17 et 23 ne mentionnent aucun détail et n’ont pas pu faire l’objet d’une information claire des copropriétaires absents ;

CONSTATER que les résolutions ayant fait l’objet de rectification en cours de procédure doivent être annulées ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à régler à Mme [Y] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à régler à

Maître Shahena SYAN, avocat désigné au titre de l’aide juridictionnelle, la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, avec dispense de participation de Mme [Y] ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance, avec dispense de participation de Mme [Y]. "

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 mai 2024 par voie électronique, et au visa des articles 9 et 56 du code de procédure civile, 10,11,17-1 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, 42 et 2224 du code civil, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] demande au tribunal de :

«  DEBOUTER Madame [Y] de l’intégralité de ses demandes,

Subsidiairement,

JUGER que les résolutions 11-1 à 11-8 ne sont pas contestées, la résolution 11 n’ayant pas fait l’objet d’un vote global ;

CONDAMNER Madame [Y] à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 14] représenté par son syndic la Société GERARD SAFAR la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de droit et résistance abusive. Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08584 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GE4

CONDAMNER Madame [Y] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son syndic la Société GERARD SAFAR la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [Y] aux entiers dépens. "

* * *

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 4 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 10 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les demandes de « constater »

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile " les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. (…) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. "

En outre, le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de

« constater », qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais simplement une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des prétentions.

Le tribunal relève que Madame [Y] invoque dans le corps de ses dernières conclusions que, s’agissant des résolutions n°16, 17 et 23,

« l’assemblée générale n’a pas suffisamment pu être informée des thèmes précités ce qui n’est pas régulier ». Aucune demande d’annulation n’est formulée ni dans la discussion, ni dans le dispositif qui ne comporte que la formulation suivante :

« CONSTATER que les résolutions 16, 17 et 23 ne mentionnent aucun détail et n’ont pas pu faire l’objet d’une information claire des copropriétaires absents ».

Il ne sera donc pas statué sur cette demande de « constater », qui ne constitue pas une prétention. Les moyens y relatifs ne seront ni repris ni examinés.

Quant à la demande tendant à " CONSTATER que les résolutions ayant fait l’objet de rectification en cours de procédure doivent être

annulées ", formulée sans aucune indication sur les numéros des résolutions concernées, le tribunal ne statuera pas sur cette demande ainsi rédigée dans le dispositif, laquelle ne constitue nullement une prétention suffisamment précise.

2 – Sur les demandes d’annulation des résolutions n°6, 11, 15, 18, 19, 22, 25, 26, 28, 30, 31, 32, 33, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 et 49 de l’assemblée générale du 4 avril 2023

— Sur la résolution n°6

Madame [Y] soutient que la résolution n°6, portant sur la fixation de l’avance de trésorerie permanent de l’immeuble, aurait dû être étudiée après la résolution n°26, inscrite à sa demande et portant sur le remboursement aux copropriétaires de l’avance de trésorerie d’un montant de 9 077,98 €, car le montant voté à la résolution n°6 est en contradiction avec celui de la résolution n°26.

En opposition, le syndicat des copropriétaires soutient que l’ordre du jour, établi en concertation avec le conseil syndical, a été respecté et notifié à la demanderesse avec l’ensemble des pièces annexées. Il ajoute que Madame [Y] a adressé ses consignes de vote au syndic sans émettre la moindre contestation, et qu’elle ne peut pas imposer à ce dernier l’ordre d’examen des résolutions portées à l’ordre du jour selon son souhait. Il considère enfin qu’il n’y a aucune contradiction entre les résolutions n°6 et n°26, l’assemblée générale ayant comme chaque année validé le montant de l’avance de trésorerie à hauteur de

19 899,98 €.

Sur ce,

Le tribunal saisi d’une demande de contestation d’assemblée générale ne contrôle que la légalité de la délibération litigeuse. Il n’a donc pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, lesquelles ne peuvent être annulées qu’en présence d’un vice de forme, d’une fraude ou d’un abus de majorité avérés, dont la démonstration incombe au demandeur qui doit caractériser la ou les irrégularités affectant chacune des résolutions contestées.

En l’espèce, la contradiction invoquée par la demanderesse entre la résolution n°6 et la résolution n°26 ne saurait constituer une irrégularité, celles-ci portant sur des objets distincts sans que l’une n’affecte l’autre.

Il sera en outre rappelé que les copropriétaires ont été informés avant la séance, par la communication préalable de l’ordre du jour de l’assemblée générale, de l’ensemble des résolutions soumises au vote. Ainsi, la circonstance que la résolution n°6 ait été examinée avant la résolution n°26 est sans aucune incidence, dès lors que les copropriétaires ont voté en connaissance de cause.

Par conséquent, la demande d’annulation de la résolution n°6, qui ne repose sur aucune irrégularité, doit être rejetée.

— Sur la résolution n°11

Madame [Y] considère que la résolution n°11, portant sur la désignation du conseil syndical, aurait dû être examinée après la résolution n°24, inscrite à sa demande et portant sur la suppression du conseil syndical, car la désignation d’un nouveau conseil syndical en début d’assemblée prive la résolution n°24 de tout effet.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir principalement que Madame [Y] ne conteste que la résolution n°11, alors que ce sont les résolutions n°11-1 à 11-8 qui ont fait l’objet de votes distincts pour chaque membre du conseil syndical, de sorte qu’elle est forclose pour contester ces résolutions. Subsidiairement, il allègue que la demanderesse disposait d’un délai suffisant pour contester les résolutions portées à l’ordre du jour, et qu’elle ne peut pas imposer au syndic l’ordre de vote des résolutions selon son souhait. Il ajoute qu’il est plus logique de faire voter sur le principe de l’institution d’un conseil syndical, et que l’assemblée générale avait toute liberté de voter la suppression ou le maintien du conseil syndical en toute connaissance de cause.

Sur ce,

Il est de jurisprudence constante qu’au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, pour qu’une contestation de résolution puisse être valablement élevée, l’assemblée doit avoir pris une véritable décision, c’est-à-dire une délibération explicite sanctionnée par un vote et non assortie de réserve.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 avril 2023 (pièce n°2) que la résolution n°11, se limitant à l’indication du titre « désignation du conseil syndical », n’a fait l’objet d’aucun vote, de sorte qu’elle ne saurait constituer une décision susceptible de contestation.

Par conséquent, Madame [Y] sera déclarée irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n°11.

— Sur les résolutions n°15, 18, 19, 42, 43, 44 et 45

Les résolutions litigieuses sont libellées comme suit :

«  La résolution n°15 : la délégation de dépenses au conseil syndical ;

La résolution n°18 : les appels de fonds travaux à réaliser pour les travaux de mise aux normes de l’électricité des communs situés au [Adresse 2] votés lors de l’assemblée générale du 22 mars 2022 ;

La résolution n°19 : les appels de fonds travaux à réaliser pour les travaux de pose du carrelage du [Adresse 2] votés lors de l’assemblée générale du 22 mars 2022 ".

Les résolutions n° 42, 43, 44 et 45 ont été présentées à la demande de Madame [Y], et portent sur les travaux d’électricité, de carrelage et de menuiserie du bâtiment 40 et leur financement.

*

Madame [Y] soutient que ces résolutions ont été adoptées en contradiction avec les assemblées générales de 1997, 2017 et 2022 qui avaient décidé de nouvelles répartitions des charges, et que cette violation manifeste des décisions antérieures constitue une irrégularité. Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d’un règlement de copropriété totalement obsolète qui n’a pas été mis à jour malgré les nombreuses modifications. Elle précise que les résolutions n°15, 18 et 19 auraient dû être rendues en prenant en compte les tantièmes du 40 et du 42, les travaux devant être pris en charge par l’ensemble des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande d’annulation, aux motifs que chaque assemblée est souveraine et autonome, et que Madame [Y] n’en précise pas clairement le fondement. Il précise que le règlement de copropriété indique à la page 26 l’existence de parties communes spéciales au bâtiment 40 sans prévoir de clef de répartition de charges communes spéciales y afférentes. Il souligne que si, lors de l’assemblée générale du 11 juin 1997, une nouvelle répartition des charges a été votée, le modificatif du règlement de copropriété n’a jamais été publié au service de la publicité foncière. Il ajoute qu’aucune autre résolution d’assemblée générale n’a été adoptée depuis 1997 sur la modification de la répartition des charges spéciales entre les copropriétaires. Sur la résolution n°15, il explique que la délégation de dépenses au conseil syndical ne peut être votée que par tous les copropriétaires. Quant aux autres résolutions litigieuses, il estime que les travaux en question constituent une charge spéciale du bâtiment [Adresse 2] qui doit être répartie entre les seuls copropriétaires de ce bâtiment conformément à la résolution n°8 de l’assemblée générale de 1997.

Sur ce,

L’article 125 du code de procédure civile dispose que « le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. »

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il est de jurisprudence constante que chaque assemblée est autonome, qu’elle peut revenir sur la décision prise lors d’une délibération antérieure dans la mesure où elle n’a pas encore été exécutée, que la nouvelle décision n’ait pas été prise en méconnaissance de l’intérêt collectif et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits acquis par les autres copropriétaires en vertu de la décision précédente. L’assemblée des copropriétaires est souveraine pour décider de l’opportunité des décisions et pour les problèmes d’intérêt général de la copropriété.

En l’espèce, le tribunal relève que le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 avril 2023 mentionne expressément " absence de

décision " quant à la résolution n°15, faute d’avoir recueilli la majorité requise. En outre, cette résolution n’a pas été adoptée, et Mme [Y] y était opposante. Seule la résolution n°15-1 a été adoptée à ce sujet, dont Mme [Y] ne sollicite pas l’annulation. Dès lors, Madame [Y] sera déclarée irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n°15.

Quant aux résolutions n°18 et 19, il ressort du formulaire de vote par correspondance (pièce n°1) que Madame [Y] a voté contre ces résolutions qui ont été rejetées par l’assemblée générale. Dès lors, elle n’est pas opposante au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle sera déclarée irrecevable en sa demande d’annulation de ces résolutions pour défaut d’intérêt à agir.

S’agissant des résolutions n°42, 43, 44 et 45, il ressort des pièces versées au dossier que l’assemblée générale de 2017 a décidé des travaux de réfection du hall et de l’escalier du [Adresse 2] (pièce n°7) et l’assemblée générale de 2022 a voté pour des travaux de menuiserie et de mise aux normes de l’électricité du [Adresse 2] (pièce n°8). C’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires soutient que chaque assemblée est souveraine et autonome, Madame [Y] ne peut se prévaloir de ces décisions antérieures, bien que devenues définitives, pour contester les résolutions litigieuses.

Dès lors, aucune irrégularité n’étant caractérisée, Madame [Y] sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n°42, 43, 44 et 45.

— Sur la résolution n°22

Madame [Y] demande l’annulation de la résolution n°22 portant sur l’ajout d’un rack à vélo dans la cour côté bâtiment de la mairie de [Localité 13], aux motifs qu’aucun détail n’est apporté dans la résolution, que les copropriétaires du [Adresse 1] n’ont pas accès à la cour en question, et que cette dépense doit être imputée aux seuls copropriétaires qui en ont l’utilité directe. Elle ajoute que le règlement de copropriété indique que les copropriétaires ne peuvent pas laisser les vélos dans les lieux communs ou la cour.

Le syndicat des copropriétaires s’y oppose, en faisant valoir qu’il s’agit des travaux votés dans l’intérêt collectif et que ces racks à vélo sont susceptibles de bénéficier à l’ensemble des copropriétaires. Il soutient que la clause du règlement de copropriété visée par la demanderesse est une clause classique qui interdit aux copropriétaires d’encombrer les parties communes, mais qu’elle précise « sauf dans le local affecté à cet effet », et qu’elle n’interdit pas le vote de travaux d’amélioration prévoyant le stationnement des vélos.

Sur ce,

En l’espèce, le tribunal constate que le procès-verbal mentionne expressément « absence de décision » quant à cette résolution n°22, faute de la majorité requise. En outre, cette résolution n’a pas été adoptée, et Mme [Y] y était opposante. Seule la résolution n°22-1 a été adoptée à ce sujet, dont Mme [Y] ne sollicite pas l’annulation.

Par conséquent, Madame [Y] sera déclarée irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n°22.

— Sur la résolution n°25

Madame [Y] demande l’annulation de la résolution n°25 portant, à sa demande, sur le rapport conseil syndical devant être joint à la convocation, en faisant valoir que l’ajout de ce rapport est une obligation prévue à l’article 11, II, 4° du décret du 17 mars 1967. Elle précise qu’elle demande l’ajout du rapport du conseil de 2016 et non celui de 2022.

En défense, le syndicat des copropriétaires allègue que l’article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit dans II. pour l’information des copropriétaires, que le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical soit notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour, et que sa notification n’affecte pas la validité de la décision, et qu’en l’occurrence le rapport du conseil syndical 2022 – 2023 a bien été joint à l’ordre du jour.

Sur ce,

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose que " II. – Pour l’information des copropriétaires : (…) 4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ".

En l’espèce, Madame [Y] demande l’ajout du rapport du conseil de 2016. Son moyen ne saurait constituer une irrégularité de forme ou de fond de nature à annuler la résolution litigieuse.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande d’annulation de la résolution n°25.

— Sur la résolution n°26

Madame [Y] demande l’annulation la résolution n°26 portant, à sa demande, sur le remboursement aux copropriétaires de l’avance de trésorerie de 9 077,98 €, aux motifs que son vote par correspondance n’a pas été correctement comptabilisé, car l’assemblée générale a adopté en faveur du remboursement d’un montant de 2 360 euros, et qu’elle aurait dû être considérée comme défaillante et non ayant voté pour cette résolution qui a été amendée en cours d’assemblée.

Le syndicat des copropriétaires soutient que Madame [Y] a voté en faveur de cette décision, mais qu’elle en conteste la finalité, que la nullité des délibérations n’est pas prononcée s’il apparaît que les erreurs matérielles relevées quant au nombre des copropriétaires présents ou représentés sont sans incidence sur les votes, et que même si la demanderesse avait été mentionnée comme défaillante, la résolution litigieuse aurait tout de même été approuvée.

Sur ce,

L’article 17-1 A alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution. »

En l’espèce, c’est à juste titre que Madame [Y] soutient qu’elle doit être assimilée à une copropriétaire défaillante. En effet, elle a voté par correspondance en faveur de la résolution n°26, celle-ci a fait l’objet d’un amendement quant au montant du remboursement initialement demandé.

Toutefois, il est à constater que cette erreur n’entraîne aucun changement dans le décompte des majorités requises pour l’adoption de la résolution et qu’elle est dépourvue d’incidence sur le sens de celle-ci. Ainsi, elle ne peut à elle seule entraîner l’annulation de la résolution litigieuse.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande d’annulation de la résolution n°26.

— Sur la résolution n°28

Madame [Y] demande l’annulation de la résolution n°28 portant, à sa demande, sur la porte d’évacuation en cas d’incendie au sous-sol du bâtiment, en soutenant que l’assemblée générale a demandé l’établissement d’un devis pour l’installation des barres anti-paniques sur les deux portes, alors qu’elle a seulement demandé que la porte soit rouverte pour permettre une évacuation sans demande de devis. Elle expose qu’elle aurait dû être considérée comme défaillante et non ayant voté pour cette résolution qui a été amendée en cours d’assemblée.

Le syndicat des copropriétaires, sur le vote par correspondance de Madame [Y], a repris les mêmes moyens développés à la résolution n°26. Sur le fond, il considère que la résolution nécessitait un chiffrage des travaux par l’établissement des devis, puisque Madame [Y] n’a joint aucun devis à sa demande.

Sur ce,

En l’espèce, le tribunal constate l’absence de décision à la résolution n°28, faute de la majorité requise, le procès-verbal mentionnant

« absence de décision ». En effet, c’est la résolution n°28-1 qui a été adoptée à ce titre, Mme [Y] n’en demande toutefois pas l’annulation. Dès lors, Madame [Y] sera déclarée irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n°28.

— Sur les résolutions n° 30, 31, 32, 33, 35, 36, 37, 38, 39, 40 et 41

Madame [Y] demande l’annulation de ces résolutions qui portent sur ses demandes de régularisations des charges en considérant que doivent être pris en compte la répartition des charges précitée, les assemblées générales antérieures et les éléments figurant dans le corps du jugement du 4 novembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que Madame [Y] formule des griefs en termes vagues et généraux, sans préciser clairement le fondement des demandes, que le jugement du 4 novembre 2020 a débouté Madame [Y] de ses demandes de rectification des comptes de l’exercice 2013-2014, et que certaines de ses demandes sont déjà prescrites. Il reconnaît que les primes d’assurance sont imputées en charges communes générales mais les remboursements (l’objet de la résolution n°37) ont été effectués sur le bâtiment 42 de sorte que le compte de Madame [Y] sera rectifié sur ce point. Il indique que les frais relatifs à l’électricité de la cave, la loge de la gardienne, les produits d’entretien, frais de Monsieur [J], le digicode (l’objet de la résolution n°41) sont des dépenses devant être imputées seulement en charges spéciales du bâtiment A [Adresse 9], de sorte que le compte de Madame [Y] sera également rectifié sur ce point.

Sur ce,

Les résolutions n°30, 31, 32

Les résolutions n°30, 31, 32 sont relatives aux demandes de régularisation comptable de Madame [Y] sur l’exercice 2013-2014.

En l’espèce, le tribunal relève que les résolutions n°30, 31, 32, n’ont pas fait l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale au cours de laquelle elles n’ont été ni adoptées ni rejetées. Dès lors, ces résolutions litigieuses ne constituant pas une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [Y] sera déclarée irrecevable en sa demande d’annulation de celles-ci.

La résolution n°40

La résolution n°40 porte sur la demande de Madame [Y] de crédit à son compte au sujet de l’imputation d’une fuite d’eau.

En l’espèce, il ressort du formulaire de vote par correspondance que Madame [Y] a voté en faveur de cette résolution qui a été adoptée par l’assemblée générale. Dès lors, elle n’est pas opposante au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, Madame [Y] sera déclarée irrecevable en sa demande d’annulation de ces résolutions pour défaut d’intérêt à agir.

Les résolutions n°33, 35, 36, 37, 38, 39, et 41

Ces résolutions portent sur des imputations de factures (n°33), un achat d’ampoules de 10,40€ (n°34), l’imputation de la taxe de balayage de 1992 à 1996 (n°35), la modification du contrat d’assurance (n°36), l’imputation d’indemnités d’assurance (n°37), des vacations du syndic en 2019 (n°38), la rectification de l’imputation de la facture d’alimentation d’eau privative pour 692,23 € (n°39) et la rectification de diverses erreurs d’imputation (n°41).

En l’espèce, force est de constater que ces résolutions litigieuses ne portent pas sur des décisions collectives intéressant la copropriété de son ensemble, mais sur des demandes personnelles de remboursement de sommes imputées au compte d’une copropriétaire. Or, ce type de demande, qui relève de la gestion comptable du syndic conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, n’appelle pas de décision collective de l’assemblée générale.

Bien que le syndicat des copropriétaires reconnaisse certaines erreurs d’imputation, celles-ci constituent un différend individuel d’ordre comptable, pouvant éventuellement donner lieu à restitution ou compensation. Elles ne sauraient être considérées comme une irrégularité pour fonder une demande d’annulation de résolutions.

Par ailleurs, c’est à tort que Madame [Y] invoque le jugement du 4 novembre 2020 à l’appui de ses demandes d’annulation. En effet, il ressort de ce jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris (pièce n°9) que Madame [Y] était partie perdante, ayant été déboutée de l’ensemble de ses demandes, notamment celles relatives à la rectification de compte pour les exercices 2013, 2014 et 2015.

Par conséquent, la demande d’annulation des résolutions n°33, 35, 36, 37, 38, 39, et 41 doit être rejetée.

— Sur la résolution n°46

La résolution n°46 porte, à la demande de Madame [Y], sur l’application de la nouvelle règlementation chaudière et l’individualisation des frais de chauffage, ou à défaut la suppression de son raccordement au chauffage collectif et son exonération de participation à ces charges.

*

Madame [Y] demande l’annulation de cette résolution, sur le fondement de l’article L.174-2 du code de la construction et de l’habitation qui selon elle impose l’obligation l’application de la nouvelle règlementation chaudière et l’individualisation des frais de chauffage. Elle ajoute que des devis et des études ont déjà été établis lors des assemblées générales antérieures.

Le syndicat des copropriétaires s’y oppose, en soutenant que selon le même texte, l’obligation d’une « installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif » ne s’applique que « quand la technique le permet », et que l’assemblée générale ne pouvait pas statuer sur une telle demande sans étude technique ni présentation de devis.

Sur ce,

En l’espèce, les obligations prévues à l’article L.174-2 du code de la construction et de l’habitation ne s’appliquent que lorsque la technique le permet. Madame [Y] se contentant d’indiquer que des études et des devis ont déjà été établis antérieurement, ne démontre pas la faisabilité technique de l’installation demandée. Elle ne peut donc nullement se prévaloir de cette obligation. Ainsi, les copropriétaires sont libres de décider ou de refuser sa demande.

Le tribunal rappelle que l’assemblée générale est souveraine et qu’il ne peut substituer sa propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

Dès lors, la demande d’annulation de la résolution n°46 doit être rejetée.

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08584 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GE4

— Sur la résolution n°47

La résolution n°47 porte, à la demande de Madame [Y], sur la nomination d’un expert-comptable pour rectifier les comptes et les imputations depuis ses premières réclamations.

*

A l’appui de sa demande d’annulation de cette résolution, Madame [Y] invoque l’abus de majorité, en ce que cette décision a été rejetée sans raison valable et justifiée et qu’elle est contraire aux assemblées générales antérieures, dont celle de 1997 qui a voté en faveur de la désignation d’un juriste expert.

Le syndicat des copropriétaires s’y oppose, en soutenant que l’assemblée générale ne pouvait pas statuer sur une telle demande sans proposition chiffrée, que la mission est imprécise quant à sa période et son étendue. Il ajoute que quand bien même l’assemblée générale de 1995 a voté la nomination d’un juriste expert-comptable pour rectifier les comptes, le principe d’autonomie des assemblées doit s’appliquer, de sorte que la nouvelle assemblée générale pouvait procéder à un nouveau vote contraire à une résolution antérieure tant que cette dernière n’avait pas été exécutée.

Sur ce,

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée ou rejetée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

En l’espèce, Madame [Y] ne démontre pas que la résolution litigieuse a été rejetée sans motif valable, dès lors que les explications apportées par le syndicat sur l’opposition des copropriétaires sont étayées. En effet, le tribunal relève que les copropriétaires ont légitimement pu rejeter la résolution litigieuse en l’absence de toute précision sur le coût de la mission et sur la période concernée. Conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, les copropriétaires doivent être mis en mesure de se prononcer en connaissance de cause, notamment par la mise à disposition des éléments nécessaires à l’appréciation de la demande, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

En outre, si Madame [Y] soutient que l’assemblée générale de 1997 a voté en faveur de la désignation d’un juriste expert pour rectification des comptes, il ressort de l’examen du procès-verbal de cette assemblée qu’il ne comporte pas une telle résolution. De plus, le tribunal relève une confusion de la part de la demanderesse, puisque s’agissant de la résolution litigieuse n°47 de l’assemblée générale du 4 avril 2023, le procès-verbal mentionne que Madame [Y] rappelle que la nomination d’un juriste expert a été votée lors de l’assemblée générale du 30 mai 1995. Or, la demanderesse ne produit pas le procès-verbal de cette dernière et n’en fait pas état dans ses écritures. Dès lors, l’argument de Madame [Y] sur la contradiction avec des résolutions antérieures est inopérant.

Elle n’établit pas davantage que le refus de travaux serait contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, révélerait une intention de nuire à son égard, ou procéderait d’une rupture d’égalité.

Par conséquent, Madame [Y] sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°47.

— Sur la résolution n°48

La résolution n°48 porte, à la demande de Madame [Y], sur l’exécution par le syndic des décisions d’assemblées générales et les travaux qui y sont votés.

*

Madame [Y] demande l’annulation de la résolution n°48, au motif que son rejet est contraire aux assemblées générales antérieures qui sont définitives.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que la résolution litigieuse ne peut qu’être rejetée car il ne s’agit que d’un rappel des obligations légales prévues aux articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur ce,

En l’espèce, il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 avril 2023 que cette résolution litigieuse est dépourvue d’objet propre, se bornant à réitérer les obligations légales du syndic relative à l’exécution des décisions d’assemblées générales, et qu’elle n’appelle aucune décision particulière de l’assemblée.

Dès lors, son rejet par les copropriétaires ne constitue ni une irrégularité ni un abus de majorité.

La demande d’annulation de la résolution n°48 doit en conséquence être rejetée.

— Sur la résolution n°49

La résolution n°49 porte sur la rectification du solde de Madame [Y], à la demande de celle-ci, suivant les décisions de l’arrêt du 22 janvier 2014 (soit un crédit de 3 650,98 €) et le jugement du 11 octobre 2019 (3 468 €) qui représentaient des frais imputés à tort.

*

Madame [Y] demande l’annulation de cette résolution au motif que l’assemblée générale a rejeté sa demande alors que son compte devait être mis à jour conformément aux décisions de justice.

Le syndicat des copropriétaires soutient que selon l’arrêt du 22 janvier 2014 la demande relative à cette période est prescrite, que cette même décision l’a condamnée à régler des sommes au titre de charges et de dommages et intérêts notamment, que le jugement du 11 octobre 2019 a déclaré la demande de Madame [Y] irrecevable car elle a été créditée de la somme réclamée, que la contestation de Madame [Y] n’est pas claire sans se référer à une pièce comptable, de sorte que le refus de l’assemblée générale de créditer son compte est légitime.

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08584 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GE4

Sur ce,

En l’espèce, il ressort de l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris en date du 22 janvier 2014 (pièce n°13 défendeur) que Madame [Y] a été condamnée au paiement d’une somme de 16 758, 38 euros au titre des charges de copropriété, outre les dommages et intérêts et des frais, et que le syndicat des copropriétaires devait rembourser à Madame [Y] la somme de 288 euros. Il s’ensuit que la demande de Madame [Y] de crédit de 3 650,98 euros en se fondant sur cet arrêt est injustifiée, et que le syndicat des copropriétaires a légitimement pu la rejeter.

De même, le jugement rendu le 11 octobre 2019 par le tribunal d’instance de Paris (pièce n°21 défendeur), après avoir accueilli la demande de Madame [Y] sur la contestation de la créance pour un montant total de 3 468 euros, a fixé, pour les seuls besoins de la procédure de surendettement, les créances envers Madame [Y] du syndicat des copropriétaires à la somme de 18 261,68 euros, arrêté au 1er août 2019. Ainsi, la demande de Madame [Y] de crédit de 3 468 euros en se référant à cette décision de justice est infondée. Le rejet de la résolution est alors justifié.

Par conséquent, Madame [Y] sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°49.

3 – Sur la demande de rectification des résolutions n°8 et 21

Madame [Y] demande une rectification de ces résolutions au motif que le procès-verbal indique qu’elle est défaillante alors qu’elle a voté par correspondance en faveur de ces résolutions.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que la nullité des délibérations n’est pas prononcée s’il apparaît que les erreurs relevées concernant le nombre des copropriétaires présents ou représentés sont sans incidence sur les votes.

Sur ce,

En l’espèce, il n’entre pas dans les compétences du tribunal de rectifier les résultats des votes des résolutions litigieuses. Le tribunal ne peut qu’annuler une résolution entachée d’irrégularité dans le cadre d’une demande d’annulation, ce dont il n’est pas saisi en l’occurrence.

Dès lors, la demande de rectification des résolutions n°8 et 21 ne peut qu’être rejetée.

4 – Sur la demande indemnitaire

Madame [Y] sollicite des dommages et intérêts à hauteur de

5 000 euros, en soutenant que depuis plusieurs années elle soumet de nombreux projets de résolutions au syndic, lequel se contente de les rejeter sans les prendre en compte, qu’aucune assemblée générale antérieure n’est prise en compte par le syndic lorsqu’il s’agit des frais du [Adresse 2], et qu’elle a dû engager de nombreuses procédures à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08584 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GE4

Le syndicat des copropriétaires rétorque que Madame [Y] est de mauvaise foi, et que le syndic a intégré à l’ordre du jour un nombre incalculable de résolutions proposées par elle.

Sur ce,

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites que le syndic a soumis à l’assemblée générale un nombre significatif de résolutions à la demande de Madame [Y], démontrant qu’il a bien pris en compte ses propositions.

Il n’est par ailleurs pas démontré que le rejet par le syndicat des copropriétaires des résolutions portant sur ses demandes constitue un abus de droit ou une intention de nuire à Madame [Y], de nature à justifier l’octroi de dommages et intérêts. De surcroît, elle n’établit aucun préjudice résultant de ces faits allégués.

Dès lors, sa demande indemnitaire doit être rejetée.

5 – Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [Y] à lui payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’abus de droit et procédure abusive. Il explique qu’il s’agit de la neuvième procédure judiciaire intentée à son encontre par la demanderesse, qu’elle fait preuve d’un acharnement et de mauvaise foi. Il ajoute qu’il est victime des menaces permanentes de Madame [Y] depuis plusieurs années, qu’elle est déboutée de ses demandes en justice, ou condamnée, qu’elle reste redevable des sommes au titre des charges impayées, et que ces actions successives nuisent à la gestion de l’immeuble et occasionnent des pertes de temps considérables. Il précise que le tribunal judiciaire de Paris a débouté Madame [Y], par jugement en date du 25 avril 2024, de l’intégralité de ses demandes, soit la dixième procédure engagée par Madame [Y] à son encontre.

Madame [Y] s’oppose à cette demande, qu’elle estime injustifiée et disproportionnée, en soutenant qu’elle doit saisir la justice pour obtenir satisfaction, puisque le syndicat ne répond jamais à ses sollicitations, qu’elle a le droit de contester les assemblées générales et que le préjudice allégué n’est pas démontré.

Sur ce,

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Il est à rappeler que pour dégénérer en abus de droit et en faute, l’exercice d’une action en justice doit être fait de mauvaise foi, la partie demanderesse ne pouvant légitimement penser obtenir gain de cause ou agissant dans le seul but de porter préjudice à la partie adverse, et qu’en matière de copropriété, l’action est abusive si elle a pour seul but de perturber le bon fonctionnement de la copropriété ou si les recours à répétition révèlent une intention malveillante ou un esprit procédurier excessif du demandeur.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que Madame [Y] a engagé, à l’encontre du syndicat des copropriétaires, de très nombreuses procédures judiciaires depuis 1997. Si certainesont été accueillies, d’autres déboutées ou radiées, l’ensemble de ces procédures initiées par la demanderesse révèle une répétition importante et systématique d’actions contentieuses, traduisant ainsi un esprit procédurier excessif.

De surcroît, lors de l’assemblée générale du 4 avril 2023, dont Madame [Y] demande l’annulation des résolutions dans le présent litige, elle a soumis de nombreuses demandes personnelles, portant notamment sur la rectification de son compte et le remboursement des sommes imputées à tort. Les copropriétaires étaient ainsi amenés à examiner et à décider de ces multiples délibérations, qui ne concernent pas l’intérêt collectif de la copropriété. Confrontée à leur refus qui ne constitue en rien un abus de majorité, Madame [Y] a systématiquement saisi la justice, tout en bénéficiant de l’octroi de l’aide juridictionnelle totale en raison de sa situation financière, pour obtenir l’annulation des résolutions litigieuses, annulation qui ne valant en tout état de cause pas approbation de ses demandes.

Cette conduite a nécessairement engendré des difficultés de fonctionnement pour le syndicat des copropriétaires, entraînant une surcharge de travail pour le syndic et les copropriétaires, ainsi que des pertes de temps indéniables, constituant ainsi un préjudice certain et direct.

Par conséquent, Madame [Y] est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts.

6 – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Madame [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08584 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GE4

Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, Madame [Y] sera déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE Madame [H] [Y] irrecevable en ses demandes d’annulation des résolutions n°11, 15, 18, 19, 22, 28, 30, 31, 32 et 40 ;

DEBOUTE Madame [H] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] une somme de

2 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [H] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] une somme de

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [Y] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 13] le 19 décembre 2025.

La greffière La présidente