DU 19 Février 2025 N° minute :

N° RG 24/00828 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NZXM

S.C.I. LES 7 FONTAINES représenté par son gérant M. [M] [I] [W] [P]

C/

S.A.R.L. Société THARMOLOJINY EXPRESS

Monsieur [H] [K]

Monsieur [V] [J]

Madame [L] [H]

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE [Localité 6]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR:

S.C.I. LES 7 FONTAINES représenté par son gérant M. [M] [I] [W] [P], dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

DÉFENDEURS:

S.A.R.L. Société THARMOLOJINY EXPRESS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sandy CHIN-NIN de la SCP RIDE CHIN-NIN, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 31, et M^e Julien DELGOVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2183

Monsieur [H] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sandy CHIN-NIN de la SCP RIDE CHIN-NIN, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 31, et M^e Julien DELGOVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2183

Monsieur [V] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sandy CHIN-NIN de la SCP RIDE CHIN-NIN, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 31, et M^e Julien DELGOVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2183

Madame [L] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sandy CHIN-NIN de la SCP RIDE CHIN-NIN, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 31, et M^e Julien DELGOVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2183

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 septembre 2023, la SCI LES 7 FONTAINES a consenti un bail commercial à la société THARMOLOJINY EXPRESS, portant sur un local commercial formant le lot n°403 selon l’état description de division et dépendant d’un ensemble immobilier sis à TAVERNY (95) :[Adresse 3] dans le lot n°4 de l’ilot 6 de la [Adresse 8], pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel hors charges en principal de 23 760 euros.

Le même jour, M. [H] [K], M. [V] [J] et Mme [L] [H] se sont portés cautions solidaires, sans bénéfice de discussion, ni de division, concernant le paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, indemnités d’occupation, dommages et intérêts pouvant être dus par la société THARMOLOJINY EXPRESS à son bailleur, à concurrence d’une somme maximum de 213 840 euros chacun, correspondant à 108 mois de loyer hors taxes et hors charges.

Le 29 mars 2024, la SCI LES 7 FONTAINES a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société THARMOLOJINY EXPRESS, portant sur la somme 7 735 euros en principal selon décompte arrêté au 15 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024 et du 6 août 2024, la SCI LES 7 FONTAINES a fait assigner en référé la société THARMOLOJINY EXPRESS ainsi que M. [H] [K], M. [V] [J] et Mme [L] [H], es qualité de cautions solidaires, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au bénéfice de la SCI LES 7 FONTAINES,

— Constater la résiliation de plein droit du bail,

— Ordonner subséquemment l’expulsion de la société THARMOLOJINY EXPRESS ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 7] par toute voie et moyen de droit, même avec l’assistance de la force publique si besoin est, à compter de l’ordonnance à intervenir,

— Autoriser la SCI LES 7 FONTAINES à faire enlever dans tel local de leur choix, aux frais, risques et périls de la société THARMOLOJINY EXPRESS les meubles et marchandises se trouvant dans les lieux,

— Condamner solidairement la société THARMOLOJINY EXPRESS, M. [H] [K], M. [V] [J] et Mme [L] [H], ces derniers pris en leur qualité de caution solidaire, à payer à la SCI LES 7 FONTAINES par provision la somme de 10 955 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal du 1er février 2024, date du commandement de payer, au jour du parfait paiement,

— Condamner solidairement la société THARMOLOJINY EXPRESS, M. [H] [K], M. [V] [J] et Mme [L] [H], ces derniers pris en leur qualité de caution solidaire, à payer à la SCI LES 7 FONTAINES par provision une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer jusqu’à la libération effective des lieux,

— Déclarer commune au créancier inscrit l’ordonnance à intervenir,

— Ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir aura lieu au vu de la seule minute,

— Condamner la société THARMOLOJINY EXPRESS, M. [H] [K], M. [V] [J] et Mme [L] [H] à verser à la SCI LES 7 FONTAINES la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société THARMOLOJINY EXPRESS, M. [H] [K], M. [V] [J] et Mme [L] [H] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et des saisies conservatoires.

L’état d’endettement de la société THARMOLOJINY EXPRESS ne porte mention d’aucune inscription.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 janvier 2025, au cours de laquelle la SCI LES 7 FONTAINES, représentée par son conseil, a maintenu les demandes contenues dans son assignation.

Elle actualise la dette à la somme 12 335 euros et sollicite également une somme de 7 000 euros correspondant au reliquat du pas de porte. Elle ne conteste pas qu’une somme de

2 000 euros a été versée par la société défenderesse le 14 janvier 2025.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La société THARMOLOJINY EXPRESS, M. [H] [K], M. [V] [J] et Mme [L] [H], représentés par leur avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demandent au juge des référés de :

— Déclarer la société THARMOLOJINY EXPRESS, M. [H] [K], M. [V] [J] et Mme [L] [H] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions.

Sur la clause résolutoire :

— Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— Dire que la société THARMOLOJINY EXPRESS se libérera valablement de la dette locative en 24 mensualités, en sus du loyer courant, la première payable le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir puis le 15 de chaque mois ;

— Dire que pendant ces délais les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’en cas d’apurement de la dette conformément à l’échéancier susdit, la clause sera réputée n’avoir jamais joué ;

Sur les engagements de caution :

— Débouter la SCI LES 7 FONTAINES de ses demandes dirigées contre M. [H] [K], M. [V] [J] et Mme [L] [H] ;

— En tout état de cause, dire n’y avoir lieu à référé ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

— Débouter la SCI LES 7 FONTAINES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

La société THARMOLOJINY EXPRESS indique avoir réalisé un règlement de 2 000 euros par virement bancaire le 14 janvier 2025 et actualise la dette à la somme de 10 241,94 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la demande de paiement, la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 15 septembre 2023 contient une clause résolutoire (page 12) qui stipule « qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toute somme accessoire audit loyer notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’un ou l’autre quelconque des clauses du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. »

Le 29 mars 2024, la SCI LES 7 FONTAINES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail commercial et reproduisant les dispositions de l’articles L.145-41 du code de commerce.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 29 mars 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Ainsi, la clause résolutoire est en principe acquise et le bail résilié de plein droit depuis le 29 avril 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon le décompte produit par le bailleur arrêté au 13 janvier 2025, la dette locative s’élève à 12 335 euros, échéance de janvier 2025 inclus.

La société défenderesse produit un décompte arrêté au 14 janvier 2025 présentant un solde débiteur de 10 241,94 euros, sur lequel apparait un règlement de 2 000 euros en date du

14 janvier 2025, ce qui n’est pas contesté par le bailleur et qui sera donc déduit de la dette.

En revanche il apparait un différentiel de 106,94 euros sur le loyer proratisé de décembre 2023, puisque la société bailleresse retient un loyer charges comprises de 1 105 euros tandis que la société preneuse mentionne un loyer proratisé de 1 211,94 euros.

Or, selon les termes du bail commercial, une franchise de loyer a été convenu entre les parties pour la période du 15 septembre 2023 au 15 décembre 2023. Le loyer mensuel charges comprises s’élevant à 2 210 euros, il convient de retenir la somme de 1 140,64 euros correspondant au loyer proratisé pour la période du 16 au 31 décembre 2023 (soit 16 jours).

Au regard de ces éléments la dette de loyers et charges impayés de la société THARMOLOJINY EXPRESS sera mentionnée pour la somme de 10 370,64 euros, décomptée comme suit :

— loyer proratisé du 16 au 31 décembre 2023 : 1 140,64 euros

— loyers charges comprises de janvier 2024 à janvier 2025 : 28 730 euros

— versements entre avril 2024 et le 14 janvier 2025 : 19 500 euros

La SCI LES 7 FONTAINES sollicite également le versement d’une somme de 7 000 euros correspondant au droit d’entrée non régularisé.

Le bail commercial conclu entre les parties contient une clause INDEMNITE D’ENTREE EN JOUISSANCE (page 6) qui stipule " le preneur réglera, en sus du loyer, une indemnité forfaitaire d’un montant de 15.000 € (QUINZE MILLE [Localité 5]).

Le paiement de l’indemnité forfaitaire interviendra le jour de la signature du présent acte par virement bancaire. Dès lors, le bailleur confirme avoir reçu la somme de 15.000 € (QUINZE MILLE [Localité 5]) ce jour au titre de l’indemnité d’entrée en jouissance due par le preneur, étant précisé que cette indemnité d’entrée en jouissance restera définitivement acquise au bailleur".

Selon les termes du contrat, le bailleur a reçu cette somme de 15 000 euros le jour de la signature du contrat soit le 15 septembre 2023 et il n’est versé aucune pièce aux débats permettant de justifier que cette somme aurait été réglée partiellement. En conséquence, la somme de 7 000 euros réclamée par le bailleur au titre du droit d’entrée non régularisé, ne sera pas prise en compte dans la dette.

Dès lors, il convient de condamner la société THARMOLOJINY EXPRESS à payer à la SCI LES 7 FONTAINES une provision de 10 370,64 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 14 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Cependant aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société THARMOLOJINY EXPRESS offre de reprendre le paiement de ses loyers et de se libérer de sa dette en 24 mensualités.

Elle explique que les locaux pris à bail étaient abandonnés depuis plus d’un an et fortement dégradé. Elle fait état des nombreux travaux réalisés avant de pouvoir débuter son activité et produit une facture d’un montant de 23 088 euros. Elle soutient que la franchise accordée par le bailleur pour la période du 15 septembre au 15 décembre 2023 selon les termes du bail commercial, ne couvre pas le coût de ces travaux et de l’aménagement des locaux.

Elle indique avoir rencontré des problèmes de trésorerie et fait valoir que les paiements sont réguliers depuis septembre 2024. Elle allègue de sa bonne foi.

S’il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, il y a lieu cependant, en raison de la situation économique et des sérieux efforts de paiement du débiteur, de lui accorder des délais de paiement sur une année en application de l’article 1343-5 du Code civil, dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

A défaut de paiement d’une seule échéance, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société défenderesse, si besoin avec le recours à la force publique et la société THARMOLOJINY EXPRESS ne sera plus redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation du bail.

Sur la demande de condamnation solidaire des cautions

La SCI LES 7 FONTAINES produit les actes de cautionnement solidaire en date du 15 septembre 2023, aux termes desquels il ressort que M. [H] [K], M. [V] [J] et Mme [L] [H] s’engagent respectivement pour toutes les sommes dus par la société THARMOLOJINY EXPRESS à son bailleur au titre des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, indemnités d’occupation, dommages et intérêts découlant du bail, à hauteur de 213 840 euros, correspondant à 108 mois de loyer hors taxes et hors charges, valable pendant toute la durée du bail hors indexation.

Les défendeurs font valoir que les trois engagements de caution n’ont pas été rédigés de la main des cautions mais dactylographiés par la bailleresse et que l’acte de caution de Mme [L] [H] n’est pas signé.

De plus, ils soutiennent que les engagements de caution à concurrence de la somme de 213 840 euros chacun sont manifestement excessifs et totalement disproportionnés.

Il est rappelé que les contrats sont soumis aux lois en vigueur au jour de leur conclusion.

En vertu de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès ; il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L’article 2297 du même code dispose que : " A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires, exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article."

Ainsi, la validité d’un cautionnement sous seing privé donné par une personne physique au bénéfice d’un créancier professionnel, est subordonnée à la présence sur l’acte de cautionnement d’une mention émanant de la caution laquelle doit être manuscrite, sauf cautionnement électronique. "

En l’espèce, les trois engagements de cautionnement souscrits ne comportent aucune mention manuscrite indiquant en chiffres et en lettres le montant maximum de leur engagement, ainsi que la durée précise de celui-ci.

De surcroit, il n’est pas démontré que la SCI LES 7 FONTAINES a dénoncé le commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 mars 2024 M. [H] [K], M. [V] [J] et Mme [L] [H] en leur qualité de caution solidaire.

En l’absence de respect des exigences légales, l’obligation de M. [H] [K], M. [V] [J] et Mme [L] [H] de s’acquitter des sommes dues par la société THARMOLOJINY EXPRESS au titre du bail souscrit le 15 septembre 2024 apparaît sérieusement contestable de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société THARMOLOJINY EXPRESS, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société THARMOLOJINY EXPRESS ne permet d’écarter la demande de la SCI LES 7 FONTAINES formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire inséré au bail à la date du 29 avril 2024 ;

SUSPENDONS les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS la société THARMOLOJINY EXPRESS à payer à SCI LES 7 FONTAINES la somme provisionnelle de 10.370,64 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés au 14 janvier 2025 ;

AUTORISONS la société THARMOLOJINY EXPRESS à se libérer de la dette, dans la limite d’une année, par 11 mensualités de 900 euros et une 12ème mensualité devant solder la dette, en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification du présent jugement ;

DISONS que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS que, faute pour la société THARMOLOJINY EXPRESS de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux situés à [Adresse 7] dans le lot n°4 de l’ilot 6 de la [Adresse 8] ;

DISONS dans ce cas, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la société THARMOLOJINY EXPRESS, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de M. [H] [K], M. [V] [J] et Mme [L] [H] ;

CONDAMNONS la société THARMOLOJINY EXPRESS au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société THARMOLOJINY EXPRESS à payer à la SCI LES 7 FONTAINES la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière, le 19 Février 2025.

La Greffière, Le Président,