TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/52725 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4PJQ

N° : 6

Assignation du :

11 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

le 23 octobre 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 6] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDEURS

Madame [F] [L] née [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [K] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 17 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 11 avril 2024 par la Ville de Paris à l’encontre de Madame [F] [C], épouse [L], née le 6 juillet 1967 à [Localité 5] (54) et de Monsieur [K] [L], né le 9 décembre 1959 en Tunisie, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation concernant un appartement situé [Adresse 1] ;

Vu les écritures de la Ville de [Localité 6] déposées à l’audience ;

Vu les écritures des défendeurs déposées à l’audience ;

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 6], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur la qualification de résidence principale ou secondaire

Les défendeurs soutiennent que leur fils occupe les lieux depuis 2019, et y a constitué sa résidence principale par intermittence pour des raisons professionnelles. En réponse, la Ville de [Localité 6] conteste la réalité de l’occupation des lieux à titre de résidence principale, faisant observer que les documents versés en défense sont insuffisants à l’établir et sont contredits par la domiciliation fiscale de leur fils, au domicile des défendeurs.

Aux termes de l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, « […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d’établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale.

A l’appui de leur démonstration, les défendeurs communiquent des bulletins de paye des mois de juin et juillet 2023 et deux contrats de mission temporaire pour les semaines 19 et 25 de l’année 2023 au nom de leur fils, ainsi que des factures d’énergie pour les années 2019, 2022 et 2023. Est également produite la copie de son passeport laquelle indique comme adresse de domiciliation en 2018 celle du local litigieux.

Ces quatre bulletins de salaire, dont deux coïncident avec une semaine de location courte durée, et les factures d’énergie qui sont établies tant pour une résidence principale que pour une résidence secondaire, sont insuffisants à démontrer la réalité d’une occupation des lieux à titre de résidence principale, ces éléments étant en outre contredits d’une part, par la domiciliation fiscale du fils des défendeurs à leur domicile en 2022, et d’autre part, par l’aspect épuré de l’appartement sur les photographies mises en ligne sur les sites de mise en location, ne démontrant aucune vie habituelle dans ce local.

Aussi, les défendeurs succombent à démontrer que le local litigieux constituait la résidence principale de leur fils.

Sur l’usage d’habitation du lot

Il n’est pas contesté par les parties que l’immeuble est de cinq étages ou de quatre étages, selon que l’on regarde l’immeuble de la cour ou de la rue.

Afin d’établir l’usage d’habitation du local litigieux, la Ville de [Localité 6] produit une déclaration H2 non datée et non signée concernant un local situé [Adresse 1], 2ème étage porte gauche, qui est raturée.

Toutefois, la présence de ratures sur ce document n’empêche pas sa lecture, qui permet de constater qu’à la date de la réception de la déclaration H2 aux services de la Ville de [Localité 6] le 15 octobre 1970, il était déclaré que ce local était occupé par son propriétaire, [M] [G], et que le local avait été acquis le 13 août 1968 de [O] [B]. Ces mentions ont été raturées et il a été ajouté à la main, la mention selon laquelle [S] [V] est désormais propriétaire depuis le 24 février 1976.

La fiche de révision foncière R souscrite le 29 décembre 1970 confirme qu’à cette date, les locaux litigieux étaient occupés par leur propriétaire, [G]. Force est de constater que [M] [G] n’était propriétaire que d’un seul bien dans l’immeuble à cette époque.

La fiche hypothécaire permet de constater que le lot 7, situé au 1er étage de l’immeuble, a été acquis par [M] [G] auprès de [B] le 13 août 1968 ; qu’il a par la suite été vendu le 24 février 1976 à [S] [V] qui l’a enfin vendu le 20 janvier 1993 aux époux [L].

Il est donc établi que le local qui fait l’objet de la déclaration H2 est bien celui dont les époux [L] sont propriétaires, nonobstant la différence entre le nombre de pièces, la surface des lieux et le lieux de situation du local dans l’immeuble. En outre, le fait que l’appartement ne soit pas muni de toilettes particulières ne permet pas d’exclure son affectation à usage d’habitation, la question de la décence des lieux étant indifférente à la notion d’affectation.

La déclaration H2 aux termes de laquelle il est indiqué que les propriétaires occupent les lieux ne suffit pas à établir qu’au 1er janvier 1970, les lieux étaient affectés à un usage d’habitation, la déclaration ne faisant qu’établir une affectation au jour où elle est remplie et en l’espèce, au jour où elle a été réceptionnée par les services de la Ville de [Localité 6]. En outre, cette déclaration n’est pas signée, de sorte qu’elle doit être complétée par d’autres éléments.

Et en l’espèce, la Ville de [Localité 6] produit le calepin des propriétés bâties dont il résulte que s’agissant du lot 7, se situant au 1er étage gauche de l’immeuble, l’occupant des lieux était en 1969 [M] [G]. Aucune patente n’est indiquée et il est précisé « Transfert TH 78 de [G] à [W] (fév 79) Transfert TH 79 id id (mars 79) ».

Il est donc établi que [M] [G] s’acquittait d’une contribution mobilière et était indiqué comme occupant des lieux en 1969.

Ces calepins corroborent la déclaration H2 et la fiche de révision foncière R, démontrant que [M] [G] habitait les lieux entre 1969 et le 15 octobre 1970. Il est donc établi que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

En l’espèce, il ressort du constat de location meublée touristique du 10 novembre 2023 établi par l’agent assermenté du service du logement de la mairie de [Localité 6], que le local a été proposé à la location courte durée sur les sites Pap Vacances et Amivac, l’hôte se prénommant [F] [L]

Le constat recense 5 commentaires, publiés entre le mois de novembre 2008 et le mois de mars 2017. Le bien est proposé à la location à hauteur de 120€ la nuit, 840€ la semaine et 800€ par nuit pour les Jeux Olympiques.

Il s’ensuit que les défendeurs ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, en louant cet appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation. L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25.000 à 50.000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il résulte du constat que l’annonce se trouvant sur le site AMIVAC a été désactivée après la visite inopinée du 21 juin 2022 au cours de laquelle l’agent assermenté a rencontré des touristes ayant réservé le bien auprès d’un hôte dénommé « [K] ». Il est également établi que la seconde annonce a été désactivée le 25 juillet 2023.

Cinq commentaires sont présents sur le site, mais anciens. Les défendeurs ont transmis les informations de locations dont il résulte que le bien a été loué 32 nuitées en 2023 pour des revenus de 3320€ et 85 nuitées en 2024 pour un montant de 8300€. Les plateformes n’ont communiqué aucun élément à la Ville de [Localité 6]. Rien ne permet d’établir que les défendeurs auraient réalisé des mises en location par le biais du site Amivac et qu’ils auraient dissimulé les transactions réalisées par l’intermédiaire de ce site.

Le montant de la compensation s’élève à la somme de 38.400€.

Si les défendeurs ne peuvent avoir ignoré la législation applicable aux résidences secondaires parisiennes qui leur a été rappelée lors de la déclaration de meublé touristique, il n’en demeure pas moins qu’ils ont mis un terme aux locations après le contrôle effectué par la Ville de [Localité 6] et ont fait preuve de transparence.

Dès lors, compte tenu du faible nombre de nuitées, de l’absence de commentaires sur les sites, de la coopération des défendeurs, et de leur situation financière, il y a lieu de condamner Madame [L] au paiement de la somme de 3000€ et Monsieur [L], au paiement de la somme de 1000€.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, les défendeurs seront condamnés au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à verser à la Ville de [Localité 6] la somme de 1500 € au titre de ses frais de procédure en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne Madame [F] [C], épouse [L] à verser une amende civile de 3000 euros sur le fondement du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera intégralement reversé à la Ville de [Localité 6] ;

Condamne Monsieur [K] [L] à verser une amende civile de 1000 euros sur le fondement du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera intégralement reversé à la Ville de [Localité 6] ;

Condamne Madame [F] [C], épouse [L] et Monsieur [K] [L] à verser la somme de 1500 euros à la Ville de [Localité 6] au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Madame [F] [C], épouse [L] et Monsieur [K] [L] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 23 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN