TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07475 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SBN

N° MINUTE : 2/2024

JUGEMENT

rendu le 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Me [K] [Y], [Adresse 4]

DÉFENDERESSE

Madame [E] [N], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 15 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 12 décembre 2024 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07475 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SBN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 1973, la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a donné à bail à Madame [E] [N] et Monsieur [R] [N] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 261,06 euros, et 111,56 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024 , la SA DOMNIS a fait signifier à Madame [E] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2044,10 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 24 mai 2024 la SA DOMNIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, la SA DOMNIS a fait assigner Madame [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la défenderesse dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [E] [N] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2943,03 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 5] le 26 juillet 2024.

À l’audience du 15 octobre 2024, la SA DOMNIS, représentée par son conseil, actualise la dette locative à la hausse à la somme de 4556,73 euros arrêtée au 8 octobre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Elle maintient pour le surplus les demandes contenues dans son acte introductif d’instance. Elle précise qu’aucune reprise des loyers courants n’a été entamée par la locataire et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La SA DOMNIS soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [E] [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 22 mai 2024 sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [E] [N], bien que régulièrement assignée à étude n’est ni présente ni représentée sans motif légitime, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA DOMNIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA DOMNIS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er novembre 1973, du commandement de payer délivré le 22 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 8 octobre 2024 que la SA DOMNIS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de retirer de la dette locative la somme de 158,69 euros et 518,05 euros au titre des frais de recouvrement.

Madame [E] [N] absente à la procédure, ne conteste ni le principe, ni le montant de la créance.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [N] à payer à la SA DOMNIS la somme de 3879,99 euros, frais de recouvrement déduits, au titre des sommes dues au 8 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mai 2024 sur la somme de 2044,10 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux selon les dispositions applicables au cas d’espèce.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 22 mai 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 3 juillet 2024 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er novembre 1973 à compter du 3 juillet 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [E] [N] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 juillet 2024, Madame [E] [N] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [E] [N] à son paiement à compter de 5 juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [E] [N] à payer à la SA DOMNIS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA DOMNIS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er novembre 1973 entre la SA DOMNIS d’une part, et Madame [E] [N] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 3], sont réunies à la date du 3 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [E] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [E] [N] à compter du 5 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [E] [N] à payer à la SA DOMNIS la somme de 3879,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 octobre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 22 mai 2024 sur la somme de 2044,10 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Madame [E] [N] à payer à la SA DOMNIS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [E] [N] à payer à la SA DOMNIS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 mai 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE la SA DOMNIS de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE