TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Catherine HENNEQUIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sandra HERRY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01270 – N° Portalis 352J-W-B7H-C34XR

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 09 décembre 2024

DEMANDERESSE

LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [F], demeurant [Adresse 1]

Madame [W] [F], demeurant [Adresse 1]

Madame [D] [F], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

Madame [R] [U], demeurant [Adresse 1]

Non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 septembre 2024

Décision du 09 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01270 – N° Portalis 352J-W-B7H-C34XR

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 décembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 1994, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ( la RIVP) a donné à bail à Mme [D] [F] un logement de 78 m² composé de quatre pièces, situé [Adresse 1], puis, par acte du 15 septembre 1998, elle lui a loué l’emplacement de stationnement n°15, situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, la RIVP a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, Mme [D] [F], ainsi que M. [T] [F], Mme [W] [F] et Mme [R] [U], afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation judiciaire du bail,l’expulsion de Mme [D] [F] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, notamment, M. [T] [F], Mme [W] [F] et Mme [R] [U],la condamnation in solidum des défendeurs à lui régler une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamnation in solidum des défendeurs aux dépens.

Elle sollicite la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [D] [F] sur le fondement des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 au motif que celle-ci n’occupe plus personnellement les lieux et qu’elle a cédé le bail à son fils, M. [T] [F], qui y demeure avec, son épouse, Mme [W] [F], leurs deux enfants [H] et [Y] ainsi qu’avec la fille de Mme [W] [F], Mme [R] [U].

Lors de l’audience du 25 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la RIVP, représentée par son conseil, soutient oralement les conclusions qu’elle dépose et aux termes desquelles elle sollicite, outre le bénéfice de son acte introductif d’instance, le débouté de toutes demandes formées par les défendeurs, notamment, la demande de délais pour quitter les lieux. Elle précise cependant se désister de ses demandes à l’encontre de Mme [R] [U] qui a effectivement déménagé.

M. [T] [F], Mme [W] [F] et Mme [D] [F], représentés par leur conseil, déposent des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles ils sollicitent :

à titre principal, le débouté de la RIVP de l’ensemble de ses demandes et sa condamnation à leur verser la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,à titre subsidiaire, l’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux, la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et les charges, le débouté de la RIVP de ses autres demandes.

Ils indiquent que si Mme [D] [F], atteinte de troubles cognitifs et faisant l’objet d’une mesure d’habilitation familiale avec représentation exercée par son fils [T] [F] depuis le 8 mars 2024, effectue des séjours réguliers chez sa fille dans le département de l’OISE, sa résidence principale se situe toujours dans le logement litigieux, au sein duquel elle héberge son fils, sa belle-fille et leurs enfants, situation dont la RIVP est parfaitement informée a minima depuis 2021, étant précisé que Mme [R] [U] est partie. Ils relèvent ainsi que Mme [D] [F] a répondu personnellement à la mise en demeure qui lui avait été adressée le 25 novembre 2022, que le rapport du détective privé concluant à sa résidence chez sa fille n’est pas probant et que le procès-verbal du commissaire de justice constatant les conditions d’occupation du logement tend, au contraire, à démontrer qu’elle y réside.

Mme [R] [U], bien que régulièrement citée à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2024, date à laquelle le présent jugement a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Les articles 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil font obligation au preneur d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application de ces textes, le preneur ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Plus spécifiquement, s’agissant des habitations à loyer modéré mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation, l’article L442-3-5 de ce même code prévoit que dans les logements mentionnés, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il a déjà été jugé qu’un hébergement prononcé d’un tiers au bail, alors que le preneur n’occupe plus le logement, est assimilable à une cession prohibée justifiant la résiliation du bail.

Il est ainsi constant que le preneur d’un logement d’une habitation à loyer modéré s’oblige occuper personnellement et continuellement son logement, qui doit ainsi constituer son obligation principale.

En l’espèce, le contrat de bail signé par Mme [D] [F] versé au dossier contient un article intitulé « occupation du locataire » prohibant en son point 4 toute cession du contrat et faisant obligation au preneur d’y établir sa résidence principale et y résider, à ce titre, au moins huit mois par an.

Or, les pièces versées au débat ne permettent pas d’établir qu’elle se soustrait à une telle obligation légale et contractuelle.

En effet, le rapport de détective privé en date du 9 décembre 2022 résulte d’une enquête menée sur quinze jours et ne liste pas les diligences accomplies pour parvenir à la conclusion selon laquelle la résidence de Mme [D] [F] est située chez sa fille.

Le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice les 18 septembre 2023 et 14 novembre 2023 n’est pas suffisamment probant en ce qu’il en ressort que le logement comporte quatre couchages correspondant au nombre de personnes y demeurant selon les défendeurs, le déménagement de Mme [R] [U] n’étant pas contesté. Le commissaire de justice s’est contenté de constater qu’aucune affaire «appartenant à une personne âgée est visible » et la circonstance que les occupants dorment sur des matelas au sol n’est pas de nature à caractériser l’absence de Mme [D] [F].

Seules les assertions des voisins et de la gardienne pourraient donc constituer des indices de l’inoccupation par Mme [D] [F] du logement litigieux mais tant son âge que son état de santé dégradé peuvent expliquer des sorties limitées à aux séjours réguliers qu’elle ne nie pas effectuer chez sa fille, dans la région où elle semble en effet avoir été suivie sur le plan médical en 2020 et en 2021.

Toutefois, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de PARIS a rendu un jugement récent, à savoir, le 8 mars 2024, retenant l’adresse parisienne de Mme [D] [F] comme lieu de sa résidence principale et se fonde sur un certificat médical établi par un médecin des hôpitaux de PARIS. C’est d’ailleurs son fils, M. [T] [F], qui a été désigné pour exercer la mesure d’habilitation familiale et non sa fille vivant dans l’OISE, rendant encore plus vraisemblable le fait que Mme [D] [F] demeure, à titre principal, avec lui plutôt qu’avec elle et alors que cette dernière indique bientôt déménager pour s’installer en Guadeloupe.

Ainsi, il n’est pas démontré par la requérante que Mme [D] [F] enfreint l’obligation qui lui est faite d’occuper personnellement le logement pris à bail et de ne pas céder le bail qui lui a été consenti.

La demanderesse échouant ainsi à caractériser un quelconque manquement de la part de la preneuse, suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, elle sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

La RIVP, partie perdante, sera condamnée au dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à verser aux défendeurs la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien en l’espèce, ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] à verser à M. [T] [F], Mme [W] [F] et Mme [D] [F], la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et le greffier susnommés et mis à disposition des parties le 9 décembre 2024,

La greffière Le juge des contentieux

de la protection