Décision du 25 Septembre 2025

Minute n° 25/00139

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION

DANS LE CADRE DE L’EXERCICE

D’UNE DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN

du 25 Septembre 2025

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Rôle N° RG 24/00053 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSLB

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 18]

[Localité 31]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Société SCI DE LA LA FERME DU MOULIN DE LA MORGE, sis [Adresse 1],

[Adresse 1]

[Localité 34]

représentée par M^e Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE

[Adresse 2]

[Localité 33]

représentée par Monsieur [N] [G], commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Rémy BLONDEL, Magistrat, juge de l’expropriation désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 24 octobre 2024

Date des débats : 16 janvier 2025 ; 09 avril 2025 ; 22 mai 2025

Date de la mise à disposition : 25 septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI de la ferme du moulin de la Morée est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 37] au [Localité 34], sur les parcelles cadastrées section BI n° [Cadastre 4], BI n°[Cadastre 5] et BI n°[Cadastre 11] d’une superficie totale de 10.147 m².

Il s’agit de trois parcelles contigües de configuration trapézoïdale, supportant en partie des locaux d’activité anciens à usage de garages, bureaux et ateliers, ayant vocation à être démolis.

La SCI de la ferme du moulin de la Morée a adressé à la commune [Localité 34] une déclaration d’intention d’aliéner le bien mentionné ci-dessus, au prix de 4.780.307 euros avec une commission de 200.554,98 € hors taxe, à la charge de l’acquéreur. La commune du [Localité 34] a réceptionné cette déclaration le 7 février 2024.

Par décision en date du 3 mai 2024, l’EPFIF auquel l’exercice du droit de préemption a été délégué par la commune du [Localité 34] a exercé son droit de préemption au prix de 2.340.000 euros, en ce compris la commission d’agence précisée dans la déclaration.

La SCI de la ferme du moulin de la Morée a refusé cette proposition par courrier reçu le 21 juin 2024, maintenant le prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Par une requête et un mémoire introductif d’instance datés du 3 juillet 2024, reçus le 5 juillet 2024 par le greffe de la juridiction, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.

L’EPFIF justifie avoir consigné le 1er août 2024 une somme de 727.500 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, dûment notifiée.

Par ordonnance rendue le 26 août 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 24 octobre 2024. Un procès-verbal de transport a été établi à l’issue de ce transport et la date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 16 janvier 2025. L’affaire a été renvoyée à la demande des parties au 9 avril puis au 22 mai 2025.

Dans son mémoire récapitulatif et en réplique du 19 mai 2025, soutenu à l’audience, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :

— fixer le prix d’aliénation à hauteur de 2.340.000 €, selon la méthode de la récupération foncière ;

— rejeter les prétentions de la SCI de la Ferme du Moulin de la Morée ;

— écarter l’exécution provisoire ;

Dans son Mémoire en réponse soutenu à l’audience, la SCI de la ferme du moulin de la Morée sollicite la fixation du prix de son bien :

— à titre principal à la somme de 5.185.117 €, par comparaison avec des cessions de terrains avec du bâti à démolir ;

— à titre subsidiaire à la somme de 5.031.117 €, selon la méthode de la récupération foncière ;

En outre, la SCI de la ferme du moulin de la Morée demande au juge de l’expropriation de dire que l’EPFIF prendra en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier et condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions datées du 20 mai 2025, le commissaire du Gouvernement propose un prix de 2.078.340 €

En vertu de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

À l’audience, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date à laquelle la présente décision est rendue.

EXPOSÉ DES MOTIFS

I. Sur les principes du droit de préemption

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.

II. Sur les éléments préalables à la détermination du prix

1) Sur le droit applicable et la situation d’urbanisme

Selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune du [Localité 34] approuvé le21 mars 2016, dont la dernière modification n°2 a été approuvée par le Conseil du Territoire le 26 juin 2024 et plaçant le bien en zone UI.

La zone UI est une zone à vocation économique plutôt orientée vers les activités du secteur tertiaire selon les écritures du commissaire du Gouvernement.

2) Sur la consistance du bien et les surfaces

En l’espèce, il s’agit d’un terrain d’une superficie totale de 10.147 m² situé [Adresse 37] au [Localité 34], sur trois parcelles cadastrées section BI n° [Cadastre 4] (7.681 m²), BI n°[Cadastre 5] (751 m²) et BI n°[Cadastre 11] (1.715 m²).

S’agissant de l’état des lieux, il convient de noter que l’entrée sur le site mène à une grande cour recouverte en partie par la végétation, desservant plusieurs bâtiments fortement délabrés, voire pour certains, en ruine.

L’état de délabrement des immeubles a conduit la mairie du [Localité 34] à prendre deux arrêtés municipaux de péril, en date des 9 et 24 juin 2022, entraînant la mise en place d’un périmètre de sécurité.

Il convient également de préciser que la parcelle est située à proximité de la zone industrielle GARONOR et desservie par les autoroutes A1 et A3 et la N2.

4) Sur la situation locative

Il a été constaté lors du transport sur les lieux que le bien est libre de toute occupation.

Dans ces conditions, il sera évalué en valeur libre d’occupation.

3) Sur la méthode

L’EPFIF emploie la méthode de la récupération foncière tandis que la SCI de la Ferme du Moulin de la Morée entend appliquer la méthode par comparaison à titre principal.

Le commissaire du Gouvernement applique une méthode par comparaison.

En l’espèce, il convient de rappeler que la procédure s’inscrit dans la cadre d’une préemption et non d’une expropriation de sorte que l’office du juge est de déterminer le prix de marché du bien et non d’indemniser un préjudice.

Il ressort de la DIA établie au profit de QUARTUS RESIDENTIEL, promoteur immobilier, que le prix correspond à un terrain sur lequel sont edifiées des constructions à usage de garage, bureaux et ateliers dont le zonage ne proscrit pas la construction d’ouvrages immobiliers. Il n’est pas contesté que les constructions ont vocation à être détruites en vue de la réalisation d’un programme immobilier de sorte que le bien querellé peut être qualifier de terrain à bâtir.

Les parties présentent, aux termes de leurs mémoires respectifs, des références portant sur de tels terrains de sorte qu’il existe un marché local portant sur des biens comparables au bien à évaluer.

Aussi, il y a lieu de retenir la méthode par comparaison.

Dans ces conditions, cette méthode consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local sera adoptée.

III. Sur la détermination du prix

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe le prix en considération des termes de comparaison produits par la partie préemptrice, par la partie préemptée et par le commissaire du Gouvernement à un montant compris entre :

—  2.340.000 euros, montant offert par l’EPFIF,

—  5.185.117 euros, montant demandé à titre principale par la SCI de la ferme du moulin de la Morée, en cas de comparaison avec des cessions de terrains à bâtir ;

étant précisé que le commissaire du Gouvernement propose une valeur de 2.078.340 euros.

Termes de comparaison proposés par l’EPFIF :

L’EPFIF propose trois termes de références, dont le dernier a été proposé par le commissaire du Gouvernement.

Référence

Date de mutation et référence de publication

Commune

Surface en m²

Prix et/ou Prix du m²

DEM1

2022P09071

21/03/2022

[Adresse 36]

4.079 m²

(zonage UH)

1.080.000 € soit 264,77 €/m²

DEM2

2022P17313

24/06/2022

LA BELLE ETOILE – [Localité 35]

4.547 m²

(zonage UI)

728.977 € soit 160,32 €/m²

DEM 3/CG1

2023P06817

22/03/23

[Adresse 32]

5.571 m²

(zonage UI)

1.112.300 € soit 200 €/m²

L’EPFIF précise que le terrain du dernier terme a un accès direct à la voie publique, contrairement à ce que soutient le commissaire du Gouvernement.

L’EPFIF retient une valeur unitaire de 250 €/m² TAB en zone UI, en raison de sa grande superficie.

La SCI de la ferme du moulin de la Morée sollicite le rejet des deux premiers termes car situés dans des communes différentes que celle du bien querellé. Quant au dernier terme, elle en sollicite également le rejet en raison de l’enclave qui grève le terrain mentionné.

Le commissaire du Gouvernement précise que le premier terme peut être retenu avec prudence en raison de sa localisation et de son zonage différent, précisant que cette cession concerne deux parcelles disposées de la même façon que les parcelles querellées et que le prix hors taxe est de 900.000 €. Quant au deuxième terme, il concerne une vente groupée avec d’autres termes dont du bâti et le terrain est dans un autre département. Il demande donc que ce terme soit écarté.

En l’espèce, les deux premiers termes, DEM 1 et DEM 2, seront écartés ; le premier en raison de sa situation géographique éloignée de 4 kilomètres du bien querellée et de son zonage (UH), le second en raison de sa situation géographique dans un autre département.

Seul le troisième terme, DEM3/CG1, sera retenu en raison de son emplacement géographique (même commune que le bien querellé) et de son zonage (UI). L’examen du plan cadastral permet d’établir que, comme la parcelle querellée, le terrain est ouvert sur la voie publique et permet donc d’être retenu.

La valeur unitaire retenu est de 250 €/m², en raison de la grande superficie du terrain.

Termes de comparaison proposés par la SCI de la ferme du moulin de la Morée :

(DEF = Défendeur)

La SCI de la ferme du moulin de la Morée indique qu’elle a déjà fait l’objet d’une préemption par la Commune [Localité 34] sur un petit terrain de 223 m² situé dans la même [Adresse 37], ayant donné lieu à un jugement en date du 29 juin 2023 par le juge de l’expropriation de BOBIGNY qui avait retenu une valeur unitaire de terrain de 730 €/m².

La SCI de la ferme du moulin de la Morée reprend les termes de comparaison que le commissaire du gouvernement avait proposé et qui avaient été retenus par le juge de l’expropiartion au soutien de sa décision.

Référence

Date de mutation et référence de publication

Adresse au [Localité 34]

Références cadastrales

Surface en m²

Prix et/ou Prix du m²

CG1

2022P05514

23/02/2022

[Adresse 13]

AR n° [Cadastre 25]

250 m²

227.000 € soit 908 €/m²

CG2

2022P07915

21/03/2022

[Adresse 15]

AR n° [Cadastre 22] et [Cadastre 23]

254 m²

224.000 € soit 881,89 €/m²

CG3

2022P14152

04/05/2022

[Adresse 10]

BH n° [Cadastre 9]

311 m²

220.000 € soit 707,40 €/m²

CG4

2021P01748

08/03/2021

[Adresse 20]

AM n° [Cadastre 17]

420 m²

270.000 € soit 642,86 €/m²

CG5

2021P07855

05/07/2021

[Adresse 12]

AX n° [Cadastre 19]

377 m²

225.000 € soit 596,82 €/m²

CG6

2022P00035

30/12/2021

[Adresse 14]

AR n° [Cadastre 24] et [Cadastre 27]

429 m²

216.000 € soit 503,50 €/m²

CG7

2022P00010

30/12/2021

[Adresse 16]

AR n° [Cadastre 21]

407 m²

245.000 € soit 601,97 €/m²

CG8

2021P24506

09/12/2021

[Adresse 6]

AR n° [Cadastre 26] et [Cadastre 29]

525 m²

260.000 € soit 495,24 €/m²

CG9

2021P24431

09/12/2021

[Adresse 7]

AR n° [Cadastre 28]

272 m²

229.000 € soit 841,91 €/m²

CG10

2022P00076

30/12/2021

[Adresse 7]

AR n° [Cadastre 27]

203 m²

200.500 € soit 987,68 €/m²

CG11

2021P08918

13/07/2021

[Adresse 8]

AW n° [Cadastre 30]

356 m²

302.600 € soit 850 €/m²

La SCI de la ferme du moulin de la Morée indique que, compte tenu du fait que les termes de comparaison cités concernent des petites superficies, et un zonage UG plus favorable à la construction, il y a lieu d’affecter la valeur de 730 €/m² d’un abattement de 30 %, soit un prix de 511 €/m².

L’EPFIF sollicite le rejet de ce terme au motif que sa consistance (223 m² au lieu de 10.147 m²) et son zonage (UG au lieu d’UI) sont incomparables avec le terrain à évaluer. Par ailleurs, en raison de ces différences, il n’y a pas lieu d’affecter un abattement de 30 %.

Le commissaire du Gouvernement sollicite également le rejet de ce terme en raison de la différence de superficie d’une part. D’autre part, le jugement a appliqué un abattement de 50 % pour inconstructibilité, réduisant la valeur unitaire à 365 €/m².

En l’espèce, le terme proposé par la SCI de la ferme du moulin de la Morée porte sur un terrain à la superficie bien moindre que celle du terrain querellé et l’application d’un abattement ne saurait corriger cette différence.

En conséquence, l’unique terme de la SCI de la ferme du moulin de la Morée est rejeté.

Termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement :

(CG = commissaire du Gouvernement)

Trois termes de comparaison sont proposés par le commissaire du Gouvernement.

Référence

Date de mutation et référence de publication

Commune

Surface en m²

Prix et/ou Prix du m²

CG1

2023P06817

22/03/23

[Adresse 32]

5.571 m²

(zonage UI)

1.112.300 € soit 200 €/m²

CG2

2021P11469

29/07/2021

[Adresse 3]

9.571 m²

(zonage UA)

1.238.147 € soit 129 €/m²

CG3

2022P09071

21/03/2022

[Adresse 36]

4.079 m²

(zonage UH)

900.000 € soit 221 €/m²

Il convient de souligner que le premier terme a été retenu et que le dernier a été écarté.

Concernant le deuxième terme, l’EPFIF ne le critique pas. La SCI de la ferme du moulin de la Morée en sollicite le rejet en raison de sa localisation géographique différente de celle du bien querellé.

En l’espèce, le deuxième terme ne sera pas retenu car situé dans une autre commune et dans un autre zonage que le terrain concerné.

Comme la méthode de la récupération foncière n’a pas été retenue, il n’y a pas lieu d’examiner l’étude de marché proposée par le commissaire du Gouvernement concernant les frais de démolition.

Il résulte de l’ensemble des développements précédents que la valeur unitaire du bien est fixé à 250 €/m² et le prix d’acquisition du bien appartenant à la SCI de la ferme du moulin de la Morée est fixé à la somme de 2.536.750 euros (250€/m² x 10.147m²).

Concernant la commission de l’intermédiaire immobilier, la SCI de la ferme du moulin de la Morée en sollicite la prise en charge par l’EPFIF.

L’EPFIF ne répond pas cette demande.

En l’espèce, il ressort de la DIA qu’une commission d’agence à hauteur de 200.554,98 € H.T devait être à la charge du vendeur. Cette commission de 240.665,98 € TTC incombe à l’organisme qui exerce son droit de préemption, à savoir l’EPFIF.

Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

L’EPFIF, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser à la SCI de la ferme du moulin de la Morée la somme de 3.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Selon l’article L 213-7 alinéa 2 du code de l’urbanisme, en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

Aux termes de l’article L 213-14 du code de l’urbanisme, en cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l’article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique.

Le prix d’acquisition est payé ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit la date de l’acte ou du jugement d’adjudication.

En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l’aliéner librement.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces dispositions qu’un délai de trois mois est ouvert pour passer l’acte authentique de vente et qu’un délai de quatre mois est ouvert pour procéder au paiement. Le paiement est donc soit concomitant à l’acte, soit postérieur, mais il ne peut pas intervenir avant l’acte.

Or, un jugement en fixation du prix d’aliénation ne vaut pas acte authentique et par suite, l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la préemption.

En l’espèce, s’agissant d’un jugement en fixation du prix d’aliénation du bien appartenant à la SCI de la ferme du moulin de la Morée à l’occasion de la mise en oeuvre du droit de préemption de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France, il y a lieu en conséquence d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

FIXE à la somme de 2.536.750,00 € (deux millions cinq-cent trente-six mille sept cent cinquante euros) en valeur libre le prix d’acquisition du bien appartenant à la SCI de la ferme du moulin de la Morée situé [Adresse 37] au [Localité 34], sur les parcelles cadastrées section BI n° [Cadastre 4], BI n°[Cadastre 5] et BI n°[Cadastre 11] ;

DIT que l’EPFIF prendra en charge la commission d’agence à hauteur de 240.665,98 € TTC ;

CONDAMNE l’EPFIF aux dépens ;

CONDAMNE l’EPFIF à payer à la SCI de la ferme du moulin de la Morée la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire ;

Maxime-Aurélien JOURDE

Greffier

Rémy BLONDEL

Juge de l’expropriation