TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07208 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QF5

N° MINUTE :

9

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP)

[Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [M],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 octobre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/07208 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QF5

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PORTJEAN, aux droits de laquelle vient la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), a consenti le 15 septembre 2006 à M. [N] [M] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer initial de 896,46 euros hors charges.

Une convention a été conclue le 31 décembre 2010 entre l’État et la RIVP, en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation, aux fins de transformation des logements initiaux de l’immeuble en logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS).

Selon l’article L.353-7 du Code de la construction et de l’habitation applicable à la date du conventionnement, pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L.353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

Dans le cadre de cette convention, la RIVP a fait application des dispositions relatives au supplément de loyer solidarité (SLS) conformément à l’article L.441-3 du Code de la construction et de l’habitation opposable aux personnes dont les ressources excèdent d’au moins 20% le plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution des logements conventionnés.

Par courriers du 28 novembre 2018 et du 29 novembre 2019, la RIVP a mis M. [N] [M] en demeure d’avoir à produire ses avis d’imposition reçus en 2018 et 2019 portant sur les revenus 2017 et 2018, avertissant M. [N] [M] de l’application du supplément de loyer de solidarité (SLS) à partir du 1er janvier 2019 et du 1er janvier 2020 en cas de non production des justificatifs de ressources demandés.

M. [N] [M] n’a pas communiqué les justificatifs de ses revenus.

Par jugement en date du 10 mars 2022, le juge des contentieux de la protection a notamment condamné M. [N] [M] à payer à la RIVP la somme de 5636,59 euros au titre des loyers, charges, et suppléments de loyers impayés arrêtés au 10 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2021.

Par courrier du 7 octobre 2022, la RIVP a notifié à M. [N] [M] sa décision, en l’absence de réponse aux enquêtes annuelles, de ce que son contrat de location arriverait à terme le 1er avril 2024, sauf s’il communiquait, au cours de la période de prorogation de 18 mois, les justificatifs de ce que ses ressources sont inférieures aux plafonds de ressources PLS.

Par exploit en date du 21 septembre 2023, la RIVP a signifié à M. [N] [M] un congé, précisant que le logement devrait être libre de toute occupation pour la date du 1er avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner M. [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— constat de ce que M. [N] [M] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024 du logement situé [Adresse 3],

— expulsion de M. [N] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier,

— séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés aux frais, risques et périls du défendeur, ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamnation de M. [N] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et du supplément de loyer solidarité jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation de M. [N] [M] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamnation de M. [N] [M] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles L. 441-9 et L. 482-3-1 du code de la construction et de l’habitation, que le preneur n’a pas répondu aux enquêtes SLS qui lui ont été adressées en 2018, 2019, 2020 et 2021 et qu’en dépit d’une notification de prorogation de bail jusqu’au 1er avril 2024, le locataire n’a pas quitté les lieux.

A l’audience du 15 octobre 2024, à laquelle l’affaire a été appelée, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assigné à étude, M. [N] [M] n’a pas comparu ni personne pour lui. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la demande d’expulsion

En application de l’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation, pris dans sa version applicable à la date de l’application du supplément de loyer au bail en cours, les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L.441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d’attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l’ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d’au moins 10 p. 100 à celles de l’année de référence. En outre, il est tenu compte de l’évolution de la composition familiale intervenue dans l’année en cours à la condition qu’elle soit dûment justifiée. Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé.

Selon l’article L.481-2 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions qui précèdent sont applicables aux sociétés d’économie mixte pour les logements faisant l’objet de conventions régies par le chapitre III du titre V du livre III

En outre, selon l’article L.353-19 du code de la construction et de l’habitation, pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L. 353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

L’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L.441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Enfin, aux termes de l’article L. 482-3-1 du même code, dans les logements locatifs sociaux appartenant aux sociétés d’économie mixte ou gérés par elles et situés dans des zones géographiques définies par décret en Conseil d’Etat se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, les baux des locataires qui, au cours de deux années consécutives, ne répondent pas à l’enquête prévue à l’article L. 441-9 sont prorogés afin de leur permettre de disposer du logement qu’ils occupent pour une durée de dix-huit mois. Cette prorogation intervient à compter du 1er janvier de l’année qui suit ces deux années.

Six mois avant l’issue de cette prorogation, le bailleur notifie aux locataires par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou leur signifie par acte d’huissier la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. A l’issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, la RIVP démontre avoir fait procéder à une enquête sur les ressources de référence de M. [N] [M] sur les années 2018, 2019, et 2020.

A défaut de réponse du défendeur aux demandes de justification de ses ressources, la RIVP a facturé, chaque mois à compter du 1er janvier 2019, un supplément de loyer, M. [N] [M] n’ayant jamais justifié de ses ressources de référence.

Il est ainsi établi que M. [N] [M] n’a pas répondu, au cours de deux années consécutives, à l’enquête prévue à l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.

En ces conditions, la RIVP était bien fondée à lui délivrer un courrier le 10 octobre 2022 ainsi qu’il en résulte de la preuve de dépôt du courrier recommandé avec accusé de réception, lui notifiant la prorogation de son bail pendant 18 mois, puis, à lui signifier, par voie de commissaire de justice, un congé l’informant de ce que les lieux devraient être rendus libres de toute occupation à compter du 1er avril 2024.

M. [N] [M] n’ayant pas libéré les lieux, il convient de constater qu’il se trouve occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er avril 2024.

Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [N] [M] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers, taxes et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, exclusion faite du supplément de loyer solidarité, M. [N] [M] étant devenu occupant sans droit ni titre du logement de sorte qu’il n’est plus tenu par les obligations contractuelles à cet égard.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Néanmoins, le créancier auquel le débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, la RIVP ne justifie pas d’un préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts au taux légal qui viendront majorer les sommes dues au titre des loyers et charges impayés.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les mesures accessoires

M. [N] [M], qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre de le condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 4 août 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [N] [M] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 3] à compter du 1er avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [N] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [N] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [N] [M] à payer à l’établissement La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été exigibles à défaut de résiliation, à compter du présent jugement et jusqu’au départ effectif des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

DEBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [N] [M] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [N] [M] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE