TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [G] [P]

M [O] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Bruno DRYE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03767 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4QZ2

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 14 novembre 2024

DEMANDERESSES

Madame [Y] [D],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Bruno DRYE, avocat au barreau de SENLIS,

Madame [W] [D],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Bruno DRYE, avocat au barreau de SENLIS,

DÉFENDEURS

Madame [G] [P],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [H],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03767 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4QZ2

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 3 décembre 2018, Madame [Y] [D] et Madame [W] [D] ont donné à bail à Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1780 euros outre 70 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Y] [D] et Madame [W] [D] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6365,91 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 29 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, Madame [Y] [D] et Madame [W] [D] ont fait assigner Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— autoriser leur expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P] à leur payer les loyers et charges impayés au 12 janvier 2024, soit la somme de 7932,30 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 1,5 fois le montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner les défendeurs à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Y] [D] et Madame [W] [D] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 29 août 2023, et ce pendant plus de six semaines.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 septembre 2024.

A l’audience, Madame [Y] [D] et Madame [W] [D], représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 7660 euros. Elles ont indiqué que le dernier réglement datait du 22 août 2024 pour un montant de 4271,33 euros. Elle se sont opposées à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être décidé d’office.

Monsieur [O] [H] a comparu en personne. Il a contesté être redevable d’un quelconque arriéré de loyers, expliquant avoir effectué près de 40000 euros de versements en espèce durant l’année 2019 dont plusieurs n’ont pas été portés au crédit du décompte locatif.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [G] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 novembre 2024

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 15 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Etant des bailleurs privés, Madame [Y] [D] et Madame [W] [D] n’étaient par ailleurs pas tenues de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 3 décembre 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 août 2023, pour la somme en principal de 6365,91 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Y] [D] et Madame [W] [D] produisent un décompte démontrant que Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P] restent leur devoir la somme de 7660 euros à la date du 23 septembre 2024. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [G] [P], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [O] [H] conteste être redevable d’un quelconque arriéré locatif en renvoyant à des versements supposés en espèces en 2019 qui n’auraient pas été enregistrés au crédit du décompte. Or, il n’apporte aucun élément pour l’étayer (relevé bancaire, attestation, etc), ni n’explique pourquoi il ne s’en serait pas ouvert depuis 2019 à l’organsime gestionnaire du bien puisqu’aucune pièce en ce sens n’est versée (courrier électrique, sms, etc). Dans le même temps, l’examen du décompte sur plusieurs années met en évidence que les nombreux versements en espèces ont été enregistrés, avec la mention « espèces », si bien qu’il serait étonnant que certains aient été omis. Surtout, le décompte laisse apparaître un solde de « 0 euro » au 1er janvier 2020. Dans ces conditions, contrairement à ce qu’il a affirmé à l’audience, il n’est pas vraisemblable que Monsieur [O] [H] ait payé en 2019 près de 7000 euros d’avance, correspondant à près de 6 mois de loyers, en dehors de toute stipulation contractuelle.

Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P] seront donc condamnés au paiement de la somme de 7660 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6365,91 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils y seront tenus solidairmeent compte tenu de la clause de solidarité insériée au contrat de bail (article VI).

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Madame [Y] [D] et Madame [W] [D] considèrent à l’audience que le loyer courant n’est pas payé, en l’absence d’un quelconque versement au mois de septembre 2024, il sera relevé que le contrat fait référence à un paiment mensuel du loyer « à échoir » mais sans préciser la date requise pour le versement, l’item étant vide. Dans ces conditions, le versement de Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P] en date du 22 août 2024, soit quelques jours avant le 1er septembre suivant, paraît correspondre au paiement du loyer courant, outre une somme supplémentaire pour réduire le niveau de la dette locative. A cet égard, il sera relevé que Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P] ont effectué d’importants versements depuis juin 2024, plus de 2000 euros en sus du loyer et des charges, faisant baisser de près de la moitié le montant de leur dette locative. Il en résulte que Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P] sont dans une dynamique d’apurement de leur dette et de respect de leurs obligations contractuelles. Le montant de ces versements démontre en outre qu’ils paraissent avoir la capacité financière pour respecter un échéancier de paiement, à bref délai et portant sur des mensualités conséquentes.

Dans ces conditions, il convient d’accorder d’office à Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, dans les termes du dispositif, qui devront être effectués par virements pour prévenir toute contestation.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. La clause résolutoire produirait alors son plein effet afin qu’il puisse être procédé à l’expulsion de Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P], selon les modalités des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution que rien ne motive d’écarter, et sans qu’il y ait lieu au prononcé d’une quelconque astreinte compte tenu de la condamnation précédente au paiement d’une indemnité d’occupation dans ce cas de figure.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 décembre 2018 entre Madame [Y] [D] et Madame [W] [D] et Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 octobre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P] à verser à Madame [Y] [D] et Madame [W] [D] la somme de 7660 euros (décompte arrêté au 23 septembre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 août 2023 sur la somme de 6365,91 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par virements, en 3 mensualités de 2000 euros chacune et une 4 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [Y] [D] et Madame [W] [D] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P] soient condamnés à verser à Madame [Y] [D] et Madame [W] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 24 septembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à Madame [Y] [D] et Madame [W] [D] ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P] à verser à Madame [Y] [D] et Madame [W] [D] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [H] et Madame [G] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection