TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître COLIN

Maître BOURGEOIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01627 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37JP

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. HOMYA venant aux droit de la société GECINA,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître COLIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P454

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [L],

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître par BOURGEOIS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0521

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 décembre 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 05 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01627 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37JP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 janvier 2015, la société GECINA aux droits desquels vient la SAS HOMYA a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros et d’une provision pour charges de 89 euros.

A compter du mois de janvier 2021, M. [Y] [L] s’est plaint auprès du bailleur d’un bruit de « goutte à goutte » persistant provenant de la tuyauterie du chauffage.

Du 2 février au 2 mai 2023, M. [Y] [L] a adressé à la société GECINA de multiples messages à caractère injurieux.

Le 15 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire une sommation de cesser toute réitération de ce type de comportement et l’a informé de son intention d’engager des poursuites pénales pour délits d’injure et diffamation et une procédure pour résiliation du bail.

Par assignation délivrée le 4 janvier 2024, la société SAS HOMYA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, sollicitant du juge de :

— DIRE ET JUGER que Monsieur [Y] [L] a manqué à son obligation de jouissance paisible du bien loué, sis [Adresse 3] à [Localité 9] ;

En conséquence,

— PRONONCER la résiliation du bail de Monsieur [Y] [L];

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [Y] [L] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 5] Publique si besoin est, de l’appartement loué sis [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1] ;

— FIXER l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [L], à compter de la résiliation, au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le loyer s’était poursuivi, outre charges, taxes et accessoires et le CONDAMNER à son paiement ;

— CONDAMNER Monsieur [Y] [L] à verser la somme de 3.000 euros e application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 septembre 2024, la société SAS HOMYA, représenté par son conseil, réitère ses demandes dans les termes de son assignation.

M. [Y] [L], représenté par son conseil, se référant à ses conclusions en date du 2 avril 2024, demande au tribunal de :

— DIRE ET JUGER Monsieur [Y] [L] recevable et bienfondé en ses fins et conclusions,

— DEBOUTER la société HOMYA de l’ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnel

— ENJOINDRE la société HOMYA à transmettre l’audit du chauffage réalisé, sous astreinte de 50 euros par jour à compter du 7ème jour après la notification de ladite décision,

— ENJOINDRE la société HOMYA à mettre en place les actions correctives telles que visées dans l’audit, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter du 1 5ème jour après la notification de la décision à intervenir,

— CONDAMNER la société HOMYA à la somme de 8.100 euros à titre de dommage et intérêts pour préjudice de jouissance, ou subsidiairement, à titre de préjudice moral en raison de la situation subie,

— CONDAMNER la société HOMYA à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

La société SAS HOMYA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application de l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’envoi de 12 courriels qui s’ils ne revêtent pas un caractère injurieux peuvent s’apparenter à une forme de harcèlement en raison de leur caractère répétitif :

le 2 février à 19h30le 8 février à 06h39le 13 février à 12h21, 14h26, 16h12, 16h22le 14 février à 19h28le 15 février à 19h06le 17 février à 08h44le 20 février à 19h44- le 2 mars à 16h04

— le 6 mars à 20h42

Il est produit en outre et surtout un courriel à caractère injurieux en date du 9 avril 2023, à destination de Monsieur [E] [M], Madame [Z] [S], Madame [T] [H] et [F] [U] ainsi qu’à l’adresse structurelle « ARIBV 75», écrit en police 72, dans les termes suivants :

« Objet : bande d’enculés: vous allez quand vous sortir les doigts du vos culs pour résoudre ce putain de goutte à goutte ???? »

il est 09h15 depuis 6h20 ce matin, ce putain de goutte à goutte n’arrête pas vous n’êtes qu’une bande d’insolents, d’incompétents, des crétins de premier ordre des fils et des filles de pute qui me laissent dans la merde depuis des années allez, vous faire enculer… ça vous permettra au moins de sortir les doigts de vos culs pour enfin vous remuer le derrière pour résoudre ce putain de problème. »

Il est enfin produit un courrier recommandé à l’adesse du directeur général de la société qualifiant Gecina d’ «opaque et luxueux marchand de sommeil ».

L’obligation d’user paisiblement des locaux loués fait partie des obligations essentielles du locataire. Il est constaté que M.[Y] [L] a démontré un comportement injurieux à l’encontre de son bailleur. Cependant, il sera relevé qu’il n’est pas fait état de réitération de ces faits postérieurement à la sommation d’y mettre fin que lui a adressée son bailleur le 15 mai 2023.

En conséquence, ce manquement contractuel, quoique fautif, ne sera pas tenu comme suffisamment grave, dès lors qu’il a cessé à réception de la première sommation d’y mettre fin, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

La société SAS HOMYA sera déboutée de sa demande visant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et de l’ensemble des demandes subséquentes.

2.Sur les demandes reconventionnelles du défendeur.

Sur la demande visant à voir transmettre l’audit du chauffage réalisé

Monsieur [Y] [L] sollicite la transmission d’un rapport d’audit du chauffage et vise au soutien de sa demande un compte rendu de l’ARIBV (association des résidents des immeubles Blomet Vaugirard) de septembre 2023.

Ce document reproduit les propos suivants :

«ARIBV – Ce poste fait l’objet de très nombreuses questions et réclamations de la part des résidents depuis plusieurs années (plus de 4 ans). Un audit du système de chauffage a eu lieu en 2023 et l’ARIBV attend toujours le rapport d’audit et ses conclusions pour prendre connaissance des actions qui doivent être conduites par le bailleur afin de résoudre les différents problèmes posés (température des logements, nuisances sonores, débit eau chaude, etc.). L’ARIBV demande à recevoir les résultats de l’analyse des mesures faites au moyen de sondes de température installées chez les locataires.

— GECINA – L’audit a bien eu lieu mais le rapport complet ne peut être communiqué à des Tiers pour des raisons de confidentialité. Une synthèse avec les principales conclusions de l’audit sera fournie à l’ARIBV. »

La société HOMYA qui vient aux droits de la société GECINA ne conclut pas sur ce point et ne justifie pas du caractère confidentiel de l’audit du chauffage visé ci-dessus.

Au regard des problèmes de chauffage visés ci-dessus et décrits par l’association des résidents de l’immeuble, il sera décidé de faire droit à la demande M. [Y] [L] et d’ordonner à la société HOMYA de communiquer ce rapport à M. [Y] [L] dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et à défaut sous astreinte de 10 euros par jour à compter de l’expiration de ce délai pendant un délai d’un an.

Sur la demande visant à enjoindre à la société HOMYA de mettre en place les actions correctives visées dans l’audit

La demanderesse fait valoir que la société GECINA aux droits desquels elle vient, affirme avoir entrepris toutes les diligences et fait procéder à tous les travaux susceptibles de remédier au désagrément prétendu par son locataire en indiquant :

— En mars 2021, la société GECINA a fait intervenir la société SALLENDRE pour « calorifugeage et pose de laine de verre » ;

— A l’autonome 2021, la société GECINA a encore missionné son chauffagiste, la société DALKIA dont le compte rendu du technicien finit de conclure : « Concernant le souci de Mr [L] nous y sommes passés, 2 ou 3 fois en fonctions des doléances des mercredis sur GECINA ,passages entre octobre décembre 2021. A chaque fois, aucun bruit dans les canalisations de chauffage ni dans les radiateurs, en restant sur place presque 30 minutes.

— En juin 2022 la société DALKIA a de nouveau été missionnée pour recherche et travaux (remplacement des manchons de la colonne ainsi que d’un radiateur), mission transférée et réalisée par la société SETEMI son nouveau prestataire

— En décembre 2022, après une mesure de conciliation entre les parties la société GECINA a encore fait procéder à des travaux de remplacement par la société SETEMI et fait intervenir la société ADIATHERME, puis, en février 2023, la société REOLLIAN MULTITEC pour la pose de « non a acoustique »

— En mai 2023, la société ADIATHERME a enfin de nouveau été missionnée pour une Assistance mise en chauffage.

Force est de constater que la multiplication des interventions sus visées démontre l’existence d’un problème avec le système de chauffage dans l’immeuble confirmé par le compte rendu de l’ARIBV sus visé, sans qu’il ne puisse être ordonné de mettre en place les actions correctives qui y seraient listées dans l’audit, à défaut d’en connaître le contenu.

Il ne peut en conséquence être fait droit à la demande de M. [L] en l’état. Sa demande sera rejetée à charge pour le bailleur de procéder aux actions correctives nécessaires sans qu’il n’y ait lieu à condamnation.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [Y] [L] ne démontre pas l’existence d’un préjudice et le lien de causalité avec la situation décrite justifiant de voir condamner la société HOMYA à la somme de 8.100 euros à titre de dommage et intérêts pour préjudice de jouissance, ou subsidiairement, à titre de préjudice moral.

Sa demande sera rejetée.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société HOMYA qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et à verser la somme de 1200 euros à M [Y] [L] au titre des frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société SAS HOMYA de l’ensemble de ses demandes ;

ORDONNE à la société HOMYA de communiquer à M. [Y] [L] l’audit du système de chauffage de 2023 visé par le compte rendu de l’ARIBV (association des résidents des immeubles Blomet Vaugirard) de septembre 2023 produit par le défendeur dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et, à défaut, sous astreinte de 10 euros par jour à compter de l’expiration de ce délai et pendant un délai d’un an ;

REJETTE le surplus des demandes de M. [Y] [L] ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE la société SAS HOMYA à payer à la société SAS HOMYA la somme de 1200 euros (Mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [L] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 4 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge