TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/52089

N° Portalis 352J-W-B7I-C4JF2

N° : 4

Assignation du :

13 mars 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 novembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [I] [O]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS – #G0400

DEFENDEUR

Monsieur [E] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale N°C-75056-2024011325 du 05/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

représenté par Maître Halal EL JAAOUANI, avocat au barreau de PARIS – #D0620

DÉBATS

A l’audience du 27 septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mars 1948, M. [A] [V] propriétaire à l’époque a donné à bail à M. [L] [F], des locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 2] dans le [Localité 4]. Le bail a fait l’objet de plusieurs renouvellements, une première fois par acte du 3 juillet 1956 entre Mme [Y] [M] et M. [L] [F], puis une nouvelle fois par acte du 13 mai 1966 entre Mme [B] [O] et [U] [D], veuve de M. [L] [F] et le 12 mars 1975 par acte signé entre Mme [B] [O] et Mme [U] [H].

Par acte sous seing privé du 6 mars 1984, Mme [U] [H] a cédé le bail à M. [E] [G]. Ce bail a par la suite été renouvelé par actes du 20 janvier 1993, 23 août 2004 puis du 8 juin 2015, entre Mme [B] [O], puis au décès de cette dernière Mme [R] [O], et M. [E] [G].

Faisant valoir la cessation de l’exploitation commerciale du fonds de commerce, le détournement de l’objet du local commercial en usage d’habitation, le non-respect de son obligation d’accomplir les travaux d’entretien courants et la non justification de la souscription d’une assurance locative, ainsi que le défaut de paiement des loyers et charges, une sommation d’exécuter et un commandement de payer ont été délivrés au preneur, par actes d’huissier de justice tous les deux datés du 23 janvier 2024.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois suivant la délivrance de l’acte, ainsi que de la non justification des obligations objets de la sommation d’exécuter, M. [I] [O] a, par exploit délivré le 13 mars 2024, fait citer M. [E] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 22 mars 1948 portant sur les locaux sis [Adresse 2],

— Ordonner l’expulsion immédiate de M. [E] [G] ainsi que de celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 2], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et si besoin est, avec toutes conséquences de droit,

— Condamner M. [E] [G] à payer à M. [I] [O], la somme provisionnelle de 3 534,32 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 4ème trimestre 2023 inclus, sauf à parfaire au jour de l’audience,

— Condamner M. [E] [G] à payer à M. [I] [O] une indemnité d’occupation trimestrielle égale à l’ancien loyer majorée de 50%, charges et taxes en sus, et ce à compter du 1er trimestre 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner M. [E] [G] à payer à M. [I] [O] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [E] [G] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et de la sommation d’exécuter en date du 23 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a fait l’objet d’un premier renvoi à l’audience du 14 mai 2024 et les parties ont été invitées à rencontrer un conciliateur. Elle a ensuite été renvoyée une seconde fois lors de l’audience du 22 juillet 2024, à la demande du défendeur.

La conciliation n’ayant pas abouti, l’affaire a été plaidée à l’audience de renvoi du 27 septembre 2024.

Par conclusions déposées et développées à l’audience, M. [I] [O] renonce au bénéfice du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 23 janvier 2024 et réitère les demandes formulées par ailleurs au terme de son acte introductif d’instance au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L. 145-4 du code de commerce concernant le défaut de souscription d’une assurance locative, l’absence de cessation d’usage du local à des fins d’habitation, l’absence de reprise de l’exploitation commerciale et l’absence d’exécution de l’obligation d’entretien. Il sollicite en outre du tribunal de débouter M. [E] [G] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions et actualise ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 5 000 euros.

Par des conclusions également déposées et développées oralement à l’audience, M. [E] [G] demande :

— A titre principal,

— Dire et juger qu’au regard des contestations sérieuses sur le décompte communiqué et sur l’état d’indécence et d’insalubrité du logement, il n’y a lieu à référé dans le présent dossier,

— Renvoyer la partie demanderesse à mieux se pourvoir,

— A titre subsidiaire :

— Débouter M. [I] [O] de toutes ses demandes

— A titre de demandes reconventionnelles :

— Condamner M. [I] [O] à lui régler la somme prévisionnelle de 146 722,86 euros au titre de son préjudice pour défaut de jouissance paisible depuis la date du 1er sinistre, le 30 août 2010,

— Condamner M. [I] [O] à réaliser les travaux nécessaires et définitifs pour jouir enfin paisiblement de son logement à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100ème jour de retard,

— Condamner M. [I] [O] à lui régler la somme provisionnelle de 200 000 euros au titre de son préjudice matériel (la valeur de ses tissus abîmés et non réutilisables en raison des sinistres intervenus)

— Condamner M. [I] [O] à lui régler la somme provisionnelle de 200 000 euros au titre de son préjudice financier en raison des sinistres intervenus et non pris en charge définitivement par le bailleur,

— Condamner M. [I] [O] à payer à Me [X] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle sous réserve que Me [X] renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat,

— Condamner M. [I] [O] aux entiers frais et dépens de la présente instance,

— Dire que les dépens seront recouvrés selon les règles de l’aide juridictionnelle.

Par décision du 5 juillet 2024, M. [E] [G] s’est vu accorder l’aide juridictionnelle totale pour la présente procédure.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions susvisées ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, une sommation a été signifiée le 23 janvier 2024 à M. [E] [G] et remis à étude. Elle reproduit la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 22 mars 1948, libellée comme suit : « en cas d’inexécution d’une des clauses du présent bail, comme à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme des loyers ci-dessus stipulés et quinze jours après un simple commandement de payer ou mise en demeure d’exécuter restés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, à cet effet il suffira d’une simple ordonnance rendue en référé par Monsieur le président du tribunal civil de la Seine auquel les parties font attribution de juridiction ». Elle reproduit également les clauses contractuelles sur lesquelles se fonde la sommation d’exécution et mentionne le délai d’un mois à compter de sa signification pour se conformer aux stipulations du bail.

Le preneur estime que l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à des contestations sérieuses relatives au défaut d’exploitation du fonds de commerce, aux motifs que ce défaut d’exploitation ne résulte pas de son fait, qu’à la suite de deux sinistres non pris en charge par le bailleur, une procédure judiciaire débutée en 2013 est toujours pendante à ce jour et que bien qu’indemnisé pour les frais de remise en état de son local il ne peut réaliser les travaux nécessaires sans que le bailleur n’ait préalablement réparé de manière définitive l’origine des désordres sous peine de voir les sinistres encore endommager sa boutique. Il ajoute que le local a toujours été exploité et que les sinistres survenus ont détruit son fonds de commerce. Il soutient en outre que les autres demandes de M. [I] [O] sont infondées dans la mesure où le bail n’est pas un bail commercial mais un bail mixte et que l’attestation sera fournie en délibéré.

En réponse, le bailleur expose que le local est bien un local commercial loué à des fins d’exploitation d’une activité commerciale et qu’aucun usage d’habitation quelconque n’est prévu ou admis dans les lieux selon les termes du contrat de bail initial et des actes de renouvellement consentis depuis. Il rappelle qu’il est également stipulé dans le bail que les lieux doivent demeurer constamment ouverts et achalandés jusqu’à la fin du bail, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il soutient en outre que les deux sinistres intervenus en 2010 et 2012 invoqués par le preneur, trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble, que le bailleur n’a jamais été attrait à la procédure invoquée et qu’il n’existe aucune preuve de réclamation relative aux dégâts des eaux ou à l’état actuel du local formulée depuis 2012 auprès du requérant ou antérieurement de sa mère Mme [R] [O].

L’article 3° du contrat de bail daté du 22 mars 1948 précise que le preneur s’engage à « garnir, pendant toute la durée du bail, les lieux loués de meubles, objets mobiliers, matériel et marchandises en quantité suffisante pour répondre en tout temps du paiement des loyers pendant une année au moins et de l’exécution de toutes les conditions du présent bail, et de les tenir constamment ouverts et achalandés jusqu’à la fin du bail ».

Le procès-verbal du 19 décembre 2023 mentionne que M. [J] [W] huissier de justice, s’étant rendu sur les lieux à 10h30, a constaté que la porte était fermée, la lumière intérieure éteinte, la vitrine sale, poussiéreuse et présentant des traces de salissures. Il mentionne apercevoir de l’extérieur quelques vêtements présentés en devanture, des portants avec des vêtements, et un porte parapluie.

D’autres procès-verbaux de constat des 3, 4, 5 et 20 octobre 2023, également joints au dossier, font état d’une boutique fermée, de vêtements présents en vitrine et suspendus sur des portants métalliques à l’intérieur de la boutique sans que personne ne soit présent dans l’espace client visible depuis la rue.

Le défendeur soutient que le défaut d’exploitation commerciale n’est pas de son fait dans la mesure où ce dernier a connu deux dégâts des eaux et qu’une procédure judiciaire, débutée en 2013, est toujours pendante à ce jour. Il fait valoir que les travaux nécessaires à la reprise commerciale des lieux incombent au bailleur.

Il convient de constater que l’ordonnance du 22 novembre 2013 a ordonné une mesure d’expertise dans le litige qui opposait M. [E] [G] et la SA CRAUNOT, syndic de l’immeuble, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble relatif aux deux dégâts des eaux subis par M. [G] en août 2010 et en avril 2012. Le rapport d’expertise en l’état daté du 29 février 2020, versé aux débats, fait état de sinistres émanant des parties communes de l’immeuble, l’un daté du 3 août 2010 relatif à l’engorgement de la descente EUP positionnée sur la façade de la courette et le second daté du 24 avril 2012 provenant d’un engorgement du siphon de sol de la cour et d’un refoulement par le siphon de l’évier de la cuisine de la boutique. Il résulte des conclusions du rapport d’expertise en l’état que « les eaux ont bien ruisselé depuis les pièces sanitaires jusqu’aux arrière-boutique et boutique », que « l’aspect esthétique, hygiénique ont été altérés même si les équipements étaient en état d’usage plus qu’avancés » et que « de nombreux rouleaux de tissus ont été affectés par les inondations liés aux sinistres ».

Il résulte en outre des bilans versés à la procédure par le défendeur que l’exploitation commerciale des locaux a bien perduré jusqu’en 2012, malgré un chiffre d’affaires en déclin.

Il convient ainsi de constater qu’à la suite du second dégât des eaux, survenu en avril 2012, plus aucune exploitation commerciale n’est démontrée, que les sinistres subis ont rendu impossible toute exploitation commerciale des locaux, qu’une ordonnance de référé du 22 novembre 2013 a ordonné une expertise, que M. [E] [G] bien qu’indemnisé par la compagnie d’assurance COVEA a contesté le montant de l’indemnisation reçue, notamment relative au matériel nécessaire à l’exploitation commerciale endommagé par le dégât des eaux, qu’il résulte du rapport d’expertise déposé en l’état du 29 février 2020 que l’expert a considéré concernant le volet indemnitaire des travaux de réparation que l’indemnisation des sinistres allégués était insuffisante et qu’il n’a pas été en mesure de se prononcer sur l’évaluation de l’indemnité allouée pour les marchandises ne s’estimant pas compétent.

Par ailleurs, il faut relever qu’un nouveau dégât des eaux est intervenu en avril 2022 dans les locaux comme l’établit le procès-verbal de constat du 19 avril 2022.

Dès lors, les demandes en acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, et les demandes subséquentes en paiement d’une indemnité d’occupation se heurtent à une contestation sérieuse. Il n’y a pas lieu à référer sur les autres demandes.

Sur les demandes reconventionnelles

Le défendeur sollicite du juge des référés la condamnation du requérant au règlement de la somme provisionnelle de 146 722,68 euros au titre de son préjudice pour défaut de jouissance paisible depuis la date du 1er sinistre le 30 août 2010, à la réalisation de travaux nécessaires et définitifs pour jouir paisiblement de son logement à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, au règlement de la somme prévisionnelle de 200 000 euros au titre de son préjudice matériel, ainsi que de la somme de 200 000 euros au titre de son préjudice financier.

Il convient de constater qu’aucun élément du dossier ne permet d’établir, avec l’évidence requise en référé, que la responsabilité du demandeur est engagée concernant les sinistres dont M. [E] [G] a été victime. Ainsi, les demandes du défendeur ne sont ni justifiées, ni démontrée et il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur les responsabilités des parties en l’espèce puisque cette décision aurait pour conséquence de dire le droit du cas litigieux, qui relève du seul juge du fond.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur les demandes reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires

Succombant en ses demandes, le requérant conservera la charge des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et les circonstances de l’espèce ne commandent pas de faire application de la condamnation prévue par l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales et reconventionnelles ;

Rejetons les demandes au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons M. [I] [O] au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 22 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Cristina APETROAIE

Décision préparée avec le concours de [P] [N], attachée de justice.