TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jacques MOUTOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Naoil EL FARH

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02524 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GOE

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 08 août 2025

DEMANDEURS

Monsieur [K] [O] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jacques MOUTOT, avocat au barreau de PARIS,

Madame [N] [O] [J] épouse [I], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jacques MOUTOT, avocat au barreau de PARIS,

Madame [T] [O] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jacques MOUTOT, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [Y] [O] [J], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Jacques MOUTOT, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [P] [O] [J], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Jacques MOUTOT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [F] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Naoil EL FARH, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 août 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 08 août 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02524 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GOE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mars 2017 Monsieur [K] [O] [J] a consenti un bail d’habitation à Madame [F] [E] sur des locaux situés [Adresse 2] (4ème étage droite) à [Localité 8] incluant une cave moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 600 euros et 250 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2023, Monsieur [K] [O] [J] a fait délivrer à Madame [F] [E] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 4 373,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à septembre 2023 inclus en visant la clause résolutoire insérée dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, Monsieur [K] [O] [J] a assigné Madame [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en résiliation de bail, expulsion et paiement.

Par acte authentique du 3 juillet 2024, Monsieur [K] [O] [J] a fait donation à ses enfants, Madame [N] [O] [J] épouse [I], Madame [T] [O] [J], Monsieur [Y] [O] [J] et Monsieur [V] [O] [J] d’un quart indivis chacun de la pleine propriété de l’appartement donné à bail d’habitation.

À l’audience du 25 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [K] [O] [J] et Madame [N] [O] [J] épouse [I], Madame [T] [O] [J], Monsieur [Y] [O] [J] et Monsieur [V] [O] [J], qui sont intervenus volontairement à la procédure, tous représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement à l’audience, aux termes desquelles ils ont sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 15 novembre 2023,

— subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour manquement de la locataire à son obligation de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion de Madame [F] [E] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard et ce sans délai,

— ordonner la séquestration des biens meubles aux frais et risques de la défenderesse,

— condamner Madame [F] [E] à payer la somme de 7 487,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025 inclus ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé majoré des charges jusqu’à la complète libération des lieux,

— débouter Madame [F] [E] de ses demandes,

— condamner Madame [F] [E] à payer une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX et à la préfecture.

Madame [F] [E], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement à l’audience, aux termes desquelles elle a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— débouter Monsieur [K] [O] [J] de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail, ainsi que de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation,

— subsidiairement lui accorder un délai de 36 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner Monsieur [K] [O] [J] à faire réaliser les travaux réparatoires nécessaires pour assurer l’isolation thermique du logement, dont le changement des fenêtres, sous astreinte de 50 euros passé le délai de deux mois de la signification du jugement à intervenir,

— ordonner la consignation des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux de mise en conformité,

— condamner Monsieur [K] [O] [J] à payer la somme de 14 629,61 euros au titre des charges indûment perçues sur les trois dernières années et celle de 73 365,48 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— subsidiairement lui accorder un délai de 24 mois pour solder sa dette,

— condamner Monsieur [K] [O] [J] à payer la somme de 2 100 euros au titre des frais irrépétibles,

— réserver les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour l’exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 17 juin 2025 puis a été prorogée à plusieurs reprises pour être en définitive rendue ce jour.

Dûment autorisés, Madame [F] [E] et Monsieur [K] [O] [J] ont par notes reçues au greffe respectivement les 24 et 30 avril 2025 précisé que les fenêtres de l’appartement avaient été changées à l’exception de celle des toilettes.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile, applicable à la procédure orale, lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En conséquence, la demande de Madame [F] [E] tendant à ce que, en l’absence de diagnostic de performance énergétique (DPE) valide, le bailleur ne puisse pas procéder à la révision du loyer, ne sera pas examinée.

Sur l’intervention volontaire des nus-propriétaires

Il ressort des articles 325 et 329 du code de procédure civile qu’une intervention volontaire principale est recevable si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention et qu’elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Il résulte de l’acte de donation partage reçu le 3 juillet 2024 par Maître [U] [L], notaire à [Localité 7], que Monsieur [K] [O] [J] a fait donation à ses quatre enfants de la nue-propriété de l’appartement situé [Adresse 2] droite) à [Localité 8] donné à bail à Madame [F] [E].

Il convient en conséquence de recevoir Madame [N] [O] [J] épouse [I], Madame [T] [O] [J], Monsieur [Y] [O] [J] et Monsieur [V] [O] [J] en leur intervention volontaire, laquelle n’est au demeurant pas contestée par la défenderesse.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 5 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [K] [O] [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 5 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice du 3 octobre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, en l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. civ. 3ème, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

Or, le contrat conclu à effet du 15 mars 2017 pour une durée de trois ans (article III du bail) a été tacitement reconduit pour la dernière fois le 15 mars 2023, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et la signification du commandement de payer le 3 octobre 2023. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dont le paiement a été demandé n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois.

La locataire fait valoir toutefois l’existence d’inexactitudes de fond quant aux sommes réclamées qui entacheraient la validité du commandement de payer.

À ce titre, il sera rappelé que le commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant et qu’en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Sont contestées, en premier lieu, les régularisations de charges et les augmentations des appels de provisions figurant au décompte faute de justificatif des charges réelles.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

L’expression « tenu à disposition » signifie que le locataire n’est pas fondé à exiger une mise à disposition effective des pièces justificatives mais qu’il doit pouvoir accéder aux documents dans des conditions raisonnables et normales (réponse ministérielle n°97178) et le bailleur peut produire les justificatifs en cours de procédure.

En l’absence de justification des charges réelles, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu. Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables par le propriétaire, au titre duquel la taxe d’enlèvement des ordures ménagères fait partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [O] [J] justifie avoir procédé chaque année à la régularisation des charges, au vu des décomptes transmis par le syndic de copropriété de l’immeuble, et avoir dans le même temps ajusté le montant de la provision pour charges, à la hausse, comme à la baisse (en décembre 2020 et août 2021) pour l’adapter au mieux au montant réellement dû. Il communique pour chacune des années 2018 à 2022 les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices concernés relatifs à l’immeuble dans son ensemble et relatifs aux lots de la propriété du bailleur.

Si ces documents sont contestés par la locataire au motif qu’ils ne lui permettraient pas de connaître sa consommation de chauffage et le contenu du poste « charges communes », il sera relevé que ces documents qui émanent du syndicat de copropriété mentionnent la clé de répartition des tantièmes de charges, le détail poste par poste des charges (dont le poste « charges communes »), les charges récupérables sur la locataire, et comportent en annexe le relevé général des dépenses détaillées, poste par poste.

La locataire ne produit aucune pièce établissant qu’une demande de consultation lui aurait été refusée, étant rappelé qu’il lui revient de se déplacer pour prendre connaissance de ces pièces et non en réclamer l’envoi. Il convient également de relever qu’aux termes des dispositions de l’article susvisé, Madame [F] [E] avait la possibilité de demander à son bailleur de lui transmettre le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale, ce dont elle ne justifie pas.

Monsieur [K] [O] [J] justifie également des taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2020 à 2023 figurant au décompte par la production de ses avis de taxe foncière.

Ces premières contestations ne sont pas sérieuses et seront par conséquent rejetées.

Sont contestés, en second lieu, les frais de "déplacement [d’un] chauffagiste« d’un montant de 206,55 euros facturé en juillet 2021 et d’une »intervention sur interphone (annulée par la locataire)" d’un montant de 82,50 euros facturée en février 2022.

Il n’est pas discuté qu’à la demande de Madame [F] [E], le chauffagiste de la copropriété s’est déplacé chez elle le 29 janvier 2021 et que le coût de son intervention facturée au syndicat des copropriétaires, a ensuite été répercuté au bailleur, ainsi que cela ressort de l’extrait de compte consolidé arrêté au 1er juillet 2021. Il est également exact que le chauffagiste n’a constaté aucun dysfonctionnement et relevé que la température des radiateurs était conforme à celle de la chaudière.

Il n’en demeure pas moins que la locataire, qui se plaint d’une température insuffisante dans son logement n’est pas une technicienne et n’est donc pas censée connaître l’origine de ce dysfonctionnement. Surtout, il appartient au propriétaire d’assurer à son preneur une jouissance paisible des lieux par une installation permettant un chauffage suffisant, adapté à la surface du logement, ce qui n’est manifestement pas le cas, comme cela sera vu plus avant. C’est donc à tort que cette somme de 206,55 euros été réclamée à la locataire.

Quant à l’intervention sur l’interphone, si Monsieur [K] [O] [J] démontre par la production de l’appel de charges du 2ème trimestre 2022 qu’une somme de 82,50 euros lui a été facturée par le syndic de copropriété au titre d’un « déplacement interphone », il ne communique ni facture, ni aucune pièce établissant que Madame [F] [E] se serait plainte d’un dysfonctionnement de l’interphone et n’aurait pas honoré le rendez-vous fixé. Il s’ensuit que la somme réclamée à ce titre n’est également pas due.

Enfin, il sera constaté qu’ont été facturés à la locataire des frais de « relance » de 8 euros de février à juillet 2023 ce qui est prohibé par l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989.

Il en résulte que le commandement a été valablement délivré pour la somme de 4 036,35 euros (4 373,40 euros – 206,55 euros – 82,50 euros – 48 euros).

Or, il ressort de l’examen de l’historique de compte versé aux débats que cette somme a bien été réglée dans le délai imparti de deux mois, puisque Madame [F] [E] a procédé au paiement le 6 octobre 2023 d’une somme de 2 037,93 euros et le 3 novembre suivant d’une somme d’un montant identique, soit un total de 4 075,86 euros, étant rappelé que l’imputation des paiements du locataire se fait à défaut d’autre demande de sa part sur les dettes qu’il a le plus intérêt à acquitter en application de l’article 1342-10 du code civil.

Monsieur [K] [O] [J] et ses enfants seront par conséquent déboutés de leur demande tendant à voir constater la résiliation du bail et de leurs demandes subséquentes d’expulsion, de séquestration des meubles et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Suivant l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle consistant dans le paiement du loyer aux termes convenus.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, Madame [F] [E] qui est locataire depuis le 10 mars 2017, soit depuis 8 ans, n’a jamais totalement interrompu les règlements et sa dette représente à ce jour à peine plus de trois échéances, provision sur charges incluses.

Il apparaît en outre qu’elle a cessé de procéder au règlement intégral des loyers et charges, à raison des manquements imputés à son bailleur, lesquels sont pour partie établis comme cela sera vu plus avant et qu’après compensation avec les dommages et intérêts alloués, c’est elle qui se trouve créditrice.

En ces conditions, si la violation des obligations contractuelles est avérée elle n’est pas suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail.

En conséquence, la demande de prononcé de la résiliation judiciaire et les demandes subséquentes d’expulsion, de séquestration des meubles et de paiement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et la demande reconventionnelle de répétition d’indu

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon les articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, Monsieur [K] [O] [J] verse aux débats un décompte faisant apparaître que Madame [F] [E] est redevable de la somme de 7 150,24 euros à la date du 24 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, déduction faite du coût du déplacement du chauffagiste, de l’intervention sur l’interphone et des frais de relance qui ont continué à être facturés après la délivrance du commandement de payer (7 487,29 euros – 206,55 euros – 82,50 euros – 48 euros).

Ainsi qu’indiqué précédemment, la demande de répétition d’indu au titre des charges locatives n’est pas justifiée. Elle sera donc rejetée et Madame [F] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 7150,24 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient notamment préciser que :

— le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ;

— les équipements de chauffage sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

— le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure, non allégué en l’espèce, pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance ; cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable.

Enfin selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [F] [E] se plaint de "graves dysfonctionnements liés au système de chauffage insuffisant dans l’appartement, au manque d’isolation thermique des fenêtres, [à la] condensation « , ainsi qu’à la » non-conformité des équipements loués au locataire", sans que l’on sache à quoi correspondent précisément ces non-conformités.

Il résulte des pièces produites qu’à compter de février 2021 et jusqu’en janvier 2024 au moins Madame [F] [E] a signalé au bailleur une température insuffisante dans son logement, lequel a fait intervenir les 29 janvier et 19 février 2021 la société ALBASINI qui n’a constaté "aucune anomalie (…) sur le fonctionnement du chauffage dans le logement« et a relevé une »température des radiateurs (…) conforme à la température de départ" de la chaudière.

La société ALBASINI a néanmoins estimé dans son rapport d’intervention du 19 février 2021 que le logement pouvait être « un peu refroidi, selon la température extérieure, par une déperdition thermique liée à un manque d’isolation des fenêtres » et a noté la présence de radiateurs uniquement dans la salle à manger/salon, mais ni dans le couloir, ni dans la cuisine.

Cette déperdition de chaleur a été évaluée par la société HOME DURABLE, dans son étude du 5 mars 2024, à 39,9 % au niveau des menuiseries et à 43,7 % au niveau des parois et le bureau d’études thermiques a conclu que "les radiateurs existants dans le séjour [n’étaient] pas suffisants pour assurer le besoin de chauffage", leur puissance d’émission de 0,7 kW étant inférieure à la puissance d’émission nécessaire de 2,4 kW.

Il a aussi considéré qu’il fallait « absolument installer » un radiateur dans la cuisine d’une puissance au moins égale à ceux existants dans le salon, ainsi qu’à la nécessité de « traiter les fuites d’air autour des fenêtres afin de limiter les déperditions ».

La vétusté ainsi que la mauvaise qualité isolante des fenêtres, particulièrement celle de la cuisine, ont été constatées par la société MAINTENANCE FRANCILIENNE dans son rapport de recherche de fuite du 29 janvier 2024, par Monsieur [D] [Z] de la société SPL lors de sa visite du 7 mars 2024 et par le SERVICE TECHNIQUE DE L’HABITAT de la Ville de [Localité 7] comme indiqué dans sa lettre du 21 juin 2024.

L’importante "humidité de condensation [qui] règne dans le logement avec la présence de moisissures notamment au droit des fenêtres de la pièce de vie« est établie par ces mêmes documents en raison de l’absence de grille d’aération sur les menuiseries et d’une ventilation jugée »inefficace" par le SERVICE TECHNIQUE DE L’HABITAT de la Ville de [Localité 7], le « testeur » de Monsieur [D] [Z] ayant révélé un "taux d’humidité atteint [de] 78 %".

L’insuffisance de la ventilation avait déjà été relevée dès mars 2017 à l’occasion de l’établissement du diagnostic de performance énergétique (DPE) (que Madame [F] [E] prétend n’avoir reçu qu’au « cours de l’année 2023 » sans néanmoins fournir le moindre commencement de preuve crédible à l’appui de son affirmation) et il avait alors été recommandé d’installer une VMR, c’est-à-dire une « ventilation mécanique répartie », recommandation qui n’a pas été suivie d’effet.

Ainsi, la preuve est rapportée de ce que le logement loué à Madame [F] [E] n’est pas décent en ce qu’il ne satisfait pas aux conditions posées par le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002, précédemment énumérées.

Monsieur [K] [O] [J] justifie avoir fait procéder au remplacement de la fenêtre de la cuisine (équipée d’une grille de ventilation) en juin 2024 et au remplacement des fenêtres des autres pièces de l’appartement (à l’exception de celle des toilettes dont il n’est pas établi qu’elle serait fuyarde) en avril 2025, soit bien après les premières réclamations de la preneuse tenant à l’absence de chauffage suffisant dans son logement, étant précisé que s’il fait état de difficultés rencontrées par l’entreprise mandatée pour établir un devis (le rendez-vous du 29 juillet 2024 n’aurait pas été assuré et Madame [F] [E] aurait demandé de décaler l’horaire du rendez-vous du 10 septembre suivant), ces difficultés ponctuelles ne sont pas de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance, ni à expliquer son défaut de diligence, alors que dès février 2021 il avait été alerté sur l’état des huisseries.

En outre, il n’allègue ni ne démontre avoir fait procéder aux autres travaux pourtant manifestement indispensables, qu’il s’agisse de la pose de radiateurs supplémentaires ou de l’installation d’une ventilation, autre que la simple pose de grilles d’aération sur les fenêtres.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que même si le bailleur n’est pas resté inactif, les mesures prises ont été limitées et surtout tardives, sans qu’il soit allégué ni démontré que l’indécence du logement soit imputable à un défaut d’entretien de la preneuse.

L’indécence du logement a nécessairement troublé la jouissance de Madame [F] [E] contrainte de vivre dans un logement mal ventilé et humide, ce qui a entraîné le développement de moisissures et insuffisamment chauffé.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de faire droit sa demande d’indemnisation, dans la limite de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, soit du 26 mars 2022 au 25 mars 2025 jour de l’audience durant laquelle elle a formalisé sa demande, sur une base de 15 % du montant du loyer à défaut de justification supplémentaire quant à la réalité du préjudice subi, lequel a varié de 1 678,68 euros à 1 829,17 euros ainsi que détaillé en pièce 7 du demandeur, soit pour un montant total de 9 461,53 euros, le surplus des demandes étant rejeté.

Sur la demande de compensation

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En sollicitant à titre subsidiaire des délais de paiement pour apurer le « solde de dette actuelle », après avoir formulé une demande de répétition d’indu au titre des charges locatives et à titre reconventionnel une demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, Madame [F] [E] a implicitement mais nécessairement entendu solliciter la compensation des créances respectives des parties.

Ces comptes s’établissent comme suit :

— Madame [F] [E] est redevable de la somme de 7 150,24 euros au titre de l’arriéré locatif,

— Monsieur [K] [O] [J] et ses enfants sont redevables de la somme de 9 461,53 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

En conséquence, Monsieur [K] [O] [J] et ses enfants seront condamnés à verser à Madame [F] [E] la somme résiduelle de 2 311,29 euros.

Sur les demandes de réalisation des travaux sous astreinte et de consignation des loyers

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi n°2019-1147 du 8 novembre 2019, applicable à la date du dernier renouvellement du contrat : "Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6".

En outre, en application des articles L.131-1 et L.131-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.

En l’espèce, la demande concernant les fenêtres est devenue sans objet, celles-ci ayant été remplacées. Quant à la demande visant à voir ordonner à Monsieur [K] [O] [J] de « conduire tous les travaux préparatoires nécessaires pour assurer l’isolation thermique du logement », elle est extrêmement imprécise et il n’appartient pas au juge, qui n’est pas maître d’œuvre, de se substituer à l’une des parties dans le choix des mesures propres à faire cesser ses préjudices, quand bien même ces mesures pourraient être aisément déterminées au vu des éléments techniques versés aux débats, les demandeurs n’ayant pas eu la possibilité à raison de cette imprécision de formuler d’éventuelles propositions de travaux moins onéreux.

La demande de travaux sera par conséquent rejetée et par voie de conséquence il en sera de même de la demande de consignation des loyers qui n’en est que l’accessoire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La condamnation des parties perdantes aux dépens relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond.

Monsieur [K] [O] [J], Madame [N] [O] [J] épouse [I], Madame [T] [O] [J], Monsieur [Y] [O] [J] et Monsieur [V] [O] [J], qui perdent le procès, seront condamnés aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [F] [E] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de Madame [N] [O] [J] épouse [I], Madame [T] [O] [J], Monsieur [Y] [O] [J] et Monsieur [V] [O] [J],

DÉCLARE la demande en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2017 concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8] ne sont pas réunies,

DÉBOUTE Monsieur [K] [O] [J], Madame [N] [O] [J] épouse [I], Madame [T] [O] [J], Monsieur [Y] [O] [J] et Monsieur [V] [O] [J] de leur demande tendant à voir constater la résiliation du bail et de leurs demandes subséquentes en expulsion, séquestration des meubles et paiement d’une indemnité d’occupation,

DÉBOUTE Monsieur [K] [O] [J], Madame [N] [O] [J] épouse [I], Madame [T] [O] [J], Monsieur [Y] [O] [J] et Monsieur [V] [O] [J] de leur demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail et de leurs demandes subséquentes en expulsion, séquestration des meubles et paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE Madame [F] [E] à verser à Monsieur [K] [O] [J], Madame [N] [O] [J] épouse [I], Madame [T] [O] [J], Monsieur [Y] [O] [J] et Monsieur [V] [O] [J] la somme de 7 150,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 mars 2025, terme de mars 2025 inclus,

DÉBOUTE Madame [F] [E] de sa demande de répétition d’indu au titre des charges locatives,

CONDAMNE Monsieur [K] [O] [J], Madame [N] [O] [J] épouse [I], Madame [T] [O] [J], Monsieur [Y] [O] [J] et Monsieur [V] [O] [J] à verser à Madame [F] [E] la somme de 9 461,53 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE en conséquence Monsieur [K] [O] [J], Madame [N] [O] [J] épouse [I], Madame [T] [O] [J], Monsieur [Y] [O] [J] et Monsieur [V] [O] [J] à verser à Madame [F] [E] après compensation la somme résiduelle de 2 311,29 euros,

DÉBOUTE Madame [F] [E] de sa demande d’exécution de travaux sous astreinte,

DÉBOUTE Madame [F] [E] de sa demande de consignation des loyers,

CONDAMNE Monsieur [K] [O] [J], Madame [N] [O] [J] épouse [I], Madame [T] [O] [J], Monsieur [Y] [O] [J] et Monsieur [V] [O] [J] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [K] [O] [J], Madame [N] [O] [J] épouse [I], Madame [T] [O] [J], Monsieur [Y] [O] [J] et Monsieur [V] [O] [J] à verser à Madame [F] [E] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.