TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Anne GUALTIEROTTI

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/06692

N° Portalis 352J-W-B7H-CZP5Y

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 21 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société MYRABO, S.A.S

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0051

DÉFENDEURS

Madame [B] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Monsieur [Y] [Z]

[Adresse 14]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Monsieur [G] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 8]

non- représentés

Décision du 21 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/06692 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZP5Y

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 26 Septembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [Z], M. [Y] [Z] et Mme [G] [Z] (ci-après les consorts [Z]) sont propriétaires indivis des lots n°310 et 20 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 13], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaires de justice des 18 avril et 12 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 18ème, représenté par son syndic la société MYRABO, a assigné, devant ce tribunal, Mme [B] [Z], M. [Y] [Z] et Mme [G] [Z] aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les condamner solidairement à lui payer :

* la somme de 18.470,03 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 28 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des charges impayées et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

*3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

Décision du 21 Novembre 2024

Charges de copropriété

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— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

***

Mme [B] [Z], M. [Y] [Z] et Mme [G] [Z], assignés suivant procès-verbaux de recherches infructueuses dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 31 janvier 2024. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 26 septembre 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaires indivis de Mme [B] [Z], M. [Y] [Z] et Mme [G] [Z] sur les lots n°20 et 310 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 mars 2019, 5 février 2020, 31 mars 2021, 8 février 2022 et 16 février 2023 approuvant les comptes du 01/10/2018 au 30/09/2019, du 01/10/2019 au 30/09/2020, 01/10/2020 au 30/09/2021, du 01/10/2021 au 30/09/2022, les budgets prévisionnels des exercices concernés, les fonds travaux et certains travaux dont ceux de rénovation énergétique, d’amélioration de la distribution de chauffage, de déplacement d’une grille ou encore de mise en place d’un détecteur de mouvement,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots des défendeurs,

— un décompte faisant apparaître, au 12 avril 2023, un solde débiteur de 18.470,03 euros, comprenant 1.667,10 euros de frais.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des défendeurs est débiteur, déduction faite des divers frais, à hauteur de la somme de 16.802,93 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er avril 2023, “2ème appel de fonds 2023 et 2ème appel travaux loi Alur 2023” compris.

Les consorts [Z] ne démontrent pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires. Le syndicat demandeur justifie que le règlement de copropriété prévoit, en sa clause, “règlement des charges communes”, qu’en cas d’indivision de la propriété, tous les copropriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis à vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, pour toutes les sommes dues afférentes aux lots.

Le règlement de copropriété de l’immeuble contient une clause prévoyant que: “En cas d’indivision de la propriété ou de la jouissance d’un lot, tous les copropriétaires ou associés indivis seront solidairement responsables entre eux, vis à vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion pour toutes les sommes dues afférentes audit lot, entre les nu-propriétaires et usufruitiers, comme entre les propriétaires et bénéficiaires d’un droit à usage d’habitation.”

En conséquence, les consorts [Z] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 16.802,93 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023, date de l’assignation.

Décision du 21 Novembre 2024

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Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, la mise en demeure du 01/09/2021 est antérieure à la délivrance du commandement de payer, de sorte que les frais de 42 euros facturés seront écartés.

De même, les frais de “transmission dossier huissier 09/09/2021”pour 120 euros seront rejetés dans la mesure où, conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ni démontrées ni même alléguées en l’espèce.

S’agissant des frais d’huissier de justice “P.V. Placard 02.04.2021” pour 119 euros et des frais comptabilisés, le 30 août 2021, au titre d’un état daté “dossier saisie immobilière 02/2020 ” pour 480 euros, ils apparaissent concerner la procédure de saisie-immobilière engagée par le syndicat des copropriétaires. Or, la décision du juge de l’exécution du 14 octobre 2021, à la suite d’un règlement par les défendeurs, a donné acte au syndicat des copropriétaires de son désistement d’instance et a laissé aux consorts [Z] la charge des dépens. Le demandeur paraît donc disposer d’ores et déjà d’un titre exécutoire au titre des frais relatifs à la saisie-immobilière. Les frais de 119 euros et de 480 euros susvisés seront rejetés, dans le cadre de la présente procédure.

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Les frais pour 150,10 euros, du chef du commandement de payer du 4 octobre 2021, lesquels entrent dans les prévisions de l’article 10-1 précité, seront admis.

Enfin, les frais et honoraires au titre des états datés d’octobre 2021 et de février 2022, produits par le demandeur, correspondent à des diligences particulières, dont le coût justifié (378 x 2), sera mis à la charge des défendeurs.

En conséquence, les consorts [Z] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150,10 euros au titre des frais de recouvrement et la somme de 756 euros au titre de deux états datés, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023, date de l’assignation.

Le surplus des demandes, du chef des frais, sera rejeté.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que les consorts [Z] ont d’ores et déjà été condamnés, par un jugement du tribunal d’instance de Paris 18ème en date du 15 mars 2018, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges, qu’une procédure de saisie-immobilière a été engagée et que les défendeurs ont payé l’arriéré de leur dette, seulement, le jour de la vente aux enchères.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer, malgré eux, le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle ces derniers se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part des défendeurs sur les raisons d’un défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur leur situation personnelle, ne permettent pas de les considérer comme débiteurs de bonne foi.

En conséquence, les consorts [Z] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes au sens de l’article 696 précité, les consorts [Z] sera condamnés in solidum aux dépens, lesquels ne comprendront pas les frais du commandement de payer qui ont été demandés et obtenus, ci-dessus, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, les consorts [Z] seront in solidum condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Mme [B] [Z], M. [Y] [Z] et Mme [G] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 13]:

— la somme de 16.802,93 euros, au titre de l’arriéré d’appels de charges et de travaux arrêtés au 1er avril 2023, “2ème appel de fonds 2023 et 2ème appel travaux Allur 2023” compris, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023,

— la somme de 150,10 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023,

— la somme de 756 euros au titre des états datés, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 3] à [Adresse 11] [Localité 1] du surplus de ses demandes du chef des frais,

CONDAMNE in solidum Mme [B] [Z], M. [Y] [Z] et Mme [G] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE in solidum Mme [B] [Z], M. [Y] [Z] et Mme [G] [Z] aux dépens, lesquels ne comprennent pas les frais du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum Mme [B] [Z], M. [Y] [Z] et Mme [G] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 21 Novembre 2024

La Greffière La Présidente