TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.

délivrées le :

à M^e JOLY (C1753)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e SOUFRON (K0028)

■

18° chambre 2ème section

N° RG 22/01729

N° Portalis 352J-W-B7G-CV6GW

N° MINUTE : 1

Assignation du :

07 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 05 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S D S SÉCURITE PRIVÉE (RCS de PARIS n°388 321 499)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-baptiste SOUFRON de la SELARL FELTESSE WARUSFEL PASQUIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0028

DÉFENDERESSE

S.A. COVIVIO (RCS de METZ n°364 800 060)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe JOLY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1753

Décision du 05 Décembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 22/01729 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV6GW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Camille BERGER, Greffière, lors des débats et Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2024, délibéré prorogé au 05 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 février 2009, la SOCIÉTÉ FONCIÈRE EUROPE LOGISTIQUE, aux droits de laquelle vient la S.A. COVIVIO, a consenti à la S.A.S. D S SÉCURITÉ PRIVÉE le renouvellement d’un bail commercial du 22 mars 2000, modifié par avenant du 07 juillet 2000, portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6] à usage de bureaux et ateliers (562 m2), avec cinq emplacements de parking extérieur, pour une durée de neuf ans à compter du 15 février 2009 et moyennant un loyer HT et HC de 70 250 € par an.

Par acte extrajudiciaire du 30 décembre 2020, la locataire a donné congé à la bailleresse pour le 30 juin 2021, date à laquelle elle a quitté les lieux.

Par acte du 07 février 2022, la S.A.S. D S SÉCURITÉ PRIVÉE a assigné la S.A. COVIVIO devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Dans ses dernières écritures du 14 février 2023, elle sollicite :

— la condamnation de la S.A. COVIVIO à lui payer une indemnité de 185 047 €,

— outre sa condamnation à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens,

— qu’il soit dit n’y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions du 07 septembre 2023, la S.A. COVIVIO sollicite ;

— qu’elle soit déboutée de toutes ses demandes,

— outre sa condamnation à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 11 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’ancien article 1147 du code civil, dans sa version applicable au bail renouvelé le 16 février 2009, celui qui, par la mauvaise exécution ou l’inexécution de ses obligations contractuelles, cause un dommage à son cocontractant lui en doit réparation.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice d’apporter la preuve de celui-ci, ainsi que de la faute qui en est à l’origine et du lien de causalité entre eux.

L’article 1719 du même code dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1o De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2o D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3o D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

En l’espèce, la demanderesse réclame réparation au titre de manquements de l’ancienne bailleresse à ses obligations de délivrance et d’entretien des locaux.

Elle demande une indemnité réparant le trouble de jouissance subi, évaluée à 70% des loyers payés sur cette période.

La défenderesse lui oppose qu’il n’est pas justifié d’un manquement à son obligation de délivrance et qu’elle a toujours mis en œuvre les mesures qui s’imposaient en réponse à ses demandes, pour autant qu’elles soient légitimes.

*Les nuisances induites par le chantier de la SNCF

La demanderesse évoque un « trouble de jouissance quasi-quotidien » « subi pendant plus de deux années » du fait des travaux de création de la liaison ferroviaire entre la gare de l’Est et l’aéroport [7] (« CDG EXPRESS ») impliquant qu’une tranchée soit creusée, traversant la zone d’activité CAP 18 où se situaient ses locaux, qui ont débuté en février 2019 et n’étaient pas achevés lors de son départ des lieux en juillet 2021, qu’elle dit avoir dénoncé à plusieurs reprises auprès de son bailleur :

— limitations des voies accès à ses locaux et privation de ses places de stationnement, sans son accord ni indemnisation, l’obligeant à délocaliser une partie de son parc automobile en banlieue et impactant ses délais d’intervention d’urgence,

— nuisances sonores et olfactives quasi-permanentes.

Elle répond aux moyens de la défenderesse que si les travaux ont été mis en œuvre par un tiers, la SNCF, elle a passé des accords avec celle-ci, donc vraisemblablement perçu une « indemnisation conséquente », et que la clause de souffrance du bail ne s’applique qu’aux travaux réalisés dans les lieux loués.

La défenderesse réplique que la responsabilité des nuisances causées par les travaux de la SNCF pèse sur cette dernière et que le bail exclut la responsabilité du bailleur pour les travaux réalisés sur le site CAP 18.

Elle ajoute que les travaux lourds de réalisation du tunnel de la future voie ferrée ne sont pas localisés dans la partie de ce site proche des locaux loués et n’ont commencé qu’au second trimestre 2020, de sorte qu’elle n’a subi que ponctuellement les travaux préparatoires et le dévoiement du réseau, et que, lesdits locaux étant dans la partie ouest du site, elle n’a subi aucune conséquence en termes d’accès et de livraison.

Le tribunal relève que si le bail contient une clause (numéro 8) dite « de souffrance » selon laquelle le preneur devra supporter tous travaux de reconstruction et de réparation réalisés dans les lieux et jugés nécessaires par le bailleur sans indemnité ni diminution de loyer, celle-ci n’est toutefois pas applicable en l’espèce, s’agissant de travaux réalisés par un tiers à son propre bénéfice.

En revanche, ledit bail contient également une clause stipulant que « 14- Le preneur n’exercera aucun recours ni réclamation contre le bailleur pour tout trouble et/ou privation de jouissance provenant de tiers et fera son affaire personnelle des recours à exercer contre l’auteur du dommage, le bailleur le subrogeant dans ses droits à cet effet. »

Il est admis que la qualification de tiers, au sens des articles 1719 et 1725 du code civil, peut être écartée s’il est justifié d’un lien contractuel, tel qu’un contrat de travail (concierge), de bail (autre locataire) ou de travaux, entre celui-ci et le bailleur, qui doit alors répondre du trouble de jouissance qu’il a causé au locataire.

Toutefois, en l’espèce, la locataire se prévaut simplement d’un document intitulé « État d’avancement des procédures et travaux », extrait d’un rapport d’exécution des travaux du CDG EXPRESS, évoquant notamment les procédures de prises de possession des terrains nécessaires aux travaux,) selon lequel « des accords amiables ont été signés avec les entreprises concernées sur le secteur de CAP 18 : Fleuret Adhésif, Firma, Chabrol et Covivio, ce qui permet d’assurer leur relocalisation sans créer de nouveau bâtiment sur site ».

Or, le contenu de cette convention est totalement ignoré, de sorte que le tribunal ne saurait en déduire qu’elle a créé une obligation pour la bailleresse de répondre des dommages causés par sa cocontractante envers sa locataire.

Il y a donc lieu de considérer que la SNCF est un tiers et que la bailleresse n’a pas à répondre des dommages que ses travaux ont pu causer à la demanderesse.

Il est observé en tout état de cause que la demanderesse ne démontre pas le préjudice qu’elle dit avoir subi pendant plus de deux ans du fait du chantier.

En effet, s’agissant des nuisances sonores et olfactives causées par le chantier, force est de constater qu’elle ne fournit que :

— des mails de la bailleresse, l’un du 06 février 2019 rappelant à ses locataires la réalisation des travaux de la SNCF entre 2019 et 2021, l’autre du 15 mars 2019 évoquant un test de fumée d’une heure,

— un article du Parisien du 03 mars 2020 qui ne fait qu’exposer les craintes des occupants du site avant le commencement des travaux en question,

— un procès-verbal de commissaire de justice du 04 novembre 2020 constatant le chantier sur le site et le bruit des travaux, sans préciser l’importance de ce bruit, ni s’ils génèrent des nuisances à l’intérieur des locaux.

De la sorte, le tribunal ne peut constater de nuisances effectivement causées par ce chantier, ayant affecté l’utilisation des lieux loués.

Concernant les problèmes de circulation et d’accès au site, ainsi que la privation de ses places de stationnement, elle produit divers mails de la bailleresse :

*du 06 février 2019 rappelant à ses locataires la réalisation des travaux de la SNCF entre 2019 et 2021,

*du 16 juillet 2019 informant les locataires de la fermeture temporaire d’une partie de la voie D du 22 juillet au 23 août 2019, avec mise en place d’une déviation dans le site,

*des 29 et 30 août 2019 informant les locataires de travaux entraînant la fermeture de la voie centrale du site du 02 au 27 septembre suivants, avec la mise en place de mesures pour faciliter l’accès au site et la condamnation de quatre des places de stationnement de la locataire, avec faculté pour celle-ci d’utiliser quatre autres places sur le site,

*du 04 octobre 2019 informant les locataires d’abattages d’arbres du 07 au 21 octobre 2019 sur les voies du site, sans fermeture de celles-ci, avec une modification de la circulation,

*des 18 et 19 novembre 2019 informant les locataires de la reprise, du 18 au 29 novembre 2019, des travaux prévus du 02 au 27 septembre qui avaient été interrompus, proposant à la locataire d’utiliser, à la place de ses deux places de stationnement condamnées, des emplacements dans le bâtiment 9,

*du 26 novembre 2019 informant les locataires de travaux entraînant la fermeture d’une partie de la voie D fixés initialement du 02 au 20 décembre 2019 et du 13 janvier au 03 février 2020,

*du 29 janvier 2020 proposant à la locataire d’utiliser, à la place de ses trois places de stationnement condamnées du 05 au 28 février 2020, des emplacements dans le bâtiment 9,

*du 10 mars 2020 informant les locataires de travaux entraînant la fermeture de la voie centrale du site du 16 mars au 03 avril suivants avec une modification de la circulation,

*du 03 août 2020 proposant à la locataire d’utiliser, à la place de ses deux places de stationnement condamnées du 17 au 21 août suivants, des emplacements dans le bâtiment 9.

Elle fournit également un mail du 07 juillet 2020 dans lequel elle se plaint auprès de la bailleresse du temps d’ouverture du portail d’accès au site, impactant ses « délais d’intervention sur alarme ».

Il ressort par ailleurs du constat du 04 novembre 2020, précité, que « des poids lourds gênent en partie la circulation », étant précisé que l’huissier fait référence à une allée du site située devant les locaux loués.

Elle ne produit donc pas d’élément permettant au tribunal d’apprécier une perte réelle de jouissance subie du fait de la privation de l’usage des places de parking louées, alors que celle-ci a été temporaire et compensée par une autorisation d’occuper d’autres places de stationnement dans la zone, dont il n’est pas justifié d’un éloignement par rapport aux locaux ou d’un accès difficile, étant en outre relevé qu’elle ne s’en est apparemment jamais plainte auprès de la bailleresse à l’époque.

De même, s’agissant des difficultés de circulation dans le site qu’elle dit avoir rencontrées, le tribunal ne peut, au vu des éléments produits, se rendre compte, concrètement, des contraintes de circulation qu’elle a subies du fait de la fermeture temporaire d’une partie des voies du site, alors que la défenderesse en conteste la réalité compte tenu de l’emplacement des locaux loués sur ledit site.

Le constat d’huissier observant la présence de camions gênant la circulation dans l’allée n’est pas suffisant à ce titre, puisqu’il s’agit d’une situation temporaire imputable à un stationnement gênant dont la cause n’est pas précisée par son auteur et qui ne démontre pas sa conséquence effective sur l’accès aux locaux.

Par ailleurs, si la locataire s’est plainte de difficultés d’accès au site auprès de la bailleresse dans un mail du 07 juillet 2020, elle n’a évoqué sur ce point qu’une lenteur d’ouverture de la grille d’entrée du site pendant la nuit l’obligeant à stationner ses véhicules en banlieue, ce qui apparaît sans lien avec des problèmes de circulation liées aux travaux de la SNCF.

Au demeurant, il est relevé que le tribunal n’est pas non plus en mesure d’apprécier les conséquences concrètes du problème de lenteur d’ouverture de la grille d’entrée du site pendant la nuit, dont l’anormalité pour un site de cette nature n’est pas établie, sur les délais d’intervention sur alarme de la société de sécurité, et qu’il n’est fourni aucun élément justifiant d’un préjudice qui aurait consisté à avoir dû « délocaliser une grande partie de son parc automobile en banlieue ».

*Les actes de vandalisme

La demanderesse prétend également avoir subi un trouble de jouissance liée à des actes de vandalisme (effractions sur ses véhicules) et intrusions dans les locaux auxquels la bailleresse n’a pas apporté de solution efficace.

Il ressort des mails produits aux débats que la locataire s’est plainte :

— le 25 octobre 2019, de l’intrusion de plusieurs personnes dans ses locaux, qui semblaient les occuper depuis quelques temps,

— le 07 juillet 2020, de la dégradation de l’un de ses véhicules, stationné devant son bâtiment, ainsi que de la présence de scooters et de jeunes des environs, déplorant des dégâts fréquents et devoir procéder régulièrement à l’évacuation de nombreux individus,

— le 07 septembre 2020, du bris de la vitre latérale droite de l’un de ses véhicules, en pleine journée et sous ses fenêtres,

— le 09 septembre 2020, de la dégradation d’un autre véhicule sur la place 249.

Elle a également fait constater dans un procès-verbal d’huissier du 10 décembre 2020 que la chaufferie en sous-sol était visiblement squattée, étant notée la présence d’une couette, de bouteilles d’alcool entamées, de médicaments et de seringues.

Toutefois, la défenderesse lui oppose à juste titre que la sécurité et le vandalisme ne relèvent pas de la responsabilité du bailleur au sens du bail, lequel prévoit en effet en son article « 17- (…) Le bailleur ne pourra être recherché en cas de vol, dégradations, etc… survenant dans les lieux loués. Le preneur devra faire son affaire du gardiennage et de la surveillance de ses locaux, de son matériel et des marchandises. »

Les dommages dont se plaint la locataire, liés à des vols et dégradations de bien sur les places de stationnement louées, ou à des intrusions dans les locaux dont elle doit assurer le gardiennage, ne peuvent donc donner lieu à indemnisation de la bailleresse, quand bien même celle-ci devrait assurer la sécurité du site.

*Sur l’état d’entretien des lieux loués

La demanderesse prétend enfin que la bailleresse a manqué à son obligation de veiller de façon constante à l’entretien de la chose louée, en n’entretenant pas les locaux vétustes, malgré de nombreuses relances.

Elle fonde cette prétention sur un constat d’huissier du 10 décembre 2020 constatant que :

— les fenêtres étaient particulièrement usées, les poignées étant manquantes pour la plupart, sinon partiellement détachées,

— des radiateurs sont froids,

— les plafonds, murs et sols sont en état d’usage avancé,

— les sanitaires (la locataire expliquant qu’il s’agit de parties communes de l’immeuble) des hommes sont particulièrement usés, le tout est sale lors de son passage, les sanitaires femmes sont condamnées lors de son intervention,

— la porte d’entrée n’a plus de poignée intérieure,

— l’une des trois chaudières n’est pas en état de fonctionnement.

Elle fait valoir que la défenderesse ne peut lui opposer la clause selon laquelle elle a pris les lieux loués en l’état, que le bailleur doit entretenir les lieux loués sans qu’il soit nécessaire que le preneur l’en avertisse, et qu’en tout état de cause, elle l’a mise en demeure à diverses reprises.

La société COVIVIO réplique que la locataire a occupé les locaux pendant près de vingt ans sans les entretenir comme elle en avait contractuellement la charge et sans lui notifier de réclamation.

L’article 1755 du code civil prévoit que le locataire ne supporte effectivement pas la charge des réparations liées à la vétusté.

La clause 3- du bail met à la charge du preneur les réparations locatives mais prévoit également qu’il effectuera « à ses frais, toutes réparations qui seraient nécessaires et tout l’entretien ordinairement à la charge d’un bailleur, sauf les réparations prévues par l’article 606 du code civil. »

Toutefois, l’état de saleté des sanitaires hommes, dont l’importance est difficile à apprécier pour le tribunal à partir de quelques photographies de l’huissier qui ne donne pas de précision à ce sujet, de même que la fermeture des sanitaires des femmes, n’ont été constatés qu’à un moment donné, de sorte que le tribunal ne peut se convaincre d’un manquement répété de la bailleresse occasionnant un trouble de jouissance réparable.

En outre, si les sanitaires sont en état d’usage avancé, ce seul fait ne permet pas de considérer qu’un préjudice en a forcément résulté pour la locataire, qui ne démontre pas que les sanitaires n’étaient pas fonctionnels et qui, malgré ses prétentions, ne produit aucun élément démontrant qu’elle a subi des désagréments de ce fait et sollicité de la bailleresse d’intervenir pour leur entretien.

Par ailleurs, elle ne démontre pas non plus que les poignées des fenêtres, certes « particulièrement usées », ne pouvaient pas faire l’objet de réparations dont elle avait la charge, et donc qu’elle peut prétendre à une indemnité à ce titre.

Enfin, elle ne produit aucun élément, et ne fournit aucune explication sur la cause du dysfonctionnement de la chaudière, permettant au tribunal de considérer que sa réparation relevait d’une obligation de réparation de la bailleresse.

En conséquence, la demanderesse échouant à démontrer un préjudice dont la défenderesse serait responsable, sa demande d’indemnisation ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu’à payer une somme à la défenderesse au titre de ses frais irrépétibles que l’équité commande de limiter à 2 000 €.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. D S SÉCURITÉ PRIVÉE de toutes ses demandes envers la S.A. COVIVIO ;

CONDAMNE la S.A.S. D S SÉCURITÉ PRIVÉE aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à payer une somme de deux-mille euros (2 000 €) à la S.A. COVIVIO en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Fait et jugé à Paris le 05 Décembre 2024

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA