N° RG 25/00154 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGGN

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [W] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Dominique DE GINESTET DE PUIVERT de la SELARL DE GINESTET DE PUIVERT, avocats au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Juin 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 01 Juillet 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e DE GINESTET

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2023, Monsieur [T] [Y] a donné à bail à Madame [H] [G] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 650 euros payable d’avance le 5 de chaque terme.

Par acte notarié du 29 avril 2024, Monsieur [T] [Y] a vendu à Monsieur [W] [N] le bien situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Le loyer n’étant plus réglé depuis le mois de juillet 2024, Monsieur [W] [N] a fait délivrer à Madame [H] [G], le 30 octobre 2024 et après l’infructuosité d’une mise en demeure amiable, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 1 464 euros, outre 126,53 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Monsieur [W] [N] a fait assigner Madame [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 17 février 2025 et sur le fondement des articles 7a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 1103 et 1104 du Code civil, L.412-1 et L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, 515, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties le 15 janvier 2023, et dire que Madame [H] [G] est occupante de son bien sans droit ni titre,

à titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail,

prononcer l’expulsion de Madame [H] [G] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

dire explicitement que le délai légal de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux sera supprimé, subsidiairement réduit dans la mesure qu’il plaira au tribunal,

ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux donnés à bail à Madame [H] [G] dans tel lieu que celle-ci désignera et à ses frais,

condamner Madame [H] [G] à lui payer, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 janvier 2025, une somme de 1 464 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 sur cette somme, et de l’assignation pour le surplus,

condamner Madame [H] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à une fois et demie celui du loyer et charges, soit 975 euros, à compter de la résolution du bail et jusqu’à complet délaissement des lieux,

condamner Madame [H] [G] à payer une somme de 800 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [H] [G] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 30 octobre 2024,

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, à l’exception des seuls dépens.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 3 juin 2025.

Madame le Bâtonnier Dominique de GINESTET, conseil de Monsieur [W] [N], a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que la dette locative de Madame [H] [G] arrêtée au 31 mai 2025 s’élève à 6 916 euros.

Bien qu’ayant été régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [H] [G] ne s’est pas présentée ni personne pour elle après avoir cependant informé le tribunal, par correspondance du 19 mai 2025, des raisons de son absence, en l’occurrence le défaut de moyen de locomotion et l’impossibilité pour son entourage de la conduire pour l’audience.

Le délibéré a été fixé au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’é

Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;

Monsieur [W] [N] prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 31 octobre 2024 dont IL produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Madame [H] [G] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 28 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par Monsieur [W] [N] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi précitée du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article XI de ses conditions générales intitulé CLAUSE RESOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation immédiate et de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Monsieur [W] [N] a fait délivrer à Madame [H] [G], le 30 octobre 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 1 464 euros ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet, ni proposé à son bailleur la moindre solution d’apurement de sa dette locative qui était encore de 1 464 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 15 janvier 2023 et liant les parties et d’enjoindre à Madame [H] [G], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision, sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, la demande de séquestration des meubles garnissant les lieux, qui ne ressortit pas à la compétence du juge des contentieux de la protection, étant par ailleurs rejetée.

Sur la suppression ou la réduction du délai de deux mois

Monsieur [W] [N] demande au tribunal qu’il ordonne l’expulsion de Madame [K] [P] sans délai, subsidiairement avec un délai réduit ;

L’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de location liant les parties, précise que l’expulsion ne peut avoir lieu, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7, le juge pouvant réduire ou supprimer ce délai notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, et que ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ;

Il s’évince ainsi de ses dispositions que l’article L.412-1 ne prévoit pas que la simple défaillance du locataire dans son obligation de régler le loyer et charges aux terme convenu soit un motif suffisant pour demander la suppression ou la réduction du délai de deux mois, c’est-à-dire la mauvaise foi de Madame [H] [G] ;

Monsieur [W] [N] sera donc débouté de cette demande.

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte de la créance locative de Monsieur [W] [N] arrêté au 31 mai 2025, établissent que Madame [H] [G] a été défaillante dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler le loyer au terme convenu puisqu’elle n’a réglé à son bailleur, au tire des 11 échéances des mois de juillet 2024 au mois de mai 2025, qu’une somme de 2 834 euros, soit 294 euros le 1er juillet et le 1er août 2024, 274 euros les 1er septembre et 1er octobre 2024, 283 euros les 1er novembre 2024, 1er décembre 2024 et 1er janvier 2025, 566 euros le 1er mars 2025 et 283 euros le 1er avril 2025, alors qu’elle aurait dû lui régler celle de 7 150 euros (650 x 11) ;

La dette locative de Madame [H] [G] arrêtée au 31 mai 2025, dès lors, s’élève à 4 316 euros (7 150 – 2 834), étant observé que Monsieur [W] [N], qui lui réclame à ce titre celle de 6 916 euros, a comptabilisé à deux reprises, dans son dernier décompte du 13 mai 2025, le loyer des mois de juillet, août, septembre et octobre 2024, une erreur d’écriture sans laquelle le montant des 11 échéances de loyer restant dû ne serait pas celui qui y est mentionné, soit 9 750 euros, mais 7 150 euros (9 750 – 4 x 650) ;

Madame [H] [G] ne querelle ni la matérialité ni le montant de sa dette, dont elle a expliqué lors de son entretien avec l’ADIL des [Localité 4] qu’elle puisait son origine dans plusieurs pertes d’emploi successives et des problèmes de santé ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [H] [G] sera donc condamnée à payer à Monsieur [W] [N], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme de 4 316 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 sur celle de 1 464 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le bail du 15 janvier 2023 est résilié de plein droit depuis le 31 décembre 2024 ; Madame [H] [G] est dès lors redevable, à partir de cette date, d’une indemnité d’occupation mensuelle ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 mai 2025 ;

Par ailleurs, Monsieur [W] [N] sollicite du tribunal qu’il fixe cette indemnité d’occupation mensuelle à 975 euros, c’est-à-dire à une fois et demie le montant du loyer et charges convenu, en se prévalant tout autant, à cet effet, de sa double nature juridique, compensatrice et réparatrice, que de son effet incitatif ; ces arguments, toutefois, sont inopérants puisque la délivrance à la défenderesse, par un commissaire de justice, d’un commandement de payer puis de l’assignation, n’a pas eu le résultat escompté, la dette locative ne cessant de progresser ;

Madame [H] [G] sera donc condamnée à payer à Monsieur [W] [N], à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu, soit 650 euros.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [H] [G] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [N] les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Madame [H] [G] sera par conséquent condamnée à lui payer une somme de 800 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [H] [G], qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui lui a été délivré le 30 octobre 2024.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [W] [N] recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Madame [H] [G] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [H] [G], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Déboute Monsieur [W] [N] de ses demandes de séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux.

Déboute Monsieur [W] [N] de sa demande de suppression ou de réduction du délai de deux mois fixé à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Condamne Madame [H] [G] à payer à Monsieur [W] [N], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme de QUATRE MILLE TROIS CENT SEIZE euros (4 316 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 sur celle de 1 464 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Madame [H] [G] à payer à Monsieur [W] [N], à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de SIX CENT CINQUANTE EUROS (650 euros).

Déboute Monsieur [W] [N] de sa demande tendant à ce que l’indemnité d’occupation mensuelle soit fixée à 975 euros.

Condamne Madame [H] [G] à payer à Monsieur [W] [N] une somme de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [H] [G] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 30 octobre 2024.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE