TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/54933 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BOH

N° : 9

Assignation du :

10 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 novembre 2024

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCI DE L’ILE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS – #C2472

DEFENDERESSE

La société ASTOR

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Aude GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #L0020

DÉBATS

A l’audience du 24 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 19 novembre 2010, la SCI DE L’ILE a donné à bail commercial à la société ASTOR des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 13.400 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 4 avril 2024, à la société ASTOR, pour une somme de 11.223,52 euros, au titre de l’arriéré locatif au 2 avril 2024.

Par acte d’huissier du 10 juillet 2024, la SCI DE L’ILE a fait assigner la société ASTOR devant la juridiction des référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société ASTOR et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société ASTOR à payer à la SCI DE L’ILE la somme provisionnelle de 18.715,76 euros au titre de l’arriéré locatif (3ème trimestre inclus),

— condamner la société ASTOR au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer trimestriel augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société ASTOR au paiement d’une somme de 1.871,57 euros au titre de la clause pénale,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société ASTOR au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et des états de privilèges et nantissements.

À l’audience du 24 octobre 2024, la SCI DE L’ILE a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 24.711,57 euros (4ème trimestre 2024 inclus), outre l’actualisation de la clause pénale, et en s’opposant à l’octroi de tout délai, ou très subsidiairement des délais limités à 6 mois.

La société ASTOR était représentée. Elle reconnaît une dette locative, à l’exception des clauses pénales dont elle demande le rejet, mais explique les importantes difficultés financières rencontrées depuis quelques mois du fait de la situation du marché immobilier. Elle se prévaut d’un paiement partiel intervenu la veille de l’audience. Elle demande de lui accorder des délais pour s’acquitter de la dette, sur 18 mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2024, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 4 avril 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail (article XV) ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI DE L’ILE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 11.223,52 euros (en ce compris 48 euros de clauses pénales) au titre des 1er et 2ème trimestres 2024.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 mai 2024, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Sur le montant de la dette, il convient de relever que le défendeur produit un ordre de virement du 22 octobre 2024, de 3.990,40 euros, avec le statut « en attente », puis un « Détail historique » du 24 octobre 2024 qui permet de constater que le virement a bien été effectué. La somme de 3.990,40 euros sera donc déduite du montant mentionné par le décompte du 23 octobre 2024 produit par le bailleur, pour arrêter la dette au 24 octobre 2024.

Il convient également de déduire du décompte du bailleur les clauses pénales sur impayé, clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence. La somme de 64 euros (16 x 4) sera donc déduite.

Le coût du commandement de payer sera également déduit comme relevant des dépens (177,42).

La créance s’élève désormais à la somme de 20.479,75 euros, arrêtée au 24 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société ASTOR au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société ASTOR explique cette absence de paiement par des difficultés liées à la situation du marché immobilier. Il n’est pas contesté qu’elle avait payé sans aucun retard son loyer depuis 2010, et que la situation d’impayé n’a commencé qu’en janvier 2024. La bonne foi du preneur, qui a repris un paiement partiel avant l’audience et justifie d’une trésorerie, certes fragile, mais revenue en crédit, ne peut être contestée.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société ASTOR, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques. À l’inverse rien d’indique que l’octroi de délais, nécessairement assortis d’une clause de déchéance du terme, emporte de graves conséquences pour le bailleur.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 18 mois à la société ASTOR pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société ASTOR sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation majorée en cas d’expulsion. Mais cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ASTOR, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ASTOR ne permet d’écarter la demande de la SCI DE L’ILE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société ASTOR à payer à la SCI DE L’ILE la somme provisionnelle de 20.479,75 euros au titre de l’arriéré locatif au 24 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Disons que la société ASTOR pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 17 mensualités de 1.140 euros, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois, la 18ème mensualité couvrant le solde de la dette ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société ASTOR de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société ASTOR et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir [Adresse 1],

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

Condamnons la société ASTOR aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de la levée de l’état des privilèges ;

Condamnons la société ASTOR à payer à la SCI DE L’ILE la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 27 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ