TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 23/57327 – N° Portalis 352J-W-B7H-C23CS

N° : 16-CH

Assignation du :

02 Octobre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 novembre 2024

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal le CABINET [J], syndic en exercice, société par actions simplifiée

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS – #A0466

DEFENDERESSE

SCI TOO NAOS

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Amélie VATIER de l’AARPI VATIER, avocats au barreau de PARIS – #R0280

DÉBATS

A l’audience du 17 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La SCI Too-Naos est propriétaire du lot n°372 dans l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 12ème arrondissement (75012) qui est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce lot est constitué d’un vaste local professionnel sur toute la longueur de l’immeuble comprenant la jouissance de deux patios (un grand et un plus petit) qui assurent l’éclairage des parties hors façades.

Soutenant que la SCI Too-Naos a fait installer plusieurs unités extérieures de climatisations sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société Cabinet [J], l’a faite assigner devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 :

Condamner la SCI Too-Naos à :

Déposer les six unités extérieures de climatisations installées sans autorisation de l’assemblée générale et affectant l’aspect extérieur et les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 3], Justifier du rebouchage, conformément aux règles de l’art, des percements opérés en façade et/ou au sol pour permettre le passage de tuyaux de raccordement entre les six unités extérieures et intérieures de climatisation ;

Assortir les condamnations ci-dessus évoquées d’une astreinte de 500 € par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir ;Dire que les travaux de dépose et remise en état seront considérés comme réalisés conformément aux règles de l’art lorsqu’ils auront fait l’objet d’une vérification et d’un rapport de conformité délivré par un architecte qualifié, et ce aux frais exclusifs de la SCI Too-NaosCondamner la SCI Too-Naos au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

A l’audience qui s’est tenue le 17 octobre 2024, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Cabinet [J], a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance, a sollicité le rejet des demandes de la SCI Too-Naos et a porté sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 4 000 euros.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI Too-Naos a fait installer sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires six unités extérieures de climatisation en violation des articles 25 b) et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement des copropriétaires (pages 72 et 108).

Il soutient, en effet, que, dès lors que l’installation de six unités externes de climatisation affectent forcément l’aspect extérieur de l’immeuble et ont impliqué le percement de parties communes (notamment les murs ou les planchers) pour faire passer les liaisons frigorifiques et électriques entre les unités extérieures et intérieures, une telle installation est soumise à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il argue en outre que ces installations génèrent des nuisances sonores et portent donc atteinte à la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble.

Il conclut en conséquence à l’existence d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Il conteste que son action soit prescrite, dès lors que les unités se situent dans un patio à jouissance privative et ont été dissimulées à l’aide de caissons et qu’elles n’ont été découvertes qu’à la suite de travaux de réfection de l’étanchéité des patios à jouissance privative réalisés en 2022.

Il soutient que les copropriétaires ne sont pas les vigiles les uns des autres et que ce n’est qu’à compter du moment où le représentant légal du titulaire du droit à agir a été informé de la situation que le délai de prescription commence à courir.

Il relève que la société défenderesse reconnaît elle-même que les unités de climatisation ne sont pas visibles et n’affectent nullement l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il conteste l’inefficience du système de chauffage collectif de l’immeuble, la preuve d’une telle inefficience n’étant nullement rapportée par le rapport du bureau JMI Ingénierie Thermique du 20 février 2023 qui n’évoque nullement une sous-alimentation mais calcule les puissances nécessaires afin de passer de trois générateurs gaz à deux.

Sur la demande reconventionnelle de rétablissement des quatre points d’accès à la zone engazonnée, le syndicat des copropriétaires relève qu’un schéma de principe n’a aucun caractère ni définitif ni contractuel, de sorte que la SCI Too-Naos ne peut s’en prévaloir.

Il note au surplus que la SCI Too-Naos peut parfaitement accéder à la partie centrale du patio car quatre accès permettent bien de passer entre les plantations qui le bordent.

Dans leurs conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la SCI Too-Naos sollicite au visa des articles 42 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 835 du code de procédure civile :

à titre principal, l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, à titre subsidiaire, le rejet de ces demandes sérieusement contestables,

à titre infiniment subsidiaire et reconventionnel, dans l’hypothèse où il serait jugé que les unités extérieures de climatisations devaient être déposées : la condamnation du syndicat des copropriétaires à entreprendre tous travaux nécessaires pour pallier l’insuffisance de chauffage du lot 372, le syndicat des copropriétaires ne pouvant être déchargé de cette obligation tant qu’il ne sera pas produit un rapport d’un bureau d’étude confirmant l’efficacité des travaux entrepris la réalisation des travaux de dépose qui seraient mis à la charge de la SCI Too-Naos une fois que le rapport du bureau d’étude confirmant que le syndicat des copropriétaires a satisfait son obligation de pourvoir le lot 372 en chauffage aura été produite, et à l’expiration du délai de deux mois à compter de la remise de ce rapport,

En toute hypothèse, La condamnation du syndicat des copropriétaires à rétablir les quatre points d’accès à la zone engazonnée, conformément au plan annexé à la pièce adverse 5, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois ayant commencé à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir, La condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Too-Naos soutient en premier lieu que les demandes sont prescrites en application de l’article 42, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le point de départ de la prescription d’une action d’un syndicat des copropriétaires visant à solliciter une remise en état à la suite de travaux entrepris sans autorisation est le jour de la réalisation des travaux et que les unités de climatisation ont été installées avant qu’elle acquiert les locaux, les unités ayant été installées en 2008 et en 2015.

A titre subsidiaire, elle conteste que les unités de climatisation affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et soient, en conséquence, soumises à autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors qu’elles ne sont pas visibles des copropriétaires.

Elle souligne que le règlement de copropriété n’est pas produit en intégralité alors qu’il semble y avoir des parties communes spéciales par bâtiment et que le syndicat des copropriétaires ne prouve nullement que des percements auraient été faits.

A titre infiniment subsidiaire, elle précise que les climatiseurs sont réversibles et assurent en conséquence également le chauffage du local qui est insuffisamment alimenté par le chauffage de l’immeuble.

Elle soutient qu’il ressort du rapport d’un conseil en génie climatique et fluides que la résidence est sous-alimentée, ce qui est confirmé par son mainteneur.

Elle sollicite, en conséquence, dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, de subordonner la suppression des installations litigieuse à la réalisation des travaux nécessaires pour pourvoir à l’alimentation du lot 372 en chauffage.

A titre reconventionnel, la SCI Too-Naos sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à rétablir les quatre points d’accès à la zone engazonnée, conformément à ce qu’il lui avait indiqué en septembre 2022 et en juillet 2023, et au plan annexé à la pièce adverse 5.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS

Sur les demandes relatives à la dépose des unités extérieures de climatisation

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Caractérise un trouble manifestement illicite toute perturbation procédant directement ou indirectement d’une violation évidente de la règle de droit.

Suivant l’article 42, alinéa 1, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndic.

L’article 2224 du code civil tel que tel que modifié par l’article 1 de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que c’est le délai quinquennal qui s’applique à l’action du syndicat des copropriétaires visant à obtenir la dépose des unités de climatisation en application de l’article 2224 du code civil, seul étant contesté le point de départ du délai de prescription.

La SCI Too-Naos justifie que ces unités de climatisation ont été installées le 23 octobre 2008 et le 23 octobre 2015.

Or, il ressort du procès-verbal de constat établi le 5 octobre 2023 à la demande du syndicat des copropriétaires que ces unités de climatisation sont visibles en hauteur de l’ensemble des fenêtres des immeubles qui donnent sur le patio à jouissance privative.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires aurait dû avoir connaissance de la présence de ces unités de climatisation à la suite de leur installation, soit à compter du 23 octobre 2008 et du 23 octobre 2015.

Dès lors, lorsque le syndicat des copropriétaires a introduit la présente procédure par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2023 son action était manifestement prescrite.

L’action du syndicat des copropriétaire tendant à la dépose des unités de climatisation par la SCI Too-Naos sera, en conséquence, déclarée irrecevable.

Sur la demande reconventionnelle d’accessibilité au patio

La SCI Too-Naos ne précise pas lequel des fondements juridiques de l’intervention du juge des référés elle entend mobiliser.

Le juge étant tenu, en application des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, la demande sera successivement examinée sur le fondement des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.

Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l’appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue.

En l’espèce, aucune urgence n’est caractérisée ni même invoquée par la SCI Too-Naos. Ses demandes ne sauraient donc utilement prospérer sur ce fondement.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Au cas présent, la SCI Too-Naos ne développe aucunement l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au soutien de ses prétentions, de sorte que ses demandes ne pourront pas davantage prospérer au visa de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

En l’espèce, la SCI Too-Naos échoue à rapporter la preuve que le syndicat des copropriétaires aurait l’obligation non sérieusement contestable de lui aménager quatre accès à la zone engazonnée du patio.

Une telle preuve ne saurait résulter du schéma de principe joint au courrier qu’elle a adressé au syndic le 4 octobre 2022, dès lors qu’il n’est pas établi que ce schéma aurait un caractère définitif et une quelconque valeur et serait de nature à engager le syndicat des copropriétaires.

Elle ne peut non plus résulter des courriers de mise en demeure du syndic en date des 23 septembre 2022 et 12 juillet 2023, le syndic s’engageant alors uniquement à ce qu’une fois les travaux de réfection de l’étanchéité du grand patio terminés, le ruban orange entravant l’accès au patio soit supprimé et l’accès à cette partie commune soit rétabli.

Or, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 5 octobre 2023 à la demande du syndicat des copropriétaires que l’accès au patio n’est pas entravé.

Dans ces conditions, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SCI Too-Naos tendant à la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à rétablir les quatre points d’accès à la zone engazonnée.

Sur les demandes accessoires

Dès lors qu’il n’a été fait droit ni aux demandes principales du demandeur, ni aux demandes reconventionnelles de la défenderesse, il y a lieu de prévoir que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevable comme prescrite l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] tendant à la dépose des unités extérieures de climatisation par la SCI Too-Naos ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SCI Too-Naos tendant à la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à rétablir les quatre points d’accès à la zone engazonnée, conformément au plan annexé à la pièce adverse 5 ;

Disons que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés ;

Rejetons les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties.

Fait à [Localité 8] le 28 novembre 2024

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Sophie COUVEZ