TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/08042 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXK2G

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Juillet 2022

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 08 Janvier 2024

DEMANDEURS

Monsieur [L] [Z]

[Adresse 6],

[Adresse 6]

IRLANDE

Madame [O] [X]

[Adresse 6],

[Adresse 6]

IRLANDE

Tous les deux représentés ensemble par Maître Christophe HUNKELER du PARTNERSHIPS PENNINGTONS MANCHES COOPER LLP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1037

DEFENDERESSES

S.A.S. PV-CP Immobilier Holding

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

S.A. PV Distribution

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

S.A.S. Pierre & Vacances Conseil Immobilier

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Toutes les trois représentées ensemble par Maître Jérémy GOLDBLUM de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0008

S.A.S. THIBIERGE NOTAIRES

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

S.A. Crédit Immobilier de France Développement

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Julien MARTINET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1329

__________________________

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente,

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DEBATS

A l’audience du 06 Novembre 2023, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 08 Janvier 2024.

ORDONNANCE

Rendue publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et susceptible de recours

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 13 juin 2008 rectifié le 21 juillet 2008, reçu par Maître [U] [H] exerçant au sein de l’étude THIBIERGE NOTAIRES, la SNC du bois des Harcholins cottages, aux droits de laquelle vient la société PV-CP Immobilier Holding, a vendu à M. [L] [Z] et Mme [O] [X] (ci-après les consorts [Z] [X]) en l’état futur d’achèvement, un cottage meublé de tourisme (lot n°158 bâtiment 137 n°M2.8) dans un ensemble immobilier dénommé « le domaine du bois des Harcholins » à [Localité 7] (57) moyennant un prix de 371 500 euros.

Les actes comportent également un bail commercial consenti à la société Center parcs France SC, aux droits de laquelle vient la société PV Distribution.

Enfin, par offre du 12 septembre 2007, acceptée le 6 octobre 2007, le Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne aux droits duquel vient le Crédit Immobilier de France Développement (le CIFD), a consenti aux acquéreurs un prêt immobilier in fine sur une durée de 120 mois, d’un montant de 292 993 euros.

Le prêt a été réitéré dans l’acte authentique du 13 juin 2008, lequel a été rectifié le 21 juillet 2008 par un nouvel acte reçu par Maître [U] [H], notaire exerçant au sein de l’étude THIBIERGE NOTAIRES et était garanti par un privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle.

Les acquéreurs étaient représentés aux actes notariés par un clerc de l’étude du notaire, en application d’une procuration reçue par M. [L] [D], notary public à [Localité 8] (Irlande) en date du 20 mai 2008.

Les acquéreurs n’ont pas remboursé le prêt à l’échéance.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 octobre 2020, le CIFD a mis en demeure les acquéreurs d’avoir à payer sous huit jours le solde du prêt s’élevant à la somme de 309 321,77 euros.

Par requête du 27 octobre 2021, le CIFD a sollicité du tribunal de proximité de Sarrebourg la mise en vente par voie d’exécution forcée de l’immeuble objet de la vente.

Par décision du 18 novembre 2021, le tribunal de proximité de Sarrebourg a fait droit à cette demande et les consorts [Z] [X] ont formé un pourvoi immédiat.

Par exploits d’huissier en date du 1er juillet 2022, les consorts [Z] [X] ont fait assigner le CIFD, la société PV-CP Immobilier Holding, la société PV Distribution et la société Pierre & Vacances Conseil immobilier devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales et essentielles de voir prononcer la nullité de la vente, du contrat de prêt immobilier et juger sans objet le bail commercial et à titre subsidiaire, de voir condamner solidairement le CIFD et la société Pierre & Vacances Conseil immobilier à leur verser des dommages et intérêts.

Par exploit d’huissier du 19 janvier 2023, le CIFD a fait assigner la société THIBIERGE NOTAIRES en intervention forcée.

Le 13 mars 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

Par conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 9 janvier 2023 et en dernier lieu le 29 septembre 2023, le CIFD demande au juge de la mise en état de :

— Déclarer M. [L] [Z] et Mme [O] [X] irrecevables en leurs demandes à toutes fins qu’elles comportent,

— Les condamner solidairement au paiement, au profit du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 octobre 2023, les sociétés PV-CP Immobilier Holding, PV Distribution et Pierre & Vacances Conseil Immobilier demandent au juge de la mise en état de :

— JUGER que l’action des consorts [Z] [X] est prescrite,

En conséquence,

— JUGER que leurs demandes sont irrecevables,

— Les DEBOUTER de l’ensemble des demandes, fins et conclusions qu’ils formulent à l’encontre des sociétés PV-CP Immobilier Holding, PV DISTRIBUTION, PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER,

— Les CONDAMNER à payer aux sociétés PV-CP Immobilier Holding, PV DISTRIBUTION, PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 octobre 2023, la société THIBIERGE NOTAIRES demande au juge de la mise en état de :

— DECLARER irrecevables comme prescrites, l’action et les demandes des consorts [Z] [X] tendant à voir juger nul, ou requalifier, les actes reçus par Maître [H] les 13 juin et 21 juillet 2008, au motif erroné que la procuration donnée ne revêtirait pas les solennités requises en France pour un acte authentique,

— PRENDRE ACTE que la SAS THIBIERGE NOTAIRES s’en rapporte à la décision du Juge de la Mise en Etat s’agissant de la prescription de l’action en nullité fondée sur un éventuel dol, et des actions en responsabilité dirigées contre les autres défendeurs,

— CONDAMNER solidairement les consorts [Z] [X] à payer à la SAS THIBIERGE NOTAIRES, la somme de 2.500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, Ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 octobre 2023, les demandeurs à l’instance demandent au juge de la mise en état de :

— Juger recevable comme non prescrite leur action engagée à l’encontre du Crédit immobilier de France développement, PV-CP Immobilier Holding SAS, PV Distribution, Pierre & Vacances Conseil Immobilier;

— Rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

— Réserver les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

1. Sur la prescription de la demande de nullité des actes de vente et du contrat de prêt

Le CIFD auquel s’associent la société THIBIERGE NOTAIRES, les sociétés PV-CP Immobilier Holding, PV Distribution et Pierre & Vacances Conseil Immobilier, demandent au juge de la mise en état de déclarer irrecevables comme prescrites les actions en nullité de la vente, du prêt et du bail commercial et font valoir que :

— L’action en nullité du contrat de prêt relève des dispositions de l’article L. 110-4 du code de commerce qui régit les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçant et non-commerçants et pose un délai de prescription de 5 ans,

— Le délai de prescription court donc à compter du jour de la conclusion du contrat et non au jour de la connaissance des faits permettant d’agir en nullité,

— L’action en nullité des actes du 13 juin 2008 et du 21 juillet 2008 est donc prescrite respectivement depuis le 13 juin 2013 et le 21 juillet 2013 et l’assignation délivrée en 2022 est tardive,

— En tout état de cause, si le point de départ devait être fixé au jour de la connaissance par les demandeurs de l’irrégularité invoquée, en application de l’article 2224 du code civil, la prescription serait également acquise dès lors que les acquéreurs ne pouvaient ignorer à la date de la signature de la procuration devant un notary public qu’elle était irrégulière pour la signature d’un acte authentique en France, de sorte qu’ils devaient agir au plus tard le 20 mai 2013 pour contester la validité de la procuration et au plus tard 13 juin 2013 et 21 juillet 2013 pour contester la validité des actes notariés.

Les consorts [Z] [X] invoquent les dispositions de l’article 2224 du code civil et soutiennent que leur consentement a été vicié par un dol et qu’ils n’ont eu connaissance des éléments leur permettant d’agir en nullité sur ce fondement qu’au jour de la mise en demeure du CIFD d’avoir à lui rembourser le solde du prêt. Ils précisent que :

— Le bien leur a été vendu comme constituant un investissement sans risque, avec un rendement allant jusqu’à 4,5%, ce qui était mensonger, et qu’il leur a été affirmé que la revente du bien, avec plus-value, devait permettre le remboursement du capital emprunté,

— A aucun moment les risques de l’opération n’ont été portés à leur connaissance,

— Ils ont subi un arrêt total du paiement des loyers par le preneur à bail commercial,

— Le prix de revente des cottages a largement diminué, certains plus vastes étant vendus sur saisie immobilière et d’autres vendus à l’amiable à des prix nettement inférieurs au prix d’acquisition, contrairement à ce que promettait le document publicitaire,

En réponse aux conclusions des consorts [Z] [X], les demandeurs à l’incident de prescription soulignent que :

— En l’état de l’assignation, les demandeurs à l’instance n’ayant pas conclu au fond depuis, ils ne fondent pas leur demande de nullité sur le dol des vendeurs invoqué pour la première fois dans le cadre du présent incident, mais invoquent uniquement un défaut de conseil de la banque et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier,

— En tout état de cause, une telle action fondée sur le dol serait également prescrite,

— En effet, les acquéreurs reconnaissent ne pas avoir cru à l’indication faite sur la plaquette commerciale relative à la rentabilité de l’opération, de sorte que la prescription a commencé à courir dès le jour de la vente,

— Au surplus le risque d’impayé de loyer est inhérent à la location du bien et les acquéreurs en avaient nécessairement connaissance dès la vente, de même qu’ils n’allèguent pas qu’il leur a été garanti qu’ils pourraient réaliser une plus-value à la revente du bien, seul un « potentiel d’appréciation du capital » étant mentionné sur la plaquette.

Sur ce

L’acte authentique de vente et le contrat de prêt dont la demanderesse demande l’annulation sont datés du 13 juin 2008. L’acte du 21 juillet 2008 qui rectifie l’acte du 13 juin 2008 fait corps avec lui, de sorte que c’est à la date du 13 juin 2008 que doivent être déterminées les règles applicables relatives à la prescription.

En application de l’article L. 110-4 du code de commerce dans sa version en vigueur jusqu’au 19 juin 2008, applicable à l’espèce, les actions en nullité des actes mixtes, conclus entre commerçant et non-commerçants, se prescrivaient par dix ans si elles n’étaient pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.

La loi n°2008-561 du 17 juin 2008 a réduit à cinq ans ce délai de prescription et en application des dispositions de l’article 26 II de la même loi, les dispositions de cette loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, soit le 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Aux termes de leur assignation, les consorts [Z] [X] agissent en nullité de l’acte de vente et de prêt du 13 juin 2008 rectifié le 21 juillet 2008. Il est constant que tant le vendeur, la société PV-CP Immobilier Holding, société par actions simplifiée, qui vient aux droits de la société en nom collectif du bois des Harcholins cottages, que le prêteur, le CIFD, société anonyme, qui vient aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, sont des sociétés commerciales à raison de leur forme, de sorte que l’action en nullité de ces deux actes mixtes conclus entre des commerçants et les consorts [Z] [X], non-commerçants, se prescrit par application de l’article L. 110-4 du code de commerce.

Le point de départ de cette action doit toutefois être fixé au jour de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s’est révélé à la victime si elle ne pouvait en avoir connaissance précédemment.

En l’espèce, les demandeurs à l’instance invoquent dans leur assignation la nullité des actes de vente en l’état futur d’achèvement et du contrat de prêt en raison du défaut de pouvoir en la forme authentique du notaire pour les représenter à ces actes, alors que tant la vente en l’état futur d’achèvement que l’hypothèque conventionnelle ne pouvaient être conclues que par acte authentique et partant par une personne munie d’une procuration authentique pour les représenter.

Ils font valoir au soutien de leur demande que le pouvoir reçu devant M. [L] [D], notary public, simple témoin de signature, n’a pas la valeur d’un pouvoir authentique.

Les acquéreurs ne contestent pas avoir signé la procuration litigieuse le 20 mai 2008, de sorte que dès cette date, ils avaient connaissance de l’absence de caractère authentique du pouvoir donné au clerc de notaire de l’étude rédactrice des actes attaqués, fait qui leur permettait d’exercer l’action en nullité de la vente et du contrat de prêt.

Dès le jour de la signature de la vente en l’état futur d’achèvement et du contrat de prêt, les acquéreurs étaient donc en mesure d’exercer l’action en nullité de ces actes, fondée sur le défaut de caractère authentique du pouvoir du notaire pour les représenter, de sorte que le délai de prescription de leur action a commencé à courir au jour de signature des actes attaqués.

Par application des dispositions de l’article 26 II la loi du 17 juin 2008, la prescription de leur action est donc acquise depuis le 19 juin 2013, soit cinq ans après l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions de l’article L. 110-4 du code de commerce abaissant à cinq ans le délai de prescription.

Dans leur assignation, les demandeurs, sans directement fonder leur demande de nullité sur ce point, soutiennent néanmoins que l’acte de vente serait « nul et de nul effet » en ce qu’il contient des mentions erronées lui faisant « perdre toute valeur ». A supposer que le fait que l’acte comporte des mentions erronées, portant en l’espèce sur le prénom de M. [Z] ou sur la référence à « Mme [Z] » alors que Mme [O] [X] a conservé son nom de famille, puisse constituer une cause de nullité de la vente, cette erreur s’est révélée aux acquéreurs dès la signature de l’acte le 13 juin 2008, de sorte que pour les mêmes motifs que ceux exposés ci-dessus, une action en nullité fondée sur ces mentions erronées dans l’acte de vente est également prescrite.

Enfin, dans leurs conclusions en réponse à la fin de non-recevoir soulevée, les acquéreurs exposent qu’ils ont été victimes d’un dol et qu’ils n’ont eu connaissance des éléments leur permettant d’agir en nullité de la vente et du prêt sur ce fondement qu’au jour de la mise en demeure du CIFD d’avoir à lui rembourser le prêt.

Toutefois, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or, en l’état de l’assignation qui seule saisit le tribunal dès lors que les demandeurs n’ont pas de nouveau conclu au fond depuis, le seul moyen de nullité de la vente et du contrat de prêt soulevé par eux repose sur le défaut de caractère authentique du pouvoir, les demandeurs à l’instance n’invoquant nullement le dol du vendeur ou du prêteur.

Il n’y a dès lors pas lieu d’examiner si une action en nullité fondée sur le dol serait ou non prescrite, dès lors que le tribunal n’en est pas saisi.

En conséquence, l’action en nullité de la vente et du contrat de prêt exercée par les demandeurs, fondée exclusivement sur le défaut de pouvoir authentique du notaire pour les représenter ou sur l’existence de mentions erronées dans l’acte de vente, sera déclarée irrecevable comme prescrite.

2. Sur la prescription des demandes indemnitaires

Le CIFD soutient également que l’action en responsabilité exercée contre lui est prescrite.

Il expose que l’action d’un emprunteur dirigée contre la banque pour manquement à ses obligations précontractuelles est soumise à la prescription quinquennale de l’article L. 110-4 du code de commerce, et que son point de départ est la date à laquelle l’inexécution alléguée s’est manifestée, c’est-à-dire la date de conclusion du contrat, les acquéreurs n’alléguant pas que leur engagement était disproportionné ou qu’ils ne seraient pas en mesure de faire face aux sommes exigibles. L’offre de prêt ayant été signée le 6 octobre 2007, l’action est prescrite depuis le 6 octobre 2012.

La société Pierre & Vacances Conseil Immobilier invoque la prescription de l’article 2224 du code civil et soutient que le point de départ de la prescription doit être fixé au jour de la conclusion du contrat dès lors que le dommage qui consiste en une perte de chance de ne pas contracter ou d’éviter le risque qui s’est réalisé, se manifeste à cette date, les acquéreurs ne pouvant sérieusement soutenir qu’ils n’étaient pas avertis que l’acte de vente avait la valeur d’un jugement définitif, l’acte mentionnant la possibilité de délivrer un titre exécutoire au prêteur lui permettant de poursuivre les emprunteurs sans besoin d’un jugement et dès lors qu’ils avaient été en mesure, depuis la signature de l’acte de vente, d’identifier eux-mêmes les prétendus manquements reprochés.

Les consorts [Z] [X] opposent que le point de départ de l’action en responsabilité contre la banque doit être fixé en application de l’article 2224 du code civil au jour d’exigibilité des sommes au paiement desquelles l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face, soit le 28 octobre 2020, et non au jour de conclusion du contrat de prêt.

Ils ne répondent pas aux moyens soulevés par la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier.

Sur ce

En application de l’article L. 110-4 du code de commerce dans sa version en vigueur jusqu’au 19 juin 2008, applicable à l’espèce, les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants et non-commerçants se prescrivaient par dix ans si elles n’étaient pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.

La loi n°2008-561 du 17 juin 2008 a réduit à cinq ans ce délai de prescription et en application des dispositions de l’article 26 II de la même loi, les dispositions de cette loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, soit le 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Le délai de prescription de l’action en responsabilité exercée par l’emprunteur à l’encontre du prêteur ou de l’action en responsabilité exercée par l’acquéreur à l’encontre du commercialisateur du bien objet d’une vente en l’état futur d’achèvement court à compter du jour de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s’est révélé à la victime si elle ne pouvait en avoir connaissance précédemment.

En l’espèce, les demandeurs fondent leur action en responsabilité exercée à l’encontre du CIFD et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier sur le manquement de ces deux sociétés à leur obligation d’information et de conseil à leur égard, et leur reprochent de ne pas avoir attiré leur attention sur les modalités et risques de l’opération immobilière financée par le prêt in fine 13 juin 2008.

Plus précisément, ils exposent dans leurs écritures en réponse sur incident n’avoir pas été informés du risque de perte de valeur du bien acquis et ainsi du risque de ne pas être en mesure de rembourser leur prêt à l’échéance.

Ils ne qualifient pas leur préjudice résultant de ce manquement allégué, qui ne peut être que la perte de chance de ne pas conclure la vente en l’état futur d’achèvement et de ne pas conclure le contrat de prêt garanti par une hypothèque conventionnelle, ou la perte de chance de conclure ces contrats à des conditions différentes et partant d’éviter la réalisation du risque invoqué par eux, à savoir l’impossibilité de rembourser leur emprunt in fine en raison de la perte de valeur du bien acquis.

Si ce préjudice de perte de chance se réalise en effet bien au jour de la conclusion des contrats de vente et de prêt, ce n’est en revanche qu’au jour de la mise en demeure par le CIFD d’avoir à payer le solde du prêt in fine, soit le 28 octobre 2020, que les acquéreurs emprunteurs ont pu avoir connaissance de la réalisation du risque allégué, c’est-à-dire de l’impossibilité pour eux de rembourser leur prêt à l’échéance en raison d’une supposée perte de valeur de leur bien, laquelle ne peut être appréciée qu’à cette date.

Le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité exercée à l’encontre de la banque et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier doit donc être fixé à cette date, de sorte que l’action exercée par assignation délivrée le 1er juillet 2022 n’est pas prescrite et doit être déclarée recevable.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de réserver les dépens de l’instance de même que les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Claire Israel, juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, susceptible de recours,

Déclarons irrecevable comme prescrite l’action en nullité des actes de vente en l’état futur d’achèvement et de prêt du 13 juin 2008 rectifié le 21 juillet 2008, exercée par M. [L] [Z] et Mme [O] [X], fondée sur le défaut de pouvoir en la forme authentique pour les représenter ou sur l’existence de mentions erronées dans l’acte du 13 juin 2008,

Rejetons la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité exercée par M. [L] [Z] et Mme [O] [X] à l’encontre du Crédit Immobilier de France Développement et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier,

Déclarons en conséquence recevable l’action en responsabilité exercée par M. [L] [Z] et Mme [O] [X] à l’encontre du Crédit Immobilier de France Développement et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier,

Renvoyons à l’audience de mise en état du 27 mai 2024 à 13h30 avec le calendrier intermédiaire suivant :

— Conclusions au fond récapitulatives en demande au plus tard le 15 mars 2024,

— Conclusions au fond en réplique du Crédit Immobilier de France Développement et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier au plus tard le 21 mai 2024,

Réservons les dépens de l’instance,

Réservons les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Faite et rendue à Paris le 08 Janvier 2024

La Greffière Le Juge de la mise en état