TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/55543 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46A4

N° : 5

Assignation du :

07 Août 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 octobre 2024

par Catherine DESCAMPS, 1er Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSES

Madame [L] [H]

[Adresse 2]

[Localité 1] – Suisse

Madame [U] [H]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Madame [I] [H]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Madame [B] [H]

[Adresse 4]

[Localité 3]

toutes représentées par Maître Cécile LABARBE de la SCP KIEJMAN & MAREMBERT, avocats au barreau de PARIS – #P0200

DEFENDERESSE

Madame [A] [X] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentée par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS – #C1364

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [W] [Y] [F]

[Adresse 6]

[Localité 12]

représenté par Maître Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS – #C1364

DÉBATS

A l’audience du 12 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Catherine DESCAMPS, 1er Vice-Président, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Les demanderesses ont hérité de leur mère d’un ensemble immobilier constitué de deux lots numérotés 8 (appartement) et 5 (box) dépendant d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 12].

A l’occasion des démarches entreprises pour vendre ces deux lots elles ont découvert en mai 2023 que le box était occupé par Madame [Z] résidant dans le même immeuble, et l’ont mise en demeure de libérer les lieux.

Par lettre du 21 juin 2023 Madame [Z] a répondu que la situation actuelle étant complexe et confuse, elle devait se rapprocher de son notaire et demandait un délai supplémentaire pour ce faire et pour s’organiser.

Puis par courrier du 6 juillet 2023 elle a déclaré avoir loué cette cave jusqu’en 2009 avant d’en faire l’acquisition.

D’autres courriers ont été échangés par la suite entre les parties qui n’ont pas trouvé d’accord.

Par lettre du 9 septembre 2023 les demanderesses ont donné congé à Madame [Z] “à titre conservatoire” et “ à supposer que le contrat de bail produit par elle conclu en 1999 porte sur le lot 5 et soit susceptible d’exécution”.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice délivré le 7 août 2024 les consorts [H] ont fait citer Madame [Z] à comparaître devant le juge des référés à l’audience du 12 septembre 2024 aux fins suivantes :

— RECEVOIR l’intégralité des demandes, fins, moyens et prétentions de Mesdames [L], [U], [T] et [B] [H] ;

— CONSTATER l’occupation illicite du box (lot n°5) situé [Adresse 6] appartenant à Mesdames [L], [U], [T] et [B] [H] ;

— CONSTATER l’obstruction illicite de l’accès au box (lot n°5) situé [Adresse 6] appartenant à Mesdames [L], [U], [T] et [B] [H] ;

En conséquence,

— ORDONNER à Madame [A] [Z] de restituer le box (lot n°5) situé [Adresse 6] en le vidant des objets mobiliers qui l’encombrent à une date que Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire voudra bien fixer, étant précisé que faute de le faire spontanément, elle y sera contrainte, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— ORDONNER à Madame [A] [Z] de restituer le box (lot n°5) situé [Adresse 6] en remettant à Mesdames [L], [U], [T] et [B] [H] tout jeu de clé le concernant

à une date que Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire voudra bien fixer, si besoin est avec le concours de la force publique ;

— ASSORTIR ces obligations d’une astreinte de 5.000 euros par jour de retard à compter de la date fixée par Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire ;

A défaut pour Madame [A] [Z] de s’exécuter spontanément,

— PRONONDER et ORDONNER l’expulsion de Madame [A] [Z] et de tous occupants de son chef du box (lot n°5) situé [Adresse 6] étant précisé que faute de le faire spontanément, elle y sera contrainte, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— AUTORISER l’huissier poursuivant qui sera désigné par Mesdames [L], [U], [T] et [B] [H] à procéder, au besoin avec le concours de la force publique, à l’enlèvement et à la séquestration des meubles et objets mobiliers encombrant ce box dans tel garde-meubles ou réserves qu’il plaira désigner aux frais, risques et périls de Madame [A] [Z], selon les modalités prévues aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-10 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— AUTORISER l’huissier poursuivant qui sera désigné par Mesdames [L], [U], [T] et [B] [H] à procéder, au besoin avec le concours d’un serrurier, au changement du dispositif de fermeture de ce box ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame [A] [Z] à verser à Mesdames [L], [U], [T] et [B] [H] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [A] [Z] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP KIEJMAN & MAREMBERT, en ce compris l’intégralité des frais d’huissier de justice qui seraient exposés pour la mise en œuvre de l’ordonnance.

Vu les conclusions d’intervention volontaire de Monsieur [F];

Par conclusions écrites déposées et soutenues oralement à l’audience les consorts [H] réitèrent les mêmes demandes formées à l’encontre de Madame [Z] et de Monsieur [F].

Monsieur [F] intervenant volontairement demande au juge des référés de bien vouloir :

DECLARER Madame [A] [Z] et de Monsieur [W] [F], recevables et bien-fondés en leurs demandes, fins et prétentions et les y déclarer bien fondés ;

DECLARER Madame [L] [H], Madame [U] [H], Madame [I] [H] et Madame [B] [H] mal-fondées en leurs demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

A titre in limine litis,

RECEVOIR Monsieur [W] [F] en sa demande d’intervention volontaire à la procédure ;

SE DECLARER incompétent au profit du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS ;

Si par extraordinaire le Président du Tribunal de céans se déclarait compétent,

CONSTATER que Madame [A] [Z] occupe la cave (lot n° 5) depuis la conclusion du contrat de bail du 22 décembre 1999 ;

CONSTATER l’existence de contestations sérieuses et l’absence d’urgence ou d’un trouble manifestement illicite ;

CONSTATER l’existence d’un différend sur l’étendue des droits de Madame [A] [Z] et de Monsieur [W] [F] sur la cave (lot n° 5) qui nécessite un débat au fond et non en référé ;

DEBOUTER Madame [L] [H], Madame [U] [H], Madame [I] [H] et Madame [B] [H] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER in solidum Madame [L] [H], Madame [U] [H], Madame [I] [H] et Madame [B] [H] à payer une somme de 2.000,00 euros à titre provisionnel pour indemniser Madame [A] [Z] et de Monsieur [W] [F] du caractère abusif de la procédure ;

CONDAMNER in solidum Madame [L] [H], Madame [U] [H], Madame [I] [H] et Madame [B] [H] à payer une somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile Madame [A] [Z] et de Monsieur [W] [F] ;

CONDAMNER in solidum Madame [L] [H], Madame [U] [H], Madame [I] [H] et Madame [B] [H] aux entiers dépens ;

RAPPELER que l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir est de droit.

MOTIFS

L’article 484 du code de procédure civile dispose que « L’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires ».

Le juge des référés peut ainsi être saisi en application des articles 834 du code de procédure civile pour prendre en cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifient l’existence d’un différend.

En application des dispositions de l’article 835 dudit code, il peut même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent , soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés.

En lecture des dispositions précitées de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le dommage imminent se définit comme étant celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira immanquablement si la situation litigieuse devait se perpétuer tandis que le trouble manifestement illicite se définit comme un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, par voie d’action ou par omission, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Les défendeurs soulèvent une exception d’incompétence au profit du juge des contentieux de la protection statuant en référé au motif que s’ils ne sont pas propriétaires du lot 5 ils en sont au moins les locataires, et que le box est un accessoire à l’appartement loué par Madame [Z] .

Pour statuer sur cette exception d’incompétence il convient préalablement de rechercher si les défendeurs ont eu la qualité de locataires du box constituant le lot 5 comme accessoire à un local d’habitation, étant observé que dans le corps de leurs écritures, les défendeurs font valoir en premier lieu qu’ils sont propriétaires de ce bien, et à tire secondaire que s’ils n’en sont pas propriétaires, alors ils en sont au moins les locataires.

Il résulte des pièces versées aux débats les éléments constants suivants.

Les parents des demanderesses étaient mariés sous le régime de la séparation de biens.

Leur mère [K] [V] est décédée le 31 mars 1990, laissant pour lui succéder son époux [O] [H], usufruitier légal du quart de la succession, et les quatre enfants nés de leur union.

Ainsi qu’il résulte de l’attestation immobilière dressée le 15 septembre 1993 par Maître [E] notaire associé à [Localité 9] il dépendait de la succession de [K] [V] un appartement et un box situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 11], constituant les lots 5 et 8 de la copropriété ainsi désignés par ladite attestation :

— lot 5 : emplacement de box au rez-de-chaussée , accès par l’entrée parking sur la façade, avec les 23/1.000èmes des parties communes générales

— lot 8 : un appartement au 2ème étage, porte gauche, et les 203/1.000èmes des parties communes générales selon un règlement de copropriété et un état descriptif de division établi par acte 7 novembre 1989.

Au décès de leur père, survenu le 18 janvier 2015, qui a éteint son droit d’usufruit, les demanderesses sont devenues pleinement propriétaires de ces biens chacune pour un quart.

Les défendeurs produisent la copie d’un bail sous-seing privé conclu le 22 décembre 1999 entre [O] [H] d’une part, Madame [Z] et Monsieur [S] d’autre part, portant sur un “local fermé à usage de remise sis au rez-de-chaussée (porte droite) de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 11] avec accès par porte commune”, à compter du 1er janvier 2000, moyennant un loyer mesuel de 300 francs payable par trimestre et d’avance entre les mains de l’agence AIPP de [Localité 10].

Il résulte par ailleurs de la pièce 3 des défendeurs (compte-rendu de gérance établi le 28 février 2008 par l’agence Lamy de [Localité 13]) que Madame [H] et Monsieur [S] étaient locataires d’un logement sis [Adresse 6] à [Localité 11], et que le compte-rendu de gestion et les loyers perçus étaient adressés non pas à [O] [H] mais à ses deux filles [U] et [L].

Les pièces versées aux débats ne renseignent pas sur la date d’effet de ce bail.

Madame [H] et Monsieur [S] ont par la suite fait l’acquisition en indivision ( respectivement à hauteur de 64/100 et de 36/100 ) des lieux qu’ils louaient, non pas auprès de [O] [H], qui n’était ni leur bailleur ni le propriétaire, mais auprès de [U] et [L] [H], selon acte notarié du 1er février 2010 (pièce 4 des défendeurs).

Cet acte mentionne que les deux soeurs étaient propriétaires indivises des biens vendus, pour les avoir acquis en indivision le 18 novembre 1996.

La vente a porté sur les lots suivants dépendant de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 6] :

— lot 2 : cave au rez-de-chaussée, accès par le lot 7, exclusivement rattaché e aux lots 7 et 12, avec les 11/1.000 èmes des parties communes générales

— lot 3 : au rez-de-chaussée, accès par l’entrée parking sur la façade, un ensemble de deux boxes superposés, avec les 29/1.000 èmes des parties communes générales

— lot 7 : un appartement au premier étage avec les 203 /1000 ème sdes PCG,

— lot 12 : une cave au sous-sol, accès par le lot 7 puis le lot 2, exclusivement rattachée aux lots 2 et 7, avec les 11/ 1.000 èmes des PCG.

Par acte notarié du 26 octobre 2016 Monsieur [S] a cédé ses droits de propriété indivis à Monsieur [F].

En résumé, [O] [H] n’a jamais été propriétaire, ni des lots 5 et 8, dont les quatre enfants ont hérité de leur mère, et sur lesquels il ne disposait que d’un usufruit du quart, ni des lots 2,3,7 et 12, que ses filles [U] et [L] avaient acquis en 1996.

Madame [Z] ne conteste pas occuper le lot numéro 5.

Or ce lot numéro 5 propriété indivise des quatre soeurs qui l’ont recueilli dansla succession de leur mère n’est à l’évidence pas compris dans les biens vendus le 1er février 2010 par [U] et [L] [H] aux consorts [Z] , dont l’origine de propriété, la désignation et la description sont radicalement différentes.

La version des défendeurs, selon laquelle la cave litigieuse avait à l’origine été louée comme un accessoire à l’appartement d’habitation que Madame [Z] louait à Monsieur [O] [H], et qu’elle doit être considérée comme un accessoire à l’appartement loué, est ainsi totalement contredite par les titres de propriété.

Les défendeurs en tire notamment la conséquence que leur occupation se rattachant à un bail d’habitation, le président du tribunal judiciaire doit se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du même tribunal.

Cette exception d’incompétence sera rejetéepour les motifs ci-avant développés.

Madame [Z] à défaut d’être reconnue dans ses droits de propriétaire du lot 5 invoque sa qualité de locataire, se référant au contrat conclu avec [O] [H] le 22 décembre 1999.

Les filles de Monsieur [H] n’avaient pas connaissance de ce bail consenti par leur père, dont elle n’ont découvert l’existence qu’après avoir constaté courant 2023 que les lieux étaient occupés par Madame [Z] .

La description faite par le contrat de bail, soit un “local fermé à usage de remise sis au rez-de-chaussée (porte droite) de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 11] avec accès par porte commune”, qui ne mentionne pas le numéro de lot, ne correspond pas à la description du lot 5, soit un “emplacement de box au rez-de-chaussée , accès par l’entrée parking sur la façade, avec les 23/1.000èmes des parties communes générales”

En effet, l’accès au local, soit selon le bail par la porte d’entrée de l’immeuble, et selon l’attestation immobilière par l’entrée du parking, est tout à fait différent dans l’un et l’autre cas.

Il n’est donc pas établi qu’il s’agit du même local.

Par ailleurs il est constant que Madame [Z] n’a versé aucun loyer aux demanderesses depuis le décès de leur père, défaut de versement qu’elle explique par le fait qu’elle était devenue propriétaire en 2010.

En outre, le notaire de Madame [Z] , Maître [N], qui avait reçu l’acte du 1er février 2010, après s’être entretenu avec elle, a affirmé dans un courrier daté du 3 août 2023 adressé au conseil des demanderesses, que “Après avoir relu la désignation, il s’avère que le lot 12 … a été condamné par Monsieur [H] avant 1999, c’est donc pour cela que Monsieur [O] [H] leur a indiqué cette cave lot n°5 comme étant celle vendue ” ajoutant “ Madame [Z] libérera ce lot 5 dès que vos clientes lui auront donné l’accès au lot 12 vendues par elles le 1er février 2010 ”.

On comprend de cette version, qui diffère encore de celle présentée dans le cadre de la présente instance, que [O] [H] aurait proposé à Madame [Z] et son compagnon d’occuper le lot 5 en échange du lot 12 acquis en 2010 mais auquel ils ne pouvaient accéder, et que l’accès au lot 12 est posé par Madame [Z] comme condition à la libération du lot 5.

Or quand bien même Monsieur [O] [H], opérant une confusion entre ses droits partiels d’usufruitier sur le lot 5 et les droits de propriété de ses filles sur les lots 5 et 12, aurait formulé une telle proposition, elle ne confère aucun titre d’occupation à Madame [Z] ou à Monsieur [F].

En outre, ni Madame [Z] ni ses compagnons successifs n’ont jamais mis en demeure leurs vendeurs Mesdames [L] et [U] [H] d’assurer la délivrance effective du lot 12, lequel est d’ailleurs accessible par la cave constituant le lot 2.

En conclusion, Mesdames [H] justifient par la production d’un titre régulier être propriétaires du lot 5, tandis que les défendeurs ne font valoir aucun argument sérieux ni pièce probante pour établir d’une part leur propriété, d’autre part l’existence d’un titre régulier d’occupation sur ledit bien.

L’occupation sans titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant l’expulsion des défendeurs dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Les défendeurs seront condamnés aux dépens et à payer aux demanderes la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Recevons Monsieur [W] [F] en son intervention volontaire,

Constatons que Madame [Z] et Monsieur [F] n’ont pas la qualité de locataire du lot 5 au titre d’un bail d’habitation,

Rejetons l’exception d’incompétence,

Ordonnons à Madame [A] [Z] et à Monsieur [W] [F] de restituer aux consorts [H] le box (lot n°5) situé [Adresse 6] et tous jeux de clés le concernant, en le vidant des objets mobiliers qui l’encombrent dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance,

Disons que passé ce délai il sera fait application d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant trois mois ;

Disons qu’à défaut de libération des lieux dans le délai imparti, ordonne l’expulsion de Madame [A] [Z] Monsieur [W] [F] et de tous occupants de leur chef du box (lot n°5) situé [Adresse 6] avec au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Autorisons l’huissier poursuivant qui sera désigné par Mesdames [L], [U], [I] et [B] [H] à procéder, au besoin avec le concours de la force publique, à l’enlèvement et à la séquestration des meubles et objets mobiliers encombrant ce box dans tel garde-meubles ou réserves qu’il plaira de désigner aux frais, risques et périls de Madame [A] [Z], selon les modalités prévues aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-10 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [A] [Z] et Monsieur [W] [F] à verser à Mesdames [L], [U], [I] et [B] [H] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons Madame [A] [Z] et Monsieur [W] [F] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP KIEJMAN & MAREMBERT,

Fait à Paris le 31 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Catherine DESCAMPS