N° RG 23/02232 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XTXX

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2025

50D

N° RG 23/02232

N° Portalis DBX6-W-B7H- XTXX

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[L] [C]

C/

[S] [Z]

[U]

le :

à

M^e Valérie JANOUEIX de la SCP BATS LACOSTE JANOUEIX

M^e Elodie VITAL-MAREILLE

1 copie M. [V] [T], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

en présence de Madame [B] [R], Greffier stagiaire,

DÉBATS :

à l’audience publique du 24 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Novembre 2024, délibéré prorogé au 07 Janvier 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [L] [C]

née le 24 Septembre 1984 à [Localité 6] (SOMME)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [Z]

né le 21 Juillet 1953 à [Localité 11] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représenté par M^e Valérie JANOUEIX de la SCP BATS LACOSTE JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX

23-2232

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte reçu le 31 juillet 2018 par Maître [P] [A], notaire à [Localité 9], Madame [L] [C] a acquis de Monsieur [S] [Z] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 10] moyennant le prix de 213.000 euros.

Lors de la vente, trois fissures traitées par la pose d’agrafes étaient apparentes sur la façade de l’immeuble.

Se plaignant de l’apparition de fissures sur l’intérieur des murs et les plafonds ainsi que sur toutes les façades de la maison et d’un problème de relents nauséabonds à l’intérieur et à l’extérieur de l’immeuble, notamment lors d’épisodes pluvieux, Madame [C] a saisi le juge des référés par exploit des 15 et 24 janvier 2019, aux fins d’organisation d’une expertise judiciaire au contradictoire de son vendeur et de la société GEOSEC ayant réalisé les travaux de traitement des fissures courant 2017 à la demande de Monsieur [Z].

Par ordonnance de référé du 13 mai 2019, Monsieur [T] a été désigné en qualité d’expert.

Il a déposé son rapport le 04 octobre 2021.

Par exploit du 15 mars 2023, Madame [L] [C] a assigné Monsieur [S] [Z] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement de manquement aux obligations d’information et de délivrance conforme.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, Madame [L] [C] demande, au visa des articles 1641 et suivants, 1112-1 et suivants, 1604 et suivants du code civil, de voir :

— condamner Monsieur [S] [Z] à lui verser une somme de 129.657,43 euros TTC, se décomposant comme suit :

. 120.657,43 euros TTC au titre des travaux réparatoires

. 6.000 euros au titre du préjudice de jouissance

. 3.000 euros au titre du préjudice moral

— juger que les sommes dues au titre des travaux réparatoires seront indexées sur l’indice BT01 à compter du mois de mars 2020

— le condamner au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais d’expertise

— juger n’y avoir lieu à suspension de l’exécution provisoire.

Elle fait valoir au soutien de ses demandes l’existence de vices antérieurs à la vente, à savoir des fissures intérieures et des nuisances olfactives, rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, cachés lors de la vente et connus du vendeur qui ne l’en a pas informée en toute mauvaise foi ou en manquant à son obligation d’information et de délivrance conforme.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 03 mai 2024, Monsieur [S] [Z] demande au tribunal de :

— débouter Madame [C] de l’intégralité de ses demandes au titre des travaux de reprise en sous-œuvre des murs porteurs et de reprise des fissures intérieures que ce soit sur le fondement principal de la garantie de vices cachés ou subsidiaire du défaut de conformité, défaut de délivrance et manquement à l’obligation d’information

— lui donner acte de son offre de régler :

. la somme de 2.332 euros TTC au titre de la suppression du bac à graisse et du défaut de conformité de l’évacuation des [Localité 7]/EV

. 15 % des frais d’expertise

— débouter Madame [C] du surplus de ses demandes

— dire que chaque partie conservera ses frais irrépétibles et ses dépens à l’exception des frais d’expertise supportés à hauteur de 15 % par Monsieur [Z] et 85 % par Madame [C].

Il soutient que les fissures sont apparues postérieurement à la vente suite à un nouveau mouvement du sol, que Madame [C] était informée de la nature des sols dans l’acte de vente et des mouvements de la maison en 2017, ce dont elle s’est emparée pour négocier le prix de vente, de sorte que la maison n’était affectée d’aucun vice caché lors de la vente et qu’il a délivré un bien conforme et a loyalement informé l’acquéreur.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 05 juillet 2024.

N° RG 23/02232 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XTXX

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes indemnitaires de Madame [C]

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1642 et 1643 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Sur les fissures intérieures

Madame [C] produit un procès-verbal de constat d’huissier du 29 octobre 2018 faisant état de multiples fissures, tant en façades qu’à l’intérieur de la maison.

Au cours de ses opérations d’expertise, Monsieur [T] a constaté la plupart de ces fissures.

Il ressort de ses conclusions que les fissurations résultent de l’instabilité des murs porteurs de la maison en liaison avec les variations aléatoires de portance du sol.

En 2017, les désordres se caractérisaient par un déversement de la façade Ouest. La société GEOSEC était intervenue à la demande de Monsieur [Z] pour stabiliser le sol et la fissuration de la façade Ouest avait été reprise en quasi-totalité, ce qui était visible lors de la vente (fissures agrafées visibles car finition des enduits non réalisés). Les embellissements n’avaient en revanche pas été globalement repris et les fissures intérieures, non traitées, étaient également visibles lors de la vente, comme en attestent les photographies d’août 2017 reproduites dans le rapport d’expertise.

Les nouveaux désordres caractérisent un glissement de la façade Sud.

Si le vice à l’origine des fissures nouvellement apparues est antérieur à la vente, il n’a nullement été caché par Monsieur [Z] qui n’a pas dissimulé les fissures apparues avant la vente, tant extérieures qu’intérieures, notamment lors de la réfection du papier peint du séjour suite à un dégât des eaux du réseau plomberie, qu’il a limitée à la moitié des murs du salon du côté des chambres, dans la partie peu impactée par les répercussions des fissures extérieures.

Madame [C], qui était informée dans l’acte de vente de la situation de la commune au regard du phénomène de retrait-gonflement d’argile et qui avait pu constater, par la présence de nombreuses fissures tant extérieures qu’intérieures, traitées et non traitées, que les murs avaient déjà bougé, ne prouve pas que le vendeur avait connaissance d’éléments qu’il lui a cachés.

En l’absence de preuve que Monsieur [Z] en savait plus sur la situation de la maison que ce qu’il a dit à son acheteur, notamment s’agissant des mouvements du sol dans d’autres directions, il ne peut lui être reproché d’avoir caché un vice dont il aurait eu connaissance.

L’acte de vente prévoyant que “le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments […] Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance”, Monsieur [Z] ne doit pas sa garantie au titre des fissures intérieures.

Il ne peut pas plus lui être reproché d’avoir omis d’informer l’acheteur sur la présence et l’étendue des fissures intérieures lors de la vente, dès lors qu’elles n’étaient pas cachées.

Aucun manquement à l’obligation d’information et de délivrance conforme prévue par l’article 1112-1 du code civil ne peut être retenu à son encontre.

Madame [C] sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre des fissures intérieures.

Sur les nuisances olfactives

L’expert a constaté que malgré le raccordement des eaux usées et eaux vannes au tout à l’égout, le bac à graisse situé à l’extérieur de la maison, près de l’entrée du garage, sous la fenêtre d’une pièce habitable, est resté en service. Or, le tampon de voirie qui le ferme n’est pas suffisamment étanche pour empêcher la création d’odeurs nauséabondes, d’autant plus que le réseau [Localité 7]/EV n’est pas ventilé par des sorties de diamètre 100 en toiture comme l’exige le règlement sanitaire et le DTU plomberie. Ces deux facteurs sont la cause des odeurs.

Il préconise la mise en conformité de la ventilation du réseau [Localité 7]/EV de la maison ainsi que la purge et la condamnation du bac à graisse.

Monsieur [Z], faute de s’être réservé la preuve de ce qu’il avait informé l’acquéreur de l’existence de ce bac à graisse et de ses conditions d’entretien, accepte de prendre en charge les travaux de mise en conformité préconisés par l’expert ainsi que le coût de la suppression du dit bac.

Sur les préjudices

— les travaux réparatoires

Les travaux de mise en conformité de la ventilation du réseau [Localité 7]/EV de la maison et de purge et condamnation du bac à graisse sont évalués par l’expert, sur la base du devis de la SASU ARTOLIE PLOMBERIE ET TERRASSEMENT du 04 mars 2020, à la somme non contestée de 2 332 euros.

Monsieur [Z] sera par conséquent condamné à payer à Madame [L] [C] la dite somme de 2 332 euros sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

N° RG 23/02232 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XTXX

Cette somme sera indexée sur l’indice BT 01 à compter du mois de mars 2020.

Madame [C] réclame en outre la somme de 786,50 euros au titre des travaux d’éloignement des eaux pluviales de la maison, préconisés dans l’offre GEOSEC de 2017 et non réalisés.

Monsieur [Z] ne devant pas sa garantie et n’ayant pas engagé sa responsabilité au titre des fissures, cette demande sera rejetée.

— le préjudice de jouissance

Madame [C] subit incontestablement un préjudice de jouissance depuis l’acquisition du bien du fait des nuisances olfactives générées par la non conformité du réseau [Localité 7]/EV et le bac à graisse.

Son préjudice persistera jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité et suppression du bac à graisse, dont la durée est évaluée par l’expert à une semaine.

Il y a lieu de lui allouer une indemnité de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

— le préjudice moral

En l’absence de démonstration d’une atteinte à ses sentiments, à sa considération, à son honneur ou à sa réputation, Madame [C], qui invoque au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral des désagréments au quotidien et du stress en lien avec la seule apparition de fissures à l’intérieur de sa maison, sera déboutée de ce chef.

Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner Monsieur [Z] à payer à Madame [C], contrainte d’agir en justice pour faire valoir ses droits, une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de 700 du code de procédure civile.

Le désordre majeur invoqué par la demanderesse, à savoir les fissures intérieures de la maison, ne relevant pas de la garantie du défendeur, Monsieur [Z] supportera 30 % des dépens incluant les frais d’expertise et Madame [C] conservera la charge des 70 % restants.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à payer à Madame [L] [C] la somme de 2 332 euros au titre des travaux de mise en conformité de la ventilation du réseau [Localité 7]/EV de la maison et de purge et condamnation du bac à graisse ;

DIT que cette somme sera indexée sur l’indice BT 01 à compter du mois de mars 2020 jusqu’au présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à payer à Madame [L] [C] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Madame [L] [C] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à payer à Madame [L] [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

FAIT MASSE des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à supporter 30 % des dépens incluant les frais d’expertise et Madame [L] [C] les 70 % restants ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT