TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :15/11/2024

à :M^e Aude ABOUKHATER

Copie exécutoire délivrée

le :15/11/2024

à :Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/08644 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HP3

N° MINUTE :

5/2024

JUGEMENT

rendu le vendredi 15 novembre 2024

DEMANDERESSE

établissement public [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [W] [I], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 novembre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 15 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/08644 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HP3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 août 2004, l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [W] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2023, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir principalement la résiliation du bail de Madame [W] [I] et son expulsion.

A l’audience du 16 septembre 2024, l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH sollicite :

le prononcé de la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [W] [I] , son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, avec suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sa condamnation à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts,sa condamnation à lui payer la somme de 1749,26 € au titre des loyers et charges impayés,sa condamnation à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à la libération des lieux,subsidiairement, sa condamnation à le laisser pénétrer dans les lieux pour vérifier les désordres et les réparer, le cas échéant à la charge de Madame [W] [I] selon la nature des désordres,sa condamnation à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens..

En défense, Madame [W] [I] s’oppose aux demandes et sollicite :

la fixation de sa dette locative à la somme de 35,93 €, et subsidiairement le bénéfice de délais de paiement de 24 mois,la condamnation de l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH à faire venir un plombier pour déterminer les travaux à réaliser pour réparer une fuite et pour procéder aux travaux,la condamnation de l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH à réaliser les travaux suivants sous astreinte, réparation de la porte fenêtre, de la porte de la fenêtre, réparation ou remplacement du chauffage, remplacement de la faïence de la salle de bains, remise en place des sanitaires, lessivage des murs et plafonds, enduit et remise en peinture de la salle de bains et des toilettes, lessivage des murs et plafonds, enduit et remise en peinture de l’ensemble de l’appartement,l’autorisation de suspendre le règlement de son loyer à hauteur de 50%,la condamnation de l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH à lui payer la somme de 5000 € en réparation de son trouble de jouissance, la somme de 670 € en réparation de son préjudice matériel, et la somme de 800 € en réparation de son préjudice moral,la condamnation de l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH à lui payer la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles.

Le juge renvoie aux conclusions des parties soutenues oralement pour l’exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du dépôt de plainte de la gardienne de l’immeuble du 16 janvier 2023 corroboré par un mail de la société de plomberie intervenue chez Madame [W] [I] que le 16 janvier 2023, Madame [W] [I] qui criait a enfermé la gardienne et le plombier chez elle en fermant la porte à clé et en empêchant leur sortie afin d’obtenir que des travaux soient réalisés dans sa salle de bains. Il ressort par ailleurs des SMS échangés avec la gardienne que Madame [W] [I] l’a également menacée et injuriée à deux reprises.

Ce comportement caractérise un manquement de Madame [W] [I] à son obligation contractuelle de jouir paisiblement des lieux donnés à bail et est en soi suffisamment grave pour prononcer la résiliation judiciaire du bail, avec effet au jour de l’assignation en application de l’article 1229 du Code civil, sans qu’il n’y ait lieu par conséquent d’examiner les autres griefs.

Il sera donc ordonné son expulsion des lieux à défaut de libération volontaire des lieux.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, de sorte qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion de la défenderesse, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Il est rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation et la demande au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, le locataire est tenu du paiement du loyer et des charges jusqu’à la résiliation du bail.

Il ressort du décompte locatif que Madame [W] [I] restait ainsi devoir au 1er septembre 2024 terme d’août inclus, la somme de 1494,38 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation déduction faite des frais de procédure et d’assurance habitation non justifiés par le demandeur, les régularisations de charges étant en revanche bien justifiés par le bailleur et Madame [W] [I] n’établissant pas son absence de consommation d’eau.

Madame [W] [I] sera donc condamnée à payer cette somme à l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH outre l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du terme de septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. (…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [W] [I] ne justifie pas être en mesure de régler la dette locative dans le délai légal de 24 mois.

En conséquence, sa demande de délais de paiement est rejetée.

Sur la demande de travaux, de réduction de loyer et d’indemnisation d’un trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers.

L’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure. En revanche, l’indemnisation du trouble de jouissance subi en l’absence de délivrance d’un logement décent n’est pas soumise à une mise en demeure préalable.

Par ailleurs, les dépenses engagées pour pallier le défaut d’entretien du bailleur ne peuvent être remboursés au locataire que s’il a mis le bailleur en demeure de respecter ses obligations.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.(…)

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. »

En l’espèce, la résiliation du bail étant prononcée avec effet au jour de l’assignation le 4 septembre 2023, la demande de travaux de Madame [W] [I] ne peut qu’être rejetée, celle-ci n’ayant plus à compter de cette date la qualité de locataire.

Ainsi, sa demande de diminution de loyer est sans objet.

Par ailleurs, s’agissant de la prise en charge de la facture de dératisation, il y a lieu de relever que Madame [W] [I] ne justifie d’aucune demande préalable au bailleur en ce sens. En conséquence, la demande de remboursement de la facture correspondante doit être rejetée.

En revanche, Madame [W] [I] forme également une demande d’indemnisation des désordres qu’elle indique subir dans les lieux, un trouble de jouissance pouvant être indemnisé pour la période antérieure à la résiliation du bail.

Toutefois, elle ne justifie pas de mises en demeure au bailleur au titre des désordres invoqués. De plus, les photographies produites ne permettent pas d’établir les désordres dénoncés, le lieu et la date des photographies ne pouvant être vérifiés.

Seul le constat des services techniques de l’habitat de la mairie de [Localité 3] du 6 juin 2024 est ainsi de nature à établir la réalité d’une partie des désordres invoqués par Madame [W] [I] dans le logement.

Toutefois, ce constat étant postérieur à la résiliation du bail, il ne peut, le cas échéant, ouvrir droit à indemnisation dès lors que l’existence des désordres qui y sont mentionnés ne peut être établie pour la période précédant la résiliation du bail.

En conséquence, la demande d’indemnisation est entièrement rejetée sans qu’il n’y ait lieu dès lors d’examiner si les désordres invoqués sont suffisamment établis par ce seul constat des services techniques de l’habitat, de même que leur imputabilité au bailleur.

Sur la demande d’indemnisation du bailleur

Outre le fait qu’il appartient au locataire de répondre de dégradations locatives lors de la restitution des lieux, le locataire pouvant procéder à des travaux avant l’état des lieux de sortie, le constat du 6 juin 2024 des services techniques de l’habitat est insuffisant à déterminer l’origine des désordres qui y sont mentionnés et ainsi leur imputabilité au locataire au titre de son obligation d’entretien courant du logement et au titre de dégradations.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [I], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La demande de Madame [W] [I] au titre des frais irrépétibles est donc rejetée.

L’équité justifie par ailleurs de rejeter la demande de l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 25 août 2004 entre l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH et Madame [W] [I] portant sur l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], avec effet au jour de l’assignation,

ORDONNE l’expulsion de Madame [W] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ce à défaut de libération volontaire des lieux,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [W] [I] à payer à l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 1494,38 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation dû au 1er septembre 2024 terme d’août inclus,

CONDAMNE Madame [W] [I] à verser à l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, ce à compter du terme de septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [W] [I],

REJETTE la demande de travaux et d’indemnisation de Madame [W] [I],

REJETTE la demande d’indemnisation de l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH,

REJETTE toutes les autres demandes,

REJETTE les demandes au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Madame [W] [I] aux dépens de l’instance.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge