TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Sophie BILSKI CERVIER

Copie certifiée conforme à :

— Maître Sophie BILSKI CERVIER

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/05586

N° Portalis 352J-W-B7I-C6AC4

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Novembre 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet GRIFFATON & MONTREUIL, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [O]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non-représenté

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/05586 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AC4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Octobre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [O] est propriétaire des lots n°3 et 9 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice (ci-après le syndicat des copropriétaires), a mis en demeure M. [O] de lui régler la somme de 11.192,07 au titre d’arriérés de charges de copropriété.

Cette mise en demeure est restée vaine.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [O] devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice des 28 octobre et 15 novembre 2024, sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, en paiement de diverses sommes au titre d’impayés de charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions actualisées, signifiées par huissier au défendeur le 14 mai 2025, et auquel il convient de renvoyer pour plus ample exposé, le syndicat des copropriétaires sollicite désormais la condamnation de M. [O] au paiement des sommes suivantes :

—  14.268,27 euros de charges de copropriété, arrêtées au 1er avril 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 29 juillet 2024 ;

—  1.510,29 euros au titre des frais ;

—  5.000 euros de dommages intérêts ;

—  3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [O], cité à étude à sa dernière adresse à [Localité 7] ainsi qu’à une adresse en Allemagne, le retour des autorités requises n’ayant pu signifier l’acte en raison d’une adresse insuffisante et/ou inconnue, n’a pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 21 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2025 puis mise en délibéré au 18 décembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment:

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [O] au sein de l’immeuble en cause,

* un décompte individuel de charges arrêté au 1er avril 2025, appels de charges courantes et travaux de la 4ème échéance incluse, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 14.268,27 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. [O] entre le 28 décembre 2020 et le 1er avril 2025,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 08 décembre 2020 – 1er décembre 2021 – 15 décembre 2022 – 07 décembre 2023 – 12 décembre 2024, portant notamment approbation des comptes des exercices 2020 à 2023, et votant des budgets prévisionnels pour les années 2021 à 2025, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant les assemblées des années 2021/2022 et 2023.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie tant dans son principe que dans son quantum.

M. [O] sera donc condamné au paiement de cette somme de 14.268,27 euros, laquelle produira intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’acte introductif d’instance soit le 15 novembre 2024, faute pour le demandeur de produire le bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise de la mise en demeure au destinataire.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne sont notamment pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/05586 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AC4

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de mise en demeure » (qui est une mise en demeure par avocat et constitue donc des frais irrépétibles), ni des frais libellés « vacation contentieux avocat » ou « constitution dossier avocat et transmission dossier hypothèque ».

En outre, s’agissant de ces nombreux frais de « contentieux », outre qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement par le syndic de ces diligences, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Enfin, les frais de signification de l’acte introductif d’instance relèvent des dépens, qui seront examinés infra.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

S’il le prétend, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement de M. [O], bien que regrettable, a été à l’origine de difficultés quelconques et a notamment, nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que le défendeur a agi de mauvaise foi ni que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

M. [O] succombant, il sera condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 14.268,27 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er avril 2025, incluant les appels de fonds de la 4ème échéance, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] en ce compris celles au titre des frais et indemnitaire, ;

CONDAMNE M. [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 7] le 18 Décembre 2025

La Greffière La Présidente