TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

18° chambre

1ère section

N° RG 22/09147

N° Portalis 352J-W-B7G-CXMWK

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

22 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 06 Mai 2025

DEMANDEURS

Madame [M], [L] [A] [U]

[Adresse 10]

[Localité 11]

Madame [B] [C] [X] [U]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Madame [V] [W] [G] [U]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Monsieur [N] [O] [H] [U]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Tous représentés par M^e Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0448

DÉFENDERESSE

S.A.S. ALVEUS

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Anne BOURGEONNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0120

Décision du 06 Mai 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/09147 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXMWK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2025, tenue en audience publique, devant Monsieur jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé conclu courant juin 2016 (la date précise étant contestée par les parties), Madame [L] [U], dont les indivisaires [U] viennent désormais aux droits (ci-après les consorts [U]), a donné à bail professionnel à la SAS ALVEUS, des locaux sis [Adresse 6] dans le [Localité 1] [Adresse 15] à [Adresse 16], pour une période de six ans, renouvelable.

La destination est la suivante: l’activité de soutien scolaire.

Par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2021, les consorts [U] ont donné congé à la SAS ALVEUS pour la date du 19 juin 2022.

La SAS ALVEUS a contesté la date d’effet du congé au motif que le congé n’avait pas respecté un préavis de six mois, en ce que le bail aurait pris effet le 10 juin 2016 et non le 20 juin 2016 comme allégué par le bailleur. A ce titre, elle s’est maintenue dans les locaux jusqu’au 6 septembre 2022.

Par actes extrajudiciaires du 29 juin et du 8 juillet 2022, les consorts [U] ont fait délivrer à la SAS ALVEUS une sommation de quitter les lieux.

Par exploit de commissaire de justice du 22 juillet 2022, les consorts [U] ont fait assigner la SAS ALVEUS devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de la voir condamnée à payer un arriéré locatif de 32.439,83 euros à titre de solde de son compte locatif (dépôt de garantie déduit et réparations locatives incluses) et 50.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Les locaux ont été restitués le 6 septembre 2022 par la SAS ALVEUS suivant procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie.

Par conclusions notifiées le 30 mai 2023, les consorts [U] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

— juger qu’ils sont recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— constater la mauvaise foi de la SAS ALVEUS ;

— débouter la SAS ALVEUS de l’ensemble de ses demandes ;

— constater la validité du congé signifié à la SAS ALVEUS ;

— dire et juger que le bail professionnel a pris fin le 19 juin 2022 à minuit ;

— constater que la SAS ALVEUS a quitté les lieux tardivement en se maintenant abusivement dans les locaux jusqu’au 6 septembre 2022 ;

— condamner la SAS ALVEUS à leur payer la somme de 32.439,83 euros à titre de solde de son compte locatif (dépôt de garantie déduit et réparations locatives incluses) ;

— condamner la SAS ALVEUS à leur payer la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la SAS ALVEUS à leur payer la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [U] énoncent:

— que la date de prise d’effet est le 20 juin 2016 en ce que le bail contient les paraphes des signataires (preneur et cautions) actant de la modification de la date initiale à la date du 20 juin 2016 non seulement dans l’article relatif à la durée, mais également dans l’article relatif au loyer ; que ladite modification apparaît également sur la page comportant les signatures ;

— que d’autres éléments extérieurs au bail permettent d’établir la prise d’effet au 20 juin 2016, notamment la date de remise des clefs, la date à partir de laquelle les loyers ont été payés, la date convenue pour la prise d’effet de l’assurance, et les dates de révisions du loyer ;

— que la prise d’effet du bail à compter du 20 juin 2016 ressort de la commune intention des parties ;

— que s’agissant des désordres, un procès-verbal de constat dressé le 6 septembre 2022 et valant état des lieux de sortie permet d’établir leur réalité ; qu’un devis estime les réparations à la somme de 31.331,30 euros.

Par conclusions notifiées le 30 mars 2023, la SAS ALVEUS demande au tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

— annuler le bail du 10 juin 2016 ;

— débouter les consorts [U], de l’ensemble de leurs demandes ;

— les condamner in solidum à lui payer les sommes de :

o 167.951,40 euros au titre des loyers et provisions pour charges ;

o 2.130 euros au titre du dépôt de garantie ;

o 5.000 euros au titre des honoraires de rédaction d’acte ;

outre intérêts au taux légal à compter de la date de chaque paiement ;

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum les consorts [U] à lui payer la somme de 8.400 euros au titre des provisions pour charges payées indument ;

— condamner in solidum les consorts [U] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SAS ALVEUS énonce :

— que les locaux étaient à usage d’habitation de sorte que leur mise en location à usage professionnel enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, et de ce fait, emporte la nullité du bail prévue dans lesdites dispositions;

— que les parties s’étaient convenues une prise d’effet du bail au 10 juin 2016 ;

— que la version de son bail ne contient pas les paraphes actant d’une modification dont se prévalent les bailleurs ;

— que le fait que les actes d’exécution du bail commencent au 20 juin 2016 est indifférent, en ce que seul le contrat vaut la loi pour les parties ;

— que si le congé délivré tardivement n’est pas nul, son effet est cependant reporté à la date pour laquelle il pouvait être délivré, soit le 9 juin 2028, date d’expiration du bail tacitement reconduit ; que dès lors, l’occupation a été licite ;

— que s’agissant des provisions, aucune régularisation des charges n’est jamais intervenue, de sorte qu’elles sont sujettes à restitution ;

— que s’agissant des dégradations, il ressort de l’état des lieux d’entrée que les locaux ont été donnés à bail en état d’usage ; que dès lors elle n’est pas tenue de les restituer en meilleur état que celui où ils se trouvaient; que la liste des travaux envisagés par le devis n’est pas liée aux dégradations alléguées.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 8 juin 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 28 janvier 2025.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la nullité prévue par l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il ressort de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au bail d’espèce, qu’un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.

L’usage d’un local peut s’entendre d’un usage de droit ou d’un usage de fait.

Il est constant que la preuve que le local a été affecté à un usage d’habitation postérieurement à la date 1er janvier 1970 est inopérante. Ainsi, s’il résulte, des articles 38 et 40 du décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969 que les déclarations souscrites par les redevables de la contribution foncière, comportent les renseignements utiles à l’évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété à la date de leur souscription, une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970 ne permet pas d’en établir l’usage à cette date, ni de le faire présumer (Cass., 3e Civ., 28 mai 2020, pourvoi n° 18-26.366, publié ; Cass., 3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.101, publié).

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété du 19 juillet 1967 que les « les appartements ne pourront être qu’occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale », ce dont il faut en déduire que l’usage de droit n’était pas, au 1er janvier 1970, limité à l’habitation, puisqu’il est relevé que l’usage peut également être professionnel.

C’est vainement que la SAS ALVEUS invoque la présomption prévue au texte susmentionné, en produisant la déclaration foncière effectuée sur le formulaire H2, alors que cette pièce est en l’espèce inopérante pour être datée du 6 août 1970, soit postérieurement à la date à considérer pour faire jouer la présomption de ce que les locaux aient été affectés, en fait, exclusivement à un usage d’habitation.

Faute de preuve rapportée sur l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, il appert que la présomption prévue par le texte susmentionné ne peut donc qu’être écartée, ainsi que le régime qui en découle, de sorte que la nullité du bail professionnel ne saurait être encourue, en l’espèce.

La SAS ALVEUS sera donc déboutée de sa demande tendant à la nullité du bail professionnel au titre de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la validité du congé

Il ressort de l’article 57A de loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière que chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci, en respectant un délai de préavis de six mois.

Ainsi, un délai de 6 mois au moins doit s’écouler entre la date de notification du congé et la date de l’expiration du bail, qui constitue un butoir.

Il est constant que lorsque le délai de 6 mois n’est pas respecté, les effets du congé donné sont reportés à la prochaine échéance utile.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2021, les consorts [U] ont donné congé à la SAS ALVEUS pour la date du 19 juin 2022 à minuit.

Si chacune des parties présente une version du bail différente, il est relevé que les deux parties présentent une version du bail ayant la date d’entrée en vigueur du 10 juin biffée, et que la version du bail des consorts [U] comporte en outre, en lieu et place du « 10 », la date du « 20 » manuscrite, adjonction qui est doublement paraphée.

Si les actes d’exécution ne sauraient suffire à eux-seuls à établir la commune intention des parties, en cas d’imprécision ou de manque de clarté, les actes précontractuels quand il en est, et post-contractuels peuvent concourir à déterminer la commune intention des parties. Or, la remise des clefs lors de l’état des lieux a été faite à la date du 20 juin 2016, et il n’est pas contesté que le paiement des loyers s’est également effectué à compter de cette date, tout comme la prise d’effet convenue de l’assurance, et les révisions annuelles du loyer. L’ensemble de ces éléments corroborent l’adjonction manuscrite doublement paraphée fixant au 20 juin 2016, l’entrée en vigueur du bail.

Surabondamment, la date du « 10 » juin étant biffée sur l’ensemble des versions produites par les parties, c’est vainement que la SAS ALVEUS l’invoque comme date possible de prise d’effet.

Il s’ensuit qu’il ressort de la commune intention des parties que le bail professionnel est entré en vigueur le 20 juin 2016.

Dès lors, il sera constaté que par l’effet du congé délivré par les bailleurs par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2021, le bail professionnel litigieux est arrivé à expiration le 19 juin 2022 à minuit.

La SAS ALVEUS était donc sans droit ni titre pour la période du 20 juin 2022 au 6 septembre 2022, date de la remise des locaux.

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Au titre de l’arriéré locatif

En l’absence de régularisation des comptes, la SAS ALVEUS sollicite la restitution de la provision mensuelle de 150 euros pour la période du 1er janvier 2017 au 5 juillet 2022, soit 8.400 euros (150 x 56 mois).

Les consorts [U] ne répondent pas sur ce point.

Il ressort du bail professionnel litigieux que l’apurement des comptes doit se faire « après réception des comptes du gestionnaire et au moins une fois par an ».

L’ absence de reddition de comptes, dans les conditions prévues par le bail professionnel rend donc sans cause les appels mensuels de provision à valoir sur charges, si bien que le remboursement des provisions versées devrait être ordonné pour la période du 1er janvier 2017 au 19 juin 2022, date d’expiration du bail, soit sur une période de 5 années, cinq mois et 19 jours (65 mois et 19 jours). Toutefois, la SAS ALVEUS ne réclame aux termes de son décompte que 56 mois de restitution, soit 8.400 euros (150 x 56 mois), le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, cette somme sera retenue.

Il ressort du décompte produit par les bailleurs que le solde arrêté à la date du 19 juin 2022 (écritures comptables du 6 juin 2022) est de 837,13 euros en faveur du preneur.

A l’extinction du bail au 19 juin 2022, la SAS ALVEUS est donc créditrice de la somme de 9.237,13 euros (8.400 + 837,13).

Toutefois, celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Pour la période du 20 juin 2022 au 6 septembre 2022, la SAS ALVEUS sera donc redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire correspondant au montant du loyer et des charges, soit de la somme de 2.432,27 sur deux mois, et 17 jours, soit 6.226,61 (2.432,27 * 2,56 = 6.226,61).

Il ressort du décompte produit qu’elle a versé postérieurement à l’extinction du bail, la somme de 2.432,27 euros le 5 juillet 2022. La SAS ALVEUS est donc débitrice au titre de l’indemnité d’occupation de la somme de 3.794,34 euros.

L’arriéré locatif soldant les compte locatif doit être ainsi fixé à la somme de 5.442,79 euros (9.237,13 – 3.794,34) en faveur de la SAS ALVEUS.

Les consorts [U] seront donc condamnés solidairement à lui payer ladite somme au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2022.

Au titre des réparations locatives et de la restitution du dépôt de garantie

Il est constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations légales ou contractuelles, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, qui peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal valant état des lieux de sortie du 6 septembre 2022, s’agissant des dégradations ce qui suit :

A l’entrée : une percée grossière de la maçonnerie sur le montant à gauche avant la porte palière ;

Au niveau de l’entrée distributive : Parquet abîmé, enfoncé, décoloré et taché par endroits (entrée) ; Plinthes basses abîmées et fissurées ;

Au niveau du séjour : Parquet abîmé, rayé et décoloré et taché par endroits (entrée); Au niveau de la fenêtre double, il est constaté que le joint en partie basse du battant ne descend pas jusqu’en bas de la porte et que la crémone ne ferme qu’à mi-parcours ;

Au niveau de la seconde pièce : Parquet abîmé par des impacts ; Percées dans la maçonnerie de part et d’autre de la porte à galandage, en partie haute des murs laissant apparaître des dominos et des câbles électriques en attente ; Dalle en marbre de la cheminée qui présente des fissurations ;

Au niveau de la salle de bain : Percée grossière dans la maçonnerie en imposte ; Ensemble d’éléments en contreplaqué découpés en partie basse ; Absence de carrelage sur le mur en allège du miroir ;

Au niveau de la chambre à coucher : Parquet ancien et usagé présentant des rayures multiples, des taches et décolorations, ainsi que des taches d’usure le long du mur de gauche jusqu’à la façade ;

Au niveau de la 2ème chambre : [Localité 18] de la cheminée présente des fissurations ;

Au niveau de la cuisine : Porte déposée et non remise en place ; Au sol on constate la présence de dalles à cabochons anciennes, présentant des fissurations sur certaines d’entre elles, notamment en partie centrale ; Le plafond est affaissé et présente une lézarde en approche de la façade, au-dessus de l’évier ; Un escalier en bois descend à une pièce en sous-sol : la troisième marche en partant du bas est désolidarisée.

L’ensemble de ces éléments peut donner droit à réparation, en ce qu’il ne pas ressort pas de l’état des lieux contradictoires formalisé lors de l’entrée dans les lieux que les dégradations précédemment énoncées aient préexisté à la prise à bail. En conséquence, la SAS ALVEUS doit être tenue responsable des dégradations locatives précitées.

Le surplus des constatations figurant au procès-verbal non relevé doit être qualifié d’usure normale (peinture vétuste, papier peint usagé, robinet entartré, fond de baignoire taché, notamment).

Les consorts [U] produisent un devis. Doivent être retenus au titre de ce devis les postes suivants qui sont en lien avec les dégradations constatées :

— mise en place du chantier : 250 euros HT ;

— vitrification du parquet : 5.950 euros HT.

Il ressort de l’examen du devis que le surplus des postes mentionnés au devis est étranger aux dégradations considérées comme ouvrant droit à réparation indemnitaire (nouveaux équipements électroménagers, nouvelle peinture, location de bennes d’évacuation de gravats, nouveau plan vasque en céramique, notamment).

La SAS ALVEUS sera donc redevable de la somme de 7.440 euros TTC (5.990 + 250 = 6.200 + 20% de TVA) au titre des réparations locatives.

A ce titre, les consorts [U] seront autorisés à retenir le dépôt de garantie d’un montant de 2.130 euros.

La SAS ALVEUS sera donc condamnée à payer au consort [U] la somme de 5.310 euros TTC (7.440 – 2.130 = 5.310) au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.

Sur les dommages-intérêts contractuels au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’absence de clause pénale régissant l’occupation illicite, les consorts [U] sont mal fondés à réclamer au titre de la responsabilité contractuelle des dommages-intérêts contractuels. Surabondamment, dans le cas d’espèce, la réparation a déjà eu lieu sur le fondement de la responsabilité délictuelle, de sorte que les consorts [U] ne sauraient prétendre à une double réparation.

En conséquence, les consorts [U] seront déboutés de leurs demande de dommages-intérêts contractuels au titre de la résistance abusive.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS ALVEUS ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens (en ce, compris le coût des sommations de quitter les lieux).

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SAS ALVEUS sera condamnée à payer aux consorts [U] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Déboute la SAS ALVEUS de sa demande de nullité du bail professionnel au titre de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

Constate que par l’effet du congé délivré par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2021, est arrivé à expiration le 19 juin 2022 à minuit le bail professionnel portant sur les locaux sis [Adresse 6] dans le [Localité 2] [Adresse 14] [Localité 17] liant d’une part, la SAS ALVEUS et d’autre part, Madame [M] [L] [A] [U], Madame [B] [C] [X] [U], Madame [V] [W] [G] [U], et Monsieur [N] [O] [H] [U] ;

Condamne solidairement Madame [M] [L] [A] [U], Madame [B] [C] [X] [U], Madame [V] [W] [G] [U] et Monsieur [N] [O] [H] [U] à payer à la SAS ALVEUS la somme de 5.442,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2022 ;

Dit que la SAS ALVEUS est redevable de la somme de 7.440 euros TTC au titre des réparations locatives ;

Autorise Madame [M] [L] [A] [U], Madame [B] [C] [X] [U], Madame [V] [W] [G] [U] et Monsieur [N] [O] [H] [U] à retenir le dépôt de garantie au titre des réparations locatives ;

Condamne la SAS ALVEUS à payer à Madame [M] [L] [A] [U], Madame [B] [C] [X] [U], Madame [V] [W] [G] [U], et à Monsieur [N] [O] [H] [U], la somme de 5.310 euros TTC au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

Condamne la SAS ALVEUS aux entiers dépens (en ce, compris le coût des sommations de quitter les lieux);

Condamne la SAS ALVEUS à payer à Madame [M] [L] [A] [U], Madame [B] [C] [X] [U], Madame [V] [W] [G] [U] et à Monsieur [N] [O] [H] [U], la somme de 5.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Madame [M] [L] [A] [U], Madame [B] [C] [X] [U], Madame [V] [W] [G] [U] et Monsieur [N] [O] [H] [U] de leurs demande de dommages-intérêts contractuels au titre de la résistance abusive ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 17] le 06 Mai 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME