Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 5 février 2025, n° 21/13234

TJ Paris 5 février 2025

Arguments

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Rejeté
Offre de vente non formée
La cour a estimé que le courriel de la société Régnier Notaires ne constituait pas une offre de vente valide, car il ne mentionnait pas de prix et exprimait seulement un souhait de vente.
Rejeté
Préjudice lié à la vente non réalisée
La cour a jugé que, n'ayant pas acquis le bien, le demandeur ne pouvait pas prétendre à un préjudice basé sur la différence de valeur.
Accepté
Action abusive de [P] [A]
La cour a reconnu que l'action de [P] [A] était dilatoire et a causé un préjudice moral aux consorts [Z], justifiant l'indemnité demandée.
Accepté
Dépenses engagées pour la défense
La cour a jugé que les défendeurs avaient droit à une indemnité pour couvrir leurs frais de justice, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.
Rejeté
Préjudice causé par les allégations de [P] [A]
La cour a estimé qu'il n'était pas prouvé que les allégations de [P] [A] aient nui à la réputation de la société Régnier Notaires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 5 févr. 2025, n° 21/13234
Numéro(s) :	21/13234
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thomas RONZEAUMathieu MOUNDLICStéphanie KURC
Cabinet(s) :	LEXINGTON AVOCATSSCP INTERBARREAUX RONZEAU & ASSOCIES
Parties :	S.A.S. REGNIER NOTAIRES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le:

■

2ème chambre

N° RG 21/13234

N° Portalis 352J-W-B7F-CVIRF

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2025

DEMANDEUR

Monsieur [P]-[I] [A]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par Maître Mathieu MOUNDLIC de la SELAS LEXINGTON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0485

DÉFENDEURS

S.A.S. REGNIER NOTAIRES

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

Monsieur [J] [H] [I] [U] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [V] [O] [I] [U] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Décision du 05 Février 2025

2ème chambre

N° RG 21/13234 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVIRF

Madame [Y] [L] [I] [C] [Z] épouse [E]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [K] [D] [I] [U] [C] [Z] épouse [S]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Madame [M] [T] [I] [U] [Z] épouse [G]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Madame [B] [I] [R] [T] [E] veuve [Z]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentés par Maître Stéphanie KURC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0064

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 05 Février 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

[J], [V], [Y], [K] et [M] [Z] et [B] [E] (ci-après les consorts [Z]) étaient propriétaires d’un appartement et d’une cave sis à [Localité 11] donnés à bail à usage d’habitation à [P] [A].

Décision du 05 Février 2025

2ème chambre

N° RG 21/13234 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVIRF

Par a[Z] reçu par la société Régnier Notaires le 9 décembre 2021, ils ont vendu leurs biens aux époux [N]. Le changement de bailleur a été signifié à [P] [A] le lendemain.

Par actes de commissaire de justice des 4 octobre 2021 et 7 juin 2022, [P] [A] a assigné les consorts [Z] puis attrait la société Régnier Notaires devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, de:

prononcer la nullité de la vente du 9 décembre 2021,condamner sous astreinte les consorts [Z] à conclure à son bénéfice un acte de vente des biens objets de la vente du 9 décembre 2021 au prix de 2.540.000 euros,subsidiairement:condamner in solidum les consorts [Z] et la société Régnier Notaires à lui verser une indemnité de 1.140.000 euros,les condamner in solidum à lui verser une somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2022, les consorts [Z] demandent au tribunal de:

rejeter les demandes,condamner [P] [A] à une amende civile de 10.000 euros;le condamner à leur verser une somme de 120.000 euros au titre de dommages et intérêts,le condamner à leur verser une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique 28 novembre 2023, la société Régnier Notaires sollicite:

le rejet des demandes,la condamnation de [P] [A] à lui verser une indemnité de 8.000 euros, outre une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 11 décembre suivant.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de [P] [A] notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024;

Vu les conclusions des consorts [Z] notifiées par voie électronique le 25 octobre 2022;

Vu les conclusions de la société Régnier Notaires notifiées par voie électronique 28 novembre 2023;

Décision du 05 Février 2025

2ème chambre

N° RG 21/13234 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVIRF

1°) Sur la nullité de la vente du 9 décembre 2021

Au visa des articles 1240 et 1178 du code civil, [P] [A] fait valoir:

que la société Régnier Notaires l’a informé le 15 janvier 2021 que les consorts [Z] souhaitaient vendre le bien à expiration du bail et que s’il était intéressé, il pouvait la contacter, qu’il s’agissait là d’une offre de vente, qu’il l’a acceptée le 26 août 2021, soit antérieurement à la vente du 9 décembre 2021, qu’en effet, il a offert d’acquérir le bien au même prix que celui convenu avec les époux [N], soit 2.540.000 euros, que la vente à son bénéfice était donc formée avant la vente litigieuse,que les consorts [Z] ne pouvaient dès lors vendre les biens à des tiers, que la vente du 9 décembre 2021 doit donc être annulée,qu’il a subi un préjudice du fait de la collusion frauduleuse entre les consorts [Z] et leur notaire, la société Régnier Notaires, afin de l’évincer de son acquisition, qu’en conséquence, les consorts [Z] doivent être condamnés à lui vendre l’appartement litigieux,que la société Régnier Notaires a délibérément ignoré son offre ferme d’acquérir le bien, que la vente du 9 décembre 2021 doit donc être déclarée nulle,que les consorts [Z] doivent recevoir injonction de réitérer la vente conclue à son bénéfice.

Sur ce, l’article 1113 du code civil dispose que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ».

L’article 1114 du même code précise que « l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation ».

En l’espèce, il est constant que la société Régnier Notaires était mandataire des consorts [Z].

Le courriel de cette société que [P] [A] qualifie d’offre de vente des consorts [Z] est ainsi rédigé:

« Je viens de m’entretenir avec vos propriétaires qui me confirment leur souhait de vendre votre appartement à l’issue du bail, soit le 31 août 2022.

Si vous étiez intéressé pour son rachat, n’hésitez pas à m’en informer ».

Ne mentionnant aucun prix, élément pourtant essentiel de la vente envisagée, ce courriel ne peut valoir offre de vente.

De plus, c’est un simple souhait de vendre qui y est exprimé. Il ne peut donc valoir volonté des consorts [Z] de s’engager. En outre, ce souhait n’est pas actuel mais est présenté comme devant advenir à l’expiration du bail.

Ne valant pas offre, son acceptation par [P] [A] ne peut avoir eu pour effet de former la moindre vente.

C’est donc à tort que [P] [A] estime avoir acquis le bien litigieux.

Etant présentée comme la conséquence de la vente conclue à son bénéfice, la demande en nullité de la vente du 9 décembre 2021 doit donc être rejetée.

Au surplus, à supposer que le bien ait été vendu le 26 août 2021 à [P] [A] comme allégué, cette première vente n’aurait pas pour conséquence d’entraîner la nullité de la vente du 9 décembre 2021, l’action en nullité de la vente de la chose d’autrui étant réservée au seul acquéreur et donc fermée à [P] [A].

Aucune vente n’étant formée au bénéfice de [P] [A], la demande en injonction des consorts [Z] de réitérer l’acte doit être rejetée.

2°) Sur la demande indemnitaire

[P] [A] expose:

que les époux [N] lui ont délivré un congé pour reprise des lieux le 21 janvier 2022, qu’il devra donc se reloger dans un appartement équivalent, que le bien litigieux a une valeur de 3.680.000 euros alors que son prix de vente était de 2.540.000 euros, qu’il a donc subi un préjudice de 1.140.000 euros correspondant à la différence entre la valeur du bien et son prix de vente, que les consorts [Z] et la société Régnier Notaires doivent être condamnés à lui verser une indemnité de 1.140.000 euros.

Sur ce, aucune vente n’a été formée au bénéfice de [P] [A]. Par suite, le bien n’est jamais entré dans son patrimoine de sorte qu’il ne peut subir aucun préjudice tiré de la différence entre la valeur du bien et le prix de vente qu’il était disposé à payer pour l’acquérir.

La demande indemnitaire doit donc être rejetée.

3°) Sur les autres demandes

Au visa de l’article 32–1 du code de procédure civile, les consorts [Z] indiquent:

que [P] [A] a agi dans l’unique but de faire échouer la vente du bien aux époux [N], que son action est abusive,qu’en conséquence, la vente a été repoussée à de nombreuses reprises,que, depuis la vente du 9 décembre 2021, ils ne perçoivent plus aucun loyer et ne jouissent toujours pas du prix qui a été séquestré entre les mains du notaire dans l’attente de l’issue de la présente procédure,qu’ils ont subi un préjudice moral important du fait des nombreuses procédures diligentées par [P] [A] et notamment de sa plainte pour abus de confiance,que le préjudice subi par chaque indivisaire est de 20.000 euros, soit une indemnité totale de 120.000 euros.Décision du 05 Février 2025

2ème chambre

N° RG 21/13234 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVIRF

La société Régnier Notaires observe:

que [P] [A] soutient que [W] [N], acquéreur à la vente du 9 décembre 2021 et la société Régnier étant tous deux notaires, ils se sont entendus frauduleusement pour évincer [P] [A] de ses droits en favorisant la vente du 9 décembre 2021,que, ce faisant, il porte atteinte à la probité de la société Régnier Notaires, lui causant un préjudice qui doit être estimé à 8.000 euros.

[P] [A] objecte:

qu’il n’a fait qu’user de son droit d’agir en justice,que c’est l’attitude fautive des consorts [Z] qui l’a contraint à agir,que c’est à leurs risque et péril que les consort [Z] ont choisi de vendre leur bien aux époux [N].

Sur ce, premièrement, l’article 32–1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice à des dommages et intérêts.

Commet un abus, celui qui agit en justice avec une légèreté blâmable, c’est-à-dire en arguant de moyens qu’il sait être dénués de sérieux.

L’amende civile profitant à l’Etat, les consorts [Z] n’ont aucun intérêt à en réclamer une à l’encontre de [P] [A]. Leur demande à cette fin doit donc être déclarée irrecevable.

[P] [A] fonde sa demande sur le courriel de la société Régnier Notaires du 15 janvier 2021 reproduit aux motifs ci-dessus. Pour les motifs exposés plus haut, il est manifeste qu’un tel courriel ne pouvait valoir offre de vente et que son acceptation ne pouvait avoir pour effet la formation d’un contrat.

Assisté d’un conseil et donc nécessairement informé du peu de sérieux de ses prétentions, [P] [A] a néanmoins choisi d’introduire la présente action. Il a ainsi agi dans une intention malicieuse ou, à tout le moins, avec une légèreté blâmable.

En conséquence des prétentions de [P] [A], les consorts [Z] ont dû consentir au bénéfice des époux [N] le séquestre du prix de vente dans l’attente d’une décision définitive dans le présent litige.

Il résulte de l’article 1231–6 que l’immobilisation d’une somme d’argent doit être indemnisée de façon forfaitaire par l’allocation d’intérêts moratoires au taux légal et qu’il ne peut être accordé d’intérêts compensatoires qu’en cas de réalisation d’un préjudice indépendant de ce retard.

Décision du 05 Février 2025

2ème chambre

N° RG 21/13234 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVIRF

Selon l’article 1 de l’arrêté du 28 juin 2021 du directeur général de la Caisse des dépôts et consignations pris en application du décret n° 45–0117 et notamment de son article 15, les fonds détenus par les notaires produisent intérêts au taux annuel de 0,30 %.

Les fonds séquestrés devant revenir aux époux [N] avec des intérêts de 0,30 % l’an, le préjudice subsistant consiste en la perte de l’intérêt légal réduit de 0,30 %.

Les consorts [Z] ne se prévalant pas d’un préjudice spécial, il convient de condamner [P] [A] à leur verser l’intérêt légal réduit de 0,30 % sur le capital de 2.540.000 euros immobilisé par sa faute.

Il résulte du décompte annexé au présent jugement qu’au 30 juin 2023, ces intérêts sont déjà de 128.979,10 euros.

Il convient donc de faire droit à la demande des consorts [Z] qui fixent leur préjudice à 120.000 euros.

Deuxièmement, il n’est pas démontré que les allégations de [P] [A] contre la société Régnier Notaires aient bénéficié d’une publicité quelconque et aient donc nui à sa réputation professionnelle.

La demande indemnitaire de la société Régnier Notaires doit donc être rejetée.

[P] [A] succombant dans la présente instance, il convient de le condamner à verser les indemnités suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile:

5.000 euros aux consorts [Z],5.000 euros à la société Régnier Notaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

DÉBOUTE [P] [A] de ses demandes tendant à:

prononcer la nullité de la vente du 9 décembre 2021,condamner sous astreinte les consorts [Z] à conclure un acte de vente à son bénéfice des biens objetsde la vente du 9 décembre 2021 au prix de 2.540.000 euros,condamner in solidum les consorts [Z] et la société Régnier Notaires à lui verser une indemnité de 1.140.000 euros,les condamner in solidum à lui verser une somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉCLARE irrecevable la demande de [J], [V], [Y], [K] et [M] [Z] et [B] [E] tendant à:

condamner [P] [A] à une amende civile de 10.000 euros;

CONDAMNE [P] [A] à verser à [J], [V], [Y], [K] et [M] [Z] et [B] [E] une indemnité de 120.000 euros;

Le CONDAMNE à leur verser une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Le CONDAMNE à verser à la société Régnier Notaires une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE la société Régnier Notaires de sa demande tendant à:

la condamnation de [P] [A] à lui verser une indemnité de 8.000 euros;

CONDAMNE [P] [A] aux dépens et accorde à maître Thomas Ronzeau le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;

ANNEXE au présent jugement le décompte d’intérêts;

Fait et jugé à Paris le 05 Février 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM