REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 25/00936 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KR7N

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE

DU 07 Mai 2025

[X], [D] c/ [G]

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025

ENTRE :

DEMANDEURS:

Madame [L] [S] [J] [X] épouse [D]

née le 17 Janvier 1957 à [Localité 11] (VAR)

Et

Monsieur [C] [O] [H] [D]

né le 10 Juin 1953 à [Localité 11] (VAR)

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Tous deux comparant en personne

DEFENDERESSE:

Madame [F] [G]

née le 27 Avril 1991 à [Localité 10] (VAR)

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE 07 Mai 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— [L] [S] [J] [X] épouse [D] et [C] [O] [H] [D]

— [F] [G]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 23 février 2022 prenant effet au 23 février 2023, Monsieur [C] [D] et Madame [L] [D] née [X], ont consenti à Madame [F] [G] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement, situé « [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 445 euros et une provision sur charges de 35 euros.

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Monsieur [C] [D] et Madame [L] [D] née [X] ont fait délivrer à leur locataire, par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2 750 euros, outre des frais de commissaire de justice s’élevant à 145,50 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 janvier 2025, par remise à étude, Monsieur [C] [D] et Madame [L] [D] née [X] ont fait assigner Madame [F] [G] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 2 avril 2025, aux fins de :

Constater la résiliation de plein droit du bail signé en date du 23.02.2022 à compter du 4 septembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire ;En conséquence, prononcer l’expulsion de Madame [G] [F], du logement sis à [Adresse 5], ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner, Madame [F] [G] au paiement d’une somme provisionnelle de 3 384 euros représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés (suivant décompte arrêté au mois de janvier 2025 inclus) ; Fixer et condamner Madame [F] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et de la provision sur charges, soit la somme de 475 euros à compter du 04.09.2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Madame [F] [G] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner Madame [F] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 03.07.2024.

A l’audience, Monsieur [C] [D] et Madame [L] [D] née [X], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et présentent un décompte actualisé de leur créance. Ils ne s’opposent pas à l’octroi de délais de paiement mais précisent que ce n’est pas la première fois. Il indique également rencontrer des problèmes avec le syndic à cause du chien de leur locataire.

Madame [F] [G] comparait en personne à l’audience. Elle ne conteste pas la dette et proposent de régler la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant en attendant de se voir accorder un crédit pour solder la dette. Elle demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 7 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et en premier ressort.

MOTIFS :

I/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que : « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le droit de propriété d’une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l’atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable.

II/ Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : " A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

Monsieur [C] [D] et Madame [L] [D] née [X] justifient de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l’assignation à la Préfecture effectuée le 28 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 2 avril 2024.

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d’un contrat de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

Par ailleurs, les requérants justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Son action est donc déclarée recevable.

III/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”, l’article 24 I de la même loi énonçant quant à lui que : “ Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 23 février 2022 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte d’huissier en date du 3 juillet 2024 pour un montant de 2750 euros en principal représentant le montant des loyers et charges arrêtés au mois de juin 2024 inclus.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 3 septembre 2024 à minuit.

L’expulsion de Madame [F] [G] sera par conséquent ordonnée suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 4 septembre 2024 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 475 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV/ Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 835 du Code de procédure civile susrappelé ;

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ;

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

En l’espèce, Monsieur [C] [D] et Madame [L] [D] née [X] produisent un décompte démontrant que Madame [F] [G] reste devoir la somme de 4 031 euros en principal au mois de mars 2025 compris.

Madame [F] [G] ne conteste ni l’existence ni le montant de la dette.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 3 septembre 2024, les sommes dues par Madame [F] [G] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

En conséquence, Madame [F] [G] sera condamnée à verser à Monsieur [C] [D] et Madame [L] [D] née [X] une provision sur les impayés de loyers et charges de 3 225 euros somme arrêtée au 3 septembre 2024 comprise avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées que le paiement du loyer intégral courant n’a pas repris avant la date de l’audience si bien qu’il n’est pas permis légalement d’accorder des délais.

Par ailleurs, madame [G] ne justifie d’aucune faculté de paiement des sommes proposées, dans la mesure où sa proposition d’apurement de sa dette ne s’appuie que sur l’octroi potentiel d’un prêt à la consommation, lequel fera encourir à l’intéressé un risque d’endettement supplémentaire sans justification des ressources équivalentes.

En conséquence, la demande de Madame [F] [G] sera rejetée.

V/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d’un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [F] [G], qui succombe, devra supporter les entiers dépens ainsi que la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS l’action de Monsieur [C] [D] et Madame [L] [D] née [X] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 23 février 2022 à Madame [F] [G] ayant pour objet la location d’un appartement situé « [Adresse 7], au 3 septembre 2024 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 4 septembre 2024, Madame [F] [G] est occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par cette dernière des lieux querellés à savoir un appartement situé « [Adresse 6] ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire de Madame [F] [G] ou de tous occupants de leur chef, il pourra être procédé à son expulsion des lieux querellés si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNONS Madame [F] [G] à payer à Monsieur [C] [D] et Madame [L] [D] née [X], une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 475 euros (QUATRE CENT SOIXANTE QUINZE EUROS) par mois à compter du 4 septembre 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

CONDAMNONS Madame [F] [G] à payer à Monsieur [C] [D] et Madame [L] [D] née [X] la somme de 3 225 euros (TROIS MILLE DEUX CENTS VINGT CINQ EUROS) à titre de provision sur les loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETONS la demande de délais de paiement en l’absence de la reprise du versement intégral du loyer avant l’audience ;

CONDAMNONS Madame [F] [G] à verser à Monsieur [C] [D] et Madame [L] [D] née [X], la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

CONDAMNONS la défenderesse aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 3 juillet 2024 ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe

Le greffier Le juge des référés