TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Julien TAMBE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Bertrand GATELLIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11141 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QOD

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [F] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Bertrand GATELLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G436

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [C], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Julien TAMBE, avocat au barreau de GRENOBLE, [Adresse 5]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 10 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11141 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QOD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2019 , M. [N] [C] a consenti un bail meublé à Mme [F] [R] portant sur une studette de 13 m2 sis à [Adresse 6] [Localité 4][Adresse 1] au 2ème étage, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 800 euros et de provisions sur charges de 30 euros.

Un dépôt de garantie de 6640 euros, correspondant à 8 mois de loyer charges comprises a été versé par le locataire.

Par courrier recommandé daté du 3 avril 2024, la locataire a notifié son préavis de départ dans un délai d’un mois en raison de la fin de son contrat de travail.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 25 avril 2024 à la suite duquel M. [C] a fait parvenir à Mme [R] un devis de travaux et peinture sur murs pour la somme de 4.180 euros TTC.

Par courrier LRAR en date du 25 juillet 2024, Mme [R] a mis en demeure M. [C] de lui rembourser la somme de :

—  6640 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

—  80 euros d’intérêts au titre du retard de remboursement du dépôt de garantie

—  2610,84 euros au titre des intérêts sur l’excédent du dépôt de garantie (à parfaire)

—  16.354,59 euros au titre du trop perçu de loyers.

Soit un total de 25685,43 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024, elle a réitéré cette même mise en demeure.

Le 2 septembre 2024, M. [C] a adressé un courrier recommandé à Mme [R] lui proposant de mettre un terme au différend sous réserve d’une retenue de 3.574 euros sur le dépôt de garantie.

Par acte d’huissier du 13 novembre 2024, Mme [F] [R] a fait citer M. [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

ACCUEILLIR Madame [F] [R] et la dire bien-fondée,CONDAMNER Monsieur [C] à payer à Madame [R] les sommes suivantes :- 5.538,65 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré des pénalités de retard arrêtées au 27 janvier 2025 (à parfaire selon la date de paiement effectif),

—  3.114,93 euros au titre des intérêts sur le dépôt de garantie excédant le montant légal (à parfaire selon la date de paiement effectif),

—  16.360,18 euros au titre du trop perçu de loyer au-delà du loyer majoré,

—  1.657,50 euros au titre des charges de copropriété non justifiées,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts,

— CONDAMNER Monsieur [C] aux entiers dépens au profit de Maître Bertrand GATELLIER, avocat au Barreau de Paris,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire, d’abord appelée à l’audience du 27 janvier 2025, a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 16 mai 2025 à laquelle elle a été retenue, la seconde demande de renvoi formée par le défendeur à l’audience, ayant été rejetée à défaut de motif légitime.

Mme [F] [R], représentée par son conseil, a déclaré réitérer ses demandes dans les termes de son assignation.

En défense, M. [N] [C], représenté par son conseil, a déposé des conclusions à l’audience aux termes desquelles, il sollicite de voir :

DIRE Mme [R] irrecevable en ses demandes pour défaut de saisine de la Commission départementale de conciliation, et prescription.Au fond,

LA DEBOUTER purement et simplement de ses demandes.DONNER ACTE à M. [C] de sa proposition de remboursement immédiat de la somme de 945,50 €.CONDAMNER Mme [R] à payer à M. [C] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC, et aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande formée au titre du trop perçu de loyer au-delà du loyer majoré

Aux termes de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, III. – A. – Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

(…)

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En l’espèce, il est constant que Mme [F] [R] n’a pas saisi la commission commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour contester le montant du loyer, dans les délais impartis. Il convient en conséquence de constater le caractère irrecevable de la demande de Mme [F] [R] et de la rejeter.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En vertu de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 « le locataire est obligé (…) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement », et selon le 7d), il est obligé « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations du logement ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Le décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, et liste ces dernières.

En application des articles 1315, 1730 et 1732 du code civil pris ensemble, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

La preuve de l’usure normale ou de la vétusté incombe au locataire. En revanche, c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

En l’espèce, force est de constater que l’état des lieux de sortie contradictoire, établi le 25 avril 2024, indique que « l’état de l’appartement est irréprochable, sauf pour impacts dans mur du côté fenêtre (x 2) + impact côté bar (four) » étant ajouté « M. [C] souhaite un devis pour reprendre ces endroits ».

Or, Monsieur [C] a fait parvenir à Mme [R] un devis « travaux et peinture sur murs » pour la somme de 4.180 euros TTC dont le montant apparait manifestement excessif s’agissant de la reprise de trois impacts de peinture.

Mme [R] verse de son côté un devis d’un montant de 2800 euros réduit après application d’un coefficient de vétusté à la somme de 1428 euros (2800 € x 0,51) en faisant application d’un abattement de 14% par an sur 3,5 ans, après déduction d’une année de franchise, sur le fondement de l’accord collectif de location portant sur le patrimoine locatif du groupe 3F.

L’argument selon lequel l’appartement était en état neuf lors de la location ne justifie pas de voir écarter l’abattement pour vétusté applicable quel que soit l’état initial du bien immobilier.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de Mme [F] [R] sur ce point.

Il sera également fait application d’un coefficient de vétusté issu de ce même barème (soit 10%) s’agissant du lit Ikéa dont les parties s’accordent pour voir fixer la valeur neuve à 359 euros, soit : 359 € x 0,65 (3,5 ans x 10%) = 233,35 euros.

En conséquence, M. [N] [C] sera autorisé à déduire du dépôt de garantie la somme de 1661,35 euros (6640 euros -1428 -233, 35€) et condamné à rembourser à la demanderesse le surplus, soit 6640€ – 1661,35 € = 4978,65 euros.

En outre, il sera fait application de la majoration prévue à l’article 22 alinéa 6 de la loi du 6 juillet 1989, égale à 10% du montant du loyer pour chaque période mensuelle commencée en retard à l’issue d’un délai de deux mois suivant la fin du bail ( le 8 mai 2024), soit à compter du 8 juillet 2024 et ce jusqu’à la date de l’assignation, soit 4 mois, étant relevé que M. [N] [C] qui se voit restituer une partie du dépôt de garantie, objet du litige, ne peut être tenu responsable de la durée de la procédure judiciaire. En conséquence, la majoration sera réduite à la somme de 320 euros (loyer mensuel de 800 €, 10% de 800€ = 80 € ; 80 euros x 4 mois).

Par ailleurs, il sera rappelé que cette majoration ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal. En conséquence, la demande formée en ce sens sera rejetée.

M. [N] [C] sera condamné à régler la somme de 5298,65 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande formée au titre des intérêts sur le dépôt de garantie excédant le montant légal

Aux termes de l’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux locations meublées, par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.

En l’espèce, il est constant que Mme [F] [R] a versé un dépôt de garantie d’un montant de 6.640 € correspondant à 8 mois de loyer charges comprises au lieu de 1600 euros (soit deux mois de loyer hors charges), soit un surplus de 5040 euros que la locataire a été indument contrainte d’immobiliser pendant plusieurs années.

En conséquence, Monsieur [C] sera condamné à régler à Mme [R] les intérêts légaux dus sur la somme de 5040 euros à compter du 3 octobre 2019, date de versement du dépôt de garantie.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété non justifiées,

Aux termes de l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux locations meublées, Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

Il résulte du bail produit que Mme [F] [R] était redevable d’un forfait de charges d’un montant de 30 euros. Il n’y a pas lieu en conséquence de procéder à régularisation des charges sur le fondement du décompte des charges réelles étant relevé par ailleurs que le montant sollicité n’apparait pas manifestement disproportionné.

La demande de Mme [F] [R] sera en conséquence rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens à la charge de Mme [F] [R] . Il y a lieu d’allouer la somme de 1800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

M. [N] [C] succombant sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le caractère irrecevable de la demande de Mme [F] [R] formée au titre d’un trop perçu de loyer au-delà du loyer majoré et la rejette ;

Condamne M. [N] [C] à verser à Mme [F] [R] la somme de 5298,65 (cinq mille deux cent quatre-vingt-dix-huit euros et soixante-cinq centimes) au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration de retard ;

Condamne M. [N] [C] à régler à Mme [F] [R] la somme de 5040 euros réglée indument au titre du dépôt de garantie, assortie des intérêts légaux , à compter du 3 octobre 2019 ;

Déboute Mme [F] [R] de sa demande au titre de la régularisation des charges de copropriété ;

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

Condamne M. [N] [C] à verser à Mme [F] [R] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [N] [C] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit;

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE