TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DUBOIS

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e FOIRIEN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/10452

N° Portalis 352J-W-B7G-CXXJ4

N° MINUTE :

Assignation du :

31 août 2022

JUGEMENT

rendu le 14 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Madame [C] [N]

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentés par Maître Sylvain DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2159

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la S.A.S. MAVILLE IMMOBILIER,

[Adresse 10]

[Localité 13]

représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #U0008

Décision du 14 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/10452 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXJ4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 17 janvier 2025 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [Z] et Mme [C] [N] sont respectivement nu-propriétaire et usufruitière des lots n°6, 7, 31, 44, 102 et 114 au sein de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 16], placé sous le régime de la copropriété.

Par acte délivré le 31 août 2022 , ils ont fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble afin d’obtenir, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale tenue le 22 juillet 2022 et, à titre subsidiaire, l’annulation de la résolution n°2 adoptée lors de cette assemblée.

Aux termes de leurs dernières conclusions, transmises par voie électronique le 03 décembre 2024, M. [Z] et Mme [N] demandent au tribunal, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

« A TITRE PRINCIPAL,

DECLARER irrégulière l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] du 22 juillet 2022,

En conséquence,

PRONONCER son annulation.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

PRONONCER l’annulation de la deuxième résolution de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 22 juillet 2022,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [N] et Monsieur [Z] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Décision du 14 mars 2025

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Dans ses conclusions en réponse, notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite au visa des articles 6, 10, 11, 13-1, 14, 17, 19-2 et 33 du décret du 17 mars 1967,17-1A et 21 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« DECLARER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER recevable et bien fondé en ses écritures, et en conséquence.

DEBOUTER Madame [N] et M. [Z] de leurs demandes fins et prétentions.

En tout état de cause,- CONDAMNER solidairement Madame [N] et M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 3.000 au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de la procédure est intervenue le 04 décembre 2024 et la date de plaidoirie a été fixée au 17 janvier 2025.

M. [Z] et Mme [N] ont ensuite transmis de nouvelles conclusions, notifiées par voie électronique le 17 décembre 2024.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conclusions des demandeurs

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47. »

Les conclusions transmises par les demandeurs le 17 décembre 2024, soit après le prononcé de l’ordonnance de clôture intervenu le 04 décembre 2024, sont donc irrecevables.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 22 juillet 2022

Les demandeurs sollicitent, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale tenue le 22 juillet 2022 en faisant valoir d’une part que M. [Z], nu-propriétaire, n’a pas été convoqué et, d’autre part, que le syndic a refusé qu’elle se tienne au moyen d’une visioconférence.

— sur l’annulation du fait du défaut de convocation de M. [Z]

L’article 7 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic (…) ».

Aux termes de l’article 6 du même texte, « tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée. »

M. [Z] et Mme [N] expliquent qu’ils sont respectivement nu-propriétaire et usufruitière de plusieurs lots au sein de l’immeuble et que seule Mme [N] a été convoquée en vue de l’assemblée générale tenue le 22 juillet 2022 alors qu’en application des dispositions de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, cette convocation aurait dû être adressée à M. [Z] en sa qualité de nu-propriétaire.

Ils indiquent que la remise ultérieure à M. [Z] d’une copie de cette convocation par voie électronique ne lui est pas opposable dans la mesure où il n’a pas donné son accord pour être convoqué de la sorte, ajoutant au surplus que cette modalité n’est pas prévue comme mode de convocation et que la convocation adressée ne mentionne pas sa qualité de nu-propriétaire et fait état d’une « indivision » qui n’existe pas puisqu’il tient sa qualité d’un démembrement de propriété.

Ils font ainsi valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas lui avoir adressé une convocation dans le délai légal de 21 jours et que le copropriétaire irrégulièrement convoqué peut solliciter, quand bien même il aurait participé à cette assemblée générale, l’annulation des décisions auxquelles il s’est opposé, et donc l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale s’il s’est opposé à toutes les résolutions.

En réponse à l’argumentation adverse, ils répliquent que le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir ne pas avoir été informé de ce démembrement de propriété alors qu’il lui a été signifié par voie d’huissier dans le cadre de l’assignation qui lui a été délivrée le 10 mars 2022, soit plusieurs mois avant l’envoi de la convocation, et que le notaire en charge de ce démembrement l’avait par ailleurs déjà signalé au précédent syndic, comme spécifié dans l’acte notarié.

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Le syndicat des copropriétaires soutient, pour sa part, la validité de l’assemblée en faisant valoir qu’il appartient aux copropriétaires concernés de notifier au syndic en exercice la modification de la situation d’un lot, dans le respect des dispositions de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 et qu’à défaut de cette notification, le démembrement de propriété ne peut être opposé au syndic.

Il soutient donc que faute de notification effectuée dans les règles, le syndic a donc, à bon droit, convoqué Mme [N].

Il indique de plus qu’aux termes de son assignation, M. [Z] reconnaît avoir été convoqué, de telle sorte que le grief formulé sur ce point apparaît totalement infondé.

Il ajoute que le fait que sa qualité de nu-propriétaire ne soit pas mentionnée sur la convocation ou que cette dernière fasse état de l’indivision [N]/[Z], par commodité, est sans incidence sur la validité de l’assemblée générale.

Enfin, il relève que le tribunal a déjà répondu à cette demande, dans le cadre du jugement rendu le 05 septembre 2024 portant sur la contestation par les demandeurs de l’assemblée générale tenue le 16 décembre 2021.

En l’espèce, il ressort de l’acte notarié établi le 09 avril 2008 que Mme [N] a fait donation à son fils, M. [Z], de la nu-propriété des lots n°7, 31, 114, 6, 44 et 102 dont elle s’est réservé l’usufruit.

Il est certes fait état, en page 9, de la communication du « présent acte » au syndic.

Toutefois cette mention figure dans un paragraphe intitulé « charges et conditions » ainsi rédigé:

« la donation est consentie et acceptée sous les charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles suivantes que le DONATAIRE s’oblige à exécuter :

(…)

Conditions particulières relatives à la copropriété :

Le DONATAIRE reconnaît avoir reçu, dès avant ce jour, une copie du règlement de copropriété régissant l’ensemble immobilier dont dépendent les biens donnés.

Il sera subrogé dans tous les droits et obligations du DONATEUR à ce sujet. Il s’engage à acquitter tous les appels de fonds faits par le syndic à compter de son entrée en jouissance.

Avis du présent acte sera donné au syndic de la copropriété par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Il se déduit ainsi du fait que cette mention figure dans un paragraphe consacré aux charges et conditions imposées au donataire, que c’est à ce dernier, et non au notaire, qu’il incombait de donner cet avis au syndic.

En tout état de cause, la mention figurant à l’acte, qui indique simplement que l’avis sera donné au syndic n’est pas suffisante à justifier que la notification a bien été faite et ce d’autant qu’elle n’est corroborée par aucune des pièces versées aux débats, la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, prévue pour l’accomplissement de cette formalité, n’étant pas produite aux débats.

Il n’est ainsi nullement justifié, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, que cet avis a bien été donné au syndic lorsque le démembrement de la propriété a été réalisé.

Ces derniers soutiennent toutefois que le syndic a, depuis, bien été informé de ce démembrement.

Ils expliquent en effet à cet égard dans leurs conclusions :

« Précisons que dans un jugement du 5 septembre 2024, le Tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale de copropriété formée par Monsieur [Z] et Madame [N].

Il est important de noter que les faits ayant donné lieu au jugement du Tribunal judiciaire de Paris le 5 septembre 2024 dont le syndicat des copropriétaires fait grand cas ont évolué.

En effet, aux termes de ce jugement, le Tribunal a en effet débouté Monsieur [K] [Z] et Madame [C] [N] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021 pour absence de convocation du nu-propriétaire au motif qu’ils n’auraient pas préalablement notifié ce démembrement au syndic.

Or, ce démembrement a depuis été notifié au syndic par acte extrajudiciaire signifié par huissier de justice en date du 10 mars 2022 (Pièce n°2).

En application des dispositions combinées de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967, le Tribunal ne pourra que prononcer l’annulation intégrale de l’assemblée générale de copropriété du 22 juillet 2022. »

Toutefois, la pièce n°2 qu’il vise pour justifier cette communication se rapporte à l’assignation délivrée le 10 mars 2022 au syndicat des copropriétaires afin de solliciter l’annulation de l’assemblée générale tenue le 16 décembre 2021, laquelle ne fait nullement la preuve de la notification du démembrement au syndic, qui n’est par ailleurs même pas évoquée dans le contenu de ces écritures.

Par conséquent, en l’absence de notification faite selon les modalités prescrites par l’article 6 précité du décret du 17 mars 1967, le démembrement de propriété ne peut être opposé au syndic et c’est donc à bon droit que ce dernier a convoqué Mme [N], seule propriétaire des lots avant le démembrement.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler l’assemblée générale de ce chef.

— sur la tenue de l’assemblée générale par voie de correspondance

M. [Z] et Mme [N], en se prévalant des dispositions de l’article 17 A de la loi du 10 juillet 1965 et de celles de l’article 22-2 I de l’ordonnance du 25 mars 2020, expliquent que le syndic a refusé le recours à la visioconférence en alléguant une prétendue impossibilité technique, sans en rapporter la moindre preuve de telle sorte que ce manquement aux règles élémentaires applicables à la copropriété doit entraîner l’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité.

Ils font valoir que le syndicat des copropriétaires prétend, avec une particulière mauvaise foi, que Mme [N] n’aurait jamais sollicité l’organisation de l’assemblée générale par visioconférence alors que sont produits aux débats des échanges de courriels attestant que cette modalité est une demande récurrente de leur part, ainsi que cela ressort de la série de courriels du 25 juin 2022 pour la tenue de l’assemblée litigieuse.

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Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que cet argument atteste d’une méconnaissance des dispositions légales en la matière puisqu’il revient à l’assemblée générale de décider la mise en place de la participation par visioconférence, tel que cela ressort des dispositions de l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967.

Il indique ainsi que dans la mesure où l’assemblée générale des copropriétaires n’avait pas voté la mise en place d’un tel système, il ne peut être formulé de grief à l’encontre du syndic sur ce point et l’assemblée générale ne saurait être annulée de ce fait.

Le vote par correspondance est prévu par l’article 17 1-A de l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui dispose, dans sa version en vigueur depuis le 01 juin 2020, que « les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat. »

Cependant, en raison de la crise sanitaire, plusieurs mesures ont été prises afin de permettre le fonctionnement des immeubles placés sous le régime de la copropriété, en cette période d’urgence sanitaire.

Ainsi, l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, modifiée par celle du 20 mai 2020, a notamment autorisé la tenue d’assemblées générales totalement dématérialisées et le syndic pouvait donc prévoir que les copropriétaires ne participeraient pas physiquement à l’assemblée générale.

Les articles 22-2, dans sa version en vigueur au 24 janvier 2022, et 22-3, dans sa version en vigueur depuis le 01 juin 2020, de l’ordonnance du 20 mai 2020 prévoient à cet égard que :

« I. – Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’au 31 juillet 2022, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique est impossible pour des raisons techniques et matérielles, le syndic peut prévoir, après avis du conseil syndical, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Lorsqu’un vote par correspondance est organisé en lieu et place de la tenue d’une assemblée générale donnant lieu à la rémunération forfaitaire prévue au premier alinéa de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, les prestations fournies par le syndic au titre du traitement de ce vote sont comprises dans le forfait.

II. – Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l’assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information.

Lorsque le délai d’information mentionné au premier alinéa du présent II ne peut être respecté, le syndic peut reporter la tenue de l’assemblée générale et, le cas échéant, décider de faire application des deux premiers alinéas du I. Il en informe les copropriétaires, au plus tard le jour prévu pour la tenue de cette assemblée, par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information. Cette assemblée générale se tient dans un délai qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la date initialement prévue. » (article 22-2)

et

« Lorsqu’il est fait application de l’article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes :

1° L’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;

2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ;

3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale ;

4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres, ou en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé. » (article 22-3)

Décision du 14 mars 2025

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Il ressort ainsi de ces dispositions que, durant une période déterminée, le syndic a été autorisé à faire le choix d’une assemblée générale tenue uniquement au moyen d’un vote par correspondance à la condition toutefois que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’ait pas été possible, le but d’une assemblée générale étant en effet de pouvoir permettre le libre débat entre tous les copropriétaires sur le fonctionnement et la vie de la copropriété.

En l’espèce, les projets de résolution figurant dans la convocation à l’assemblée générale du 22 juillet 2022 sont précédés des informations suivantes :

« nous vous rappelons que cette assemblée générale se tient uniquement par correspondance comme le permet la loi du 23 janvier 2022 mais uniquement à deux conditions à savoir que nous ayons eu l’avis positif du conseil syndical et que une assemblée générale par visioconférence soit techniquement impossible.

Les deux conditions étant remplies, nous vous précisons qu’il sera nécessaire de nous retourner votre formulaire de vote (…) au plus tard le 18 juillet 2022. »

Cette question des modalités de tenue de l’assemblée générale a fait l’objet d’échanges entre le syndic et M. [Z] puisque ce dernier, par courriel en date du 25 juin 2022, l’a interpellé sur ce sujet en ces termes :

« Je viens d’apprendre qu’une assemblée générale extraordinaire, concernant l’immeuble sis [Adresse 3] se tiendrait prochainement.

Plusieurs remarques sont nécessaires

(…)

d’autre part vous évoquez une « impossibilité technique » pour tenir l’AGE en visio pour les copropriétaires qui le souhaitent, sans indiquer quelle serait cette impossibilité technique. La jurisprudence impose que soit motivée cette impossibilité.

Or, avant l’AG de l’exercice 2020 s’étant tenue en janvier 2021, le syndic Maville avait organisé une très longue réunion d’information des copropriétaires par visioconférence Zoom qui s’était très bien déroulée techniquement.

Il n’y a donc aucune « impossibilité technique ».

Je rappelle aussi que la loi n°2022-46 du 22 janv.2022, au vu de la résistance de certains syndics à la tenue des AG en visio, a précisé les dispositions antérieures si besoin en était.

Il me faut donc insister une nouvelle fois sur la nécessité de caractériser l’impossibilité, rare ou circonstanciée, de mettre en œuvre un moyen électronique. Cette impossibilité est en effet la condition nécessaire à la prise de décision du syndic de priver les copropriétaires du droit de débattre, droit fondamental, s’il en est, en la matière. »

Il doit tout d’abord être précisé que, contrairement à ce que soutient M. [Z] dans ce courriel, les dispositions de l’article 22-3 précitées ne font aucune obligation au syndic d’expliquer dans la convocation le choix de ne pas tenir l’assemblée générale au moyen d’une visio-conférence.

En revanche, en cas de contestation de l’assemblée pour cette raison, il appartient au syndicat des copropriétaires et au syndic de justifier que le recours à la visio-conférence n’était pas possible.

Décision du 14 mars 2025

8ème chambre 3ème section

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Or, en l’espèce non seulement le syndic a indiqué, dans la convocation même, que le recours à cette modalité était techniquement impossible, mais il a de plus répondu aux contestations émises sur ce point par M. [Z], en lui fournissant, dans son courriel en réponse du 25 juin 2022, les explications suivantes :

« Concernant l’impossibilité technique, en effet déjà organiser une visio conférence pour une ag de 20 personnes est compliquée mais à 76 cela le sera encore plus et nous n’avons pas à l’heure actuelle de solutions gratuites permettant de tenir des ag en visioconférence. Les systèmes grands publics type zoom teams ou autres sont donc à proscrire car ils n’apportent pas la même sécurité en matière d’identification, sécurité et continuité dans la retransmission. Vous faites référence à la réunion informelle de 2020, il n’y avait pas de vote et 10 personnes connectées donc cela n’est pas du tout le même contexte. »

Il ressort en effet des mentions portées sur les procès-verbaux que la copropriété se compose de 70 copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires rapporte donc bien la preuve de l’impossibilité qui a été la sienne, lors de la convocation à l’assemblée critiquée, d’avoir recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique pour tenir l’assemblée générale du 22 juillet 2022, le nombre important de copropriétaires et l’absence de dispositifs fiables et sécurisés faisant obstacle au recours à la visioconférence.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler l’assemblée générale de ce chef.

Aucun des moyens soulevés par M. [Z] et Mme [N] au soutien de l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale tenue le 22 juillet 2022 n’apparaissant pertinents, il convient par conséquent de les débouter de cette demande.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°2

Les demandeurs sollicitent, à titre subsidiaire, l’annulation de la résolution n°2 en expliquant que lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2021, les copropriétaires ont fixé à 1 500 euros TTC le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Or, ils soutiennent que si trois devis ont bien été annexés à la convocation, en réalité le recours à l’entreprise THOP leur a été imposé.

Ils en veulent pour preuve que l’ordre du jour de l’assemblée générale prévoyait exclusivement, en sa résolution 2.1, la désignation de l’entreprise THOP et qu’il mentionnait expressément qu’il convenait de retenir cette société pour des raisons de délais et de sécurité, de telle sorte qu’était organisée une apparence de mise en concurrence en réalité inexistante.

Ils relèvent l’absence de réponse du syndicat des copropriétaires sur ce point qui se contente d’indiquer que les devis d’autres entreprises ont été joints à la convocation.

Le syndicat des copropriétaires explique pour sa part que cette assemblée générale a été convoquée afin de faire voter les travaux de remise en état de la production d’eau chaude de l’immeuble, lesquels apparaissaient particulièrement urgents.

Décision du 14 mars 2025

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Il indique que les trois devis des entreprises consultées par le syndic étaient joints à la convocation ainsi qu’une note explicative du conseil syndical expliquant la situation et que le syndic avait rappelé, dans la convocation, qu’il était nécessaire de faire réaliser ces travaux et qu’il était « préférable de retenir le chauffagiste en place pour des raisons de délai et de responsabilité », ajoutant que l’entreprise THOP avait consenti une remise à la suite de l’appel d’offres réalisé.

Il estime l’argument des demandeurs tenant au choix imposé de cette entreprise fallacieux en faisant remarquer que les copropriétaires pouvaient tout à fait s’opposer à la résolution n°2.1, ce que n’ont pas manqué de faire les demandeurs, et qu’en cas de rejet, la résolution n°2.2, qui donnait mandat au conseil syndical pour retenir une autre entreprise, aurait alors été soumise au vote.

Il considère ainsi que rien n’a été imposé et que le choix de l’entreprise THOP, déjà en charge de l’entretien du système de chauffage au sein de l’immeuble et ayant émis un devis équivalent à ceux des entreprises concurrentes, apparaissait légitime au vu de son délai d’intervention et des questions de responsabilité évoquées dans l’ordre du jour.

La résolution n°2 est ainsi rédigée :

« Deuxième résolution : vote des travaux de remise en état de la production d’eau chaude

2-1 Vote des travaux de remise en état de la production d’eau chaude

Le président met aux voix la résolution suivante :

L’Assemblée Générale décide de faire réaliser les travaux de remise en état de la production d’eau chaude pour un budget de 17 371,08 euros TTC selon devis de l’entreprise THOP

Personne ne s’abstient

Vote [Localité 14] : 465/5645 tantièmes

Indivision [N]/[Z] (465)

Votent Pour : 5180/5645 tantièmes

Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965

2-2 Mandat à donner au conseil syndical

Le président met aux voix la résolution suivante :

L’Assemblée Générale donne mandat au conseil syndical pour retenir l’entreprise chargée de réaliser les travaux

Cette décision est sans objet compte tenu de la décision précédente

2-3 Honoraires

Le président met aux voix la résolution suivante :

L’Assemblée Générale fixe les honoraires du syndic pour le suivi de chantier à :

-2,75% TTC sur le montant HT des travaux, soit 434,23€ HT/ 521,10€ TTC pour la gestion comptable et financière

-1,5% HT sur le montant des travaux, soit 236€ HT/283,20€ TTC pour la gestion administrative et technique (équivalent à 2 heures de vacations)

Personne ne s’abstient

Vote [Localité 14] : 465/5645 tantièmes

Indivision [N]/[Z] (465)

Votent Pour : 5180/5645 tantièmes

Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965

2-4 Financement des travaux

Le président met aux voix la résolution suivante :

L’Assemblée Générale prend acte que le montant global des travaux, honoraires et frais, sélève à 18 175,38 euros TTC et décide que ce montant sera réparti selon les tantièmes chauffage et appelé le :

1er septembre 2022 : 100%

technique (équivalent à 2 heures de vacations)

Personne ne s’abstient

Vote [Localité 14] : 465/5645 tantièmes

Indivision [N]/[Z] (465)

Votent Pour : 5180/5645 tantièmes

Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. »

Comme l’indiquent à juste titre M. [Z] et Mme [N], les copropriétaires ont voté, lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2021, une résolution n°15 aux termes de laquelle ils ont fixé à 1 500 euros TTC le montant à partir duquel le syndic devra effectuer une mise en concurrence des marchés ou contrats.

Ainsi, en application de cette disposition, le syndic a consulté trois entreprises en vue des travaux de réfection de la production d’eau chaude à engager dont il a joint les devis à la convocation (devis THOP en annexe 1, devis GESTEN en annexe 2 et devis SCEM en annexe 3).

Pour autant, seule une résolution confiant la réalisation des travaux à l’entreprise THOP a été soumise au vote et les copropriétaires n’ont ainsi pas pu se prononcer sur les deux autres devis établis par les entreprises GESTEN et SCEM, la seule option possible consistant ainsi soit à approuver le choix de l’entreprise THOP soit à le rejeter.

Or, quand bien même le conseil syndical pouvait expliquer pour quelles raisons le choix de l’entreprise THOP paraissait s’imposer, pour autant, cela ne justifiait pas que seule cette possibilité soit soumise aux copropriétaires et la faculté de voter une délégation de pouvoir au conseil syndical, en cas de rejet de l’entreprise, est inopérante.

En effet, la mise en concurrence étant obligatoire en vertu de la résolution n°15 adoptée lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2021, l’assemblée générale ne pouvait voter sur le seul devis mentionné à l’ordre du jour et choisi par le syndic et/ou le conseil syndical, qui n’avait pas le pouvoir de se substituer à l’assemblée dans la sélection de l’entreprise, mais devait se prononcer sur chacun des devis des entreprises consultées.

En application des dispositions des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967 précités, la mise en concurrence impose, lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, qu’ils soient soumis au vote de l’assemblée générale.

Au surplus, s’agissant de la délégation, prévue à l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle a été instaurée afin de faciliter et d’accélérer les prises de décision en copropriété en vue de réaliser les travaux nécessaires lorsque, lors de la tenue de l’assemblée générale, les copropriétaires ne disposent pas de tous les éléments nécessaires à la prise de décision, en l’absence par exemple de devis fournis en nombre suffisant.

Décision du 14 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/10452 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXJ4

Or, en l’espèce, le syndic disposait de tous les éléments permettant aux copropriétaires de prendre une décision concernant l’entreprise à choisir puisque trois sociétés avaient été consultées et que les devis établis avaient été joints à la convocation.

Le recours au vote d’une résolution donnant délégation au conseil syndical, en cas de rejet de cette société, ne s’imposait donc pas et cette délégation aurait, manifestement, abouti au même résultat, à savoir le choix de l’entreprise THOP, le conseil syndical ayant en effet indiqué, dans sa note explicative, qu’il était favorable à la solution proposée dans le projet d’ordre du jour, qui indiquait sous l’intitulé de la résolution n°2 et avant l’énoncé de la résolution n°2-1 proposant l’entreprise THOP :

« Il est précisé que ces travaux sont à répartir suivant la clé de répartition des charges chauffage mais que l’ensemble des copropriétaires participent au vote.

Il est impératif de faire ces travaux faute de quoi la production d’eau chaude et le chauffage en pourront être assurés en même temps. Il est préférable de retenir le chauffagiste en place pour des raisons de délai et de responsabilité.

L’entreprise THOP a consenti une remise suite à notre appel d’offres. »

De plus, la délégation de pouvoir au conseil syndical, que permet l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise son bénéficiaire à décider de dépenses dont l’assemblée générale détermine l’objet et fixe le montant maximum.

Or, en l’espèce si la résolution n°2-2 indique qu’elle porte sur le choix de l’entreprise à retenir pour réaliser les travaux, elle ne mentionne en revanche nullement le montant maximum alloué.

Il convient par conséquent d’annuler la résolution n°2 (2-1, 2-2 et 2-3).

Sur les autres demandes

Partie succombante, le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens de l’instance.

Tenu aux dépens, il est également condamné à régler à M. [Z] et Mme [N], ensemble, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et est débouté de sa demande formulée à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, après débats en audience publique, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE irrecevables les conclusions transmises par M. [K] [Z] et Mme [C] [N] le 17 décembre 2024 ;

DÉBOUTE M. [K] [Z] et Mme [C] [N] de leur demande d’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] tenue le 22 juillet 2022 ;

ANNULE la résolution n°2 (2-1, 2-2, 2-3) adoptée lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], tenue le 22 juillet 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à régler à M. [K] [Z] et Mme [C] [N], ensemble, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 15] le 14 mars 2025

La greffière La présidente